国开电大作业范文-城市房屋拆迁中的制度缺陷与完善.doc

　　当前，在城市房屋拆迁中矛盾日益突出，案件大量增加而越发复杂[①]一方面，反映出公民的权利意识增强，随着民主法治的发展，公民开始敢于主张权利；另一方面，也暴露出在城市房屋拆迁中的法律制度的严重缺陷，既有法律制度在发展中的不完善，又有基本制度上的不合理城市房屋拆迁中的利益冲突从表面看，是个人利益与国家利益以及社会公共利益的冲突；个人利益与开发商的商业利益的冲突，但实质上，是国家的城市土地所有权与城市私有房屋所有人的房屋所有权及其国有土地使用权的冲突；国家的城市土地所有权与开发商的国有土地使用权的冲突；开发商的国有土地使用权与私有房屋所有人的国有土地使用权的冲突本文初步分析探讨，希望引起关注　　一、国家土地所有权与私人房屋所有权的冲突　　我国实行土地公有制度，土地分为国家所有土地和集体所有土地，宪法对两种土地所有权原则规定，《土地管理法》进一步详细规定关于城市土地的所有权，宪法第10条规定：“城市的土地属于国家所有”；《土地管理法》和《城市房地产管理法》也进一步详细规定依据财产所有权理论，国家土地所有权也应当包括占有、使用、收益、处分等四项权能城市私有房屋的所有权同样包括这四项权能城市私有房屋的所有权取得时期和方式各种各样，有的是过去的私房；有的是依房改优惠政策购买的原公有住房；有的是购买的经济适用房；有的是在市场上购买的商品房，等等。

不论以何种形式取得的私有房屋所有权，房屋所有权人都在享有该房屋所有权的同时，也当然享有该房屋所在的国有土地的使用权如果没有土地使用权，就不可能享有房屋的所有权　　宪法第10条第4款规定：“土地的使用权可以依照法律的规定转让”土地管理法及有关法律法规进一步规定了土地使用权转让制度《土地管理法》和《城市房地产管理法》规定了国家对国有土地使用权的转让制度，采取出让和划拨两种形式《土地管理法》第2条规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”，同时存在“划拨国有土地使用权”形式；该法第9条规定国有土地“可以依法确定给单位或者个人使用”，这包含了国有土地的出让和划拨两种形式《城市房地产管理法》明确规定城市国有土地使用权的出让和划拨形式该法第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为”；该法第22条规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为”　　无论采取出让形式还是划拨形式，国家的城市土地的使用权都已经转移到土地使用者手中，有关政府依法代表国家处分了国家土地所有权中的使用权，获得了土地出让金或者实现了社会公共利益。

如果是开发商获得土地使用权，则还要在出售商品房时再次转让国有土地使用权，以及房屋购买者再次转让房屋所有权以及该土地使用权此时国家对该土地，还享有完整的一般所有权的四项权能吗？其实不能实际情况是：该土地由个人占有、使用，收益权国家已经实现，只剩下了对所有权的处分权而处分国有土地的所有权，已经没有实际意义因为我国土地管理法只规定国家可以向集体征用土地[②]，没有规定个人和组织（包括集体）可以向国家购买土地所有权现行制度只能是处分土地使用权，而土地使用权已经处分，在一定年限内也不能再处分所以，国家对该幅土地的所有权，显然不是完整的土地所有权，而是有限的土地所有权至少是在私有房屋所有人土地使用年限内，不能行使占有和使用权，也不能再擅自处分土地使用权如果要恢复完整的国家土地所有权，依情依理依法，都应当等待土地使用权期限届满再收回，或者依法等价有偿征收　　城市私有房屋的所有权则较为完整，完全具有财产所有权的四项权能，即具有占有、使用、收益、处分的权能该所有权同样具有限制，与国家的土地所有权的有限性相反，城市私有房屋的所有权的有限性，在于土地使用权到期以后是否重新申请续期以及是否得到批准根据《城市房地产管理法》第21条规定，土地使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟在届满前1年申请续期，经批准续期的重新签订土地使用合同，并支付土地使用权出让金。

如果土地使用年限届满未申请续期或申请未获批准，该土地使用权将被国家无偿收回这样，房屋所有权也因没有土地使用权而丧失当然，这只是假设几十年以后该制度仍旧实行的情形　　现行法律制度的缺陷，在于没有明确的法律法规规定在城市私有房屋所有人享有国有土地使用权的期限内，即在私有房屋所有人享有完整的房屋所有权的期间内，对国家的有关土地所有权的必要限制；同样也没有规定私有房屋所有人在此期限内对国家应享有的权利以及国家为保证私有房屋所有权及土地使用权应尽的积极义务和消极义务由于制度的缺陷，便助长了行政机关在行政立法、行政执法、行政司法以及法院在审判中，误以为国家的土地所有权是无限的，一旦国家土地所有权与个人的房屋所有权及其国有土地使用权发生冲突，个人应当无条件地服从，而对个人所享有房屋所有权及国有土地使用权甚为漠视，造成城市房屋拆迁中具体制度更加不合理，在法的适用中使违法程度再加重，经常造成合法形式下的侵犯公民合法财产权利后果　　刑法学近3年论文　　二、先卖地后拆迁的制度矛盾　　由于在法律上不承认国家的国有土地所有权的限制，导致在政府出让国有土地使用权时，可以无视城市私有房主的所有权及土地使用权，在该土地上的房屋所有人不知情，并且未对该房屋所有权以及土地使用权进行合理补偿依法征收的情况下，径行将该幅土地卖给开发商，并且将拆迁权力及拆迁责任也转移给开发商。

