各类商业规划选址标准.ppt

各类商业规划选址标准目 录1郑州目前商业业态分类2各业态规划具体要求标准3各商业业态甄选标准总结郑州目前商业业态分类一、郑州市场整体处于结构调整期向稳步发展期的过 度阶段.发展阶段市场表现赢利模式标志节点起步期结构调整期快速发展期稳步发展期各个居住区、交通 汇聚点出现少量、 低档次商业商业快速发展，经 营档次、结构发生 飞跃散铺向集中、规模 化商业形式演变规模化商业、大型 购物形态商业中心 浮出市场城市发展较为落后 ，市政配套设施处 在规划中市政配套正在完善， 集中市场、步行街出 现由街铺、步行街向 集中商业发展大型商业机构进入 ，商业水平稳步上 升自有住宅底商经营 或出租为主商铺基本市场化，经 营和销售同时存在商铺市场化，销售 成为核心赢利手段销售不是实现收益 的最终手段，持有 出租为主营业收入+租金 收入营业收入+租金收入 +销售收入销售收入+租金 收入销售收入+租金 收入经营模式商业发展规律模型郑州目前商业业态分类高档百货:丹尼斯、金博大、百盛、华联、香港新世纪等大型百货商场；大型超市：国外的零售商众多，例如以沃尔玛、家乐福、易初莲花等；本地的品牌，思达连锁超市、左右间等；市场竞争异常激烈；大型专业市场：其中以家居建材类大型专业店发展较好，东建材、凤凰城、中博等为代表；而其他各类型的大型专业店发展都较为缓慢。

餐饮业：本地特色餐饮发展一般，各类外地特色小吃自成一统，呈现多元化发展趋势；娱乐业：休闲娱乐场所主要集中在二七商圈附近、酒吧较有特色为农科路酒吧一条街；各类便利店：基本满足市民日常需求，但24小时便利店发展较为缓慢大型购物中心大型购物中心是Mall全称Shopping Mall，音译“摩尔”或“销品茂”，属于复合型商业形态， 特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零 售店在内的超级商业中心郑州商业发展趋势例如：万达广场总用地面积;92679.26㎡ 总建筑面积约;53万㎡ 总容积率为4.55 业态：住宅、商业、酒店、写字楼、购物 中心、SOHO、室外步行街综合体 说明：北地块为商业用地，用地面积 54331.41㎡，总建筑面积约24.9万㎡，包 括购物中心、SOHO、室外步行街容积 率为3.39，绿地率7.5% 南地块为住宅用地，用地面积38347.85㎡ ，总建筑面积约28.2万㎡，包括六栋（共 16个单元）高层住宅及两层底商容积率 为6.22，绿地率25.1% 运作模式： 作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发 坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单 在先，建筑建造在后”的宗旨。

目前已经基本完成主 力店的招商，确定了主力店的品牌和规模 主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家 电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等1、百货、超市、服装类2、餐饮类3、休闲娱乐类4、具体案例选址规划要求各业态规划具体要求及标准二、业态规模 需求体量（㎡ ）层高开间进深单层面积承租能力元/ 天日用 消费品百货大型10000-300005米》50米》=8米3000㎡以上1-2元中型5000-10000首层5米》40米》=8米2000㎡以上1.5-2.5元超市大型10000-300006米》50米》=8米5000㎡以上0.8-3元中型8000-120004米》40米》=8米3000㎡以上1.5-3元精品 服装10000-200004米》50米》=8米1000㎡以上商户3-15元一、百货、超市、服装类建筑体量要求1）百货类店商户要求统计表百货商场—北京华联选址要求 一、城市规模1、省会城市或中心城市2、城区常住人口100万以上，年人均消费支出6000元以上二、商圈条件1、一级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口50万以上，紧邻城市主干道，有8条以上公交线，店面日均人流量8万以上。

2、二级商圈：位于城区密集居民住宅区，3公里以内常住人口30万以上，紧邻城市主干道，有6条以上公交线，店面日均人流量6万以上3、三级商圈：位于城区居民住宅区，3公里以内常住人口20万以上，紧邻城市主干道，有4条以上公交线，店面日均人流量4万以上三、竞争对手3公里内竞争对手不超过2家四、物业条件 1、使用寿命：结构使用年限＞租赁期限 2、结构改造：在国家规范许可范围内，满足经营需求 3、建筑物结构：框架或排架结构 4、层高：5米 5、柱距：8米×8米 6、楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米 8、单层建筑面积：12000平方米 9、多层建筑面积：6000平方米/层 10、地面停车场面积：2000平方米 11、地下停车场面积：8000平方米 12、库房面积：2000平方米 13、办公区面积：600平方米 14、卸货区面积：300平方米 15、卸货平台：高度0.8米，面宽：8米，进深：5米 16、卸货通道（消防通道）宽幅：3米 17、地下室防水：混凝土刚性自防水加卷材柔性防水 18、能源供应：经营方独立开户，用电量0.12千伏安/平方米，其他根据规范可满足经营需要 五、合作方式租赁，期限20年。

1）、—北京华联选址要求 2）超市商户要求统计表全球第一零售巨头—沃尔玛选址要求 对商圈的要求1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上，2公里范围内的常住人口可达12—15万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，无（绿化带、立交桥、河流、山川等）明显阻隔；3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性比较顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内（距项目1.5公里）无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高不低于6米，净高在4.5米以上（空调排风口至地板距离）；3、楼板承重在800㎏/㎡以上，对期楼的要求在1000㎏/㎡以上；4、柱间距要求9米以上，原则上不能低于8米；5、正门至少提供2个主入口，免费外立面广告位至少3个；6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要有一定面积的广场①山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立，目前已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售商 。

