精装修实体样板房阶段现场工作要点梳理.pdf

file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm 精装修实体样板房实施阶段现场工作梳理 1. 参与前期精装修项目招标工作（含年度招标和单项招标等），协助完善招标文件中的 技术要求和评审工作 1.1 参与对施工单位、材料供应商的实地考察工作，主要考察其生产场地、在建项 目、办公场地等，重点关注所考察项目符合性（项目真实性、项目类型是否基本一 致、项目规模等）、项目经理履职情况、在建项目的现场管理（人员配置情况、安 全文明施工、质量及进度情况、现场施工情况等）、完工项目的质量状况及维保情 况等，同时过程中应适时留存影像资料； 1.2 参与编写考察报告、总结等书面文件，对考察对象及时按照公司专用表格进行打分评 价； 1.3 从现场施工管理的角度，对招标文件中技术要求进行补充、完善，力求将问题前置，进 入合同管理，避免后期出现过多的扯皮推诿事件，分散管理人员精力，增大管理难度 1.4 协助确定精装修实体样板房入围打样施工单位 2. 参与审查精装修设计图纸（在实体样板房阶段可能只能出具样板户型的完整精装修图 纸，而非整个项目的完整精装修图纸，其余户型只能出完平面图纸指导机电点位预留 预埋施工），重点关注图纸户型布置、功能分布、施工构造、材料（部品部件）选 用、与销售样板房设计方案的差异(尤其在公司初次涉足开发精装修产品阶段，此阶段 file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm（第 1／8 页）[2011-10-19 12:36:00] file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm 存在供应商资源不足、产品形态不完善、成本组成不固定等缺陷，比如：前期在销售 样板房实施阶段中选择的油烟机，在实体样板房实施阶段厂家已停产)等方面，对其中 存在的问题应及时以书面形式提出建议和意见。

2.1 参与由公司创意中心组织的图纸内审工作，对初设方案进行初步评估、审查，提出审查 建议和意见在此过程中，应结合现场实际熟悉、研究图纸，积极发现其中存在的 问题，尽可能将问题在内审阶段进行解决，避免后期因图纸修改过多而出现更多的 图纸版本或设计变更文件； 2.2 在项目现场组织由公司创意中心、技术中心、精装修管理部、设计单位、施工单 位、监理单位等职能部门和相关单位参与的图纸会审工作，由设计单位先对设计意 图和需重点关注的问题进行阐释，再由施工单位就看图过程中所发现的问题逐一提 出并有在场相关人员进行解答，认真做好会议记录并作为施工依据文件之一指导后 续施工 2.3 协助现场安装专业工程师梳理机电点位布置图，以确保主体阶段安装工程预留预 埋点位与精装修图纸相符，完成梳理后应及时报相关部门审批，然后签发给安装总 包指导现场预留预埋工作，避免后期与精装修设计点位不符而进行大面积返工整 改，从而造成巨大的成本和工期浪费 3. 与招标、创意、成本、精装修管理部等职能部门协商确定精装修项目标段划分情 file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm（第 2／8 页）[2011-10-19 12:36:00] file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm 况。

3.1 对于规模较大且单体建筑较多，从施工平面上容易分割的项目如果整体发包， 可能会受其施工机械、劳动力组织及管理能力的限制；如果分段发包，虽然临时设 施等措施费会相应增加，但可以缩短工期，加快项目开发速度； 3.2 规模较大的精装修工程项目，可以根据精装修的不同部分和使用功能，寻找不同 的单位来实施，以充分发挥各装修单位的特长，促进竞争，保证质量，缩短工期； 3.3 在具体划分标段时，应考虑下列因素： l 标段划分应做到有利于竞争和管理，避免标段过小导致合作方不能发挥规模效益 而提高 报价，也要防止标段划分过大导致不能按时竣工或者降低工程质量； l 标段划分应考虑布置上的安全性、合理性，并确保分标段后不产生质量隐患； l 标段划分应考虑便于向政府部门的报批报建； l 标段划分应考虑有利于项目的投资规模和融资计划； 4. 与营销、招标、创意、公司领导等协商确定实体样板房实施户型、选址、功能（是 否用作后期销售展示）等 4.1重点应明确实体样板房后期是否用作销售展示，若需用作销售展示，就需要对户 型、样板房设置位置、通道走向、景观及周边环境打造等工作进行前期梳理； 4.2 用作销售展示的实体样板房设置楼层不宜过高，以不超过三楼为宜，在外加搭设 file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm（第 3／8 页）[2011-10-19 12:36:00] file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm 时，挑架搭设应在实体样板房所选楼层之上，以免后期影响实体板房展示效果（如客 户需对中庭、道路以及周边景观、间距等方面进行感知）。

