CRIC-江宁板块市场分析课件.ppt

PART 4 城市板块简介PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块板块区域外秦淮河以南，含江宁区全部5分开发历史南京住宅开发三大片区之一：2000年撤县设区后迅速崛起，以东山镇和江宁开发区为中心向外围辐射，与河西、江北并列南京住宅开发三大片区4分客户心理认知从江宁区域市场来看，岔路口与将军路地区因交通与环境因素，对于主城区的吸引力较大；而东山镇、科学园由于区位与距离的原因，对于主城的吸引力相对较小，主要以本地区的消费者为主，但随着地铁一号南延线的开通，对主城购房者吸引力不断增加4分板块特征江宁东南西三面零距离环抱南京市区，是南京名山名水历史文化富存之所，是南京未来发展中的大型居住区，凭借产业、环境等优势，房地产市场发展迅速， 目前已形成各具特色的六大片区目前由于地铁南延线的开通，房价飙升迅速，影响了区域市场的正常发展，但随着板块区域交通的不断改善与配套的日益成熟，以及板块价格的合理调整，该区域依然会是购房者，尤其是首次置业者的关注 4分所处开发阶段城市版图急剧扩大江宁的城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移，地域半径由15公里扩大到现在25公里以上，向南发展的趋势突显，且发展速度迅猛。

3分134526城南板块河西板块城中板块1城北板块2城东板块3456仙林板块江北板块江宁板块溧水板块高淳板块城市距离：秦淮河以南，含江宁区全部轨道交通：地铁1号线，3、5、6、8、17号线规划中 资源占有：三山、九龙湖区域配套：百家湖商圈楼市发展：城市版图急剧扩大江宁的城市边界已经由原先东山、百家湖一线向九龙湖、科学园一线转移，地域半径由15公里扩大到现在25公里以上，向南发展的趋势突显，且发展速度迅猛产业支撑：三产为主客户构成：主城区价格外溢及刚需客户秣陵禄口滨江谷里汤山麒麟百家湖东山岔路口九龙湖科技园PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|片区介绍板块片区地段范围片区特征江宁东山-岔路口东至宁杭高速二期，西、北至江宁行政边界，南以秦淮河及天元中路-天元东路为界为江宁开发最早、目前区域发展最为成熟区域，相关配套日益完善，但自然与人文环境相对较弱，随着高铁、南站以及地铁建设的推进，与主城之间的贯通能力不断增强百家湖北、东至秦淮新河，南至牛首山河、西至江宁行政区界线由于山水自然资源丰富，成为众多高档居住区聚集之地，但商业等生活配套资源较为匮乏随着胜太路商业街、百家湖商圈的建设，有望形成一个区域高档生活圈九龙湖-科学园北至牛首山河-天元东路、东至宁杭高速、西至宁丹公路、南至绕越公路及湖熟镇交界作为成熟片区的南向延伸，由于拥有丰富的山水自然资源与人文资源，成为最具潜力的热点开发区域，土地储备量大、物业类型丰富，加之“一园三区”规划，未来发展值得期待滨江谷里江宁谷里两个行政区为区域后起之秀，山水资源丰富，建有高标准2个工业集中区。

