解读物业管理服务合同的违约责任.doc

解读物业管理效劳合同的违约责任 解读物业管理效劳合同的违约责任 　　物业管理效劳合同是物业管理活动得以实现的一个根本的法律文件，依法共同遵守并履行物业管理效劳合同的约定是业主、业主大会与物业管理公司双方合同当事人的根本义务物业管理效劳合同的违约责任是怎样的呢?请看下文 　　违约责任是指合同当事人因违反合同即不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件而所应承当的继续履行、赔偿损失等民事责任为了维护合同行为的公开、公平、公正的经济秩序，确保合同根本原那么的实现，各国民事法律都建立了违约责任制度以为合同中民事权利的实现提供切实保障《中华人民共和国民法通那么》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失《中华人民共和国》第一百零七条也明文规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 　　违约责任是一种民事责任，与其他民事责任相比，具有以下特征： 　　1. 违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任违约即是指当事人违反其约定的义务因此，违约责任以存在合同义务为前提。

例如，物业管理效劳合同中约定业主要按月交纳物业管理费、维修基金，如果业主不按时交纳就构成违约责任，物业管理公司就可以依据物业管理效劳合同要求业主履行按时交纳物业管理费、维修基金的违约责任，同时要业主承当缴纳滞纳金的违约责任当事人间无约定的合同义务，也就不会发生违约，当然也就不能成立违约责任 　　2. 违约责任是财产责任违约当事人一方依法应承当违反合同的不利后果，这种后果为财产性的因此，违约责任是财产责任，而不能是非财产责任 　　3. 违约责任只能发生在特定当事人之间因违约责任以合同义务存在为前提，而合同义务只能发生在合同当事人之间不为合同义务人的，不承当违约责任物业管理效劳合同的特定当事人就是业主、业主大会和物业管理公司当然，当事人一方违约可能是因第三人的行为或者上级机关的行为造成的，但于此情形下也应由违约方向对方承当违约责任，违约方可以在承当责任后以债务的形式向第三人或上级机关追偿例如，业主用租约或其他形式约定由租户或非业主使用人交纳物业管理费，而租户或非业主使用人却不按时交纳，造成了物业管理费、维修基金的拖欠，物业管理公司自然要依据物业管理效劳合同找业主承当未按时交费的违约责任，业主也只有先承当违约责任后，再追讨租户或非业主使用人。

　　4. 违约责任可由当事人约定违约责任不同于侵权的民事责任，当事人可以在合同中约定当事人既可以在合同中约定违约的责任形式，也可以约定违约责任的范围及损失的计算方法等但是，违约责任可由当事人约定，决非是说当事人未约定违约责任的，不发生违约责任当事人一方违约应承当违约责任，这是法律赋予合同的效力即使当事人未在合同中规定违约责任，违约方也须依法律的直接规定承当违约责任 　　违约责任的形式不同，所要求的责任构成要件也不同就各种违约责任的共同要件而言，违约责任的构成要件为违约行为和过错两类： 　　(一) 违约行为 　　违约行为，又称为违反合同的行为，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的条件所谓不履行合同义务，是指义务人完全未履行合同义务，例如，义务人拒绝履行合同义务或者因无能力履行合同义务所谓履行合同义务不符合条件，是指义务人虽履行合同义务，但其未按照合同约定或者法律规定的要求履行合同义务，例如，业主虽然履行了交纳物业管理费的合同义务，但交纳的物业管理费却远低于物业管理效劳合同中规定的应该交纳的标准，或者不按规定的`时间交纳等等 　　违约行为可以是积极的行为，也可以是的行为。

例如，业主违反物业管理效劳合同不得违章装修的规定，违章装修，为积极的违约行为;业主违反交纳物业管理费的义务，而不交纳物业管理费的为的行为 　　广义的违约包括预期违约所谓预期违约，是指在合同履行期到来之前合同当事人一方无正当理由而向另一方明确表示不履行合同或者以其行为说明不履行合同义务例如，在物业管理招投标中标后，要求更改物业管理费收费标准等标的的行为就是典型的预期违约发生预期违约时，另一方当事人可以在合同履行届满前请求违约方承当违约责任又例如，在物业管理效劳合同未届满，物业管理公司自动撤除自己公司的员工，而停止物业管理效劳工作也属于预期违约 　　违约行为是多种多样的，常见的违约形态有以下三种： 　　1. 拒绝履行，是指合同履行届满至后，合同当事人无正当理由拒不履行合同的行为拒绝履行是一种公然毁约行为，因而是一种极严重的违约，违约的过错程度较重，应承当的法律责任也重 　　2. 不适当履行，有广义与狭义之分，广义的不适当履行包括履行合同义务不符合约定的或者规定的条件的行为;狭义的不适当履行仅指合同当事人未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为 　　3. 迟延履行，是指超过合同规定的时间期限而延迟履行合同的行为。

　　(二) 过错 　　过错，包括成心和过失违约责任也以过错责任为原那么除法律另有规定外，只有违约方有过错时，才能发生违约责任但是，在违约责任中，实行过错推定原那么也就是说，只要当事人一方有违约行为，就推定其有过错，违约方须证明自己在违约上没有过错 　　除上述条件外，违约方承当赔偿损失的违约责任时，还须具备以下两个条件： 　　1. 当事人另一方受到损失损失仅指当事人的财产利益的减少，而不包括精神损害这里的损失既包括现有财产利益的损失，也包括可得利益的损失 　　2. 另一方的损失与一方的违约行为有因果关系只有另一方的损失是因违约方违约造成的，即违约与损失间有因果关系时，才能构成赔偿损失的违约责任因为违约当事人只对自己的违约行为所造成的损失负责如果合同当事人的损失并非违约方的违约行为造成的，那么违约方并不承当赔偿损失的违约责任 　　物业管理合同的违约责任具体的形式就是指业主、业主大会、物业管理公司违反物业管理效劳合同所应承当的继续履行、采取补救措施、支付违约金、赔偿损失等民事责任 　　1. 继续履行合同，即强制履行合同，是指业主、业主大会或物业管理公司违约后，另一方得请求强制违约方继续履行未履行的物业管理效劳合同的合同义务，以实现物业管理效劳合同预期目标。

