龙湖项目成本管理（6月1日）76p.pdf

龙湖的项目成本管理龙湖的项目成本管理 主讲主讲：：周世艾 周世艾 2013年 年 讲师介绍 讲师介绍 高级工程师高级工程师；；一级建造师一级建造师；；重庆市造价协会第重庆市造价协会第二届理事会常务理事二届理事会常务理事；；原重庆龙湖地产发展有限原重庆龙湖地产发展有限公司总经济师公司总经济师；；12年龙湖工作经历年龙湖工作经历，，在工程项目在工程项目管理管理、、成本管理成本管理、、成本控制和合同成本控制和合同、、招投标管理招投标管理方面有比较深刻的体会方面有比较深刻的体会 问题问题：： 成本是怎样形成的 成本是怎样形成的 成本是什么时候形成的 成本是什么时候形成的 房地产主要成本费项 房地产主要成本费项 房地产主要成本费项房地产主要成本费项：： 一一、、土地费用 土地费用 二二、、前期费用 前期费用 三三、、建筑安装成本建筑安装成本（基础设施（基础设施、、配套设施配套设施、、单体建安单体建安）） 四四、、开发间接费 开发间接费 五五、、营销费用 营销费用 六六、、管理费 管理费 七七、、财务费用 财务费用 序号序号 一级成本费项一级成本费项 二级成本费项二级成本费项 三级成本费项三级成本费项 1 开发成本 开发成本 土地成本土地成本 土地价款土地价款、、拆迁安置补偿等拆迁安置补偿等 2 前期费用前期费用 勘察勘察、、设计费设计费 报建费报建费 三通一平费等三通一平费等 3 配套设施费用配套设施费用 学校学校、、幼儿园幼儿园、、会所等会所等 4 基础设施费用基础设施费用 水水、、电电、、气配套气配套、、道路道路 小区强弱小区强弱 电电、、总平工程总平工程 5 园林景观工程费用园林景观工程费用 软硬景软硬景、、水电水电、、小品等小品等 6 主体建安成本主体建安成本 建筑建筑、、安装安装、、装饰工程装饰工程 7 工程相关费用工程相关费用 审计费审计费 造价咨询费造价咨询费 监理费监理费、、定额外检测费定额外检测费 物业前期介入费物业前期介入费、、维修基金维修基金 8 期间费用期间费用 销售费用销售费用 营销设施建造费营销设施建造费 其他销售费用其他销售费用 9 财务费用财务费用 贷款利息贷款利息、、税金等 税金等 10 管理费用管理费用 员工工资员工工资、、福利等福利等 建设部建设部2000年年9月月18日发布 日发布 《《房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法》》 第四章第第四章第24条明确 条明确 “开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开“开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开 发建设所需投入的各项费用发建设所需投入的各项费用，，主要包括主要包括：：土地费用土地费用、、 前期工程费用前期工程费用、、基础设施建设费用基础设施建设费用、、建筑安装工程建筑安装工程 费用费用、、公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用、、开发间接费用开发间接费用、、财财 务费用务费用、、管理费用管理费用、、销售费用销售费用、、开发期税费开发期税费、、其他其他 费用以及不可预见费用等费用以及不可预见费用等。

