九江市控制性规划编制技术导则.doc

九江市控制性详细规划编制技术导则（试行）1.总则1.1为促进九江市经济社会的发展，指导城市建设，满足城市规划管理要求，规范城市控制性详细规划编制，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》、《江西省城市和镇控制性详细规则管理条例》等相关法律、法规和技术规定，结合我市实际，制定本导则1.2本导则适用于我市中心城区内需编制控制性详细规划（以下简称控规）的地区1.3编制控规应落实城市总体规划、专项规划、近期建设规划，采用总体控制、分层控制和重点控制的方法，强调刚性控制和弹性引导的结合，加强规划控制与管理的衔接，突出实用性、针对性、时效性和可操作性，强化“五线”控制和土地使用控制，逐步完善规划控制体系1.4控规的编制与整合由市政府统一领导，市规划局和区政府(开发区管委会)具体负责相关片区编制组织工作为提高规划设计质量和可操作性，承担规划编制工作的规划设计单位应具备甲级规划设计资质和相应的控规编制经验，编制过程中应邀请专家参与讨论审查，还应采取公示、征询等方式广泛吸纳公众参与1.5控规编制应符合国家和省有关标准、规范的要求，并符合九江市相关技术规定的要求1.6控规编制应与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划以及其他相关法定规划相协调。

2.控制方式2.1分层次控制我市控规编制与整合采取“分层次控制”的方式，按照“片区-单元（街区）-地块”三级管理层级分别进行规划控制和引导片区层面：片区的边界在城市总体范围内进行划分，控制内容以片区为单位进行，落实总规控制要求，在一定范围内协调各类设施配置及城市设计内容单元（街区）层面：将规划编制片区划分为若干规划单元，落实片区规划控制内容，起到对地块层面控制指标制定的指导作用，并作为控规审核的依据地块层面：明确地块属性，确定相关控制指标，是项目规划控制的直接依据2.2片区控制2.2.1基于规划事权实际，结合城市总体规划确定的空间布局结构以及行政管辖界线等，将中心城区规划建设用及周边部分重点控制区域划分为若干功能片区，作为分层次控制的控规编制单位2.2.2为下阶段控规编制的依据，重点应落实深化城市总体规划，整合专项规划内容，统筹考虑片区功能定位、空间布局、土地使用、景观环境和城市设施，提出相关控制要求2.3单元（街区）控制2.3.1单元（街区）控制方法是为了确定规划容量和设施配套，而在规划编制区内划定若干功能结构单元，对规划要素进行控制的方法2.3.2各单元（街区）应明确主导属性、人口规模、用地面积、建设总量，对配套设施、绿化等公益性建设项目在用地规模与选址布局上进行协调，其中，总建筑面积、公共绿地面积、配套设施的数量和用地规模等为刚性控制要求。

2.3.3在单元（街区）建设总量不突破的前提下，单元（街区）内的部分地块可在城市设计的指导下适当提高容积率，但其它地块必须相应降低容积率2.3.4单元（街区）边界可以根据实际情况进行调整，涉及相邻单元（街区）的，相邻单元（街区）边界应同时作调整并备案2.4地块控制2.4.1地块各项指标的确定应符合编制片区和单元（街区）的功能与特色，综合考虑城市交通、环境承载能力，城市基础设施和公共服务设施的容量，城市设计及文物保护等控制要求，并符合相关技术规定2.4.2为满足城市发展建设需要，适应规划管理要求，可在满足国家和省、市有关规定的条件下，结合实际情况，对地块容积率的控制指标进行适当浮动，但控制单元的总建设容量应符合规划控制要求2.4.3在规定地块用地性质的同时，应提出用地兼容性要求和建筑的适建范围，但原则上不应改变规划单元的主导属性2.4.4根据经济社会发展需要，在规划管理中可结合实际，对规划文件确定的地块进行合并或细分开发2.5公益性设施控制2.5.1控规编制应在进行专项研究和系统规划基础上，着重落实涉及公益性设施的用地控制2.5.2为满足规划管理的弹性需求，对于公共管理与公共服务设施、绿地和公用设施可采用下述控制方式：（1）实线控制：进行实线控制的用地，在法定文件附图中用实线划定，对地块的位置、边界形状、建设规模、设施要求原则上不予更改。

