从高管购房避税露出疑点入手的纳税评估案例.doc

从高管购房避税露出疑点入手的纳税评估案例基本状况 　　江苏省苏州市某外资房地产开发公司成立于5月，重要从事房地产开发业务，注册资金约45亿元人民币 　　案头分析 　　5月，苏州工业园区地税局在开展房地产开发行业自查工作中理解到，该公司某高管曾经分别在4月和12月，购入该公司开发的商品房各一套（如下简称“A房”和“B房”）在购买A房时，该高管曾向该公司借款在购买B房时，购买价格比市价低某些评估人员在理解到该状况后，觉得有些异常，便对其展开了进一步的分析和调查工作 　　实地核查 　　评估人员通过实地调查取证，掌握状况如下 　　1.有关A房：4月，该高管（非股东）和该公司商定以120万元购买该套商品房，该高管当即支付购房款30万元并办妥有关产权手续，余款90万元作为借款，反映在公司账簿的“其她应收款——该高管”科目中底，该公司账簿记载，该笔借款已归还但事实上，该高管并没有归还该笔借款，而是由财务人员在会计科目上做了手脚，借记“其她应付款——该高管，90万元”，贷记“其她应收款——该高管，90万元”1月初，经调账，“其她应收款——该高管，90万元”又出目前该公司账簿中 　　2.有关B房：3月，该高管与该公司书面商定以100万元购买该套商品房，并支付订金1万元，但直到12月，该高管才与该公司办理正式购房手续，成交价格仍为100万元。

据主管税务机关估算，3月，同类房产的市场价格接近100万元，但之后随着房价的飙升，12月同类房产的市场价格已达到150万元 　　评估人员对照上述事实和税法规定，觉得其存在涉税问题如下 　　1.财政部、国家税务总局《有关公司为个人购买房屋或其她财产征收个人所得税问题的批复》（财税[]83号）中规定，公司投资者个人、投资者家庭成员或公司其她人员向公司借款用于购买房屋及其她财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或公司其她人员，且借款年度终了后未归还借款的，不管所有权人与否将财产免费或有偿交付公司使用，其实质均为公司对个人进行了实物性质的分派，应依法计征个人所得税对公司其她人员获得的上述所得，按照“工资、薪金所得”项目计征个人所得税 　　评估人员觉得，本案中该高管表面上“先还再借”，但实质上并未归还，而是通过会计科目的变脸来规避税法的规定，因此可以鉴定该高管属于“借款用于购买房屋并且借款年度终了后未归还借款”的状况，需要将该高管向该公司的借款90万元，按“工资、薪金所得”并入当月工资、薪金所得计算并补缴个人所得税391255元 　　2.《营业税暂行条例》规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无合法理由的，由主管税务机关核定其营业额。

《营业税暂行条例实行细则》规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无合法理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序拟定其营业额（一）按纳税人近来时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其她纳税人近来时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率），公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局拟定 　　评估人员觉得，本案中该高管向该公司支付了订金后来，迟迟未办理有关正式购房手续，直到12月房价涨了50%才办理手续，并仍以原商定价格购买假设房价跌了50%，该高管还会按原商定购买吗？答案与否认的对于该公司来说，“订金”不同于“定金”，是可以无条件退款的如果该高管不是该公司的员工，或者说与该公司主线就没有关系，那么该公司一方面不会乐意等该高管那么长时间只订房子不付款，另一方面虽然乐意等，在市场经济的正常利益驱动下，也会“违约”将B房高价卖出因此，按照《营业税暂行条例》及其实行细则的有关规定，应当觉得B房的实际成交价格明显偏低且无合法理由，主管税务机关按照该房屋的市场价格拟定其营业额该公司需要就B房的转让补缴营业税25000元，地方教育费附加250元。

　　评估解决 　　通过以上纳税评估，该公司需补缴营业税25000元，地方教育费附加250元，合计25250元，该高管需补缴个人所得税391255元。