成本 成本 经营目标 经营目标 /盈利指标 盈利指标 项目策划 项目策划 销售定位 销售定位 项目设计 项目设计 /部品定位 部品定位 合作 合作 资源 资源 资金 资金 来源 来源 政策与市场环境 政策与市场环境 影响房地产成本的主要因素 影响房地产成本的主要因素 自身管理能力 自身管理能力 项目开发节奏 项目开发节奏 /现场施工 现场施工 成本管理部分管理制度成本管理部分管理制度 招标管理办法招标管理办法 合同管理办法合同管理办法 材料设备供应材料设备供应、、核价管理办法核价管理办法 预结算编制审核办法预结算编制审核办法 设计变更设计变更、、签证管理办法签证管理办法 工程款支付管理办法工程款支付管理办法 …… 成本管理的管理体系 成本管理的管理体系 龙湖成本管理体系 龙湖成本管理体系 制度 制度 流程 流程 方法 方法 工具 工具 （工作指引（工作指引、、作业作业 指导书指导书）） 业务 业务 模块模块 制度文件制度文件 流程文件流程文件 作业指引作业指引 记录表单记录表单 成本 成本 管理管理 目标成本管理办法目标成本管理办法 目标成本编制与审批流程 目标成本编制与审批流程 项目策划阶段成本规划指引项目策划阶段成本规划指引 项目目标成本套表模板项目目标成本套表模板 责任成本管理办法责任成本管理办法 责任成本分解与审批流程责任成本分解与审批流程 设计阶段成本控制指引设计阶段成本控制指引 动态成本报送套表动态成本报送套表 动态成本管理细则动态成本管理细则 动态成本信息报送流程动态成本信息报送流程 招标采购阶段成本控制指引招标采购阶段成本控制指引 责任成本分解套表责任成本分解套表 成本绩效考核制度成本绩效考核制度 合同计量与结算流程合同计量与结算流程 经济标书及评审指引经济标书及评审指引 责任成本月度评估表责任成本月度评估表 。

合同商务条款管理指引合同商务条款管理指引 成本月度分析报告模板成本月度分析报告模板 动态成本信息归集指引动态成本信息归集指引 成本预警通知书成本预警通知书 造价咨询单位管理指引造价咨询单位管理指引 目标成本调整申报表目标成本调整申报表 变更签证管理指引变更签证管理指引 成本数据库模型成本数据库模型 预预、、结算编制管理指引结算编制管理指引 项目成本指标测算表项目成本指标测算表 成本数据库编制指引成本数据库编制指引 市场成本调研表市场成本调研表 专业端口责任成本考核指引专业端口责任成本考核指引 项目成本项目成本- -盈利动态测算表盈利动态测算表 成本部工作管理与考核指引成本部工作管理与考核指引 项目主要规划指标项目主要规划指标 项目产品建筑项目产品建筑/ /品质标准表品质标准表 项目设计限额要求及成本控制建议表项目设计限额要求及成本控制建议表 设计变更单设计变更单/ /签证单签证单 经济标评审分析表经济标评审分析表 计量支付表单计量支付表单 工程进度工程进度/ /材料供应计量与付款台帐材料供应计量与付款台帐 工程结算审批表工程结算审批表 项目总包工程清算审批表 项目总包工程清算审批表 结算协议表 结算协议表 。

成本管理部分制度流程体系成本管理部分制度流程体系 成本模块成本模块：： 制度流程与管理工具 制度流程与管理工具 数据分析与储存 数据分析与储存 新项目可研 新项目可研 规划设计 规划设计 合约规划合约规划 与招标 与招标 施工管理 施工管理 合同结算 合同结算 动态反馈 动态反馈 及时结算 及时结算 事前定价 事前定价 步步跟踪 步步跟踪 准确测算 准确测算 成本管理工作的重心提前 成本管理工作的重心提前 准确测算准确测算、、步步跟踪步步跟踪、、事前定价事前定价、、动态反馈动态反馈、、及时结算及时结算 龙湖成本管理体系思路 龙湖成本管理体系思路 成本管理的有效方法 成本管理的有效方法 ----目标成本管理 目标成本管理 建立建立目标成本管理目标成本管理为导向的成本管理体系为导向的成本管理体系 目标成本管理的基本内容目标成本管理的基本内容 ----合理确定成本合理确定成本与与有效控有效控 制成本制成本 l 目标成本管理有什么作用 目标成本管理有什么作用 目标成本管理的作用在于做到心中有数目标成本管理的作用在于做到心中有数：：““算了算了 再做再做”” 