物业住宅项目星级项目评定标准.doc

1：市和谐物管星级住宅区等级测评标准指标测评标准分值公共标识规1主出入口设有小区平面示意图，各组团、楼栋、单元设有明显标识22主出入口悬挂受聘提供效劳的物业效劳机构铭牌23主出入口配置便民推车，配备雨伞，提供借用效劳24主要路口设有明显道路导视标识，道路按规设置醒目的交通标志25停车场按规设置醒目的交通标志；有地面停车区域的，有明显的停车位划线26各类指示、提示、告示、警示标识设置合理、易识别2管务公开7主出入口、物业效劳中心或其他显著位置按要求设置“管务公开栏〞，公开物业效劳和业主委员会相关信息，容更新及时38物业效劳中心显著位置设置“管务信息查询台〞，公开〔临时〕管理规约，业主大会议事规程，业主委员会工作规则，共有局部清册，维修资金筹集、使用情况，〔前期〕物业效劳合同及物业管理相关法规政策39物业效劳中心上墙公开营业执照、资质证书，公示效劳事项和质量及其费用标准、相关办事流程，公开三级投诉和24小时效劳受理210工程经理相关信息在物业效劳中心或建筑区划显著位置公开，客户经理相关信息在物业效劳中心或责任区域显著位置公开211其他物业效劳人员的照片及根本信息在物业效劳中心或其工作岗位显著位置上墙公开。

212在建筑区划显著位置或者物业效劳中心设置意见箱〔簿〕，并定期对收集的意见和建议进展处理和回复，记录完整2物业管理根底13依法签订〔前期〕物业效劳合同，物业管理相关主体责、权、利明确414〔前期〕物业效劳合同对物业效劳容、事项、质量和费用标准等约定明确315〔前期〕物业效劳合同对共用部位、共用设施设备能耗的承担主体和分摊方式有明确约定，且依约执行316〔前期〕物业效劳合同对建筑区划的停车场〔库、位〕的管理、维护、使用、相关收费标准及责权利有明确约定217〔前期〕物业效劳合同对共有局部经营和收益分配有明确约定218建筑区划附属设施设备按规划配置到位并交付使用419建筑区划相关配套设施和场所按规划用途使用，权属明晰220按规定配置或切实解决物业效劳用房和业主委员会议事活动场所221建立完善的物业公共效劳方案、工作制度、作业规程和质量管理体系等，并认真执行422建立完善的档案管理制度，有专人负责223依法进展了物业共有局部承接查验，相关查验移交手续、遗留问题处理记录及其他承接查验资料齐全、规424物业档案资料分类成册，有目录、易查阅，包括：竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和使用说明书等。

225建立业主分户档案，根本信息齐全226物业效劳档案按规定归档、存放，资料齐全、分类成册、查阅方便327有共用部位、共用设施设备清册228业主依约交纳物业效劳费，年度收费率不低于90％，物业管理主营业务盈利3精细化效劳29实行物业效劳工程经理负责制，签订工程经营效劳责任书230工程经理每年进展一次业主上门访问，访问覆盖面不低于总户数的10％，有记录131实行物业效劳客户经理制度，客户经理责任区域划清楚确232客户经理至少每季度进展一次业主上门访问，访问覆盖面不低于责任区域总户数的20％，访问记录完整133物业效劳中心设有客户休息区，提供报刊和茶水效劳，提供小型维修工具借用效劳，配备针线包、应急药物等234物业效劳人员着装统一、持证上岗、挂牌效劳、礼貌待客，保持良好的工作状态和精神面貌335物业效劳人员规用语，物业效劳中心使用普通话效劳236建立并落实投诉受理、处理和回访制度，投诉记录规，有投诉人根本信息、投诉时间、投诉事项、处理情况、回访情况等相关信息337物业效劳投诉处理率到达100％238建立并落实24小时报修效劳受理、处理和回访制度，记录完整339落实维修效劳承诺，维修及时率到达98％、返修率不高于2%，维修效劳满意率不低于90％。

240根据业主需求提供特约效劳，特约效劳工程在5项以上241特约效劳工程、效劳质量、收费标准在物业效劳中心显著位置公示142建立并落实特约效劳受理和回访制度，记录完整143定期开展业主满意度调查，每年不少于一次344业主满意度调查引入第三方测评245满意度调查有实施方案、有汇总分析、有整改措施，有回访记录，回访比例应到达100%246满意度调查有效问卷覆盖率到达已入住户数的60％以上247业主满意率：自主测评的，不低于90％；第三方测评的，不低于80％448物业效劳机构依约提供效劳，无因履约效劳不到位造成的重大物业效劳纠纷和投诉449按约定的标准和方式收取物业效劳费，无违规收费行为450物业效劳力量配置符合约定，满足效劳需求2设施设备维护51建立并落实共用部位、共用设施设备定期检查、运行维护、维修保养制度352建立完善的共用设施设备台账，便于查阅253设施设备维护的责任人明确，责任人相关信息上墙公示254设施设备房管理制度、设施设备运行管理规程、设施设备维护保养作用规程、突发事件应急预案，以及设备系统图、应急预案流程图等贴上墙255设施设备的运行管理、巡检测试、检验检测、维护保养等记录完整。

