商业地产济南商河县房地产市场调查报告.doc

目 录（一）商河城市基本概况 1（二）商河房地产市场总析 3（三）市场容量、购买力的调查 5（四）附：主要项目调查表 7商河市场调查（一）商河城市基本概况商河县位于东经116度58分－117度26分、北纬37度06分－37度32分之间，是济南市所属十县（市）区之一，也是济南市的北大门东靠滨州市的惠民县、阳信县，西与德州市的临邑县毗邻，南临济阳县，北与德州市的乐陵市接壤总人口60万人县辖5镇5乡2个办事处（即玉皇庙街道办事处、许商街道办事处、怀仁镇、贾庄镇、尹巷镇、郑路镇、龙桑寺镇、白桥乡、孙集乡、韩庙乡、沙河乡、张坊乡），948个行政村和15个居委会商河2008年经济平稳较快发展初步核算，2008年，全县实现生产总值(注2)71.42亿元，按可比口径比上年增长14.0%其中：第一产业26.34亿元，增长7.5%；第二产业25.56亿元，增长18.8%；第三产业19.52亿元，增长17.6%第一产业占生产总值的比重为36.9%，比去年下降1.3个百分点；第二产业增加值比重为35.8%，上升1.5个百分点；第三产业增加值比重为27.3%，下降0.2个百分点人均生产总值11706元(按户籍人口计算)，增长13.7%。

农业生产基本稳定2008年，农林牧渔业总产值达到54.1亿元全年农作物播种面积194.9万亩，增加2.4%其中粮食146.7万亩，增加5.2%；蔬菜29.7万亩，减少1%；油料0.2万亩，减少49.1%；棉花17.2万亩，增加8.7%造林绿化取得积极成果，完成造林合格面积7.3万亩，全县森林覆盖率达到26.5%工业经济平稳增长2008年，全部工业实现增加值21.48亿元，比上年增长18.8%其中规模以上工业企业完成增加值17.08亿元，增长23.5%，年末规模以上工业企业110家，其中主营业务收入过亿元企业9家规模以上工业企业主要产品产量稳定增长，其中水泥35.5万吨，同比增长9.4%；纱50075.8吨,同比增长27.1%;鲜冷藏冻肉6.5万吨,同比增长25.5%;天然气5723万立方米,同比增长26.8%;白酒590.2千升,同比增长1.2%；服装311.98万件，同比增长146.5%固定资产投资，投资总量高速增长，全县共完成固定资产投资18.45亿元，同比增长43.5%，其中，一产投资1.86亿元，同比增长145.5%；二产投资7.79亿元，同比增长15.0%，其中工业投资6.65亿元；三产投资8.80亿元，同比增长65.1%。

房地产投资平稳增长，全年共完成投资1.52亿元，增长21.3%二）商河房地产市场总析早在2007年之前商河房地产还是一片空白，商河的房地产发展就像西藏的农奴制度，在还没有经历过封建社会和资本主义社会，就跳到了社会主义社会，房价的增涨几乎在一夜之间完成到2000多元每平米的跨越，很多区县的房价从原有的1000元/㎡，逐渐涨到1200元/㎡，再到1500元/㎡左右，后来到1800元/㎡，最后才到2000元/㎡左右，但是商河的房价从原有1000元/㎡，直接到1500元/㎡，接着到2000元/㎡我司认为其中有两点原因造成了房价的快速上涨：第一，商河作为济南区县房价相对偏低，受济南房价的影响而上涨；第二，商河近两年政府土地放量较少，商场需求还处于卖方市场，促使房价上涨；项目名称地理位置开发商代理公司占地面积总建筑面豪门·又一城油区办酒店南临滨河路东豪门房地产卓越地产230亩20万㎡武夷·御泉名城商河二中南，临商中路山东武夷东诚房地产投资153亩15万㎡星都·财富大厦商河商中路济南星都置业时代联盟33852.57㎡约50亩59401.68㎡齐鲁水郡·温泉岛商河县温泉路1号济南昌润置业52亩5万多㎡合计485亩40万㎡主要竞争及潜在竞争对手概况：（三）市场容量、购买力的调查项目名称均价（元/㎡）占地面积总建筑面积二期及剩下推盘量预估豪门·又一城2150230亩20万㎡12万平米武夷·御泉名城2050153亩15万㎡12万平米星都·财富大厦298033852.57㎡，约50亩59401.68㎡1万平米齐鲁水郡·温泉岛174452亩5万多㎡4万平米占地面积本项目80亩8万平米本项目东临150亩15万平米总计715亩52万平米 商河2009年—2010年市场商品房推盘量达约52万平米，从数据上看，商河未来市场将会很激烈，但是本项目进入该市场，并不是没有机会，如果地价合理，同时又合理把握入市时机、价格和产品，未来发展潜力将会很大。