2）虚线控制：进行虚线控制的地块，其位置、规模及设施要求等原则上不得更改，用地边界可以根据具体方案深化确定；进行虚线控制的线网设施，其线形可根据相关规划要求作出相应调整3）虚位控制：进行虚位控制的内容，在满足服务半径和相关控制要求（交通、日照、消防、安全、用地权属等条件）的前提下，对用地位置作出适当位移4）点位控制：进行点位控制的内容可结合相邻地块开发与其他项目进行联合建设，不单独占地，但必须确保设施规模若特殊情况必须更改实线控制要求的，必须经过相应调整、论证及审查程序，报市政府审批依据城市规划和建设的具体情况，对部分绿线控制用地、黄线控制用地和公益性公共服务设施用地可采用虚线、虚位和点位控制方式2.5.3规划文件确定的上述设施用地范围在规划管理中可根据具体条件与需要作适当深化调整2.6其他内容控制鉴于控规修编程序的考虑，为应对城市建设的不确定性，对于其他一些控制性内容，可结合规划建设条件与实际情况在规划文件中明确下述管理规则：（1）次干道及以上等级城市道路规划控制线，可根据道路系统的规划变动及实施情况作适当必要的调整，城市支路及其他交通设施的具体布局可在控制单元范围内适当变动，但这些变动不应影响规划强制性控制内容。

2）城市绿地、广场和水体的具体布局和公用设施的具体位置可根据实际情况作相应变动，但不应变更规划强制性控制内容和削弱防灾设施的防灾功能，并不应影响相邻生活性建筑的环境质量2.7重点风貌区控制2.7.1为有效落实城市总体规划或城市设计的景观风貌要求，在控制单元划分中，可以将城市中心区、历史文化街区、高层建筑集中区、滨水地区等划定为重点风貌区2.7.2城市重点风貌区应运用城市设计理念，对控制单元整体空间格局、景观特色、建筑高度与体量、风格、形式、色彩等进行综合分析研究，提出规划控制要求，作为确定重点风貌区开发强度和空间环境指标的基本依据2.8分阶段编制2.8.1我市控规编制与整合采取“分阶段编制”的方式，强调控规的实效性，对于远期建设用地按单元（街区）层面控制要求进行编制，对于片区内近期建设项目较多且较为分散的地区按地块层面要求进行编制，对于片区内远期建设项目较多且较为集中的地区，可采用单元（街区）层面与地块层面两个控规编制深度，有相对明确开发意图的控制至地块层面，其它控制至单元（街区）层面2.8.2尚未编制控规的地块，因国家、省或地级以上重点建设需要使用土地的，土地使用权出让、划拨以及建设用地规划许可必须以经过市政府批准的规划条件为依据，该规划条件应纳入今后编制的地块控规内容。

2.9修编范围控规修编原则上以单元（街区）层面为单位修编前需对调整的控制要素的范围和幅度进行论证，原则上应保持街区各项控制指标的总量平衡3.规划控制内容3.1 片区规划内容和深度要求3.1.1片区规划的主要任务是具体落实和深化城市总体规划，在对片区土地使用、人口分布、公共设施和城市基础设施配置、“五线”规划、生态环境与城市景观控制等内容进行专项研究和系统规划的基础上，确定片区发展规模、功能分区、空间布局、土地使用、景观环境和城市设施，保障城市健康发展，指导单元（街区）和地块规划3.1.2土地使用规划：依据城市总体规划和相关专项规划，按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）划分至中类和部分小类进行土地使用规划，合理确定规划范围内各类城市建设用地的布局、面积与界限；对于村建设用地和水域、耕地、郊野公园等非城市建设用地划定适宜建设、限制建设、禁止建设等规划控制区，提出相应空间管制措施和要求3.1.3“五线”规划：“五线”包括道路红线、城市绿线、城市紫线、城市蓝线、城市黄线，其规划内容应在总体规划和已有定线的基础上，进行“五线”系统规划，确定线位、规模及相关规划控制要求。

