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上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则（2011 年 10 月 19 日上海市人民政府令第 71 号公布）第一章第一章 总总 则则第一条（目的和依据）为了规范本市国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，结合本市实际， 制定本细则第二条（适用范围）在本市国有土地上实施房屋征收与补偿，适用本细则第三条（基本原则）房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、公平补偿、结果公开的原 则第四条（管理部门）市房屋行政管理部门是本市房屋征收与补偿工作的主管部门，负责本市房 屋征收与补偿的业务指导和监督管理等工作市和区（县）发展改革、建设、规划土地、财政、公安、工商、监察等有 关行政管理部门，应当依照本细则的规定和职责分工，互相配合，保障房屋征 收与补偿工作的顺利进行被征收房屋所在地的街道办事处、镇（乡）人民政府，应当配合做好房屋 征收与补偿的相关工作第五条（征收主体与征收部门）区（县）人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作区（县）房屋行政管理部门为本行政区域的房屋征收部门，负责组织实施 房屋征收与补偿工作。

房屋征收部门可以委托房屋征收事务所，承担房屋征收与补偿的具体工作 房屋征收事务所不得以营利为目的房屋征收部门对房屋征收事务所在委托范 围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任第六条（工作人员培训与上岗）从事房屋征收与补偿工作的人员，应当通过市房屋行政管理部门组织的有 关法律知识、业务知识的培训考核，持证上岗第七条（举报处理）任何单位和个人对违反本细则规定的行为，都有权向市和区（县）人民政 府、房屋行政管理部门和其他有关部门举报接到举报的市和区（县）人民政 府、房屋行政管理部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理市和区（县）监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关 部门或者单位及其工作人员的监察第二章第二章 征收决定征收决定第八条（确需征收房屋的情形）为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列 情形之一，确需征收房屋的，由区（县）人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保 护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照国家和本市有关城乡规划规定组织实施的对危房集中、 基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

第九条（规划和计划）依照本细则第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合本市国 民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划保障性安 居工程建设、旧城区改建，应当纳入区（县）国民经济和社会发展年度计划第十条（房屋征收范围的确定）符合本细则第八条第（一）项至第（四）项规定的建设项目需要征收房屋 的，房屋征收范围根据建设用地规划许可证确定符合本细则第八条第（五）项规定因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征 收范围由市建设行政管理部门会同市房屋管理、发展改革、规划土地、财政等 行政管理部门以及相关区（县）人民政府确定符合本细则第八条规定的其他情形需要征收房屋的，房屋征收范围由市房 屋行政管理部门会同相关行政管理部门和区（县）人民政府确定第十一条（征收范围确定后不得实施的行为）房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋 及其附属物和改变房屋、土地用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施 的，不予补偿房屋征收范围确定后，有下列行为之一的，不增加违反规定的补偿费用：（一）建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名；（二）房屋转让、析产、分割、赠与；（三）新增、变更工商营业登记；（四）迁入户口或者分户；（五）其他不当增加补偿费用的行为。

有关行政管理部门和机构受理前款所列事项时，应当要求被征收人、公有 房屋承租人提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺房屋征收部门应当将本条第一款、第二款的要求在房屋征收范围内予以公 告，并书面通知规划土地、工商、公安等行政管理部门，房地产登记机构以及 公有房屋出租人等单位公告和书面通知应当载明暂停期限暂停期限自公告 之日起最长不得超过 1 年第十二条（旧城区改建的意愿征询）因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、 公有房屋承租人的改建意愿；有 90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的， 方可进行旧城区改建第十三条（房屋调查登记）房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积 等情况组织调查登记，被征收人、公有房屋承租人应当予以配合调查结果应 当在房屋征收范围内向被征收人、公有房屋承租人公布第十四条（对未经登记建筑的调查、认定和处理）区（县）人民政府应当组织有关行政管理部门依法对征收范围内未经登记 的建筑进行调查、认定和处理对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建 筑的，房屋征收部门应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时 建筑的，不予补偿。

