新景祥4月名门临沂项目商业前期顾问报告.ppt
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版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归厦门市新景祥房地产策划代理有限公司所有，未经厦门市新景祥房地产策划代理有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容 名门临沂项目商业前期顾问报告新景祥（北京）商业地产运营中心2011年4月 100万㎡的商业建筑体量已经超出了临沂的市场消化能力，传统的商业模式已不能解决问题因此，我们应该从城市运营的高度来思考西部新城的商业布局！ 我们的工作思路：临沂城市分析临沂商圈分析调研数据分析本案的发展战略本案的价值主张本案的规划建议新景祥掌握的商业资源新景祥综合体操作案例 一、临沂城市分析解读顺序ü1.1城市区位ü1.2城市经济ü1.3人口结构ü1.4产业研究ü1.5城市规划ü1.6政策法规 临沂临沂鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一，建设中的鲁南经济带核心城市p临沂市位于淮海经济区核心位置，和连云港，徐州形成三角之势；p南面可以承接长江经济开发区的资金，从北面可以承接环渤海经济区的辐射，区位优势明显；p山东在构建鲁南经济带，临沂是区域经济发展的核心城市。
p鲁南经济带是山东省重要的能源和煤化工基地、优质农产品生产加工基地、优质建材生产基地和商贸物流基地，临沂具备成为后三个“基地”的优势1.1城市区位 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络p经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场；p境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网；p临沂是日照港和连云港两港的交通枢纽，与日照和连云港两市构成的特殊地理位置关系，无疑将成就其在该区域中心城市的地位；p到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心临沂机场临沂汽车站1.1城市区位 p随着国民经济的发展，临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，商业消费动力强劲p从近几年临沂GDP增长情况来看，临沂市经济发展相对稳定，但是近几年GDP增长幅度有所降低，其对房地产的支撑力度有所降低；1.2城市经济临沂GDP总体呈上升趋势，但由于缺少支柱产业，商贸批发业逐步衰落，导致近年增长幅度放缓，从而对房地产行业的销售支撑力度下降；资料来源：2003-2010年临沂经济和社会发展统计公报 临沂市人均可支配收入每年保持在10%以上的速度增长，07年以来增长幅度有所回落，总体而言，收入的增长增强了人们的消费能力和消费需求，为临沂商业的提供了发展动力1.2城市经济临沂人均可支配收入逐年提高，且增长率逐年提高，消费潜力凸现。
资料来源：2010年临沂市统计年鉴 n近五年，临沂全市社会消费品总额保持着20%左右的速度增长，到2010年，全市的社会消费品总额达到了1157.2亿元；其中，兰山区为292.2亿元，同比上涨19.4%n从行业划分来看，零售行业所占比重最大，约71%；其次为批发行业，所占比重约20%；餐饮业和住宿也所占比重相对较小，分布为8%和1%近几年，临沂全市（三区）的社会消费品零售总额保持着20%左右的快速增长，但是08年后增幅有所回落；其中，零售行业额所占比重最大，约为71%显示出临沂的总体消费水平在提高，同时对零售业体现出较大的消费需求数据来源：统计年鉴数据来源：统计年鉴1.2城市经济 临沂淄博青岛上海近五年，临沂人均消费性支出保持着10%以上的速度增长，2010年达到了11934元，07年开始增幅有所回落消费倾向水平基本与山东大部分地级市持平，但与消费型城市相比仍存在差距，消费潜力有一定的挖掘空间数据来源：统计年鉴n近五年，临沂人均消费性支出保持着较快的增长速度，虽然近三年增长速度有所放缓，但是每年仍保持着10%以上的速度在增长n临沂的消费倾向与山东省大部分地级市的水平较为接近，与青岛、上海等消费型城市尚存在差距，2010年临沂城镇居民人均支出收入比约为64%。
1.2城市经济 n在2005-2009期间，交通通讯支出比例有所增加，而在娱乐文教服务支出比例上有所降低，其他方面的支出比例基本稳定在一定范围内；n城镇居民支出主要用于食品，所占比例约31-32%，除此之外，在衣着、交通通讯和娱乐文教服务上亦保持着较高的支出比例消费结构主要集中在食品、衣着、交通通讯和娱乐文教服务上，基本上各项支出都稳定在一定氛围之内，波动较小，相对而言，在娱乐文教服务的支出比例上有所较低，娱乐休闲方面的消费有待挖掘数据来源：统计年鉴1.2城市经济 临沂市固定资产的投资近三年保持在25%左右的增速，城市投资力度较大，城市发展速度较快，城市的都市特征将日益明显1.2城市经济p近年来，临沂固定资产投资略有起伏，除了2006年出现回落外，总体保持增长势头，三年来增长率保持在25%左右，增长速度快；p固定资产的投资力度的加大，临沂城市发展的速度非常迅速资料来源：2010年临沂市统计年鉴 临沂户籍人口总数2010年已经达到1069万人，居全省第一，其中市区人口260万人，外地常住人口20万人，流动人口35万人，巨大的人口基础，带动了城市化进程和产业向城镇的聚集区划名面积（平方千米）常住人口（万）兰山650.37127.42罗庄370.3766.06（高新区12.7万）河东727.6366.54（经开区15.16万）郯城1306.5883.8苍山1799.86116.19莒南175288.64沂水2334.899.83蒙阴1601.648.95平邑1824.7990.01费县1903.7575.7沂南1774.0879.09临沭1038.0161.71p根据临沂第六次人口普查的结果，2010年，临沂市户籍总人口已达1069万人，常住人口1003.9万人，为山东人口第一大市。
p2010年，市区人口有1260万人，兰山区作为中心城区，人口已达127万，超过百万规模p作为商贸城市，临沂吸引了大量外地中高端经商者，2010年，常住外地人口已达20万人以上，批发城平均每天流动人口35万人，外地车牌轿车在大街上也常见资料来源：临沂市2010年第六次全国人口普查主要数据公报1.3人口结构 临沂是沿河发展的城市，人口分布呈现出整个经济沿河南北延伸、东西向拓展的趋势，各个区域的居民消费习惯不尽相同未来规划发展区：属兰山区城郊，人口稀疏，新兴批发市场及板材市场聚集地，批发消费为主兰山区临沂市老城区：人口密度大，企事业单位及商业主力店密集，该区域零售消费为主批发市场集聚区：人口密度及流动性大、外来商户比重高，该区域以批发为主，零售消费为辅河东区：以当地居民和钢材市场、五金市场的从业者为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费南坊片区：现人口稀少，未来是临沂政府及事业单位工作及生活的聚居区临河景观带：以老居民和高收入者为主，消费多在老城区内消费罗庄区：当地居民和高新区就业人员为主，普通消费多就近选择，大型购物多在兰山区消费1.3人口结构 房地产业的形成期对应城市化的起步期；房地产业的成长期对应城化的高速期；房地产业的成熟期对应城市化的减速期；房地产业的衰退期对应城市化的平稳期。
我国房地产投资与城市化关系l我国房地产投资和城市化水平都处于不断上升阶段，房地产投资增长速度和城市化率的相关系数为0.205，具有相互促进的因果关系城市化集中型城市化扩散型城市化房地产投资向城市中心区集中，房地产开发应该采取集约型开发方式，充分提高城市土地利用效率主要向城市郊区和周边农村发展临沂城市目前正处于集中型与扩散型城市化同时发展阶段，城区集聚大面积居住用地、行政办公、商业金融用地，工业用地多分布于城区周边，城市用地集约式开发必将带动临沂房地产快速发展前期中后期p城市化理论：一个国家或地区的城市化水平达到50％左右时，城市化进程将呈20年左右的高速发展阶段p临沂目前城市化已进入高速发展阶段临沂城市化率45%临沂城市化进入高速发展阶段，城市化率每提高1％，临沂将新增10.4万的城镇人口，增加10.4万平米的商业需求，商业中心的集聚效应将得到加强1.3人口结构 随着临沂城市化水平的提高，城市人口不断加大，带来的消费需求将会促进商业地产的发展城市化发展城市人口增长人口数量增长人均收入水平提高各种配套需求量增大商业面临升级需求产业结构变化第三产业比例提高办公物业需求比例提高城市用地扩展，市区土地集约化商业体量提高市区集聚办公楼宇、商业综合体和小户型公寓等高租金物业，并不断向外扩散年份城市化水平城镇人口/万城市人口/万用地规模/平方公里201045%493145160202060%701200219临沂城市化变动指标资料来源：临沂城市发展总体规划1.3人口结构 临沂三次产业常年保持“二三一”的结构，第一产业所占比例相对较大，第二产业占比达到50%，经济增长较为依赖工业扩张，第三产业发展相对滞后，低于全国43%的平均水平，对经济推动作用还相对较小，产业结构有待优化升级资料来源：临沂市统计年鉴2010年临沂实现生产总值2400亿元，三次产业增加值占比为11：50.3：38.7通过对2004年-2010年临沂国内生产总值与每年一、二、三产值进行关联分析显示：第一产业每增长1%，会引起国内生产总值增长0.28%；第二产业每增长1%，会引起国内生产总值增长0.47%；第三产业每增长1%，会引起国内生产总值增长0.30%。
1.4产业分析 根据世界城市工业化进程的发展规律，临沂已进入工业化中后期，先进制造业将是城市的主导产业，而商务服务业、金融业、科技服务业、文化产业等现代服务业开始快速发展，将成为城市新的经济增长点l2010年，临沂人均GDP已达3161美元，已进入工业化中期；l同时，按照美国经济学家西蒙.库兹涅茨的产业发展理论，当第一产业比重降到20%以下，第二产业比重上升到高于第三产业时，进入工业化中期；当第一产业比重继续下降到10%左右，第二产业比重上升到最高水平，进入工业化后期临沂发展已进入工业化中后期，先进制造业仍处于主导产业地位，现代服务业开始迅速发展阶段人均GDP（美元）主导产业开始出现的产业初级产品生产阶段小于1000农业商业工业化阶段初期1000轻纺工业燃料动力工业中期3000重化工业、制造业金融业、商务服务业后期5000先进制造业信息产业、科技服务业、文化产业后工业化阶段8000金融、科技服务业、商务服务业、信息产业、文化传媒产业 1.4产业分析 资料来源：临沂“十二五”规划意见稿“十二五”时期，临沂要通过先进制造业和现代服务业“双轮驱动”，加快形成现代产业体系，实现产业快速增长和三次产业融合发展，打造“鲁南苏北先进制造业聚集区、全国商贸物流中心和全国优质农产品生产基地”1.2015年，全市地区生产总值达到4200亿元，年均增长12%；2.2015年，三次产业结构调整到7：48：45；3.每县培植2至3个特色优势产业集群、3至5个竞争力强的主导产业、8至10家带动力强的龙头骨干企业；4.临沂经济技术开发区达到国家级开发区中等以上水平。
