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香港TOD项目考察分享,刘鹏,,课前互动,什么叫TOD？ 你知道哪些项目是TOD项目？,,目录,香港TOD项目案例分析 香港TOD项目考察小结 TOD模式介绍,,项目分布图,,1、IFC（中环站） 2、ICC（九龙站） 3、又一城（九龙塘站） 4、Apm（观塘站） 5、Popcorn（将军澳站） 6、新城市广场（沙田站） 7、YOHO（元朗站）,,案例一：IFC,,功能分布,,案例一：IFC,,天桥连廊,,案例一：IFC,,屋顶花园,,,,案例一：IFC,,地铁商业,,,,案例一：IFC,,东涌线·香港站,【开业时间】：1998年 【开发商】：新鸿基&恒基兆业&香港中华煤气 【商业体量】：约8万m2 【项目位置】：香港岛中西区中环金融街，港铁香港站上盖，是东涌线 与机场快线的起点站 【楼层情况】：地面4层 【主力店】：PALACE IFC影院（544个座位）、C!ty Super超市 (1500m2)、连卡佛百货(9000m2) 【定位】：香港购物休闲地标、游客指定的观光点,,,,,,,,,,,L1层 L2层,,,,,,L3层,,,,,,L4层,,商业信息,,案例二：ICC,,功能分布,,案例二：ICC,功能分布,,,,案例二：ICC,,屋顶花园,,案例二：ICC,,地铁商业,,,案例二：ICC,地铁商业,,,,,案例二：圆方广场Elements,,观塘线·九龙站,；,【开业时间】：2007年 【开发商】：香港铁路 【商业体量】：约11万m2 【项目位置】：西九龙尖沙咀，港铁九龙站上盖 【楼层情况】：共4层 【主力店】：The Grand影院（1600个座位）、The Rink溜冰 场、3hreesixty超市 【项目特点】： 香港首个横向式大型购物中心，首个把艺术元素融入 建筑规划的大型购物中心； 分为五大区域，以五行的金、木、水、火、土为主题 四万多平方英尺的天窗，充足的自然光让商场内外连 成一片，营造“购物绿园”的环境。