开发商虽然支付了土地出让金购买土地，但并未实际得到该幅土地的使用权还必须去政府有关部门办理“建设项目批准文件”、“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权批准文件”；并且要制定“拆迁计划和拆迁方案”、到金融机构办理“拆迁补偿安置资金证明”然后向政府房屋拆迁主管部门申请“房屋拆迁许可证”得到拆迁许可证后，开发商（此时身份为“拆迁人”）才能去与房屋所有人（此时身份为“被拆迁人”）商谈订立“补偿安置协议”，其实只是强制对方接受而已所以人们称“拆迁协议是最大的‘霸王条款’”[③]　　私有房屋所有人又是如何得知自己的房屋所有权、土地使用权将被灭失的呢？根据《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6日国务院制定）第8条规定：“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作到此时该土地上的房屋所有人，才从政府的法定渠道得到通知（实际上并不是具体的通知，只是一种剥夺权利的宣告），知道自己的房屋所有权和对该土地的使用权将不存在此时的房屋所有人（被拆迁人）面对的是：政府已经出卖了自己房屋所赖以存在的土地，原来千家万户共同享有的国有土地使用权已经集中转卖给了开发商；开发商以政府的一系列的具体行政行为作后盾“志在必拆”；不合理的拆迁补偿标准——非市场价格的政府硬性规定标准、没有考虑非财产因素、新旧房差价将造成房屋重置的巨大困难等；开发商为减少开发成本拼命地压低补偿费；已经形成的对拆迁户十分不利的既定事实等等。

由于法律法规如此规定，相对此情此景房屋所有人还能做些什么呢？只能是无奈地接受不合理的拆迁协议，或者进行违法的反抗假如在拆迁中政府与开发商又有违法行为，则更使房屋所有人无路可走，矛盾冲突越发激烈　　三、政府在城市房屋拆迁中的利害关系　　政府主动出卖土地实现城市规划并获利，开发商积极买地进行开发实现商业利益，房屋所有人被动保护现有利益希望不因拆迁使财产流失政府、开发商、房屋所有人，形成买方、卖方、第三人的关系，在其中政府的利害关系是明显的政府通过拍卖、招标或协议方式出卖土地使用权后，开发商并未实际得到该土地的使用权，需要通过拆迁实现依据买卖关系，在此时政府仍负有交付土地的义务依据土地出让合同约定，政府除有获得土地出让金的利益以外，还要求开发商的开发符合城市总体规划、建成必要的公用设施、符合土地使用条件等实现公共利益的要求政府通过城市国有土地使用权买卖，既能实现经济利益增加了当地财政收入，又能实现城市改善、发展等公共管理目的，并且能直接增加政府领导人的政绩有些地方政府通过较低价格和各种优惠条件出卖土地，进行招商引资，对本地进行开发建设，更会积极的实现拆迁，在开发商利益与被拆迁人利益发生冲突时，会毫不犹豫地站在开发商一边去弹压被拆迁人。

有些房地产开发公司本身就是当地政府有关部门开办的企业，与有关行政主管部门及当地政府有直接的利益关系更有甚者，个别有关官员索贿、受贿，必然要为开发商牟取不当利益，最终只能以牺牲被拆迁人的利益为报偿总之，政府在城市国有土地使用权出卖、城市房屋拆迁中与开发商、私有房屋所有人存在利害关系，并且在一定程度上与私有房屋所有人利益对立　　我国城市房屋拆迁尚未制定法律，最高规范性文件是国务院制定的《城市房屋拆迁管理条例》根据该条例规定：县级以上地方政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理，县级以上政府土地行政主管部门负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作（第5条）；拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁（第15条）；拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决（第16条）；被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请法院强制拆迁（第17条）该行政法规规定了“房屋拆迁管理部门”、“土地行政主管部门”、“仲裁委员会”、“市、县人民政府”等行政机关的“监督”、“管理”、“裁决”、“强制拆迁”权力。

本来有利害关系的政府及有关行政机关，到房屋拆迁阶段摇身一变，又行使起行政执法和行政司法职能，这能保证公正吗？　　四、“公共利益”的滥用及后果　　政府卖地搞开发、拆房腾土地，往往是以“社会公共利益的需要”来进行的为了社会公共利益的需要进行城市房屋拆迁，收回国有土地使用权，虽然在法律上存在根据，但关键问题是什么是社会公共利益？在没有法律法规明确规定的情况下，经常被滥用　　我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》都规定，根据社会公共利益的需要，国家可以收回国有土地使用权2004年修改宪法又明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”（宪法第10条第3款）：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿”（宪法第13条第3款）政府为了公共利益的需要，对私有财产征收征用并不存在立法空白问题在于什么是“公共利益需要”？对此，宪法和有关法律法规都没有明确具体的规定在现实的城市开发建设中，社会公共利益与开发商的商业利益也经常交织在一起，某个社会公共工程可能有企业的商业利益存在；某个企业的开发建设行为可能实现预期的社会公共利益。

在法律上界定虽然困难，但并不是不能作出界定在城市房屋拆迁中，由于法律没有明确规定哪些拆迁项目属于公共利益，哪些拆迁项目属于商业利益，致使一些地方政府打着公共利益的旗号大搞卖地拆迁，将原来居民所有房屋依存的土地转让给开发商，给予很低的补偿拆除房屋，然后开发商在此地上开发出高档住宅出售获利　　这样，“公共利益”被滥用了，实现了开发商的商业利益，政府及官员得到好处，只是原来居民合法的房屋所有权、合法的国有土地使用权被剥夺了即使是依法按规定进行补偿，大量的被拆迁人属于弱势群体，得到的有限补偿也无力重置房屋[④]　　五、完善城市房屋拆迁立法　　2004。