产业发展目标中心城市经济圈西部生态经济板块北部临胶东半岛经济板块东部临港经济板块南部临长三角经济板块十二五时期“一中心四板块”经济格局产业发展举措•大力培植战略性新兴产业加强对新能源、新材料、新信息、新医药及生物、高端装备制造“四新一高”产业的扶持，全市新兴产业产值达到800亿元，增长30%以上•加快发展产业集群和园区经济突出培植工程机械、有色金属、电动车等十大产业集群，销售收入过100亿元产业集群10个以上•加快发展以商贸物流为基础、以生产性服务业为重点的现代服务业1.4产业分析 一河五片、组团发展，兰山区作为中心城区，其发展以历史文化名城保护区为中心，以商贸物流、批发市场以及大学城为主体，未来兰山区继续向西和西北方向发展p临沂中心城区的空间结构提出以沂河为轴分为兰山、罗庄、河东、南坊、东南五片组团的“一河五片，组团发展”的发展战略建议；p其中五个片区的功能分别为：兰山城区片－－城市的经济中心和商贸物流中心、历史文化名城核心区；罗庄城区片－－城市的主要工业基地，以能源、建材、化工、纺织、工业和高新技术产业为主体；河东城区片－－城市的航空港和大型物资集散中心，以仓储转运、批发贸易、大型基础设施基地和滨水居住区为主体；南坊新区片－－城市未来的行政中心、文化娱乐中心、体育中心、教育研发中心、休疗养基地和大型居住区；经济开发区片－－对外贸易加工基地，以省级经济开发区为主体，建成为日照港、连云港和青岛港服务的主要出口货物加工集散地。
资料来源：临沂城市发展总体规划1.5城市规划 北城新区兰山区河东区经济开发区高新技术园区罗庄区临沂汽车站临沂火车站临沂飞机场本案解放路贯穿临沂市区，是连接西、北部县市重要道路目前高新技术园区正在规划中，尚未列入临沂的总体规划，未来临沂会形成六片区的布局1.5城市规划 临沂市城市功能布局为：北文、中商、南工南部：以临沂高新技术产业开发区、临沂经济开发区为主题的工业产业园区；现状：近年兰山区的马场湖镇划入高新区，扩大和加快了高新区的规划建设，形成具有一定规模的主题工业产业园区北部：以高等教育园区、市级公共服务业中心、科研教育中心、文化体育中心为主体的文化和办公园区；现状：市政府的北迁，科技馆、规划馆、工人文化宫等其他高端住宅、办公项目陆续竣工交房，区域形成了一定文化与办公园区的氛围中部：以临沂商城和五金、钢材等市场为主体的现代商贸物流园区现状：临沂商城基本陆陆续续往兰山区涑河以北区域搬迁形成集中性的临沂商城中部商贸物流区北部文化办公区中部商贸物流区南部工业区南部工业区2005-2020临沂市城市总体规划项目西侧紧邻规划为中部商贸物流区的兰山区，南侧靠近规划为南部工业区的临沂高新技术产业开发区，有较大的产业人群基础，目前临沂城区主要扩张方向只有西部的空白点1.5城市规划 高新区在城市功能布局上为“东科、西游、北工、中新”。
•东部：高新技术产业区；•西部：生态农业观光旅游区；•北部：先进加工制造业区•中部：新型生态工业区高新区在城市空间布局上为“一带、三片、六园区”格局•一带：西部山区C型生态农业观光带；•三片：以高新区驻地行政、文化、商住中心为主的东南片区、以马厂湖工业园为主的西北片区和以罗西低碳工业园为主的西南片区；•六园区具体为：高新技术产业园区、马厂湖加工制造园区、商贸物流园区、罗西低碳工业园区、罗庄工业园区和临西工业园区本案先进加工制造工业新型生态工业区高新技术产业区生态农业观光旅游区商务金融业用地教育科研用地项目位于高新区规划用地东部，紧靠规划中的商务金融用地和教育科研用地，而本案作为高新区大面积商业用地，将成为高新区重要的商业配套1.5城市规划 n2009.12.17开发商拿地首付款不得低于全部土地出让款的50%；n2009.12.23《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》出台；n2010.1.10《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》出台；n2010.1.12央行宣布上调存款类存款准备金率0.5个百分点；n2010.2.20银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》；n2010.2.20《个人贷款管理暂行办法》出台；n2010.3.08《关于加强房地产用地供应和监管有关问题通知》出台；n2010.4.19住建部：未获取预售许可项目开发商不得收取定金n2010.5.2央行：再次上调存款准备利率政政 策策高高 压压2010.4.15新政新政2010.2.32010.12009.12n国十条颁布后，，2011年在京十五条出台后，全国各地一二线城市纷纷出台限购令政策；n2011年现已三次上调存款准备金利率；2011年国家房地产调控目标p扩大保障性住房的建设规模；p限制房价上涨幅度，稳定物价；p健全各级政府的问责制度；1.6政策法规由于国家对房地产市场的打压，使得商业市场渐成热点 临沂近期房地产政策：临沂将加强房地产用地监管，加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。
对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款各地要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求2011年的商品住房用地供应计划总量，原则上不低于前两年年均实际供应量对个人购买住房不足5年转让交易的，统一按销售收入全额征收营业税加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞同时要严格二套住房购房贷款管理，严格限制各种名目的炒房和投机性购房，抑制投资投机性购房需求认真落实《商品房屋租赁管理办法》和《房地产经纪管理办法》，规范住房租赁和房地产中介市场房地产的高压政策使得市场的关注点从住宅转向商业，众多资金的投入也使得未来的商业市场竞争更加激烈1.6政策法规 p鲁南经济带核心城市：优越的地理位置和便利的交通条件成就了临沂鲁南经济带核心城市的地位，也为临沂商贸流通业的发展提供了先天的基础条件；p经济活力下降：虽然整体经济呈发展态势，但近两年经济增幅回落，城市经济活力有所降低，在临沂大规模的房地产开发背景下，需警惕经济增幅降低对商业及商业房地产行业的影响；p庞大的人口基数带动商业发展：庞大的人口基数，为临沂的商业发展提供了基础，带动了快速的城市化进程也将带动商业及商业地产的发展；p产业发展面临危机：临沂目前以二、三产为主，三产商贸批发依然占据核心地位，但作为二级批发为主的城市，在当前的产业背景下，面临一定的产业危机；解读临沂—小结 p新兴产业成为新增长点：经济商务服务业、金融业、科技服务业、文化产业等现代服务业开始快速发展，将成为城市新的经济增长点；p西部区域将成为未来的热点：根据未来的城市规划，临沂城市整体向西发展的趋势明显，未来的西部区域将会是临沂城市发展的热点区域；p商业地产迎来春天：随着国家调控政策的不断深入，临沂的住宅市场受到的冲击较大，随着调控的深入，人们将更多的转向商业地产，对于商业地产的发展带来利好；p商业地产突破难度仍较大：政策上的利好虽然能带动商业地产一定程度上的增长，但是临沂商业地产未来的发展趋势总体比较平稳，市场需求在一定时期内，不会有突破性的增长；临沂：由传统的商贸流通业向现代高效的商贸服务业转变的鲁南“商城” 二、商圈调研分析分析顺序ü2.1批发市场分析ü2.2零售市场分析ü2.3定量分析ü2.4市场饱和度测算ü2.5定性分析 起步阶段1981-1986l1981年，临沂自发兴起由地摊商业经营，并日渐红火，为临沂市最早的商业经营模式；随后，政府工商部门大力改造，专门组建大棚交易场所，临沂商业市场初见规模l1986年，临沂纺织品专业批发市场建成，标志着以专业批发为特征的专业批发市场正式崛起，使临沂市商业业态得到科学引导和划分，逐步扩大经营规模和业态综合性。
l这阶段，临沂市商业逐步向集仓储、交易、配送、为一体的层楼式商城，这一时期的转型，为临沂成为北方最大专业化批发市场奠定了基础这个阶段最具代表性的专业市场有华东土产杂品市场等l随着专业市场的快速发展和人们不断提升的消费诉求，开始出现了“商场化的环境，批发式的运作”的批发市场同时政府引导下的专业市场升级改造开始展开，规模化、综合化成为新型专业市场最突出的特点这阶段最具代表性的专业市场、华丰国际商贸城、临沂商城临沂具有悠久的商贸历史，临沂批发市场发展主要经历了四个阶段，目前逐渐朝着商场化、高端化、规模化、综合化的趋势在演变建设阶段1987-1995巩固阶段1996-2004改造提升阶段2005~2.1.1批发市场发展分析 临沂批发业对山东省的商业聚集效应临沂目前已建成各类大型批发市场90多处，涵盖66大类3万多种商品，批发物流辐射范围广，成为闻名国内外的商贸城市大型批发市场93处业态类型n服装、化工、建材、五金等66大类n3万多个品种年商品交易额超600亿元日交易额10亿元营业面积800万平方米经营摊位4.6万个直接从业人员15万人日流动人口35万人次经营范围涵盖了日用消费品、生产资料、农副产品等众多领域，商品交易辐射全国30个省、市、自治区和亚、非、欧等30多个国家和地区，年交易额600亿元，位居全国同类批发市场前列，成为国内最大的专业批发市场集群和鲁、苏、豫、皖地区最大的商流、物流、资金流、信息流中心。
2.1.1批发市场发展分析 年份 市场数量（家）总摊位数（万个）出租摊位（万个）出租率（%）营业面积（万平方米）交易额（亿元）2005年3621.889.7130400.12006年472.2290.9187.8428.72007年471.91.789.5197463.82008年533.73.389.2290.1594.52009年563.2393.8355.1629.32010年543.43.294.1311692.6市场规模不断扩大：2010年，全市年成交额过亿元的商品交易市场（简称亿元市场）达54家，比2005年增加18家；拥有总摊位数3.4万个，比2005年增加1.4万个，年均增长11.2%；出租摊位数3.2万个，比2005年增加1.4万个，年均增长12.2%；营业面积达311万平方米，比2005年增长1.4倍，年均增长19.6%；实现成交额692.6亿元，比2005年增长73.1%，年均增长11.6%单体规模不断扩大：市场营业面积在三万平方米以上的有31家，占亿元市场数量的57.4%，比2005年提高了24.1%；五万平方米以上的有18家，占33.3%，比2005年提高了13.9%。