对于城市轨道交通线路应考虑预留条件3.1.4公共设施规划：应在进行专项研究和系统规划基础上，按照市级、地区级、居住区级三个级别，确定各类公共设施的规划原则、分布位置、用地界线、使用性质、设施规模、服务范围及其它规划控制要求3.1.5道路交通规划：应在进行专项研究和系统规划基础上，深化道路网规划，明确各级道路走向，确定道路断面、主要交叉口型式与控制标高；确定公共交通枢纽站、首末站、停车场、保养场的位置和用地规模，确定公共停车场及交通管理设施的建设规模和布局要求；确定各级铁路、公路、运输管道等的位置、走向；提出各类交通设施的规划控制要求3.1.6市政设施规划：应在进行专项研究和系统规划基础上，确定给水、排水、热力、燃气、电力、通信等各类市政设施的规划原则、服务范围、规模和用地边界，确定各类工程干管的走向、管径及布设方式，提出各类市政设施的规划控制要求3.1.7城市景观与城市设计控制：根据城市整体空间轮廓、景观视廊控制要求，综合考虑特色塑造、用地条件、土地性质等因素，在进行专项研究和系统规划基础上，提出城市设计控制和引导的原则和要求，合理确定高度分区，在凸现特色的同时，保证城市景观的整体性、延续性和协调性。

高度分区一般分5级：12 米以下、12 -24 米、24 -50 米、50-100 米、100 米以上，不同地区可根据实际进行合并或细分3.1.8生态环境与绿地系统规划：应进行专项研究和系统规划，进一步明确河流水系、山林绿地、基本农田的规划原则和控制要求，确定各类公园、街头绿地、生产防护绿地等的规划布局、用地规模与范围3.1.9其它专项规划：根据片区特点和需要进行相关内容的规划3.2 单元（街区）与地块规划内容和深度要求3.2.1单元（街区）规划的主要任务是按照片区规划确定的控制原则和要求，对单元（街区）的用地布局、公益性公共设施和市政基础设施配置、“五线”规划定线等内容进行具体落实，确定单元（街区）各项规划内容和指标，提出单元（街区）的规划建设管理规定，为城市规划设计条件的制定和单元（街区）内建设项目管理提供依据地块规划的主要任务是合理确定各类不同使用性质用地的界限，制定地块各项规划内容和指标3.2.2单元（街区）的划分，应便于规划的编制和规划管理，其土地使用性质和功能应具有内在关联性，范围宜以城市道路、河流、铁路等为边界，其划定应结合居住社区（新区）、行政街道（旧区）的界限，用地规模应适度，利于公共服务设施的合理配置。

非城市建设用地区应根据自然条件、用地属性、控制分区等要求合理划定控制地块的划分，应保持地块用地性质的完整性和协调性，考虑土地权属关系，便于土地出让，并依据街区编码统一制定地块编码系统地块管理单元的用地规模不宜小于0 .3 公顷，新区不宜大于5 公顷，建成区不宜大于3 公顷3.2.3单元（街区）规划内容与指标，主要包括主导属性、居住人口、总建筑面积、公共绿地、居住配套设施、“五线”标定、城市设计导向等1)主导属性，是对单元（街区）主导性质的概括与描述，具体指：综合发展区、居住区、商业区、公共服务设施区、历史风貌保护区、对外交通设施区、市政设施区、文化娱乐区、工业区、仓储区、生态景观区、村镇发展区、混合建设区等2)居住人口，单元（街区）内规划居住人口的上限值3)总建筑面积，单元（街区）内规划总建筑规模的上限值4)公共绿地，确定公园和街头绿地的位置和规模，其中街头绿地的位置为引导性内容5)居住配套设施，确定各类居住配套设施（含居住小区或基层社区）的位置和规模，其中各类设施的位置为引导性内容6)“五线”标定，具体标定道路红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等城市“五线”的平面定位，确定“五线”控制点的坐标、转弯半径及。