商贸、流通、服务、娱乐等三产服务发展迅速，发展潜力日益显现禄口秣陵北至九龙湖、科学园片区、南至江宁行政边界快速交通路网发达，拥有禄口国际机场，机场高速公路、将军路、宁高公路等快速干道，航空产业、仓储较为发达汤山-麒麟西至东山镇，东至江宁行政边界位于区域的东郊，因汤山风景区而成为养生之地，同时，利用东郊与 主城区的距离优势，较多高性价比产品聚集于此江宁板块分为东山岔路口、百家湖、九龙湖科学园、滨江谷里、禄口秣陵和汤山麒麟六个小片区，其中百家湖、东山岔路口、九龙湖科学园为热点片区PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|汤山麒麟配套编号公园1汤山（温泉度假区）2汤山温泉房车公园3汤山地质公园4小龙山公园5上峰公园6悟园编号学校1汤山中心小学2汤山中学3青林小学4作厂中学5尚庄小学6汤山中心小学阳山分校7上峰中学8孟集小学9土桥中学10淳化中学编号医院1南京军区总院汤山分院2江苏省骨关节医院3江苏省职工康复医院4南京郑文友中医肿瘤医院5汤山中心卫生院6江宁医疗集团土桥医院7青龙山精神病医院8淳化医院公园学校医院编号公园1牛首山祖堂山风景区2郑和公墓3南唐二陵4谷里水库5滨江新城公园6新铜社区人口文化园编号学校1谷里中学小学2谷里中学3江宁初级中学4江宁小学5铜井中学6铜井中心小学编号医院1上海梅山医院住院部2南山医院公园学校医院PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|滨江谷里配套PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|滨江谷里配套编号公园1方山国家地质公园2大学城公园3江宁科学园编号学校1方山中学2方山中心小学编号医院1南京同仁医院2新城医院3南医大附属明德医院32156地铁1号线（南延线）地铁3号线（在建）地铁1号线（南延线）地铁3号线（在建）编号地铁（1号南延线）1南医大江苏经贸学院站2南京交院站3中国医药大学站5诚信大道（在建）6清水西路（在建）编号地铁（3号线在建）5诚信大道6清水西路公园学校医院交通编号学校1上元中学2东山小学3上元小学4江宁实验小学5竹山中学编号医院1南京江宁五洲医院2南京江宁博爱医院3南京江宁红十字医院4江苏省皮肤病性病医院5南京医科大学附属口腔医院6南京医科大学附属江宁医院7南京市江宁区中医院公园学校医院编号公园1石羊公园2城东公园3东山公园4天印公园5竹山文化休闲公园6江宁体育公园宏运大道金箔路PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|东山岔路口配套编号公园1蟠龙湖森林公园2蟠龙湖汽车公园3铜山森林公园编号学校1铜山中心小学2铜山中学3横溪小学4横溪中学5禄口小学6禄口中学7陶吴中学8红星小学编号医院1禄口医院编号交通1禄口机场站（在建）2翔宇路南站（在建）3翔宇路北站（在建）321机场线机场高速61公园学校医院交通PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|秣陵路口配套编号学校1百家湖小学2百家湖中学3翠屏山小学编号医院1南京江宁友爱医院2江宁东山卫生院3江宁应天医院4江宁医院开发区分院5南京航空航天大学医院编号地铁（1号线南延线）1胜太路站2百家湖站3小龙湾站编号公园1百家湖2翠屏山3牛首山4白龙广场5凤园广场6凤凰广场7天元广场编号地铁(机场线在建)6翠屏山站7佛城西路站编号地铁（3号线在建）1胜太西路站2天元西路站21地铁1号线（南延线）地铁3号线（在建）机场线（在建）53地铁3号线（在建）胜太西路将军大道天元西路467公园学校医院交通机场线（在建）地铁1号线（南延线）PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|百家湖配套Page 10江宁行政辖区北邻南京主城，东与句容市接壤，东南与溧水区毗连，西南与马鞍山市相邻，西邻长江；从西、南、东三面环抱南京主城江宁区行政区划面积1573平方千米，下辖东山、秣陵、汤山、淳化、湖熟、禄口、横溪、江宁、谷里以及麒麟共10个街道。