十一五”期间，在政策指引下，临沂批发市场主要向西北方向扩张，市场总体规模逐渐扩大，同时单体规模亦在不断扩大同时，随着市场软硬件条件的改善，新商户的入市和老商户的扩张，一定程度上消化了新增的市场容量；数据来源：统计分析《“十一五”时期临沂市亿元商品交易市场发展情况分析》2.1.1批发市场发展分析 开始出现一些综合型的批发市场，如澳龙国际物流城；开始出现一些市场MALL，如华丰国际商贸城，除此之外，批发市场网络化的趋势也愈加明显批发市场综合化n整合了交易中心、物流中心、仓储中心、配送中心、信息中心、住宅配套、酒店配套等为一体的新型批发市场或物流中心，如澳龙国际物流城批发市场商场化n采取“商场化的环境，批发式的运作”的全新运作模式，为批发市场提供高端的购物环境，如华丰国际商贸城批发市场网络化n出现了诸如“临沂商场批发网”等网站，为消费者提供了广阔的交易平台和信息平台2.1.1批发市场发展分析 涑河改造方向涑河n根据2007年7月2日《临沂市城市商业网点发展规划》的相关规定，未来将逐步改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，未来规划建成1条以涑河为主线的城市商业带根据《临沂市城市商业网点发展规划》，未来将以涑河为主线规划城市商业带，两岸的批发市场未来将面临着改造、提升或转移。
2.1.1批发市场发展分析 经营模式亟待创新n更多停留在传统的“摊位式销售”的模式；n对上下游产业链的整合不够，没有真正形成产销一体化；n电子商务、第三方物流等处于刚刚起步阶段，对专业市场的助推有限经营环境有待改善n部分市场由于年代久远等原因，硬件设施陈旧；n部分市场还是交易、仓储一体化，造成市场脏、乱、差现象严重；n专业市场发展更多注重横向性的规模扩张，而缺乏纵向性的质量提升；n从地区市场分布看，亿元市场在兰山区分布较为密集，有35个，占了64.8%n从成交额看，居全市前三位为兰山区、罗庄区和苍山县，分别为481.2亿元、77.9亿元和48.9亿元，比重分别为69.5%、11.2%和7.1%小结2.1.1批发市场发展分析 新汽车站商圈五金建材商圈通达路以北商圈老汽车站商圈本案n经过二十余年的商业历程，目前临沂市已经发展成为全国第三、山东省最大的商业批发市场n兰山区是临沂商业批发的发源地和商业核心区，专业市场个数约有70个在政府的引导下，逐渐形成以经营鞋帽、服装、箱包、纺织品为主的老汽车站商圈；以经营塑料、机电、旧货、家具为主的通达路北部商圈；以经营厨具、汽摩配、钢材、物流为主的新汽车站商圈；以经营五金建材为主的涑河以南五金建材商圈，以经营建材、五金、机电、服装等为主的河东商圈合计五个主要批发商圈。
五个商圈共同组成辐射外埠型商业集散地，辐射整个山东省及部分外省市商圈分布图河东商圈2.1.2批发市场商圈分析 编号项目名称编号项目名称编号项目名称1大陆商业村7隆达批发市场13针织床上用品2兰田劳保皮革鞋材市场8华丰箱包裘皮皮草皮制品市场14兰田纺织品批发市场3温州服装鞋帽批发市场9华丰成衣批发市场15白云服装城4华丰箱包市场10华丰商业步行街16万博泓服装批发市场5华丰鞋帽批发市场11沂隆百货批发市场17华丰国际服装城6羊毛衫批发市场12新潮服装市场宏桥羽绒18华丰国际商贸城123456789101112131415161718蒙山大道通达路解放路老汽车站n该商圈主要位于涑河以南、解放路以北、通达路以西、蒙山大道以东合围的区域目前，该商圈约有专业市场20-25个n老汽车站商圈是临沂批发城的起源之地，最早的小集市和“西郊大棚”就是指这里n依托于1984年开业的老汽车站（现已搬迁至双岭路），商圈已经成为临沂当地最负盛名的批发市场集散地老汽车站商圈2.1.2批发市场商圈分析 项目名称开业年份总建（万平米）业态大陆商业村200310服饰、玩具等兰田劳保皮革鞋材市场20000.96劳保、鞋等温州服装鞋帽批发市场19972服装、鞋帽华丰箱包市场2000.050.3箱包华丰鞋帽批发市场1993.050.14鞋帽、日用品等羊毛衫批发市场1998.10.280.6羊毛衫、鞋裤等隆达批发市场1994.10.182.6家纺、鞋等华丰箱包裘皮皮草皮制品市场2000.051各类箱包华丰成衣批发市场19873各类服装华丰商业步行街19930.4服装、杂货等沂隆百货批发市场19941.7日杂百货新潮服装市场宏桥羽绒2007.090.65服饰、家纺针织床上用品19950.5针织品、袜子兰田纺织品批发市场19916化纤、纯棉华丰毛线市场2007.080.13各类毛线白云服装城20086服装万博泓服装批发市场2008.09.104.6服装华丰国际服装城200715服装华丰国际商贸城201011服装主要为当地企业开发建设（如华丰和兰田），单个卖场的规模从0.3到15万平米不等，但近期新开卖场体量都较大，有规模化的趋势。
业态上主要是以服饰、鞋帽、针织、家纺为主目前，仍旧是当地最具影响力的批发型商圈商圈规模2.1.2批发市场商圈分析 编号项目名称编号项目名称1香江五金机电城8华丰副食批发城2华东装饰板材市场9春园花卉批发市场3临沂家电厨卫城10临沂小商品城4临沂汽摩配城11澳龙国际物流城5香江汽车用品12金兰物流6鲁南钢材市场13天源物流货运市场7聚财农副产品市场14兰田物流n该商圈主要位于涑河以北、双岭路以南、工业大道以东、通达路以西合围的区域目前，该区域成规模的专业市场数目约10-15个n可以说，新汽车站商圈很大程度上是在政府“大临沂、新临沂”的号召指引下形成的新商圈n新汽车站于2007年11月21日搬迁于双岭路，某种程度上亦促进了该商圈的形成新汽车站1双岭路工业大道蒙山大道通达路234567891011121413新汽车站商圈2.1.2批发市场商圈分析 项目名称开业年份总建（万平米）业态备注香江五金机电城2005.12.2614五金机电-华东装饰板材市场1996年20板材装饰搬迁临沂家电厨卫城2006.0418家电、厨具-临沂汽摩配城200624汽摩、配件等搬迁香江汽车用品200514汽车用品-鲁南钢材市场1994-钢材搬迁聚财农副产品市场-6农副产品-华丰副食批发城19927副食品搬迁春园花卉批发市场19997各种花卉搬迁临沂小商品城199322百货、钟表等搬迁澳龙国际物流城2005.10.3600（已建）鞋服、物流等-商圈内的卖场大部分是2005年后新开业或搬迁的，卖场的规模普遍较大。
业态上主要以以经营厨具、汽摩配、钢材、板材为主同时，商圈内配有新汽车站和众多物流公司，商贸所需的基础配套较为齐全商圈规模2.1.2批发市场商圈分析 n该商圈主要位于涑河以南、红旗路以北、工业大道以东、蒙山大道以西所围合的区域n起源于上世纪90年代，经过多年的发展，目前该区域成规模的专业市场数目约15-20个，成为临沂当地五金建材的主要集散地n部分专业卖场有搬迁的可能性，但受政策影响大，不确定性强编号项目名称编号项目名称编号项目名称1兰田机电五金工具市场6鲁南建材市场11永兴玩具城2临沂装饰城7鲁南家具城12华丰汽车装具市场3临沂灯具城8临沂水暧管件市场13华东自行车市场4鲁南华强陶瓷洁具市场9临沂水暧器材市场14临沂不锈钢市场5鲁南玻璃市场10万众建材超市15临沂铝型材市场蒙山大道工业大道红旗路132456789101112131415五金建材商圈2.1.2批发市场商圈分析 项目名称开业年份规模（万平米）类型兰田机电五金工具市场20008五金机电临沂装饰城19975装饰材料临沂灯具城19966灯饰鲁南华强陶瓷洁具市场19976陶瓷、洁具鲁南玻璃市场20012.5玻璃鲁南建材市场19926.4装饰、洁具鲁南家具城199312建材、家具临沂水暧管件市场2001.011.2水暖、洁具临沂水暧器材市场1997-水暖、太阳能等万众建材超市2001-瓷砖、洁具等永兴玩具城2007.046玩具华丰汽车装具市场19982.3汽车用品华东自行车市场19950.96自行车、电动车临沂不锈钢市场2000.042.1板材、管材等临沂铝型材市场20001.2各种铝型材华强环保节能材料市场--各种节能材料临沂太阳能市场--太阳能主要为当地企业开发建设（华强、兰田、华丰），大部分卖场开业都超过了十年，规模从0.96到12万平米不等，业态上以建材、五金为主，市场细分明显。
受经营年限和自身业态限制，大部分卖场硬件设施陈旧、老化、混乱，总体档次差商圈规模2.1.2批发市场商圈分析 编号项目名称编号项目名称1华东机电市场6华东塑料市场2鲁南化工市场7临沂茶叶批发市场3临沂农资城8临沂古玩城4华东农贸市场9华东旧货市场5华东土杂市场10华东干果市场n该商圈主要位于涑河以北、成才路以南、蒙山大道以东、东岳庙街以西所围合的区域n起源于上世纪90年代，经过多年的发展，目前该区域成规模的专业市场数目约10-15个，成为临沂当地机电、土杂、农贸产品的主要集散地蒙山大道东岳庙街成才路12345678910通达路北部商圈2.1.2批发市场商圈分析 项目名称开业年份规模（万平米）类型华东机电市场19972.5机电、水暖鲁南化工市场1994.0511塑料、化工临沂农资城19991.8兽药、饲料华东农贸市场20029各类农副食品华东土杂市场199120杯具、餐具等华东塑料市场19916各种塑料制品临沂茶叶批发市场2003.111.5茶叶店临沂古玩城--各种古玩华东旧货市场19982.6各类旧货华东干果市场1992-各类干货主要为村办集体企业建设，大部分卖场开业都超过了十年，规模从1.5到20万平米不等，业态上以机电、塑料、旧货、农副产品等为主。
因经营年限等原因，大部分卖场硬件设施陈旧、老化，总体档次感差商圈规模2.1.2批发市场商圈分析 河东区批发市场河东区批发商业以建材、五金、机电、服装等为主，总体规模较小，但是市场个体的体量较大，总体经营档次以中低档为主项目名称占地面积（㎡）客户群体经营品种临沂五金城20万以山东、江苏、安徽、河南、内蒙等地客户为主主要经营各类五金、电动工具河东建材市场25.92万以临沂本地客户为主各类建材河东土杂批发市场15.84万以临沂本地客户为主，部分供应商来自江苏等地农村产的各类土杂用品、日常用品钢材市场17.72万以临沂本地客户为主各型号、种类钢材机电设备市场9.81万江苏和山东客户为主机电设备服装市场3.62万河东本地客户为主西装、休闲装、内衣、鞋帽等2.1.2批发市场商圈分析 n雄厚的商贸基础：号称“南义乌、北临沂”，已建成各类大型批发市场90多处；n现代物流支撑：临沂现代物流开始在临沂起步，对批发市场的发展起着重要的助推作用；n政府大力支持：政府明确以“商贸物流”立市，大力扶持商贸物流的发展；n升级改造的机会：涑河一带的整治，批发市场存在升级改造、转移的机会n经营模式亟待创新：大部分卖场停留在“摊位式销售”模式，组织模式亟待创新；n经营环境有待改善：部分卖场面临硬件老化问题，脏乱差现象严重；n政策的不确定因素：政府更替对新市场培育影响大，使其后续经营具备诸多不确定性；n行业缺乏统一整合：市场拥有者众多分散，造成新旧市场内耗竞争的现象严重。