而不是而不是““做了再算做了再算”” l 目标成本目标成本是根据产品定位是根据产品定位、、产品预期售价和期望利产品预期售价和期望利 润润，，结合目前市场价格情况结合目前市场价格情况，，参考历史成本数据资参考历史成本数据资 料料，，并同时预测未来价格走向并同时预测未来价格走向，，预先制定并力争控预先制定并力争控 制的产品成本 制的产品成本 l 目标成本作为产品目标成本作为产品未来成本的控制依据未来成本的控制依据，，是产品设是产品设 计计、、采购采购、、施工等整个项目开发过程的指导和控制施工等整个项目开发过程的指导和控制 性文件性文件，，是企业各部门是企业各部门通过技术通过技术、、经济和管理等措经济和管理等措 施的努力施的努力，，需要实现的产品成本的控制线 需要实现的产品成本的控制线 l 以项目为管理对象 以项目为管理对象 l 项目的完全直接成本测算项目的完全直接成本测算分解 分解 l 期间成本测算期间成本测算分摊 分摊 龙湖项目成本管理的内容 龙湖项目成本管理的内容 集团公司 集团公司 重庆公司 重庆公司 成都成都公司 公司 北京北京公司 公司 项项 目目 2 项项 目目1 项项 目目 2 项项 目目 1 项项 目目 2 项项 目目 1 项项 目目 N 项项 目目 N 项项 目目 N N公司 公司 项项 目目 N 龙湖集团组织形式 龙湖集团组织形式 龙湖项目管理组织形式 龙湖项目管理组织形式 营销部 营销部 成本管理部 成本管理部 工程管理部 工程管理部 设计研发部设计研发部 计划财务部 计划财务部 公司总经理 公司总经理 研发专员 研发专员 项目负责人 项目负责人 项目研发经理 项目研发经理 项目工程经理 项目工程经理 项目成本经理 项目成本经理 项目营销经理 项目营销经理 项目财务经理 项目财务经理 专业工程师 专业工程师 成本专员 成本专员 营销顾问 营销顾问 财务专员 财务专员 公司运营总监 公司运营总监 项目项目1 项 项 目 目 2 项 项 目 目 3 项 项 目 目 N 项 项 目 目 部 部 龙湖项目部主要职能 龙湖项目部主要职能 l 产品研发定位 产品研发定位 l 施工组织和管控 施工组织和管控 l 成本测算和控制 成本测算和控制 l 营销策划和销售 营销策划和销售 l 客户管理品质保证 客户管理品质保证 实行项目管理后公司和部门职能 实行项目管理后公司和部门职能 l 公司 公司 土地竞拍土地竞拍、、资金保障资金保障、、人力资源 人力资源 l 部门 部门 掌握制度掌握制度、、流程流程、、方法方法、、工具的制定和更新工具的制定和更新；； 整理资源整理资源、、知识沉淀知识沉淀；； 集公司资源协助支持项目工作集公司资源协助支持项目工作，，检查监督项目工作 检查监督项目工作 培训项目需要的合格的经理和专员 培训项目需要的合格的经理和专员 项目职能岗位项目职能岗位 项目成本管理职能项目成本管理职能 设计研发设计研发 1 1、、产品定位 产品定位 2 2、、产品建造标准 产品建造标准 3 3、、设计任务书设计任务书 4 4、、 设计优化产品成本控制设计优化产品成本控制 5 5、、设计费管理 设计费管理 成本管理成本管理 1 1、、目标成本测算和分摊目标成本测算和分摊、、动态成本跟踪控制 动态成本跟踪控制 2 2、、开发成本（包括建造直接成本和间接成本开发成本（包括建造直接成本和间接成本））管控 管控 3 3、、材料设备采购及认价 材料设备采购及认价 4 4、、工程招标工程招标、、合同合同、、造 造 价管理 价管理 5 5、、资金计划汇总资金计划汇总 工程管理工程管理 1 1、、在成本控制下进度在成本控制下进度、、质量管理 质量管理 2 2、、施工技术方案施工技术方案、、设计变更设计变更、、现场签证管控现场签证管控 营销 营销 1 1、、市场定位 。