易居西安阳光金城项目战略运营及研究汇报.ppt

房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！SunGoldenTown 区域引擎· 高新极核 阳光金城项目 战略运营及研究汇报易居中国房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！•前言： •中国城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后，其发展的轨迹愈 来愈清晰，一个城市不仅要承担区域所赋予的专业分工，而且要承担 城市居民生活的休闲购物功能，因此城市注定就是多种功能复合的产 物•长期以来，受传统的功能分区规划思想的影响，我国城市的土地利用 通常是将不同的使用功能分开布置，如清一色的工业区、居住区、商 业区、文教区等，虽然分区规划思想有一定的合理性，但其最大的弊 端是忽视城市是一个联系密切的有机整体应该看到，城市的每一个 功能要素既有一定的独立性，同时它们之间又是相互依存、相互补充 的房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！•例如：在一个片区中，如果完全清一色的产业，既没有相应的商业、 文教、医疗、娱乐等配套设施即使区域产业规模再大，也不会受到 企业的青睐，因为生活极不方便，单一的区域功能已不能满足需要•城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增 值的地产模式，将生活资源融入其中。

•因此，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路发掘城市 的文脉与特色，极力打造城市区域特色成为城市政府在城市经营与城 市竞争过程中最重要的手段房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！一、西高新城市发展的宏观背景 及未来发展方向房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 西高新的发展背景：• １９９１年成立的西安高新区，是我国惟一一个政府没有投入开发资金的国 家级高新区；• 凭借１０万元起步，以土地为资源，通过企业化运作，历经１５年艰苦奋斗 ，建成了３５平方公里的新市区，培育出营业收入上千亿元的高新技术产业 群体，走出了一条内陆地区通过体制创新、机制创新和技术创新；• 激活本地科技资源、吸收外部要素、发展具有自主知识产权的高新技术产业 的道路；• 成为了中国五大高新区之一房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 站在西安看高新：• 西安将建设成古代文明与现 代文明交相辉映、老城区与 新城区各展风采、人文资源 与生态资源相互依托的国际 性现代化大城市• 西高新已经由产业区晋升为 科技新都市 • 正在用国际化的眼光和标准 建设国际化的新型城区 • 准备建设具有国际品位的区 域中心。

房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！•西高新发展呈现点、线、 面的三级跨跃：• 已经由过去的“打造园区”概 念全面过渡到“打造国际化城 市副中心”概念房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 第四代城市升级成为西 高新CBD下一步发展方向• 中央商务区是高新区二次创 业的核心功能区，也是西安 市最具现代化和国际化特征 的重要区域• 都市之门、笔克国际会展中 心两个新开工项目的建设， 是西安CBD建设的开端，是 推动西安经济发展和实现经 济现代化、国际化的重要支 点，对于全面提升西安高新 区和西安市形象地位具有举 足轻重的历史意义• 该项目建设合作方式充分体 现了西安高新区对自身建设 项目进行市场化运作的全新理念 房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 多元化复合城市功能是未来高新区升级的必由之路• 经过15年的发展，高新区已经形成以高新技术产业为核心的城市副中 心，科技产业成绩斐然但是，未来要想获得更高速的发展，就必须 引入多元化复合城市功能，要依靠“区域超级配套服务中心”和“住 宅开发”双轮驱动成为高新区“二次创业”中保持快速增长能力的 两大引擎房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！二、第四代城市发展特点及总结房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 第四代城市发展特点及总结 • 特点： • 城市功能多样化城市的性质决定了城市功能的多样化。

现代城市打破了历来中国城市的 单一作用，在全球化、区域化的现实环境中，一个城市不仅要承担城市居民 的生活及工作的功能，而且要承担区域所赋予的专业分工，因此城市注定就 是多种功能的产物• 城市形象特色化长期以来，许多城市忘却了自己城市的地域文化及城市文脉，基本按照 同一发展模式发展，结果形成了“千城一面”的城市形象，毫无特色可言 当城市发展到一定阶段后，再来反思城市发展的轨迹，就会发现走了弯路 因此，理性的城市发展道路一定是一条有自已特色的道路保护与发掘城市 的文脉与特色，弘扬地方文化，极力打造城市特色品牌成为城市政府在城市 经营与城市竞争过程中最重要的手段房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 城市环境生态化未来的城市发展将走可持续发展之路现在国际上衡量一个城市文明程 度的新的指标叫“绿色GDP”，它将城市的生态与城市的经济指标看得同等重 要中国城市在经历西主城市“大发展、大破坏”的老路之后，今天终于明 白城市可持续发展的重要性，城市生态环境保护与城市绿化建设成为城市发 展的重头戏• 城市资源集约化城市运营的一个重要内容就是要妥善利用和事例城市资源，取得资源集 约经营的最佳效用。