特点问题临沂拥有良好的商贸物流基础，并且政府坚定以“商贸物流”立市考虑到本案的基地特征，有条件依托临沂商贸物流基础，抓住市场升级改造的机遇，通过新型市场模式来吸纳旧市场转移和把握市场空白点但是，需要借助政府的力量，才能推进行业的整合，防止新旧市场内耗竞争的情形出现，确保新市场的后续经营小结2.1.2批发市场商圈分析 传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期年份1949~20002001~20042005-20112012~特征•本地企业为主；•以百货为主；•规模小；•档次较低；•外地企业开始进入；•大型超市、专业卖场开始出现；•大型百货、超市和专业卖场进一步拓展市场；•商业开始由传统百货向综合类商业转变；•销售类商业开始出现；•商业地产集团开始大量进入；•综合性购物中心开始出现；代表商家•桃源大世界、九州商厦•金鹰家电、桃源科技城、九州超市、桃源超市•济南人民商场•澳尔诺家居、大润发•银座商城、茂业百货•TESCO、怡景丽家家居、苏宁电器、国美电器•万兴都购物中心•颐高.上海街•万达代表商家图片九州商业大厦大润发超市银座商城万兴都购物中心目前，临沂现代商业尚处于发展期，未来随着商业地产集团的进入以及综合性购物中心的出现，临沂商业未来将逐渐进入成熟阶段。
2.2.1零售市场发展分析 传统商业期现代商业起步期现代商业发展期现代商业成熟期青岛济南临沂1980198519901995200020052010201590年代中期：消费力提升，商业供应量增加2003年：大量连锁业进入2010年后：市府东迁/全运会/高新区产业定位细化2000年：本土零售企业为主，规模小，档次低2005年：零售连锁开始进入2012年后：市府东迁，更加开放90年代初：市府东迁，香港中路商务区形成2003年：商业新增供应22%，固定资产投入增加55%，城市地位提升2008年后：奥帆赛/啤酒节/外资投入（日韩为主）增加，与国际接轨缺乏国际性事件刺激和相关产业支撑，现代服务业发展缓慢，商务办公物业市场不活跃等因素导致临沂商业发展历程明显落后于济南和青岛2.2.1零售市场发展分析 临沂未来将以涑河为主线规划城市商业带，同时控制完善老城商业区，完善河东区、罗庄区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心n2007年7月2日《临沂市城市商业网点发展规划》通过专家评审委员会的评审鉴定本规划近期为2007年至2010年，远期为2011年至2020年n2010年目标：市区初步形成1个城市商业中心、5个区域商业中心、2处大型商贸物流园区、1条以涑河为主线的城市商业带和社区商业组成城市商业体系架构。
未来三年，大型商业网点数量控制在35到40处n2020年目标：全面形成1个市级商业中心、5个次级商业中心、2处大型商贸物流园区的商业功能区、1条以涑河为主线的城市商业带，商业街的特色与活力进一步增强，社区商业服务功能进一步完善n近期规划：改造、提升、转移涑河两岸现有批发市场，控制完善老城商业区，打造以涑河为主线的商业带，完善河东区、罗东区的商业配套，建设南坊片区、经济开发区的商业中心市区人均零售网点营业面积增加到0.7平米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积0.3平米2.2.1零售市场发展分析 河东商圈南坊商圈人民广场商圈本案n目前，除了人民广场商圈是临沂当地的成熟商圈其他商圈主要作为区域内商圈，基本服务于本区域，辐射范围有限因此，我们主要针对人民广场商圈进行分析，其他商圈不做重点分析商圈分布图2.2.2零售商圈分析 大人民广场商圈现有项目示意图解放路金雀山路沂蒙路蒙山大道编号项目名称编号项目名称编号项目名称1兰田步行街7九州超市13澳尔诺家居2银座商城8桃源超市14桃源科技城3九州商业大厦9苏宁电器15华强科技城4桃源大世界10金鹰家电商场16国际数码港5济南人民商场11九州宜家佳17桃源美食城6大润发12、怡景丽家18新华书店165人民广场234789101112131415161718n主要分布于人民广场周边和解放路两侧；n人民广场商圈现有中大型卖场20个左右，主要业态以百货、家电、家居、超市、电子数码类卖场为主；n现有中大型卖场主要以单体形式存在，缺乏综合性的购物中心。
2.2.2零售商圈分析 街道名称解放路（东起新华路、西至通达路）街道长度约700米街道宽度主车道宽约12米（四车道），两边路肩宽各约10米租金水平300-400元/月/平米商业氛围商业氛围较浓商业形式以沿街店面为主，部分中大型卖场消费特征以休闲购物为主，消费客群主要以兰山区为主备注n解放路是临沂传统的商业街，街两侧分布着九州商厦、鲁南商厦、兰田步行街等商业购物场所，是临沂当地著名的商业街；n业态上主要以服饰为主，但是偏运动品牌，缺乏其他服饰类的国际国内一线品牌解放路：临沂最具代表的传统商业街，以沿街店面形式为主、部分中大型卖场，消费特征以购物休闲为主，商业氛围浓厚解放路人民广场兰田步行街红旗路银雀山路启阳路沂蒙路新华路羲之路通达路临街商业2.2.2零售商圈分析 业态分析业态商户数目数量占比主力店面面积（平米）标杆品牌档次服饰4545%80-100李宁、KAPPA、NIKE、ADIDAS中高档餐饮1515%40-80肯德基、集集小镇、李氏食品中档摄影77%200-1000沂蒙摄影、李氏摄影中高档其他3333%60-80-中高档合计100100%---解放路：业态上主要以服饰为主，但沿街店面主要为运动服饰为主，餐饮的数量亦较多，主力店面面积集中在40-80平米，总体档次较高。
临街商业2.2.2零售商圈分析 街道名称兰田步行街所在区位新华路与解放路交汇处占地面积25346平米（38亩）面积情况总建52633平米楼层分布一楼：女装、男装、童装、家纺等二楼：美容美发、美甲美体、婚纱摄影等三楼：诺曼底KTV、诺曼底网吧租金水平一楼：100-200元/月/平米二楼：50-80元/月/平米物业管理一楼：1.6元/平米，二楼：1.4元/平米硬件设施一楼过道10-15米，二楼约2-3米经营档次中低档商业氛围商业氛围一般、空置率约30%商业形式全部为商铺消费特征休闲购物备注店面都是独立招商的模式，缺乏统一经营管理，物业管理混乱，到处乱停车，使得整个兰田步行街完全没有“步行”的感觉，脏乱差现象严重；兰田步行街：地理位置优越，但是由于采取独立招商，缺乏统一经营管理，内部较为混乱，到处乱停车，完全没有“步行街”的感觉目前，业态以服饰、家纺、美容美发为主，空置率约30%，商业氛围一般临街商业2.2.2零售商圈分析 项目名称开业时间建筑类型建筑面积层数市场定位商业氛围扣点情况备注九州商业大厦1992独立商业8万平米B3-F7中高档较浓-n临沂老牌百货，2010年翻新后，目前是最高端百货；n设置了美食城、电玩城、儿童乐园，业态丰富；n停车位共三层，约450个，较为充足；n周边道路较为狭窄。
桃源大世界1992独立商业2万平米F1-F6中档一般-n临沂传统百货；n依靠电业局的内部资源维持其经营；n硬件设施老化，档次感不够银座商城2005住宅裙楼4.5万平米B1-F4中高档浓23-26%n银座在山东的品牌效应；n区位佳、地段不可复制；n停车位不够充足济南人民商场2002地下商场0.9万平米B1中低当浓20-25%n区位佳、地段不可复制；n与大润发形成互动，人流量巨大；n服饰为主、业态单一百货市场分析：目前，基本形成当地百货与山东省内百货分庭抗礼的局面百货的数量、规模较为有限，且基本以单体形式存在，对一站式消费、特色服务、商业主题、购物环境等方面的关注不够，普遍存在停车位不足问题，由于地段普遍较好、内部客户等因素，目前总体经营状况较好随着茂业百货等连锁百货的开业，未来竞争将日趋激烈2.2.2零售商圈分析 百货市场分析—九州商业大厦2.2.2零售商圈分析 项目名称开业时间建筑类型建筑面积层数市场定位商业氛围备注大润发2001地下商场1万平米B1中档浓n当地目前唯一一家在营业连锁品牌超市；n区位佳，地段不可复制；n规模大，品种齐全；n停车位不够充足银座超市2005地下商场0.6万平米B1中档较浓n区位家，地段不可复制；n与银座百货共享人流；n停车位少；九州超市（解放路店）1992独立商业0.4万平米F1中低档较浓n临沂当地连锁超市，目前拥有16家直营门店，总经营面积约15万平米、年营业额约7亿元；桃源超市（旗舰店）2000公建裙楼0.8万平米F1-F4中低当较浓n目前拥有8家直营连锁店和5家特许加盟；n依托电业局内部客户。
超市市场分析：目前，市场份额主要为当地连锁超市（九州和桃源两家为主）占据，基本形成了以兰山区为主、向外辐射扩张的局面，依赖自身在当地的口碑和内部客户的等因素，总体经营状况较好外地连锁超市目前仅有大润发和银座超市两家，且都位于市区核心地段，经营状况良好目前，乐购等超市巨头已经逐渐进入临沂，未来竞争将日趋激烈2.2.2零售商圈分析 超市市场分析—图片示意2.2.2零售商圈分析 项目名称开业时间建筑类型建筑面积层数商业氛围备注苏宁电器2010住宅裙楼0.42万平米F1-F3一般n当地目前唯一一家在营业连锁品牌电器；n位于人民广场旁，人流量大；n规模较小，品种不够丰富；n停车位数约80个九州宜家佳（解放路店）2002独立商业0.9万平米B1-F3一般n临沂当地连锁家电卖场，1992年成立，目前共有4家直营店，1家社区店，总经营面积约4万平米；n规模较大，品种齐全；n内部装潢陈旧；n停车位约50个金鹰家电商场（东方红店）1994独立商业0.36万平米F1-F3浓厚n临沂当地知名连锁电器，口碑好，目前拥有5家直营店；n服务水平高；n刚刚翻新，装修较好，内部设置了部分座椅，对购物环境有一定关注；n停车位约50个。
电器市场分析：以金鹰和九州为首的当地连锁电器商占据了主要的市场份额国美电器曾经于2009年进驻，但在试营业期就已宣告关闭，一定程度上反映出电器行业的激烈竞争，目前临沂知名连锁品牌电器仅有一家苏宁电器除此之外，临沂家电行业还有像临沂家电厨卫城这种批零结合的专业市场，对零售家电亦造成了一定的冲击2.2.2零售商圈分析 电器市场分析—图片示意2.2.2零售商圈分析 项目名称开业时间建筑类型建筑面积层数商业氛围备注桃源科技城&桃源数码城1995独立商业2万平米F1-F4浓厚n当地最知名的3C卖场，人气非常旺盛，基本是当地人购买3C产品的首选；n目前己形成电脑、通讯、电力器材三大专业批发市场主要以山寨和水货产品为主，兼营品牌3C产品；n硬件老化严重，桃源数码城为棚户区结构华强科技城2009独立商业0.7万平米F1-F6一般n由以前的临沂装饰城整改而成，2009年5月25日重新开业，目前尚处于培育期，人气一般；n由于是旧建筑整改，硬件设施亦存在老化问题，档次感差国际数码港2005住宅裙楼0.75万平米F1-F3处于半关闭n由于经营管理不善，目前基本处于半关闭状态，内部被许多桃源科技城的商户用作仓储，租金十分低廉；n相比桃源科技城和华强科技城，硬件设施较好。