加快南京两基地、两中心和国家战略门户城市建设中民挥先行支撑作用规划至2030年，城乡总人口307万，其中城镇人口289万，城镇化率94.1%；2030年城乡总建设用地360平方公里，城镇建设用315平方公里其中麒麟科技创新园和仙林地区的用地由南京市统筹安排）南京都市区南京中心，长三角重要的战略性新兴产业基地、大学科教创新园区、交通物流 枢纽区、城乡统筹的高品质都市化发展先行区；功能定位：发展目标：发展规模：PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划Page 11江宁区城乡总用地量为15.73万平方公里，城镇建设用地为3.12万平方公里，其中居住用地为9667.05平方公里，占城镇建设用地比的30.97%第一产业布局：第一产业布局，中部大量引导发展景观农业与郊野公园区，形成良好景观、生态隔离和秦淮河湿地公园区；东部为优质粮油主要产区，西部为设施农业主要分布区第二三产业布局：落实南京“4+8+8”产业发展规划，打造江宁具有强大竞争力的“2+3+5”产业体系，建立 一批有影响力的产业园区产业用地布局PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划江宁用地规划功能定位:l南京都市区南部重要的增长极地区l长三角重要的战略性新兴产业基地l大学科教创新园区、交通物流枢纽区l城乡统筹的高品质都市化发展先行区规划人口：2015年总人口186万左右，建设用地面积311平方公里2020年总人口211万左右，建设用地面积306平方公里2030年总人口297万左右，建设用地面积339平方公里江宁板块定位为南京市区南部的重要增长极、长三角重要的战略新兴产业基地、大学科教创新园区、交通物流枢纽区和城乡统筹的高品质都市化发展先行区秣陵禄口滨江谷里汤山麒麟百家湖东山岔路口九龙湖科技园备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划江宁规划2030年形成1个副城，5个新城，8个新市镇的三级城市体系，居住用多集中在副城和新城内秣陵禄口滨江谷里九龙湖科技园汤山麒麟百家湖东山岔路口江宁总体空间结构规划（2007-2030）备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030聚落体系规划（2007-2030）PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划江宁板块明年开通机场线和3号线，加上已开通1号线，将形成3线汇聚轨交体系，交通条件大幅改善，整体交通体系围绕副城和新城构建，形成便捷、高效、畅通的城乡交通网江宁板块交通规划13526机场线411号线3号线4号线10号线1号线2号线备注：资料来源南京规划局南京市整体及各区规划2007-2030秣陵禄口滨江谷里九龙湖科技园汤山麒麟百家湖东山岔路口综合交通规划：构建一个“衔接有序、高效畅达，绿色和谐”的现代化城乡交通体系地铁规划：l已开通1号线l3号线和机场线2014年建成通车PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|板块规划PART 4 南京板块简介|板块介绍|江宁板块|土地成交指标2014年年1月月2014年年2月月2014年年3月月 2014年年4月月 2014年年5月月2014年年6月月2014年年7月月2014年年8月月2014年年9月月2014年年10月月2014年年11月月2014年年12月月2014合计合计土地（住宅、商业、办公）出让面积（万）6.6768.180017.96001.6204.1915.410114.03成交面积（万）61.286.6732.5835.6017.96001.6202.4517.14175.31可建面积（万）75.236.5961.8946.27037.49001.6204.9163.61297.62成交总价（亿元）12.072.7325.2822.0106.9000.3303.6135.9108.832014年江宁板块共成交土地175.31万方，总建297.62万方，成交金额108.83亿。

其中住宅成交13幅地块，总成交面积为115.76万方，总建206.62万方，成交金额亿88.8亿商业和办公成交面积59.55万方，总建91万方，成交金额19.5亿住宅公寓商业办公存量2009年2010年2011年2012年2013年2014年0500,0001,000,0001,500,0002,000,0002,500,0003,000,00002,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002,751,3731,098,292818,6171,794,6862,095,6921,922,4216,2129,28110,45910,83713,06513,713供应面积(）成交面积（）成交均价（元/）09年市场集中爆发后开始趋于平稳，整体呈现量价齐涨的走势，供求关系平衡，市场运行平稳近几年价格增长较为稳定，2014年成交均价为13713元/机场线的运营以及在建的3号线，将给江宁住宅市场带来新的增长空间2009年是房产市场狂欢的一年，市场异常火爆10年开始江宁住宅市场开始回归正常，供求基本保持平衡，价格平稳增长2014年供应量为220万方，去化192万方，较201313年均有小幅下降。

2014年成交均价为13713元/，较20。