从合同的本质看，合同之所以存在，主要在于促进交易、保护交易、救助交易当一项交易出现问题时，合同的作用就象医生治病一样尽力使交易脱离危险及重新获得新生，而不是动辄将其扼杀继续履行合同是合同当事人不履行或不完全履行下的一种补救方法在合同当事人一方违约后，请求强制履行合同是法律赋予另一方当事人的一项权利 　　2. 采取补救措施，是指合同当事人一方违约，另一方有权要求违约方采取补救措施予以补正例如，物业管理公司未按物业管理效劳合同的规定作好公用设施维修养护，业主、业主大会可以要求采取补救措施对公用设施重新进行维修养护或者进行修理、更换等等合同当事人采取补救措施假设于履行期内完成予以补正的，不承当其他违约责任;假设于履行期届满后完成的，违约的合同当事人还应承当延迟履行的违约责任 　　3. 违约金，是指合同当事人在合同中约定的或者法律规定的一方违约后应向另一方支付的金额例如，业主、业主大会违反招投标法的规定，不与中标的物业管理公司签署物业管理效劳合同，或者在中标后要更改物业管理费这种招投标的核心内容，物业管理公司就有权按照招投标的约定要求违约的业主、业主大会支付违约金又例如，在物业管理效劳合同中双方约定，经过约定的期限，物业管理效劳要到达某种程度的水平，而在期限届满后未到达，那么应按照合同的约定，由违约方支付违约金。

　　4. 赔偿损失，是指一方违约给对方造成损失时依法应承当的赔偿对方损失的违约责任赔偿损失是最常用的重要救济措施它既可以与其他责任形式并用，也可以单独适用 　　赔偿损失的范围，在物业管理效劳合同中有约定的依其约定在物业管理效劳合同中对赔偿范围的约定，可以是对具体赔偿数额的约定，也可以是对损失计算方法的约定只要合同中有关于赔偿的约定，当事人就有权依约定请求违约方赔偿在物业管理效劳合同中未约定赔偿范围的，违约方应赔偿因违约所造成的全部损失，包括合同履行后可以获得的可得利益损失，但不能超过违反合同一方订立合同时能够预见到的损失 　　违约方违约后，对方可以采取适当措施防止损失的扩大而没有采取适当措施的，无权就因此而扩大的损失要求赔偿合同当事人因违约方违约同时受到损失和利益的，在计算损失时应扣除其所受利益 　　赔偿损失，除物业管理效劳合同另有约定外，应以支付赔偿金的方式进行 　　违约责任是以国家强制力保证实施的民事权利救济措施，是合同权利的公力救济，违约方只能无条件地接受，没有讨价还价的余地这就是法律的强制性合同法将违约责任的归责原那么明文表述为严格责任，即不以过错为要件，当然也不需要证明什么过错。

当事人只要违反合同就要承当责任，没有价钱可讲要求免责，唯一的一个途径是证明自己有免责事由如果证明了有免责事由就给予免责，证明不了，就追究责任这有利于促使当事人认真地对待合同，严格遵守合同、合同法、合同纪律按照老实信用原那么和民法的精神，自己约定的违约责任一旦具备了该条件就要承当责任，不需要讲其他什么理由，这本身就具有合理性这一点与一般的侵权责任不一样，因为侵权责任通常发生在没有权利义务关系的当事人之间 　　通常物业管理违约责任的免责条件有以下三个方面： 　　1. 不可抗力，是指不能预见、不能防止并不能克服的客观现象当事人一方因不可抗力不能履行合同的，不承当民事责任但是，在因不可抗力不能履行合同时，第三人应当及时通知另一方，以减轻可能给另一方造成的损失，并且应当在合理期间内提供有关机构出具的证明当事人未及时通知的，应就未及时通知而给另一方造成的损失承当民事责任具体而言，以下情况属于不可抗力：⑴.自然灾害，即天灾人祸类的事实，例如，地震、台风、洪水等，但对台风而言，明知台风可能会使广告牌或建筑物的某一局部吹落而坠地，却不采取有效的防护措施，这种不作为的行为属于滥用不可抗力的免责权，同样也要承当违约责任;⑵.某些政府行为。

指当事人在订立合同后，政府公布新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履行;⑶.社会异常事件例如罢工、战争等 　　2. 合同约定的免责条款中免责事由出现免责条款是合同条款之一，其目的是免除或者限制合同当事人的责任，因而当免责条款中约定的免责事由出现时，第三人可依其约定不承当民事责任或者减轻责任但是，免责条款与合同其他条款一样，必须具有合法性、公平合理性，否那么不能有效，违约方仍应承当违约责任 　　3. 另一方当事人的过错合同当事人一方不履行合同或未按合同的要求履行合同，是因另一方当事人的过错造成的，不承当民事责任假设双方都有过错，都违反合同，那么应当分别承当各自应承当的违约责任 模板,内容仅供参考 　　 。