电子数码市场：桃源科技城为当地最为出名的3C卖场，主营山寨、水货和部分品牌3C产品，人气异常火爆此外，华强科技城和水田街一带亦是当地山寨、水货3C产品的主要集散地，但基本都存在硬件设施老化的问题同时，在人民广场周围零散分布着部分品牌专卖店2.2.2零售商圈分析 电子数码市场—图片示意2.2.2零售商圈分析 项目名称开业时间建筑类型建筑面积层数市场定位备注怡景丽家全球家具直销中心2010独立商业5万平米B1-F5高端n购地建房，自有房产，无拆迁后顾之忧；n直销中心装修高端，硬件设施好，空间宽阔，是临沂当地最为高档的家居卖场；n完善的仓储配套（9万平米）和停车位配套（8万平米）；n统一招商和营业管理；n在当地积累了一带口碑怡景丽家国际建材家具广场2007独立商业2.5万平米F1-F4中高端澳尔诺家居2003裙楼2.5万平米F1-F4中高端n在当地经营年限较长，积累了一定口碑，是临沂当地中高端家居的主要卖场之一；n澳尔诺美家内墙由干挂石材砌成，装修高档，档次感强；n澳尔诺家居和澳尔诺美家内部设置了部分休闲坐骑、钢琴、景观电梯等，对购物环境体现出了一定关注澳尔诺美家2003裙楼1万平米F1-F6奢侈品家居建材家居市场分析：临沂当地的中高端家居市场主要为怡景丽家和澳尔诺两家占据，两家店在口碑、硬件条件、产品档次、装修档次、规模等方面都具备较高的水平。
而在中低端市场方面，又存在着较多的建材市场、装饰市场，建材家居市场总体上趋于饱和2.2.2零售商圈分析 建材家居市场分析—图片示意2.2.2零售商圈分析 主要项目商业总供应量南坊商业供应约为37万平方米销售价格5500—10000元/平方米租金0.25-2元/㎡主要特征·南坊是临沂市规划的商业副中心之一，未来商业供应体量巨大；·片区商业供应以中高档次商业为主，大多数项目采用主力店加商业街的商业组合形式·颐高上海街商业体量约27万平方米，是南坊商业体量最大的商业项目客户特征·南坊作为临沂市政府着力打造的新城，商业客户遍及临沂市；·客户以中高端投资为主，目前主要为临沂市专业市场及小商品经营者，投资意图明显，购买并持有经营的客户较少；上海街朗润园齐鲁园南坊商圈：临沂商业副中心，随着市政府落户的利好，区域商业前景广阔2.2.2零售商圈分析 主要项目商业总供应量现有总体量约455000平方米其中专业市场400000平方米商场及沿街商业约5.5万平米空置率20%销售价格3000-6000元/平方米租金0.3-3元/㎡主要特征·河东商业主要由社区商业、购物广场、专业市场组成，其中沿街商业是河东商业生命力较强的商业业态；·以中低端商业为主，餐饮、服饰、五金建材是河东最主要的三大业态；·该商圈主要由解放东路商业街、安居小区附近商业、4个专业市场组成。
客户特征·河东商业客户以河东本地人为主，兼有部分专业市场从业人员，专业市场客户遍及全国；·商业客户主要为河东中低端消费群体，且以餐饮、日常用品类快速消费品为主瑞华金都好怡嘉五金城河东商圈：目前较为落后，规划中的商业副中心之一，现有商业主要布局在解放东路，东兴街，安居街2.2.2零售商圈分析 临沂重点待推商业项目示意图久隆奥斯卡城邦.中央广场名嘉城市广场万兴都购物中心万和中央广场颐高.上海街东方不夜城n兰山区老城区依旧是商业重点关注的地方，除此之外，在涑河、南坊和罗庄等地都出现了大型商业综合体本案2.2.3重点待推项目分析 久隆奥斯卡：位于人民广场附近，是一个了住宅、公寓、写字楼和SHOPPINGMALL的综合体项目，总建42万平米其中，SHOPPINGMALL体量约12万平米，目前已确定有特易购超市、茂业百货和江苏广电幸福蓝海影院进驻项目名称久隆奥斯卡项目位置人民广场北侧开盘时间2010.11.20销售商业部分开发商江苏江中集团经济指标占地：7.3万平米总建：42万平米容积率：4.21绿化率：25%项目规划项目一期开发商业建筑面积为116314平方米；住宅面积为93693平方米，公寓面积为41000平方米，写字楼56150平方米，一期停车位数为952个。
销售情况-招商情况TESCO、茂业百货、江苏广电幸福蓝海电影院等备注n处于人民广场核心商圈，地段价值不可复制；n商业体量大，未来业态组合空间大，将成为人民广场商圈第一个真正意义的SHOPPINGMALL；n招商总体情况较好人民广场红旗路银雀山路启阳路沂蒙路新华路羲之路通达路解放路久隆奥斯卡2.2.3重点待推项目分析 万兴都购物中心：项目规划为集购物中心、休闲娱乐中心、餐饮中心、5A级写字楼、顶级公寓、超五星级酒店为一体的纯商业城市综合体，项目总建33万平米，其中休闲娱乐和餐饮总建约11万平米项目名称万兴都购物中心项目位置沂蒙路北段东侧涑河以南，涑堤南路以北开盘时间2008.10.21开业时间预计2011.10开发商临沂市金凤凰置业有限公司经济指标占地：约10.1万平米总建：33万平米容积率：2.6绿化率：25%项目规划项目规划为集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化、5A级写字楼、顶级公寓、超五星级酒店为一体的城市核心综合体销售情况n商铺不销售，统一招商；n公寓销售，但具体销售计划尚未确定招商情况正在进行招商，百货正在与金鹰、茂业、王府井等品牌百货洽谈中，尚未最终确定。
备注n按照民族风格的“古城”形式进行统计建筑规划，商业的主题性明显；n依托涑河的水岸景观进行设计规划，具有一定特色；n定位为鲁南.苏北首席高端商圈和鲁南.苏北中央休闲区万兴都购物中心本案人民广场2.2.3重点待推项目分析 楼号名称具体业态面积（平米）1高端购物中心百货49581.64楼号名称具体业态面积（平米）2A品质生活馆足疗、养生、瑜伽、休闲54838.182B金色童年馆游乐场、KTV、儿童用品2C动感欢乐馆休闲茶饮、电玩城、酒吧2D商务休闲馆洗浴休闲楼号名称具体业态面积（平米）3水岸风尚街中西快餐、休闲餐饮54838.184特色美食汇特色风味餐饮、知名连锁5神州风味苑知名菜系连锁、主题餐饮6美食商务舱商务正餐、品质西餐楼号名称面积（平米）7A五星级酒店680007B顶级公寓384887C5A级写字楼13992主题：国际锋尚园主题：国际万乐堡主题：国际美食家主题：金盛国际会都万兴都购物中心：业态布局示意2.2.3重点待推项目分析 颐高.上海街：由上海颐高集团打造的商业综合体项目，项目分三期规划，总建40平米一期规划建设一栋5层购物中心和2栋写字楼，目前已经完成国美电器、星美影院、德克士等主力店的招商工作。
建成后，预计将成为南坊的又一商业中心项目名称颐高.上海街项目位置沂蒙路与三和街交汇处路西开盘时间2010.05.15开发商临沂颐高置业有限公司（投资商：上海颐高投资集团有限公司）经济指标占地：8.2万平米总建：40万平米项目规划一期规划为裙楼商铺（5层）和两栋写字楼；二、三期具体规划情况尚未确定销售情况-招商情况签约商家包括乐购、国美、星美影院、德克士等备注n一期商铺按照开放式街区进行设计，主打LIVINGMALL（生活广场）的概念；n项目主要依托南坊未来行政区，但目前周边人气不足；n颐高集团成立于1998年，是专业从事商业地产开发、运营和模式创新的企业数码连锁、创业园、龙城商业是颐高的三大核心产业颐高.上海街本案人民广场2.2.3重点待推项目分析 总结启示零售市场发展分析n缺乏国际性事件刺激和服务业支撑，使得临沂零售商业发展缓慢，随着市府搬迁等一系列规划调整，零售业发展有望加快；n临沂的消费水平保持着较快的速度增长，但是与消费型城市尚存在不小差距，未来可供挖掘空间大，休闲娱乐方面的可挖掘空间大休闲娱乐可供挖掘空间大零售商圈分析n零售市场基本以人民广场商圈为单核成熟商圈的形式存在，许多零售市场面临着传统批发商贸的冲击；n现有大中型卖场主要以单体的形式存在，缺乏综合型商业；n大中型卖场基本以当地零售商为主，缺乏国际国内一线连锁商家，对一站式消费、特色服务、商业主题、购物环境等方面的关注不够，普遍存在硬件设施老化，停车位不足等问题；n目前，整个临沂尚没有真正的步行街。
零售市场相对滞后，可控挖掘空间大；可以在特色服务、商业主题、购物环境、一站式消费、步行街上进行集中发力重点待推项目分析n除了兰山区，其他区域也开始出现大型商业综合体；n许多综合体项目对餐饮和休闲娱乐业态体现出了较大关注大型商业综合体开始向外辐射，对于本案是个机会点临沂零售发展相对滞后，在商业规划的支撑之下，大型商业综合体开始向外发展，对于本案是个机会点在业态层面，休闲娱乐、餐饮上可挖掘空间大同时，在特色服务、商业主题、购物环境、一站式消费、步行街上都具备较大的发展空间小结商圈调研分析 三、调研分析分析顺序ü3.1定量分析ü3.2市场饱和度测算ü3.3定性分析 批发市场商圈市场数量（个）规模（万平米）老汽车站商圈1966.58新汽车站商圈11642五金建材商圈1761.66通达路北部商圈1055.2河东商圈692.91总计63918.35备注：初步统计临沂批发类市场共计63个，建筑面积918.35万平米3.1.1批发市场定量分析 零售市场商圈商业数量（个）规模（万平方米）人民广场商圈1835.13南坊商圈——37河东商圈——5.5总计——77.63区域待推零售商业规模（万平方米）兰山区久隆奥斯卡42兰山区万兴都33兰山区东方不夜城10兰山区城邦中央广场4兰山区银座MALL24南坊区颐高。