四）附：主要项目调查表豪门·又一城开发商：豪门房地产 物业管理:豪门物业代理公司：卓越地产项目位置：油区办酒店南临滨河路东项目优势：依托豪门集团前期开发的项目的良好口碑，继续开发20万平米的大型项目项目规模：一期共41栋多层（共5层，局部6层），二期40多栋多层，4栋小高层； 项目总占地面积：230亩 项目建筑面积： 20万平米，容积率：约1.3三星·怡水名城整体规划图目前项目一期推出40栋多层，销售率在80%以上，已经准现房，有6月、8月、今年年底交房的楼座；小高层暂时未动目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款按揭付款：首付三成豪门·又一城多层价格表 均价：2155元/m2一层2258元/m2二层2358元/m2三层2358元/m2四层2258元/m2五层1998元/m2六层1700元/m2地上车库：2100元/㎡物管费：暂未定储藏室：元/m2暖气开口费20元/平米天然气开口费2300元/户水电宽带开口费主力户型：80平米两室两厅一卫；100平米左右三室两厅一卫；140平米三室两厅两卫 项目位于商河县城西南，西依滨和路，南临跃进河，北靠油区办，20万平米大型社区、8000平米商业内街，商铺面积：30—170平米交房标准：简装毛坯交房（具体不详）。

项目定位：商河首席地中海风情主题社区，形象定位：滨水社区/密林共生/专利户型/金牌管家武夷·御泉名城开发商：山东武夷东诚房地产投资承建商：淄博嘉源/淄博鲁王 项目位置：商河二中南，临商中路营销中心：轻骑集团对面，项目现场项目优势：户型建筑面积较小，一期现房入住项目规模：一期共10栋多层（共5层，局部6层），二期10多栋多层； 项目总占地面积：153亩 项目建筑面积： 15万平米，容积率： 1.5三星·怡水名城整体规划图目前项目一期推出A区10多栋多层，销售率在90%以上，已经入主，二期C区位开盘，计划开发10多栋楼目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款按揭付款：首付三成武夷·御泉名城多层价格表 均价：2050元/m2一层2050元/m2二层2150元/m2三层2150元/m2四层1970元/m2五层1920元/m2六层元/m2地上车库：2000元/㎡物管费：暂未定储藏室：1550元/m2暖气开口费20元/平米天然气开口费2300元/户水电宽带开口费主力户型：85-93平米两室两厅一卫；97-102平米三室两厅一卫；114平米三室两厅一卫 项目位置：济南市商河县商中路以东、明德路以北；153亩大规模土地开发，15万平方米总体建筑规划，3万平方米绿地造就青葱苍翠的生态园林；小区拥有地热温泉资源，直接供业主洗浴、取暖只用，自主收取取暖费；区内600平方米物业服务网点；6000平方米综合共建会所；6班幼儿园；近200米现代化品牌商业步行街；5000平方米沿街交房标准：毛坯交房。

形象定位：倡导国际新生活星都·财富大厦开发商：济南星都置业广告推广：时代联盟项目位置：商河商中路项目优势：商河第一高楼，位于市区中心项目规模：一栋高层住宅+底商； 项目总占地面积：33852.57亩 项目建筑面积：59401.68平米，容积率： 三星·怡水名城整体规划图2.16目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款按揭付款：首付三成星都·财富大厦高层价格表 均价：2980元/m2四层2300元/m2五层2380元/m2六层2460元/m2七层2540元/m2八层2620元/m2九层2800元/m2十层2880元/m2十一层2980元/m2十二层2880元/m2主力户型：67平米一室一厅；85-101平米两室两厅一卫；123-125平米两厅两卫 交房标准：简装交房形象定位：住在商河第一高楼齐鲁水郡·温泉岛开发商：济南昌润置业规划设计：深圳建筑研究设计院/山东三力建筑设计景观设计：新加坡雅克筑景物业管理：第一太平洋戴维斯项目地址：商河县温泉路1号项目优势：独栋别墅+多层项目总占地面积：52亩 项目建筑面积： 5万平米，容积率： 0.2三星·怡水名城整体规划图3目前付款方式有两种：一次性付款、按揭付款。

按揭付款：首付三成齐鲁水郡·温泉岛一期多层价格表 均价：1744元/m2一层1880元/m2二层1780元/m2三层1780元/m2四层1700元/m2五层1580元/m2二期电梯多层：均价在2500元左右别墅：5000—6000元/㎡，面积：300—430㎡主力户型：90—150平米的面积金湖香港城项目前期策划方案主要内容：通过近期市调解决以下任务产品定位商业规划方案产品营销包装方案推广宣传策略价格策略销售策略与准备培训责任分工横导图 修订： 审批： 制表时间：2009年6月13日 本项目核心骨干人员须了解以下的项目概念理论基础，并作为大家统一思想和分工行事的行动纲领商业定位：立足金湖乃至苏北地区最大最完善的高品质综合商业步行街集休闲购物、餐饮娱乐、零售百货为一体的地级市区SHOPPING MALL形象定位：建成的香港城将是金湖最大最时尚的商业地标以化行归市的经营理念并以开放式商业步行街的建筑形式构建本地最为繁华生活消费项目定位与运作模式运作模式定位：进行专业的商业多业权经营管理（统一规划、统一管理、独立经营），以专业经营管理理念和手段为商客服务，成为本县商业物业管理的新标杆。

在了解以上核心定位的基础上，通过必要的统筹调研和经验判断，并结合产品设计规划方案，规划项目各商业业态主题风格 微观因。