G层,,,,,,,F1层,,,,,,,F2层,,,,,,,RF层,,,,,金,,,木,,,水,,,火,,,土,顶级名牌及世界级食肆 商场内最大的中庭,国际美食、潮 流服饰,健康、美容及时尚品味,一站式休闲娱 乐,电子科技产 品、家电,,,案例三：又一城Festival Walk,,东铁线·九龙塘站C出口,【开业时间】：2005年 【开发商】：太古地产&中信富泰 【商业体量】：约9万m2 【项目位置】：九龙片区中心地带，毗邻香港城市大学，港铁九龙塘 站上盖 【楼层情况】：7层（地下2层，地上5层） 【主力店】：百佳TASTE超市、马莎百货、欢天雪地真冰场、 FESTIVAL GRAND CINEMA（1200个座位数） 【定位】：充满欢乐与创意的大型购物中心,,,,,,地下停车场，三 层，共830个,,,MTR层，南侧与 地铁相连,,,负一楼，可以通 往香港城市大学,,,一楼，南侧为公 交总站,,,,地下3层,地面4层,,案例三：又一城Festival Walk,各楼层平面图,,,,,,,MTR层,,,,,,,LG2层,,,,,,LG1层,,,,,,G层,,,,,,UG层,,,,,,L1层,,,,,,L2层,MTR层：百佳TASTE超市,LG1层：马莎百货、Apple Store、无印良品,G层：巴士总站、的士落客区,UG层：电影院、溜冰场、 Log-On、H&M,L1层：优衣库、CigaSports、 H&M,L2层：玩具反斗城、H&M、 GapKids,,,案例三：又一城Festival Walk,,,,,,案例四：Apm,,观塘线·观塘站,【开业时间】：2005年 【开发商】：新鸿基 【商业体量】：约6万m2 【项目位置】：九龙观塘观塘道，港铁观塘站上盖 【楼层情况】：共11层 【停车位】：830个 【主力店】：一田超市、Neway卡拉OK、PALACE Apm影院 【定位】：以年轻人为主要目标客户群体，以“品 味生活志”和“潮流时尚体验”为概念 【项目特点】：香港首个开创“夜行概念”（夜间 休闲）的商场；,,,,,,LG层,,,,,,G层,,,,,,C层,,,,,,UC层,,,,,,L1层,,,,,,L2层,,,,,,L3层,,,,,,L4层,,,,,,L5层,,,,,,L6层,,,,,,11层,,,案例五：将军澳,,功能分布,,案例五：将军澳,,功能分布,,案例五：将军澳,,功能分布,,案例五：将军澳Popcorn,,将军澳线·将军澳站,【开业时间】：2012年 【开发商】：香港铁路 【商业体量】：约4万m2 【项目位置】：将军澳唐贤街，港铁将军站上盖 【楼层情况】：共2层，地下一层，地面一层 【主力店】：STAR Cinema影院（624个座位）、Market Place by Jasons超市 【主要客群】：以东九龙甲级写字楼客群、大批住宅的年轻中产及 上盖酒店住客为目标客户群,,,,,,,,,,G层,,,,,,,L1层,,案例六：新城市广场,,,,,案例六：新城市广场,,,,,,,,案例七：YOHO MALL 形点,,西铁线·元朗站,【开业时间】：2015年首批开业，2017年完全开业 【开发商】：新鸿基 【商业体量】：约10.2万m2 【项目区位】：元朗综合发展区，西铁线元朗站上盖，临近深 圳湾、福田、皇岗三大口岸，成为距离三大口岸最近的大型一 站式综合购物商场 【楼层情况】：一期三层，二期三层 【主力店】：百老汇My Cinema影院、一田超市 【定位】：年轻时尚潮流购物中心,,,,,,,,,,,,,一期G层,,,,,,一期L1层,,,,,,一期L2层,,,,,,二期L1层,,,,,,二期L2层,,,,,,二期L3层,,案例七：YOHO MALL 形点,,,,,,,,案例七：YOHO MALL 形点,,,,,,,,,,,多天窗高透光,中环IFC,,,又一城,采用大面积的天窗玻璃设计，除了引入自然光降低能耗外， 整体的观感也能有品质上的提升。

二、TOD考察小结,香港考察小结,汤泽明,,,,所有考察项目住宅区大堂联通购物中心,,,,各个公共交通设施设备联通购物中心，成为了人流的聚散地,,二、TOD考察小结,,,,风雨连廊的设置能极大限度的形成人车分流，值得借鉴顶层大面积的绿化平台以及住在平台的建立，弱化了首层概念，制造出多 首层的效果，对于各个楼层经营性商铺的价值有较大的提高二、TOD考察小结,,,,,24小时开通的公告通道： 1、公共的设施设备部分开通 2、商铺的广告及橱窗保持亮灯 3、楼顶花园保持开通,,,启发： 1、天空之城可以使用针对公区照明、空调进行智能控制（营业时间正常运作， 非营业时间部分运作），除了降低能耗意外，还可以延长设备寿命 2、针对24小时开通问题，商户在设计时候尽量减少公区的广告位置，更多的 以商户橱窗作为展示，同时最大化橱窗的展示时间，达到广告效应 3、楼顶花园开通除了提升顾客归属感和体验感，同时还可以在楼顶上设置餐吧， 增加楼顶花园商业价值二、TOD考察小结,,,,,,主力店立面展示，多以一带二或者是一带三主力店此类操作除了 增大广告效应外，依然能保证立面的统一性，值得参考二、TOD考察小结,,,,高亮度高指示性的指引,又一城,,二、TOD考察小结,,,几个小发现,针对实现24小时开通，除了从 项目前期的动线、人员分流还 需要相关的设施设备的配备,,1、合理动线分布； 2、设备设施引入科技赋能 3、设计端口采用更多的节能方式 （增加穹顶、增加可透光面）降 低能耗,成为顾客聚散地，TOD项目多 种经营点位不多，更注重的是 把控品牌的质量,,24小 时开通,活动,考察时间临近儿童节，各个购 物中心上并无大型的儿童节主 题的活动举行,多种 经营,在香港此类型的购物中心，尤其 是TOD项目已经形成非常典型的 人流集散地概念，大型活动的举 行需要比较慎重。