上海街40总计——153备注：初步统计临沂零售商业77.63万平方米，未来市场供应量为153万平方米3.1.2零售市场定量分析 IRS（商圈饱和度）＝社会消费品零售额/商业营业面积=11618.7（临沂市2010年水平） RFRF（可支撑商业面积）＝（可支撑商业面积）＝C C× ×RE/IRSRE/IRS＝＝145145万人万人× ×11934/11934/11618.7==1489349.1万平方米万平方米IRS（商圈饱和度）=11618.7元/m2（按照临沂现有平均标准来考虑）C（潜在客户）＝145万人（按临沂市常驻人口计算）RE（年平均购物额）＝11934元/年·人（按照2010年临沂市城镇居民人均消费性支出11934元/年标准）饱和度测算3.2市场饱和度测算临沂目前的人口规模可支撑约149万平方米的零售商业面积，据相关数据显示，目前临沂现有零售商业供应已达到77.63万平方米，未来的零售市场供应量为153万平方米，批发商业的市场供应量已达到918.35万平方米从总量来看，以目前的市场供应量，临沂的零售商业已经达到饱和，由于部分项目尚未入市，或正在规划中所以零售商业有一定的市场机会； 小结1、通过定量分析目前临沂市批发市场的市场供应量为918万平方米，临沂零售商业77.63万平方米，未来零售市场供应量为153万平方米；2、从常规人口与商业的关系测算，临沂市临沂市商业市场的零售支撑量为145万平方米，通过饱和度测算零售商业市场支撑量约为149万平方米；3、由于临沂的批发市场兼具部分零售功能，且即将投放市场的商业供应量为153万平方米，因此临沂的零售市场从市场供应量来看，临沂的商业零售市场目前已经饱和，同时由于部分项目尚未入市，或正在规划中所以零售商业有一定的市场机会；4、由于批发市场近几年批发市场资源掌握在众多的当地企业所辖的市场中，且目前也多处于内部更新升级的过程，商户扩张能力和需求均较小，若没有政府支持，进行市场拆迁，则不宜进行大规模的市场开发；5、在商业饱和的同时，批发和零售的市场资源比较丰富，为未来的招商提供了资源基础；任何一种经营模式，都难以消化100万平米的商业面积，因此本案的商业规划需要综合考虑调研数据分析 针对目前面临的问题，我们对主要的目标客群进行了一轮有针对性的问卷访谈，主要包括：1、消费者访谈2、经营者访谈3、投资人访谈具体的调研内容如下：3.3定性分析 调查对象居住区域和工作区域大多都在兰山区数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)客户背景资料消费者调研3.3定性分析 调查对象主要以20-30岁年轻人为主，主要的交通工具是电瓶车数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)客户背景资料消费者调研3.3定性分析 调查对象的家庭年收入大多在10万以下，学历多数为专科及专科以下数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)客户背景资料消费者调研3.3定性分析 数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)临沂需要但没有的业态主要是：家电数码专业店、娱乐休闲会所、特色小餐饮消费者调研3.3定性分析 数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)临沂需要扩大经营的业态主要是：家电数码专业店、小商品批发、特色小餐饮专业市场调查消费者调研3.3定性分析 被访者和朋友一起外出就餐的比例比较高，其次是和家人餐饮娱乐市场调查消费者调研3.3定性分析 私车是被访者外出就餐最主要使用的交通工具，其次是自行车和公共汽车。
餐饮娱乐市场调查消费者调研3.3定性分析 体育活动参与比例费用(元/次)频率(次/月)公园29.5%3.903.90卡拉OK26.3%70.301.76美容美发11.8%17.981.40电影院10.0%11.631.79动物园9.5%5.642.94酒吧5.8%20.082.44洗浴和桑拿5.3%12.3511.42网吧4.5%6.894.25茶馆4.3%23.893.00游戏厅1.5%15.202.00麻将1.5%10.753.75消费者娱休闲活动主要以KTV、酒吧、洗浴、桑拿为主餐饮娱乐市场调查消费者调研3.3定性分析 餐饮娱乐市场调查被访者和朋友去娱乐场所的比例比较高消费者调研3.3定性分析 消费客群的分类：通过访谈，临沂的消费人群主要分为两部分，一种是批发客群，另一种是零售消费客群；消费力分析：其中批发客群主要是目的性消费，主要集中于各大批发市场内，零售消费群体除了在零售场所进行消费以外，还会在批发市场内进行消费，这部分客群相对来说消费力较低零售卖场的消费者，以年轻一族为主，收入水平较高，消费力较强；消费客群的来源：批发商圈的消费人群则比较广泛，除了临沂三区九县的批发商户以外，还包括山东省及周边各省的批发客户；零售商圈的消费者主要是临沂本市及周边各县的部分消费者为主；消费者的特征：临沂的消费需求正在由日常生活消费转向改善型及享受型消费，对餐饮、娱乐、休闲的需求较大，市场较为广阔；未来发展预测：通过调研我们发现，由于批发市场价格因素，未来对消费者还会有一定吸引力，但是随着经济水平的提高，临沂的商业将会更多的面向功能全面的方向发展，单一功能的商业将逐渐失去市场的吸引力，在访谈中我们也能看到，消费者对娱乐休闲、餐饮等方面的需求很高，产品丰富、配套完善、功能齐全，可玩、可游、可逛的综合商业，是目前市场的发展趋势；3.3定性分析 多数调查对象认为临沂市场目前供给大于市场需求数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)专业市场调查经营者调研3.3定性分析 调查对象多数认为自己店面租金高，并且利润小数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)专业市场调查经营者调研3.3定性分析 调查对象多数在未来几年内有投资商铺计划，并且如果有好的商业营业场所，多数人愿意搬迁数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)专业市场调查经营者调研3.3定性分析 数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)如果有好的营业经营场所，会考虑搬迁的区域是北城新区和老城区专业市场调查经营者调研3.3定性分析 数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)最需要整改的专业市场是：温州服装鞋帽批发市场、桃源科技城、大陆商业村专业市场调查经营者调研3.3定性分析 需要整改的主要原因是市场陈旧老化以及停车位不足数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)专业市场调查经营者调研3.3定性分析 数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)若在本案区域建设一个大型商业项目，最有可能成功的是专业批发市场和大型百货超市专业市场调查经营者调研3.3定性分析 调查对象多数会考虑在本案商业广场进行经营，需要的商业面积的前三位是：60平、80平、40平数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)专业市场调查经营者调研3.3定性分析 如果在本案商业广场经营，商业竞争激烈是本案商业的最大困难数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)专业市场调查经营者调研3.3定性分析 数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)最关注的配套及因素的前三位是：现代物流、仓储、商场管理专业市场调查经营者调研3.3定性分析 如果临时住在临沂，考虑的住所主要是家庭旅馆和购买商品房数据来源：问卷调查（2011.3.28-4.2)专业市场调查经营者调研3.3定性分析 经营者分类：临沂市的商业经营户分为两部分，一种是批发商户，另一种是零售商户，从目前来看，批发商圈内的经营者，兼营零售，具备两种经营户的特点；经营者的特性：1、临沂的经营者见证了财富的发展和聚集，具有一定的冒险精神，普遍对新兴的商业有一定的兴趣；2、经营区域来看，老城区的吸引力较高，但对于规划成熟的新城区域也有较高的热情；3、渴望改变现有的经营状态，希望向更高的经营品质转化；4、经营者偏向理性思考，对于目前的市场分析比较透彻，希望有强制的外力推动来实现改变，而不是自发的民间力量；未来发展预测：随着时间的发展，物流、网络的庞大，批发类商业将会逐步萎缩（目前临沂的鞋帽、服装正逐步由面向北方地区转向以三区九县的客群为主），从零散的低档批发转向品牌“批零”的市场趋势，从而催生对商业物业功能更高的需求；同时，商业经营模式偏向批零兼营、批零搭配的模式，以综合为主。
3.3定性分析 调查对象背景以个体经营户为主投资者调研3.3定性分析 如果投资，选择储蓄、住宅、股票、基金最多投资者调研3.3定性分析 如果西部新城开发一个综合商业项目多数投资人持观望态度投资者调研3.3定性分析 如果选择投资,对于本案的产品，多数投资人选择投资住宅投资者调研3.3定性分析 如果选择投资商铺，能承受的首付金额多在10万元左右投资者调研3.3定性分析 投资者的分类：临沂的投资者主要分为，本地投资人和异地投资人本地投资人包括本地的私营企业主、政府单位工作人员、批零经营商户等，异地投资人主要为周边各区县的投资人和部分异地投资人，总体而言以临沂地区为主，商业地产投资价值取向：1、临沂整体市场以储蓄为主，其他的投资渠道选择仍以传统的住宅、股票、基金为主；2、由于临沂的批发市场发展在国内的影响较大，而且有着众多的成功先例，多数投资人关注的点集中在西郊的批发市场中，随着近两年开发量的扩大，市场风险增高，商铺投资的吸引力也在逐步的降低；3、其共性为了解临沂的市场经营情况，投资理性较强；投资谨慎，普遍能承受的投资金额较低；未来发展预测：投资价值跟随经营价值，随着市场的转变，批发市场的萎缩，零售市场的份额将不断扩大，老城区的商业将会得到一定的促进，但是新兴城区的建设，在很长一段时间内对投资人的吸引力将比较低。
3.3定性分析 1、消费者：随着经济水平的提高，临沂的商业将会更多的面向功能全面的方向发展，单一功能的商业将逐渐失去市场的吸引力，在访谈中我们也能看到，消费者对娱乐休闲、餐饮等方面的需求很高，产品丰富、配套完善、功能齐全，可玩、可游、可逛的综合商业，是目前市场的发展趋势；2、虽然目前临沂的众多市场面临着老化改造，但是目前商圈内提供的市场供应量仍面临着供大于求的局面，市场竞争十分激烈，商户的扩张行为趋于谨慎，商业经营模式偏向批零兼营、批零搭配的模式，总体发展以综合为主；3、在访谈中了解到由于商铺投资失败的经验教训居多，投资人的价值取向以求稳为主，对于新城的开发，在规划和招商不成熟的情况下，投资人的热情较低；市场主体较为谨慎，观望情绪较浓，常规的商业模式很难赢得市场的青睐3.3定性分析 四、项目发展战略分析顺序ü4.1成果回顾ü4.2客户价值重构ü4.3项目战略定位ü4.4项目市场定位 p从宏观角度来看：临沂正处于由传统商业向现代商业转变的时期，新建的商业项目将承载临沂战略转型的历史使命；p从商圈角度来看：1、临沂拥有良好的商贸物流基础，本案有条件依托临沂商贸物流基础，抓住市场升级改造的机遇，通过新型市场模式来吸纳旧市场转移和把握市场空白点。
