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第七章 地价评估房地产估价房地产估价制作者：高成凤制作者：高成凤学习内容主要内容1.地价体系 2.基准地价的评估 3.基准地价修正法 4.路线价法 5.建筑地价的分摊 6.宗地地价评估程序 地价体系地价体系+ +地价地价+ +地价体系地价体系+ +地价体系构成地价体系构成 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序地价体系地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区别是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区别 且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥不同作且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥不同作 用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列地价评估地价评估一、一、 地价体系地价体系地价地价是土地经济价值的反映，是为了购买获取土地是土地经济价值的反映，是为了购买获取土地 预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化 地价体系构成：地价体系构成： 1 1．城镇土地质量等级．城镇土地质量等级 2 2．基准地价和路线价．基准地价和路线价 3 3．标定地价．标定地价 4 4．交易底价或交易评估价．交易底价或交易评估价 5 5．成交地价．成交地价 6. 6. 由上述有关价格衍生的供抵押贷款、土地税由上述有关价格衍生的供抵押贷款、土地税 收、征地拆迁、资产核算等方面使用的地价。

收、征地拆迁、资产核算等方面使用的地价 地价评估地价评估图7-1 地价体系结构示意图一、一、 地价体系地价体系地价体系地价体系+ +地价地价+ +地价体系地价体系+ +地价体系构成地价体系构成 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序地价体系 基准地价评估基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序1．基准地价的概念指在一定时间内，对城镇规划区范围各级指在一定时间内，对城镇规划区范围各级 土地或均质地域，按照土地或均质地域，按照商业、住宅、工业商业、住宅、工业等土等土 地利用类型分别评估的地利用类型分别评估的法定最高出让年期法定最高出让年期的土的土 地使用权地使用权区域平均价格区域平均价格 地价评估地价评估二、基准地价评估二、基准地价评估2．基准地价的作用 （1）调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆 （2）为国家计征土地税提供依据 （3）基准地价为进一步评估宗地价格提供依据 （4）加强国家宏观管理的手段，政府制定地价政 策、宏观调控土地市场的依据 地价体系 基准地价评估基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序3．基准地价评估是指在对城市（镇）内有收益的土地或发生交易的土是指在对城市（镇）内有收益的土地或发生交易的土 地估价的基础上，按照一定评估程序、原则、方法，评估地估价的基础上，按照一定评估程序、原则、方法，评估 出的各级土地或各区域内土地的平均价格，并在基准地价出的各级土地或各区域内土地的平均价格，并在基准地价 的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关 系，建立起系，建立起基准地价修正体系基准地价修正体系，为评估宗地地价服务，为评估宗地地价服务。

地价评估地价评估二、基准地价评估二、基准地价评估4 4．．基准地价评估基准地价评估的思路的思路 （1）划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级 别，并进行不同区域归类 （2）在同一土地级别或类型区域中，利用取得的土地超额 利润、已成交的地租和地价资料，测算出不同行业用地在不 同土地级别和土地条件均质区域上形成的土地收益或地价， 进而评估出基准地价 （3）分析基准地价同宗地地价、租金和土地条件的相关关 系，建立土地级别或区域分用途的宗地地价修正体系 地价体系 基准地价评估基准地价评估 基准地价修正法基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序5. 基准地价评估的程序与方法 （1）基准地价评估区域范围的确定 （2）基准地价评估资料的调查与收集 （3）资料的分析整理 （4）样点数据检验 （5）基准地价评估模型的选择及基准地价的确定 （6）提出基准地价应用的建议和技术 地价评估地价评估二、基准地价评估二、基准地价评估1．基准地价修正法修正法的概念利用城镇利用城镇基准地价基准地价和基准地价和基准地价修正系数表修正系数表 等评估成果，按照等评估成果，按照替代替代原理原理，将待估宗地的区，将待估宗地的区 域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件 相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系 数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在 估价基准日价格估价基准日价格的一种估价方法。

的一种估价方法 三、基准地价修正法三、基准地价修正法地价体系 基准地价评估 基准地价修正法基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序2．基准地价修正法修正法的程序与方法 （1）搜集有关基准地价的资料 （2）确定待估宗地所处地段对应的基准地价 （3）调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价 影响因素修正系数 式中：k －待估宗地全部地价影响因素的总修正值； ki －待估宗地第i个地价影响因素的修正值；n - 修正因素个数 地价评估地价评估三、基准地价评估修正法三、基准地价评估修正法注意：如果待估宗地的开发程度 与基准地价设定的开发程度不一 致时，在确定宗地地价影响因素 修正系数前，应进行土地开发程 度差异修正 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序（4）确定待估宗地使用年期修正系数 式中：ky －待估宗地年期修正系数；r －土地还原率； m －待估宗地可使用年期；n －待估宗地用途法定最高出让年限6）确定容积率修正系数 kc = ki / kj 式中：kc －待估宗地容积率修正系数； ki －待估宗地容积率对应的地价水平指数； kj －待估宗地所在级别或均质地域内的平均容积率对应 的地价水平指数。