第十五条（征收补偿方案的拟订和论证）房屋征收部门拟订征收补偿方案，报区（县）人民政府征收补偿方案应 当包括以下内容：（一） 房屋征收与补偿的法律依据；（二） 房屋征收的目的；（三） 房屋征收的范围；（四） 被征收房屋类型和建筑面积的认定办法；（五） 房屋征收补偿方式、标准和计算方法；（六） 补贴和奖励标准；（七） 用于产权调换房屋的基本情况和选购方法；（八） 房屋征收评估机构选定办法；（九） 房屋征收补偿的签约期限；（十） 搬迁期限和搬迁过渡方式、过渡期限；（十一） 受委托的房屋征收事务所名称；（十二） 其他事项区（县）人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并在房屋征 收范围内予以公布，征求被征收人、公有房屋承租人意见征求意见期限不得 少于 30 日其中，因旧城区改建需要征收房屋的，区（县）人民政府还应当组 织由被征收人、公有房屋承租人和律师等公众代表参加的听证会第十六条（方案修改和公布）区（县）人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公 布第十七条（征收补偿费用）征收补偿费用包括用于货币补偿的资金和用于产权调换的房屋用于货币 补偿的资金在房屋征收决定作出前应当足额到位、专户存储、专款专用。

用于 产权调换的房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和本市住宅交付使用许可 要求，并产权清晰、无权利负担第十八条（社会稳定风险评估）房屋征收决定作出前，房屋征收部门应当会同区（县）相关行政管理部门、街道办事处、镇（乡）人民政府，参照本市重大事项社会稳定风险评估的有关 规定，进行社会稳定风险评估，并报区（县）人民政府审核第十九条（房屋征收决定）房屋征收决定由区（县）人民政府作出涉及被征收人、公有房屋承租人 50 户以上的，应当经区（县）人民政府常务会议讨论决定第二十条（征收决定的公告）区（县）人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告公告应当载明征收 补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项区（县）人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释 工作房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回第二十一条（旧城区改建征收决定）因旧城区改建需要征收房屋的，房屋征收部门应当在征收决定作出后，组 织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议 在签约期限内达到规定签约比例的，补偿协议生效；在签约期限内未达到规定 签约比例的，征收决定终止执行签约比例由区（县）人民政府规定，但不得 低于 80%。

第二十二条（征收决定的复议和诉讼）被征收人、公有房屋承租人对区（县）人民政府作出的房屋征收决定不服 的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼第三章第三章 补偿补偿第二十三条（征收补偿协议主体的确定）房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、 租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿被征收人以房地产权证所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准第二十四条（评估机构的选定）被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收 评估办法评估确定房地产价格评估机构由被征收人、公有房屋承租人协商选定；协商不成的， 由房屋征收部门通过组织被征收人、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则 投票决定，也可以由房屋征收部门或者被征收人、公有房屋承租人采取摇号、 抽签等随机方式确定房屋征收部门应当将确定的房地产价格评估机构予以公 告房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任 何单位和个人不得干预第二十五条（房屋征收价值评估）被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧 程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。

除本市对用于产权调换房屋价格有特别规定外，用于产权调换房屋的市场 价值应当由按照第二十四条规定已选定的房地产价格评估机构评估确定被征 收房屋和用于产权调换房屋的价值评估时点为房屋征收决定公告之日被征收人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当 自收到评估报告之日起 10 日内，向房地产价格评估机构申请复核评估被征收 人、公有房屋承租人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异 议的，应当自收到复核结果之日起 10 日内，向市房地产估价师协会组织的房地 产估价专家委员会申请鉴定第二十六条（征收居住房屋的补偿方式）征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以 选择房屋产权调换被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供 用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋 补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应 当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价就近地段的范围，具体由房屋征收部门与被征收 人、公有房屋承租人在征收补偿方案征求意见过程中确定。

第二十七条（征收居住房屋的补偿、补贴和奖励）征收居住房屋的，应当根据不同情况，按照本细则规定给予被征收人、公 有房屋承租人以下补偿、补助：（一） 被征收房屋的房地产市场评估价格；（二） 价格补贴；（三） 特定房屋类型的套型面积补贴；（四） 居住困难户的保障补贴；（五） 搬迁费和临时安置费对按期签约、搬迁的被征收人、公有房屋承租人，房屋征收部门应当给予 奖励，具体奖励标准由各区（县）人民政府制定第二十八条（征收居住房屋的补偿、补贴计算标准）被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴，但本细则有特别规定的， 从其规定评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积被 征收房屋的房地产市场评估单价低于评估均价的，按评估均价计算评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积评估均 价标准，由房地产价格评估机构在评估后计算得出，由房屋征收部门在征收范 围内公布价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积补贴系数不超过 0.3，具体标准由区（县）人民政府制定被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的，被 征收房屋的补偿金额增加套型面积补贴套型面积补贴=评估均价×补贴面积。

套型面积补贴按照房屋征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭 证计户补贴，每证补贴面积标准不超过 15 平方米建筑面积，具体标准由区（县） 人民政府制定第二十九条（征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋的补偿、补 贴标准）征收执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋，。