但是，需要借助政府的力量，才能推进行业的整合，而且批发商业未来发展前景不容乐观；2、相对于批发商业，零售发展相对滞后，在商业规划的支撑之下，大型商业综合体开始向外发展，对于本案是个机会点在业态层面，休闲娱乐、餐饮上可挖掘空间大同时，在特色服务、商业主题、购物环境、一站式消费、步行街上都具备较大的发展空间；p从数据分析和客户访谈来看，市场总体疲软，观望情绪较浓，100万平米的商业消化难度较大，常规的商业模式很难赢得市场的青睐；4.1成果回顾 市场容量有限百万平米消化难度大本案遇到的核心难点：4.1成果回顾1、市场竞争激烈：老商业经营稳健，新建商业项目众多，且地段好于本案；2、营销主体普遍持谨慎心理，市场的观望情绪严重；3、百万平米商业消化难度大，需要根据市场的需求和本案的实际情况进行商业规划，做出适合的产品 以常规的操作手法，本项目将遭遇极大的困难，我们必须寻求超常规的运作方案我们必须重构客户和竞争边界，找到市场空白点，创造唯一性和排它性，超越竞争！突破边界，将有限资源投入到关键价值元素上我们应当致力于破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾，以实现将有限的资源集中在关键客户价值元素上的投入，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，才能走出困境，实现超常规赢利。
解决方向4.2客户价值重构 市场容量的扩容4.2客户价值重构站在城市规划的角度来说，多数的商业项目对自己的定位不清晰，盲目求大、求全，或集中或分散，最终导致了经营的失败，因此一个大型的城市综合体，在市场容量有限的情况下，需要对市场进行扩容，商业的辐射范围需要从社区、组团、周边区域、整个临沂市等多种角度考虑商业模式的组合，对商业进行适度的分散和集中，以便于最终实现市场容量的突破；通过多种商业模式的组合，进行市场扩容 针对市场的扩容我们主要基于从商业辐射半径的规划来提供解决思路，主要从社区商业辐射半径、区域商业中心辐射半径、全临沂市辐射半径三个层面进行解析：社区商业辐射半径全市辐射半径区域辐射半径4.2客户价值重构 商业类型：社区商业：街区商业、组团商业区域商业：区域商业中心（Shoppingmall）市级商业：五星级酒店、经济型酒店、写字楼、专业市场4.2客户价值重构基于市场扩容的需要本案的商业类型建议如下： （1）社区商业辐射半径：本案为大型居住社区，因此需要一定的社区商业为居民提供便捷性的日常消费服务；（2）区域商业中心辐射半径：本案为新城规划，周边缺少商业项目，距离核心商圈较远，且区域有综合商业消费的需求，因此建议规划区域型的商业中心，占领市场先机，满足周边消费需求；（3）市级商业辐射半径：根据周边地块规划和内部的未来需求，本案具有发展家居建材类专业批发市场的条件。
4.2客户价值重构 基于上述商业类型的价值重构4.2客户价值重构 我们将终端客群对商业项目关注因素归纳为九大核心客户关注KPI交通配套购物的便捷性商品的价格产品的丰富程度经营时间物业的可观赏性形象交通便利、停车场、公共交通等“一站式”购物物美价廉、物有所值、满足高价值的需求社区商业、组团商业、Shoppingmall等各种商业形式的经营业态组合丰富经营时间长、短搭配建筑的外观、绿化、景观、雕塑、广场等商业形象、商业主题、体验价值服务售前服务、售中服务、售后服务等4.2客户价值重构品牌开发商品牌、项目品牌、经营品牌 客户关注要素1品牌2商品的价格3交通条件4建筑的可观赏性5服务6购物的便捷性7产品的丰富程度8产品形象9经营时间根据客户的内在需求，本项目将从以下方面去重构在产品及配套方面的关键价值元素（右表）增加服务于社区的商业的价值重构：针对终端客户关注的9大核心点的价值重构创造4.2客户价值重构一般减少 核心突破因素组成部分投入备注品牌开发商品牌减少现阶段社区商业不考虑品牌的打造商品的价格物业售价、商品售价一般——交通条件交通便利、公共交通、停车场一般需要考虑停车场的设置建筑的可观赏性外观、景观、绿化等一般物业的可观赏性一般投入即可服务售前、售中、售后一般社区商业不做重点打造购物的便捷性日常消费、改善型消费、享受型消费一般满足客户日常的购物需求产品的丰富程度社区店+组团商业，从而形成丰富的经营业态增加通过丰富的产品满足多种消费需求产品形象商业主题增加打造美式商业街区经营时间社区店经营时间重点打造延长营业时间，使24小时的功能业态发挥4.2客户价值重构服务社区商业的价值重构后的关键价值元素体现 社区商业价值主张：临沂首席美式组团社区商业4.2客户价值重构 客户关注要素1建筑的可观赏性2商品的价格3交通条件4产品形象5服务6购物的便捷性7产品的丰富程度8品牌9经营时间根据客户的内在需求，本项目将从以下方面去重构在产品及配套方面的关键价值元素（右表）增加服务于区域的Shoppingmall的价值重构：针对终端客户关注的9大核心点的价值重构创造4.2客户价值重构一般减少 核心突破因素组成部分投入备注品牌开发商品牌增加打造商业品牌和经营业态品牌商品的价格物业售价、商品售价一般——交通条件交通便利、公共交通、停车场一般需要考虑停车场的设置建筑的可观赏性外观、景观、绿化等减少——服务售前、售中、售后一般常规商品销售服务购物的便捷性日常消费、改善型消费、享受型消费一般满足客户一站式的消费需求产品的丰富程度区域商业中心，形成丰富的经营业态增加通过丰富的产品，满足多种消费需求产品形象商业主题一般满足全家型消费需求、美式综合商业体经营时间区域商业中心经营时间重点打造延长营业时间，充分满足临沂夜生活消费需求4.2客户价值重构服务区域的Shoppingmall的价值重构后的关键价值元素体现 区域商业中心的价值主张：临沂一站式消费休闲MALL 客户关注要素1购物的便捷性2商品的价格3交通条件4建筑的可观赏性5经营时间6品牌7产品形象8产品的丰富程度9服务根据客户的内在需求，本项目将从以下方面去重构在产品及配套方面的关键价值元素（右表）增加市级商业的价值重构：针对终端客户关注的9大核心点的价值重构创造4.2客户价值重构一般减少 核心突破因素组成部分投入备注品牌开发商品牌一般现阶段一般，未来操作中增加商品的价格物业售价、商品售价一般——交通条件交通便利、公共交通、停车场一般需要考虑停车场的设置建筑的可观赏性外观、景观、绿化等一般物业的可观赏性一般投入即可服务售前、售中、售后创造提供免费的装修设计、选材、价格把关、装修监工等服务购物的便捷性日常消费、改善型消费、享受型消费减少批发商业客户对便捷性没有特殊要求产品的丰富程度业态组合增加满足一站式的家居、建材、装修等消费服务需求产品形象商业主题一般———经营时间——一般——4.2客户价值重构市级商业的价值重构后的关键价值元素体现 市级商业价值主张：临沂首家管家式服务的家居建材航母4.2客户价值重构 4.3项目战略定位项目属性客群属性和利益诉求市场及竞争•100万㎡的商业规模•周边没有商业氛围•用地条件良好•临沂西门户，交通便利的居住新街区•临街商业+小型集中商业+区域商业中心+专业市场+星级酒店+写字楼•实现经营档次的提升，寻求品质突破，获取更高的经营利润•关注未来的升值潜力获取高于市场价值的回报•完善的可逛、可游、可玩的都市商业综合体•新兴项目较多且位置较好，竞争激烈•避免盲目求大、求全，需要根据市场的真实需求对项目进行规划•本案必须规避同质化竞争与现有的商业项目差异化定位。
客户价值重构•美式商业街区+一站 式 消 费 休 闲MALL+管 家 式 的家居建材航母•打造可逛、可游、可玩的商业综合体临沂首席美式商业街区西部新区崛起的城市新客厅 主题定位“临沂首家美式商业街区”引入美式街区的商业规划、商业主题和建筑风格，采用社区商业+组团商业+区域商业中心+市级商业中心的形式，满足不同消费群体的消费需求，实现真正的体验式购物；4.4项目市场定位 形象定位“满足社区、区域及全市多种消费需求的综合商业街区”4.4项目市场定位 功能定位“涵盖购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、品牌商业街等多种功能于一体“家庭休闲家庭聚会儿童职业体验亲子乐园学龄培训时尚消费购物现代商务4.4项目市场定位集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务、住宿、办公等多种功能于一体的美式商业街区 4.4项目市场定位 1、满足社区、区域及全市多种消费需求的综合商业街区：临沂首家实现社区消费+区域型消费+批发目的性消费的综合商业街区，真正实现“一站式”业态组合；2、多重产品组合：商业街、商业MALL、专业市场、酒店、写字楼、住宅、公寓等多种产品组合，真正实现“一站式”产品组合；3、美式街区主题：区别于欧式的呆板，中式的陈旧，以美式街区作为项目的主题和规划标准，各种商业形式物尽其用，以灵活悦动的产品风格，引领临沂的商业新风尚；4、组团式商业规划：商业街、组团商业、区域商业、专业品牌批发市场的有机结合，实现社区消费和享受型消费、目的性消费的完美结合，增强社区的便利性，区域的辐射力和全市向心力。
5、管家式特色服务：为每一位来到家居建材市场购物的客户提供免费的装修设计、选材、价格把关、装修监工等服务；4.4项目市场定位 五、项目价值主张分析顺序ü5.1项目价值梳理ü5.2项目价值演绎 5.1项目价值梳理 临沂西部新城——上风、上水、上西区行销概念5.2项目价值演绎 随着临沂开发的深入，未来的临沂城市发展将进入一城多中心的时代，依托便利的交通条件和城市高新区的规划，西部区域开发的将逐步成为城市重点伴随投入的加大，将占尽城市的优势资源，优势地段、优势区位，上风、上水、上西区，商业价值将得到极大的提升概念由来和文化底蕴5.2项目价值演绎西部新区河东区南坊区罗庄区兰山区 临沂首席美式街区·西部新城新客厅精神性主导广告语5.2项目价值演绎 产品魅力核心首家纯美式商业街区 产品力基本内容A购物：整体设计以异域风情“情景体验消费”为内涵，强调新鲜、开放、时尚的体验，创造适应消费与市场需求的精彩购物氛围；B休闲：以美食、休闲、娱乐为功能主体，餐饮形式多样化，体现闲适、享受、品味文化的特征。
C时尚：品牌服装、潮流设计配件、美容美发、健身康体等项目的聚集商业街区，强调多元化的国际感官体验D商务：商务办公和酒店及配套及商业银行的进入，带动周边的零售餐饮、健身、体育休闲产业5.2项目价值演绎 美式商业街区··满足社区、区域、城市的多种消费需求物质性的主导广告语5.2项目价值演绎 ◆临沂西部城市新客厅，现代都市形象重塑之所！“利益基本点”的诉求5.2项目价值演绎 ◆临沂首家管家式贴心服务！——为每一位来到家居建材市场购物的客户提供免费的装修设计、选材、价格把关、装修监工等服务“利益基本点”的诉求5.2项目价值演绎 ◆临沂一年四季的休闲消费游乐园！——游乐场、亲子乐园、KTV、滑冰场、电影院……制造四季永不停歇的欢乐“利益基本点”的诉求5.2项目价值演绎 ◆商业新区升值、保值、增值，一铺养三代！“利益基本点”的诉求5.2项目价值演绎 六、项目产品主张分析顺序ü6.1商业价值分析ü6.2产品的规划布局ü6.3产品魅力化方案ü6.4开发节奏建议 6.1商业价值分析建议商业价值分析结合商业对人流、对外交通及后期规划为出发点，将商业街分为三个价值级别：一级商业：206国道、解放路、公园两侧及规划路二级商业：新城内部的规划路三级商业：新城南部边缘地带的规划路分级依据：p商业以206国道与解放路交叉口为原点向外扩展；p解放路作为连接市区的重要道路，商业价值较高；p国道北段，越靠近解放路的位置，商业价值越高，南侧由于多为农田等，商业价值偏弱；p西侧俄黄路由于周边市场用地的不确定性，商业无法确定，属于敏感性用地；p社区内部道路由于车流量较少，并紧靠居民区，商业价值较高。