5. 召开实体样板房实施前现场评审会，主要针对前期销售样板与现阶段实体样板房在 部品部 件品牌、样式以及装饰设计方案等方面的变动差异进行评估，以确定其处理方案、措 施，从而有效降低交付风险（此项工作为重点） 5.1 精装修设计方案有无更改，主要审查是否存在有因后期建筑方案变动而引起的精 装修设计方案变动（、开间尺寸、门窗洞口尺寸及位置、梁柱位置及规格、栏杆样 式及高度、）？ 5.2 机电安装点位后期是否有调整、变动？ 5.3 所选部位部件（如油烟机、灶具、浴霸等）品牌、外观样式等是否与原销售样板 房一致？ 5.4 固定家具、套装门、木地板外观颜色及纹饰、基层材料品牌及类别、五金件品牌 及款式、内部功能空间分隔等是否与原销售样板房一致？ 5.5 营销人员是否有单独给客户承诺的其他配置、功能等此亦为重点，因部分销 售人员在销售过程中会作出一些不恰当的承诺，因此在销售前加强对销售人员的说 辞培训工作极为重要 file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm（第 4／8 页）[2011-10-19 12:36:00] file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm 6. 及时掌握和熟悉公司针对实体样板房的专项进度计划要求，同时应编制现场施工进度 内部控制计划（要求比公司进度控制计划提前）。

7. 一般情况下，实体样板房实施阶段项目尚在进行主体施工，因此要尽早与土建总包进 行协调，要求其在选定的楼层完成砌砖抹灰以及楼层断水工作，同时协调安装总包配 合完成给排水管道安装、电气管线安装工作，并完成各自范围内的实测实量检查工 作 7.1 与土建、安装总包协调好后，应督促其安排人员完成放线定位、材料（砖、水 泥、河沙、水电管线及暗线盒等）组织、砌体及抹灰班组人员组织等工作； 7.2 一般情况下，要求完成实体样板房所在楼层的全部砌砖抹灰、水电安装施工，避 免后期再对非实体样板房房间施工时造成影响； 7.3 楼层断水工作相当关键，若此问题未能及时有效地进行处理，那么后期出现的渗 漏问题将对实体样板房的维护、整改工作增加难度难度楼层断水工作应该出具系 统性解决方案，重点对烟道、上下水部位、外墙门窗洞口等部位进行封堵； 7.4 对实体样板房施工区域应按相关标准要求，进行认真仔细的实测实量工作并完善 相应工程资料 8. 组织入围单位进场作施工准备并对其进行相关交底工作，同时组织其与土建、安装总 file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm（第 5／8 页）[2011-10-19 12:36:00] file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm 包进行作业面移交工作。

8.1按项目内控计划组织精装修入围单位熟悉场地，并与甲方、总包、监理等进行工 作衔接； 8.2组织召开由监理、土建安装总包、入围打样单位、创意技术等部门参加的第一次 工地例会以及现场图纸会审会议（实体样板房打样时这两个会议可以合并召开，但 在后期大面积施工时可分别召开），对入围单位进行现场管理交底，同时就设计图 纸中存在的问题进行答疑； 8.3 在甲方、监理、总包指定位置设置办公场地、库房、垃圾堆场、水电接驳点位等； 8.4 与总包签署相关管理协议，填报入场资料并按规定程序进行审批签字； 8.5 按相关制度要求组织各方主体参与场地及作业面移交工作，对存在的问题作好记 录并按“三定”原则进行整改封闭 9. 督促入围单位按精装修方案设计公司（或甲方创意技术部门）提供的材料样品反提样 品，完成材料样板确认工作 10. 督促入围单位按相关要求对入场工人进行安全技术交底，并严格执行施工样板制， 在各分项工程施工前完成样板施工，经甲方、监理、设计等确定后方可大面积施工 file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm（第 6／8 页）[2011-10-19 12:36:00] file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm 11.精装修入围打样过程中需结合公司施工单位评价表的内容，作好每个工序、步骤的 影像记录，完善相应施工资料，并对施工停止点进行及时评价，为后期完工评价作好 准备。

12. 督促入围单位提交甲供材采购计划（提交时间应有余量），按照流程报批审核后及 时进行采购督促入围单位组织各甲供材料供应商查看现场，提出相应的关注要点以 及注意事项（书面），尤其一些细部要求、场地条件等，同时落实供货、安装周期， 以便于现场施工进行相应配合 13. 明确实体样板房实施目的：优化方案（材料、设计、施工）、固化成本、考察单位 等，因此在每个阶段（比如项目实施准备阶段、基层施工阶段、饰面阶段等）前期可 由施工单位自由发挥，在考察一段时间后若发现其与公司管理要求或现场实际出入较 大，应进行及时纠偏，确保最终品质不会有重大偏差 14. 在基层施工（含隐蔽施工部分）后，组织公司创意、技术、营销、CRM、质监、 精装修部等部分进行第一次评审，并按照评审意见尽快落实整改 15.实体样板房完工后验收前，组织第二次现场评审会，对完工实体样板房的完工状态 进行最后一次评审，并对评审提出的问题进行系统性整改 file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm（第 7／8 页）[2011-10-19 12:36:00] file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm 16．开展施工单位评价工作，编制评价报告，填写相应评分表，按照相关流程报批。

17. 完成实体样板房施工总结以及标准化施工手册的编制工作 17.1 工艺工法标准 17.2 材料标准 17.3 验收及检查标准 17.4 成品保护标准 18.结合营销需求以及公司相关部分的要求，完成现场销售通道的搭设工作 19.协助成本管理部门在实体样板房实施完成后开展的最终算量、组价等工作 20.协助招采中心完成中标单位的确定工作 file:///D|/Backup/我的文档/精装修项目现场工作节点梳理.htm（第 8／8 页）[2011-10-19 12:36:00] 。