地价评估地价评估三、基准地价评估修正法三、基准地价评估修正法（5）确定交易日期修正系数 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序（7）求出待估宗地的价格根据前面所求的各 项修正系数，对待估宗地对应的基准地价修正， 即可得待估宗地地价V = Vb×(1+∑ki) ×kj 式中：Vb －待估宗地对应的基准地价；∑ki －待估宗地全部地价影响因素的总修正值；kj －待估宗地土地使用年期、交易期日、容积率 等其他修正系数地价评估地价评估三、基准地价评估修正法三、基准地价评估修正法基准地价修正法运用举例基准地价修正法运用举例 见书见书166-169166-169页页 1、概念：路线价法是对面临特定街道且可及 性相当的市街地设定标准深度标准深度，选取若干标准 宗地求其平均价格，此平均价格即为该特定街 道的路线价，依据路线价，再配合深度价格修 正率表和其他价格修正率表，计算出面临该道 路的其他宗地地价的一种估价方法 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序地价评估地价评估四、路线价法四、路线价法2、基本原理：替代原理、区位原理3 、适用的对象和条件 u适用于城市土地的估价，尤其适用于 城市商业街道两侧土地的估价。

u前提条件是城市规划较完善，街道较 规整，临街各宗土地的排列较整齐u评估区域有较多的交易实例，土地市 场发展规范；u保证深度价格修正与其他价格修正体 系的精确度 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序地价评估地价评估四、路线价法四、路线价法4 、评估路线价过程u划分路线价区段u设定标准临街深度 u选取标准临街宗地 u调查评估路线价 u制作价格修正率表 +编制深度价格修正率表 +编制其他价格修正率表u计算临街土地的价值 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序地价评估地价评估四、路线价法四、路线价法地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序地价评估地价评估四、路线价法四、路线价法(1) 编制深度价格修正率表的理论依据 a1＞a2＞a3＞…＞an-1＞an a1- a2 ＞a2- a3 ＞…＞an-1-an反映地价变化相对程度的表格即为价格修正率表，其有深度 价格修正率表和其他价格修正率表 图7-1 深度价格递减示意图地价体系 基准地价评估基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序四三二一法则示意图（2）深度价格修正常用方法介绍四三二一法则，是将临街深度100英尺的土地 ，划分为与街道平行的四等份，每等份的临 街深度为25英尺，各等份的价值因离街道的 远近不同而不同。

从街道方向算起，第一等 份的价值、第二等份的价值、第三等份的价 值、第四等份的价值分别占整块土地价值的 40％、30％、20％、10％地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序地价评估地价评估四、路线价法四、路线价法九八七六法则示意图如果超过100英尺，则按九八七六法则来 计算，即超过100英尺的第一个25英尺等 份的价值、第二个25英尺等份的价值、第 三个25英尺等份的价值、第四个25英尺等 份的价值分别为临街深度100英尺的土地 价值的9％、8％、7％、6％地价体系 基准地价评估基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序（2）深度价格修正常用方法介绍地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序地价评估地价评估四、路线价法四、路线价法【例7-1】某临街各宗土地的路线价为3000元/ 平方英尺， 该路线价的标准临街深度为100英尺宗地b1、b2、b3、 b4、b5 、b6的临街深度与宽度见图7-2，试利用四三二一 法则和九八七六法则计算各宗地的总地价b1 = 3000×40%×15=1.8（万元） b2 = 3000×（40%+30%）×15=3.15（万元）b3 = 3000×（40%+30%+20%）×20=5.4（万元）b4 = 3000×（40%+30%+20%+10%）×20=6（万元）b5 = 3000×（40%+30%+20%+10%+9%）×25=8.175（万元）b6 = 3000×（40%+30%+20%+10%+9%+8%）×25=8.775（万元）地价体系 基准地价评估基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序（3）编制深度价格修正率表地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序地价评估地价评估四、路线价法四、路线价法如图7-1（a）所示，假设al，a2，a3，…，an-1，an也分 别表示各细条的价值占整块土地价值的比率，则深度价格 修正率表依据下列三种修正率原理制作而成：单独深度价格修正率：a1＞a2＞a3＞…＞an 平均深度价格修正率： a1＞(a1+a2)/2＞(a1+a2+a3)/3＞…＞(a1+a2+a3+…+an-1+ an)/n 累计深度价格修正率：a1＜a1+a2＜a1+a2+a3＜…＜a1+a2+a3+…+an-1+an地价体系 基准地价评估基准地价评估 基准地价修正法 路线价法路线价法 地价分摊 宗地评估程序四三二一法则则深度价格修正率表 表7-6临临街深度（英尺）255075100125150175200四三二一法则则（％）403020109876单单独深度价格修正率（％）403020109876累计计深度价格修正率（％）407090100109117124130平均深度价格修。