356设施设备状态标志齐全、规，危及人身平安的设施设备有明显警示标志和防措施357按规定配备设施设备突发事件处置应急物质和器械258绝缘、计量、操控等专业维护器具配置齐全，并按规定检测259定期对设施设备运行参数和故障记录进展统计和分析260设施设备房〔间〕、值班室整洁有序，必备的操作器具及消防设施按规定配置到位，设施设备定期保养、清洁、刷漆，无锈蚀261电梯等特种设施设备的维护保养按规定委托具有相应资质的单位实施，依据维保合同监视管理到位，记录完整362房屋外立面依约维护到位，无涂料、瓷砖大面积脱落263公共区域路灯、扶手、栏杆、健身娱乐设施等使用功能正常，无平安隐患1消防平安管理64建立健全消防平安管理制度，定期开展消防平安宣传教育365消防设施、器材定期维护保养，完好有效、功能正常366火灾自动报警系统和灭火系统处于正常工作状态367疏散通道、平安出口、消防车通道保持畅通，无占用、堵塞、封闭消防通道的现象468定期开展消防平安检查，检查记录完整，发现平安隐患，应有书面要求整改的记录369消防控制室24小时值守370消防报警、消防控制室值班，以及消防设施的运行管理、故障报修和维修应有相应记录，记录应完整。

371自动消防设施每年至少全面监测1次272消火栓〔箱〕、灭火器配置符合规要求，定期巡查，使用功能完好373自动消防设施的维护保养按规定委托具有相应资质的单位实施，依据维保合同监视管理到位，记录完整3装饰装修管理74建筑区划装饰装修行为按规定申报登记，按规定办理装修手续275制订装饰装修管理效劳制度，认真落实276按规定与装修人签订?装饰装修管理效劳协议?，并对装修方案进展审核277按规定履行装饰装修制止行为和本卷须知告知义务；对违规行为，应及时劝阻和报告，相关记录完整478规建立业主装饰装修管理分户档案179规建立并落实装修现场巡查制度，且记录完整280灯箱、店招、空调外机的安装，雨阳蓬的设置统一有序1秩序维护81建立完善的保安效劳管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度等282岗位和巡逻路线设置合理，有岗位分布图、监控点位图、巡逻路线图等283小区出入口实行24小时执勤，相关值班记录、交接班记录完整284严格执行人员、车辆进出询问登记制度，记录完整285依约建立并落实重点区域、重点部位巡查制度，巡查记录完整286平安防重点区域、重点部位设置醒目的警示标志287监控设施设备24小时正常运行。

388监控室24小时值守，监控室值班、监控异常情况及处置、监控设施的运行管理、故障报修和维修有相应记录，记录完整389建立车辆停放、管理、收费等制度并落实到位，相关提示告知标牌上墙，责任明确，记录完整290按行业规建立物业管理公共突发事件应急预案391建立完善物业管理区域突发事件应急预案，消防应急预案演练每年不少于2次，电梯平安事故、防汛应急预案演练每年不少于1次492秩序维护值班室、监控室、门岗干净整洁，秩序维护设备器械摆放到位，且能正常使用193平安防重点部位和重要区域应设置制止标识、平安提示或警示标志2环境维护94生活垃圾定点投放，垃圾中转房〔站〕设置合理，垃圾桶〔箱〕等环卫设备配置合理295垃圾桶外观干净无破损，塑料垃圾桶加盖，环卫设施摆放区域定期清洗、消杀296环境维护工具、各种物料摆放有序、隐蔽，不占用楼梯通道或设备管道井等公共区域197建立完善的环境维护工作制度、作业程序298制定完善的年度、季度、月度环境维护方案，落实责任人和检查考核措施299建筑物立面、电梯前室、电梯轿厢、楼道、屋面等区域无乱贴、乱涂画，无明显污渍共有局部玻璃定期清洁，无污渍、无灰尘2100建筑区划道路、广场定期清扫、冲洗，无垃圾、无积水，公共雨、污水管道定期疏通，无杂物、无堵塞现象。

2101楼梯、走廊定期清扫、拖洗，无垃圾、无积尘，路灯、楼道灯、风口等定期清洁，无蜘蛛网、无积尘2102化粪池定期清掏，生活垃圾及时清运2103日常维护和方案清洁的作业记录完整2104建立完善的消杀灭害效劳方案和管理制度、作业流程和应急预案2105定期进展消杀灭害效劳，做好白蚁防治工作2106制定严格的消杀药物采购、领取、使用、回收管理规程，有专人管理2107有消杀灭害、药物投放点位图，消杀灭害效劳作业记录完整1绿化养护108建立完善的绿化养护工作制度、作业程序，制定完善的绿化养护方案2109及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物，无大面积枯死、裸露和病虫害2110花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪和补栽，保持欣赏效果2111建立建筑区划植物台账1112欣赏苗木和珍贵树木有品种标牌1113制定严格的肥料、绿化药剂采购、领取、使用管理程序，有专人管理2114对易被破坏或已被破坏的绿化带有防护隔离措施2115绿化养护作业记录完整1制度规落实116按规定建立重大事件证据收集与报告制度，记录完整2117建立并落实节假日值班及节前平安排查制度，记录完整2118建立物业管理与效劳纠纷排查预测制度，定期向工程所在地区〔市〕县房产管理部门报告。

2119建立物业管理纠纷调解机制，及时对。