注：建议未来进行各地块设计时，深入考虑社区小街、商业辅街的商业价值以及商业氛围的营造一级商业街区二级商业街区三级商业街区 市场用地1市场用地2敏感地块敏感地块6.1商业价值分析建议本案西侧和北侧地块具有发展家居、建材类专业市场的内部和外部条件1、临沂由于缺少支柱产业，随着商贸批发业逐步衰落，导致近两年GDP增长幅度低于全国平均水平；从固定资产投资来看，临沂的GDP增长主要依靠房地产的投资，缺乏经济增长的后劲；2、本案西侧和北侧为规划市场用地，为了避开规划的不确定性建议本案的西侧和北侧区域暂定以市场规划为主，一方面避免日后市场对住宅的影响，另一方面一旦确定市场规划，便于本案借势，做市场开发，从而提高地块价值； 5星级酒店社区商业写字楼区域商业组团商业专业市场经济型酒店6.2项目规划布局 物业类型及体量建议1、按照300万㎡建筑体量，本案预期将容纳10万人口入驻，按照临沂市商业发展规划，每人1㎡的商业面积，本案需社区配套商业约10万㎡2、基于美式商业街区规划原则、功能配比，针对临沂的商业特性（目前商业的规划情况、商圈属性分析、竞争项目的规避等）和本案的地块特征（敏感地块的处理、综合商业的配比关系等），对本案进行了合理的面积配比，具体内容如右表：6.2项目规划布局物业类型占总面积比面积（万㎡）社区商业10.00%10组团商业中心15.00%15区域商业中心15.00%15五星级酒店5.00%5写字楼10.00%10经济型酒店1.20%1.2专业市场43.8%43.8合计100%100 社区商业辐射范围社区商业集中商业集中商业辐射范围社区商业：社区商业以网状排布分布辐射整个社区；铺面以50平米为主，铺铺朝街；充分满足未来社区的生活配套；形成浓郁的文化居住氛围。
组团商业：3个组团商业以社区商业为纽带拉动整个项目的社区商业;区域商业：15万平米的区域商业辐射整个地块，创新型FamilyShopping-Mall未来将成为临沂的城市名片，成为整个城市的荣光；专业市场：家居家饰体验馆市场将面向整个临沂，乃至整个山东；成为专业市场的领跑者；方案设计将商业作为总体项目的集聚点，由点到面，辐射整个项目，从而实现带动新城大盘活力的目标在该商业核心区域内，以创新型FamilyShopping-Mall为磁极，聚集人气，在提升自身价值的同时，带动土地升值6.2项目规划布局商业辐射半径规划 根据人口与商业的支撑关系，则本案的零售商业部分将需要56.2万人的人口支撑，本案自有的居住人口为10万人，剩余46.2万人为区域外人口，根据临沂人口分布情况和商业分布，则本案的辐射半径需要为5公里（主要涵盖兰山区、罗庄区、费县、苍山县部分），才可满足本案的运营需要，批发商业的辐射范围将涵盖整个临沂的三区九县批发商业辐射半径零售半径6.2项目规划布局商业辐射半径规划根据规划本案共有56.2万平米的零售商业，43.8万平方米的批发商业面积备注：临沂商委的商业发展规划，人均商业面积将达到1平方米；5公里零售辐射半径；覆盖临沂市的批发商业辐射半径。
6.3产品魅力化充满吸引力的美式风情主题街区AttractiveAmericanUrbanBlock 浪漫的西雅图不眠夜餐饮酒吧休闲街区洛杉矶-热闹的各类专业市场狂欢娱乐之都拉斯维加斯娱乐购物中心金融梦想之纽约商务金融街区时尚魅力芝加哥时尚设计街区打造主题化的社区商业系统6.3产品魅力化 院街类型3RetailStreetType3社区商业芝加哥-时尚魅力生活的社区商业l建筑之都芝加哥，使用大气的欧式建筑建筑，浅色立面衬托出大气的店铺和街道l使街区风格与国际服装时尚潮流对接，打造含有前卫设计元素的潮流街区 时尚魅力生活芝加哥街区Chicago社区商业社区商业功能业态定位类型业态主力业态美容美发、健身康体、小型超市、便利店、快餐厅、干洗店、宠物用品店、水果店、花店等辅助业态通讯产品、药店等 社区商业—组团商业中心奥莱社区商业店楼层业态3F运动休闲折扣2F男士品牌折扣1F女士品牌折扣时尚魅力芝加哥街区Chicago 院街类型2RetailStreetType2社区商业纽约-商务金融奢华品牌商业区l金融商务气氛浓郁，引领设计趋势的国际前沿风尚l建筑与歌剧艺术赋予了纽约独特的魅力，此区域考虑使用ArtDeco风格建筑搭配适当的美式歌剧建筑元素。
l配合两栋18层高的写字楼和欧式5星级宾馆，打造豪华的办公商务商业综合区 纽约·纽约NewYork社区商业社区商业功能业态定位类型业态主力业态咖啡厅、酒吧、茶馆、慢摇吧、茶餐厅等辅助业态便利店、打字复印、办公用品维修等 社区商业—组团商业中心新青年时尚卖场楼层业态3F运动健身、创意礼品、创意工厂、人体彩绘美甲店、大头贴等2F流行男装、休闲装、运动装、牛仔装类、箱包、皮具1F流行女装、时装鞋、流行饰品、珠宝玉器、钟表、珠宝、眼镜、化妆品纽约·纽约NewYork 院街类型1RetailStreetType1西雅图-打造浪漫的餐饮休闲街区社区商业—临街l20世纪的《西雅图不眠夜》和本世纪的《暮光之城》两部电影为西雅图这座城市蒙上了浪漫和奇幻的色彩l浪漫的小镇式尖顶屋顶结合传统欧式建筑，配合仿西雅图元素打造魅力餐饮休闲街区 浪漫悠闲的西雅图不眠夜SleeplessinSeattle社区商业功能业态定位类型业态主力业态特色中餐、西餐厅、连锁快餐、特色小吃辅助业态足疗康体、美容美发、水吧、便利店社区商业—临街 社区商业—组团商业中心婚庆主题商业中心楼层业态3F洗浴中心（主力店）婚宴、特色餐饮、贵宾厅、典礼大堂2F洗浴中心（主力店）婚庆用品系列1F洗浴中心（主力店）黄金、珠宝、玉器、首饰、礼品、婚纱摄影持有租赁分割商铺产权销售 院街类型4RetailStreetType4拉斯维加斯-狂欢娱乐的梦幻购物商业街区区域商业中心 创新型FamilyShopping-Mall未来将提供满足全家庭生活展开平台，它将是适合全家人的主题生活公园未来将成为临沂的城市名片，成为整个城市的荣光。
条形布局的15万平的巨型区域商业，与身后的住宅项目之间形成商业步行长街，扩大的沿街店铺的面积的同时，也增加店铺人流的效率使用空中连廊对住宅二层商业进行联系，形成了二层的公共休闲空间的同时，住宅和商业之间也产生了明显的互动性提升了住宅项目的档次引入丰富的娱乐项目吸引城区内甚至是外地客群入IMAX影院，游乐设施等区域商业中心主题休闲娱乐+购物=极致体验式购物中心结合丰富娱乐项目的商业空间，拉斯维加斯的各色主题酒店装饰借鉴进行的个性街区打造以核心商业为主要亮点，带动周边的商业街区更多使用游乐性质的设施融入建筑设计，增添街区的游乐性 区域商业中心大型超市百货商场百货商场百货商场电影院电影院滑冰场电玩城、儿童游乐场、KTV药店、果品店、美容美发、茶叶等时尚女装、淑女装、少女装、时尚鞋包、化妆品、珠宝玉器、流行饰品等男正装、男休闲装、流行男装、男士用品等运动休闲、户外用品等美食广场、水吧、床上用品、家居装饰等区域商业中心业态规划主力店持有部分（约30%）产权分割销售部分（约80%） 区域商业中心IMAX巨幕影院大型室内溜冰场开阔的天光和中央大道错落有趣的交通流线步行街中水系的引入趣味性的中庭装置 项目前期可将沿街一侧店铺出售回笼部分资金，待项目后期商业氛围成熟后，再将内街店铺出售，从而实现开发利益最大化；区域商业中心 区域商业中心主力影院美容中心主力超市服装鞋帽销售型商铺面包房夜总会主力餐厅KTV慢摇吧不夜城主力百货乐器城小商品销售型商铺 区域商业中心电玩城动漫城主题书吧创意礼品儿童游乐场亲子乐园幼教体验馆美食广场室内冰场 箱式的建筑模块象征着港口准备出航的货物。
简约的混凝土玻璃立面，动感的立面材料搭配暗示着生机勃勃的商气同样实现商业步行内街概念，增加沿街店铺数量洛杉矶-热闹的各类专业市场专业市场 专业市场的聚集区-洛杉矶LosAngeles世界级的港口城市，来自四海的商人和多元化的建筑风格塑造了洛杉矶在美国城市中独特的风格专业市场p第三种p两层整体p第一种p下小上大p第二种一层小单位一层预留直接通向二层的入口门面店店店店店店shop!shop!shop!简约的现代建筑，结合灵活的空间搭配一二层的灵活组合销售模式双首层概念在主入口设置扶梯或楼梯，将人流直接引向2-3楼，实现1,2甚至3楼共享人流，使沿街店铺面积翻倍 专业市场厨房用品、卫浴用品等灯具、灯饰、电料等家居装饰品、生活家具、办公家具等窗帘布艺、家居摆件等北侧家居市场洁具、橱柜、地暖、高档石材、实木门窗壁纸、地板、管件管材、灯具、太阳能锁具、陶瓷搪瓷制品、涂料、小五金建材超市、装修设计、装修监理、装修选材南侧建材市场专业市场业态规划分割商铺产权销售分割商铺产权销售 家居用品灯具灯饰生活家具欧式家具现代家具 专业市场窗帘布艺家居用品卫浴用品生活家具 简欧风格的庭院式豪华酒店，中心花园和四周围绕的欧式长廊形成了奢华的宫殿庭院般的感觉。
简欧风格立面使用适当的装饰性元素，打造相对丰富ArtDeco建筑形式五星级酒店 五星级酒店奢华的酒店大厅和电梯间个性化的套房设计 经济型酒店经济型酒店整体按照5星级酒店的风格进行元素缩减，配合所在主题区的建筑风格进行打造让人感官上享受精致不失体面的豪华立面采用温馨具有居住氛围的材料进行修饰，可以达到适当的成本控制和美化效果 位于金融梦想的纽约主题区域的两座10平方米的办公楼，将使用庄重的暖色石材与纽约帝国大厦一脉相承的ARTDECO风格立面提升了办公楼有格调的商务氛围，18层高的办公楼视野开阔自然采光好，办公氛围舒适写字楼美式ArtDeco办公楼 6.4开发节奏建议一期二期五期三期分期开发综合考虑周边区域人口密度分布、人口导入难易度、取地协议中关于一期150万㎡开发量的规定、拆迁进度、地块价值、地块性质及地块开发难度等因素ü一期：一期主要开发206国道西侧，解放路两侧用地，靠近道路，与老市区联系最为紧密；ü二期：根据项目的开发进度，先期进行拆迁和安置房建设工作，并进行A4、A5地块的开发；ü三期：完善公园配套，风情商业街配套，进一步提升区域成熟度和影响力；ü四期：待区域较为成熟后，进行区域商业中心FamilyShoppingmall的建设；ü五期：待规划明朗、区域成熟之后，再进行西侧市场预留地块的开发，包括办公、写字楼、酒店、专业市场等。
四期 汇报完毕汇报完毕! !THANKS!THANKS! 新景祥 New Visual Angle 。