城市资源包括自然资源、人文资源、人力资源和无形资 源，具有特征与价值特征城市政府将在土地开发与其他空间资源的经营中 从粗放型开发向集约型开始转化，从关心量的扩大到关心质的提高，从注重 政府政绩到注重城市经营的实效，城市基础设施的建设以及其他公共设施的 建设都将在认真考虑投入与产出效益的前提下予以实施为此，注重提高城 市开发建设的集约化、效益化水平与质量将是今后城市发展的主要特征房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 城市空间多中心化发达国家绝大多数城市发展都经历了“城市化”及“逆城市化”的两种 过程，反映在城市，结构与形态上是城市空间的集中化与分散化两种相互作 用、相互交织的过程，中国的城市也不可避免地在这两种过程中反复交替 城市房地产开发中的“郊居化”及“新城市主义”思想此起彼伏，我们不可 能说明哪一种模式孰优孰劣，但无论哪种模式或发展格局，卫星城镇可能是 未来大城市扩张的必要途径无论大城市还是中小城市，围绕一个城市中心 “摊大饼”的发展模式已经为城市营运所抛弃• 城市生活社区化中国过去的城市生活基本单元是一种“大院”的概念，即人们以自己所 工作的单位为核心市场化彻底改变了这种城市生活的格局，随着城市土地 资源的集约经营，未来城市生活的基本单元将是“社区”，在中国市场经济 比较发达的城市，社区生活理念已深入人心。

未来中国二三线城市生活社区 化的发展趋势将特别明显 房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 结论：• 1、经过15年的发展，高新区已经形成以高新技术产业为核心的城市副中心， 科技产业成绩斐然为了要获得更高速的发展，已经开始引入多元化复合城 市功能，依靠“区域超级配套服务中心”和“住宅开发”双轮驱动成为高 新区“二次创业”中保持快速增长能力的两大引擎• 2、高新区将会建立一个甚至多个“区域引擎”，从而大幅度地提高吸纳聚集 资源的能力管委会南迁的“都市之门”其实就是集“行政、商务、商业” 一体化引擎之一• 3、要想通过管理创新盘活优化空间资源、提高土地产出效益，就必须以城市 综合体的性质来形成磁场效应、乘数效应• 4、要吸引名牌、而龙头、强势企业，就必须营造全国一流的科技创新环境 房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！现在回到项目，回到长安科技产业园，我们可以看到一些不足：整个板块，项目各自为战，并没有形成有上规模、高档次、有水平的配套服务，基本是属于围墙经济；周边项目配套设施滞后，没有形成浓郁的商业氛围，影响了后续客户的追捧；周边项目产品没有与城区的楼盘在景观上、在居住品质上形成差异化。

房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 基于第四代城市升级，在此背景下，我们深感阳光金城的规划和建设对于 阳光金科技产业园、西高新乃至西安市的重大意义•阳光金城，作为西高新区域集城市文明、区域 升级、高端优居、商业配套项目，完全已经具 备了资格和条件担任“区域发展战略引擎”、 “高新区域极核” 的战略任务房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！阳光金城-西安新城市坐标/生活/人文/投资/商业/经济商业阳光金城生活1、陕西十一五规划的战略纵深 2、城市运营的功能细分 3、带动区域共享互补经济增长投资增值极•生活居住与商业投资热点 •新特商业中心 •陕西商贸共享平台与消费通道1、区域升级、形象提升 2、全新品质中央生活领地 3、引动商业中心与经济增长极 4、实现高阶人口吸纳西安新城市坐标 •产业带中央生活区 •新商业中心/城市形态丰富 •区域共享生活平台西安人文经济开放、融合、提升•西安的历史财富 •由传统向开放与融合的城市新文明演进 •面向世界的新人文居住生活领地互动、共享、繁荣西高新房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！西部互动互补共享发展城市升级与复合价值链打造区域线新城市中央生活区CLD项目线品质生活领地/投资增值中心城市线西部城市经济联合运营关键词：区域引擎、高新极核、生活投资、国际复合中心形象新城市生活/商业中心规划布局基础配套形象传播首期建设市场营销西安城市升级典范/形象代表房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 阳光金城之使命：•提升西高新国际化城市形象 •打造西高新新城市商业中心 •推动城市经济产业格局升级 •树立西安国际化城市新价值• 对于阳光金城，不仅仅是普通的房地产项目开发，更是区域发展的战略引擎 性项目。

因此，我们认为，项目在开发的过程中，应充分考虑区域发展的需 求，植入能够提升区域价值的“核心引擎”，通过对区域价值的支持，来提 升项目的价值，从而使项目发挥更大的价值房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 阳光金城之功能：•西安标志性建筑群 •西高新城市名片 •城市商业经济增长极 •成就流动、秩序、包容、窗口的现代都市中心代表 •由此带动区域升级、配套完善、明星企业招商、互动交融• 我们从区域战略的高度对项目进行全新定位，以提升区域价值为目标进行项 目操作模式设计和配套功能定位，以城市运营和复合地产的全新开发理念， 创造出具有独特个性的主题地产开发模式和城市功能区开发模式房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！三、在第四代城市发展背景下 豪布斯卡生活形态的起源及案例参照房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！豪布斯卡生活形态的背景• 作为城市有机体，城市每一个功能要素既有一定的独立性，同时它们又相互 依存，相互补充城市发展到今天，更需要一个资源共生、聚合增值的地产 模式，将生活资源融入其中在此背景下，应运而生房地产报告网——最多、最全、最专业的地产资料库！• 豪布斯卡作为当今地产模式的最高形式，它是伴随着城市功能的综合化、规 模大型化和空间与流线组织复合化而顺应成长的一种全新的复合地产。

豪布 斯卡英文表述为“ＨＯＰＳＣＡ”，于1986年最先诞生于巴黎的拉德芳斯， 是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综 合体• 体现了商业配套和生活服务双轨模式的与时俱进，她是整。