②沃尔玛于1996年进入中国市场，截止目前约有200家店面，主要有购物广场、山姆会员商店、社区店、惠选折扣店四种形态 对停车场地的要求1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘，需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径1.8米其它要求1、市政电源为双回路或环网供电（或其它当地政府批准的供电方式），总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明、收银台、冷库、冷柜、监控、电脑主机等的用电需求，并提供供商场独立使用的高低压配电系统、电表、变压器、备用发电机、强弱电井道及各回路独立开关箱；2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立的水表给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，并满足市政停水一天的商场用水需要；3、安装独立的中央空调系统，商场室内温度要求达到24℃±1℃标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年，并提供一定的免租期 全球第一零售巨头—沃尔玛选址要求 全球第二零售巨头—家乐福选址要求 Carrefour（法文，意为十字路口），其第一家店是１９ ６３年开在巴黎南郊一个小镇的十字路口，生意异常火爆 。

十字路口成为家乐福选址的第一准则（法文，意为十字 路口） 一、建筑物要求： 1、建筑占地面积15000平米以上 2、最多不超过两层 3、总建筑面积2万-4万 4、转租租户由家乐福负责管理 5、建筑物长宽比例：10：7或10：6二、主要指标要求： 楼层层高 ：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米 柱距要求 ：柱网开间10×10米 楼板载荷 ：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米 卸货区 ：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间 停车位 ：300—500个汽车位 非机动车位1000个以上，免费提供家乐福公司及顾客使用 货梯 ：2部5吨货梯 发电机容量 ：2400—3200KVA 土地性质 :商业用地 消防 :符合国家及当地标准并能通过验收 其他要求 : 供水、供气、通讯设施、空调到位资料解读：① 家乐福是世界第二大零售商，世界最大食品零售商，欧洲第一大零售商② 自家乐福1995年进入中国市场至今，已拥有超过2万多名员工，所开店已遍布中国20多个城市，经营商品两万多种全球第三零售巨头—麦德龙选址要求 首选物业： 商业街 物业使用： 购买 物业说明： 购地自建 需求面积： 1万-2万平米; 选址标准： 麦德龙超市通常设在大城市城乡结合部的高速公路或主干道附近。

这样既避免了 市中心及市区的交通拥挤，又因土地价格相对便宜，减少了投资风险同时，选址还适应了 城乡一体化的发展趋势，提前占据区位优势它商圈的辐射半径通常为50公里①1964年，一个崭新理念和管理方式-麦德龙在德国诞生，目前发展为德国最大、欧洲第二、世界第三的零售批发超市集团 ；②是世界第一的“现购自运”制商业集团，实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位；③1996年，麦德龙在上海普陀区开设了第一家商场，从一开始就取得了惊人的成功，给中国带来了全新的概念，填补了中国在仓储业态上的空白 “现购自运”是指专业顾客在仓储式商场内自选商品，以现金支付并取走商品与传统的送货批发相比，现购自运的优势在于较好的性价比，食品和非食品分类范围广，及时获得商品，更长的营业时间 1.拥有自由产权的店面；建筑面积和与建筑面积基 本等同的停车场面积，选址难度大； 2.禁止1.2米以下儿童进入，作为一家大型仓储式 商场，需要进行叉车作业，补充货品，而1.2米 以下的儿童恰恰是在叉车驾驶员的视觉盲区 3.“透明”收银单 ； 4.实行会员制，非会员客户谢绝购物特殊要求：麦德龙仓储式超市是将超市和仓储合而为一的零售业态。

它省掉了传统零售企业独立的仓库和 配送中心，经营中实现了快速补货，保证了超市低成本高效率的运作仓储式超市与普通超市 整体策划设计方面有明显不同 麦德龙整体设计差异点一、超市建筑设计 麦德龙仓储式超市从外观看就象一个现代化的大仓库，其营业面积一般为15，000～20 ，000平方米外部设有与营业面积几乎相等的停车场，内部结构比较简单，通常采用高 4.5米的工业用大型货架货架下半部分用于商品的陈列展示，与普通超市无异：而其上半 部分则用于相应商品的存放，起到了仓库的作用，从而使销售和仓储合为一体货架间距 较大，便于存取货物的叉车通过，完成迅速补货的工作 二、商品定位 商品内容丰富，品种齐全，通常在20，000种以上，可满足客户“一站式购物”的需求 仓储式超市摆设的绝大多数商品都是捆绑式或整箱销售，除家电类、机械类产品外很少 有单件摆设展示的商品 仓储式超市实际上就是以零售的方式来从事批发业务超市既是服务中心又是配送批发中心 这种差异化的市场定位使麦德龙成为了专业客户的超级仓库 （一）有限的目标顾客 绝大多数普通超市的目标消费群是无差异性的，即服务对象是全体普通消费者，消费者短 期内的重复购买率高，但每次的购买量不大，多为临时性随机性消费行为。

而仓储式超市的目 标消费群比较明确，麦德龙针对“有限”客户，即只对酒店、餐饮业、工厂、企事业单位、政 府和团体等提供服务实行会员制，会员必须是具有法人资格的企事业单位 （二）直邮广告促销 麦德龙超市一般不通过大众媒体进行广告宣传，而是利用直邮广告进行促销它们向所有 会员每两周邮递一份“麦德龙邮报”邮报是一份详尽全彩页的商品目录，介绍了半个月。