多种经营场地除了需求公区的面 积进行经营以外，在休店时，24 小时开通的概念与多经场地的属 性有所冲突二、TOD考察小结,香港考察借鉴,杨波芬,,母婴室,母婴室空间不大，但是功能、设备齐全，包括暖奶器、消毒机、尿包专用垃圾桶、婴儿换尿包平台等 南万可以借鉴整改现有的母婴室配置洗手间,,洗手间镜子旁边设置 “商场服务及设施”公 示，方便顾客清晰商 场便民服务项 南万可以借鉴学习， 把商场的便民服务公 示出来，同时在其他 洗手间增加母婴室的 具体位置的公示（因 为南万只有一个母婴 室，顾客不容易知 道后勤通道,,通往洗手间的通道简 约大方，没有设置很 多的消防门，虽然比 较长，但是温度适中、 指引清晰，顾客通往 洗手间的过程并未感 觉不舒服，在新项目 的筹建中，如果遇到 洗手间距离步行街较 长距离可以借鉴广告位,,墙体广告图片、材质、 灯光都做得不错，南 万西侧那一排广告位 展示面积够大，但是 一直没有好好利用起 来，可以借鉴这个参 考改造成灯箱，画面、 材质可以参考设计， 使该区域的广告价值 提升更高投影广告,,,这种投影广告的有点： 1、可以根据不同的活动 进行更新 2、投影到地面容易吸引 顾客的注意力 可根据成本借鉴学习,,货运通道,,卸货平台及货运通道 的设计，人车分离、 标识指引、环境等方 面都值得学习； 南万最近在改造负三 层建筑垃圾及货运通 道可以借鉴。

屋顶花园游乐设施,,,,,屋顶花园的设计： 1、简单的游乐设施 2、满足居民的简单 诉求 3、设备设施质量及 施工工艺花心思做到极 致 4、考虑使用寿命及 顾客体验感受 天空之城屋顶花园设 计可借鉴参考,,屋顶的设备包装,屋顶的设备用绿化进 行包装,,,新概念门店,,,,,,二、TOD考察小结,连接： TOD导向的开发不是以商业/住宅/写字楼等为核心，是以公共交通为导向开发 逻辑与理念的先进，代表着产品产品的领先 地铁、高铁、机场快线、机场酒店大巴、登记办理点、公交站、的士站、高铁站、码头的连接 24H开放： 购物中心全天24H开放，商场走到即公共走道 物业资产管理： 几个10年以上、15年以上的购物中心公区维护堪称完美，如同内地经营3-5年结果 在物业管理方面，需要引入资产价值的概念，如何实现保值，是需要专项做的课题刘鹏小结,,三、TOD模式介绍,TOD 即是指“以公共为导向的发展模式”(Transit-Orient-Development)，这个概念最早由美国设计师哈里 森·弗雷克（现任美国加州伯克利大学建筑学院院长）提出，是为了解决二战后美国城市的无限制蔓延而采取的一 种以公共交通为中枢、综合发展的步行化城区。

其中公共交通主要是地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以 公交站点为中心、以 400-800米（ 5-10分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心，其特点在于集工作、 商业、文化、教育、居住等为一身的“混和用途” TOD模式：以公共交通为导向的开发（transit-oriented development，TOD）是规划一个居民或者商业区时， 使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式基本概念,,三、TOD模式介绍,高效,活力,可持续,,,土地使用效率 服务设施使用效率 城市运作效率 零换乘—交通出行效率,24小时活力都市 将轨道车站设置于社区之间，在 公共交通站点周围布置商业区、娱 乐区及其他市民经常使用的区域， 促使人们使用公共交通土地资源集约化 服务设施集约化 减少机动车对环境压力 城市良性发展,,,,主要特征,,三、TOD模式介绍,TOD模型及设计原则,1、从区域层面上组织紧凑的有公交支持的开发 2、 将商业、住宅、办公楼、公园和公共建筑设置在步行 可达的公交站点的范围内 3、 建造适宜步行的街道网络，将居民区各建筑连接起来 4、 混合多种类型、密度和价格的住房 5、 保护生态环境和河岸带，留出高质量的公共空间 6、 使公共空间成为建筑导向和邻里生活的焦点 7、 鼓励沿着现有邻里交通走廊沿线实。