湖南省农村房屋估价指导意见.docx

湘房协中介[ ２０１０ ］字第 ５７ 号 湖南省农村房屋估价指导意见第一条 为了规范湖南省农村房屋估价行为，保证估价质量，维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华 人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产估价机构管理办法》《房地产估价规范》、《农用地估 价规程》，以及《湖南省集体建设用地管理暂行办法》等法律、法规和规范的相关规定制定本意见第二条 本意见适用于湖南省农村集体土地上的房屋估价，包括农村房屋转让和交易估价、征收估价、抵押估价、司法鉴定估价、 房屋质量损害估价，以及农村土地和房屋入股、联营形式的估价等各类农村房屋估价第三条 本意见所称的农村房屋，是指湖南省农村集体土地范围内的住宅或生产经营性房屋及其地上附着物、构筑物等第四条 从事农村房屋估价的机构，应当是经住房和城乡建设部行政许可取得房地产估价资质证书的房地产价格评估机构；从事 农村房屋估价的人员，应当是专职注册房地产估价师 第五条 农村房屋估价应当遵守独立、客观、公正、合法的原则 房地产估价机构、房地产估价人员与估价项目当事人有利害关系或者是估价项目当事人的，应当回避第六条 估价委托人应当向房地产估价机构如实提供农村房屋估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法 性和完整性负责。

农村房屋的用途、建筑面积、土地面积等一般以房屋权属证明、农村宅基地土地使用证或自建房屋相关批准文件的记载为准如记载 与实际不符的，应以委托人提供的书面证明并经当地政府相关主管部门确认的为准第七条 农村房屋估价所采用的价值标准或价值内涵必须与估价目的相对应，并与估价范围的界定保持一致农村房屋征收估价目的一般表述为“为确定被征收农村房屋货币补偿金额而评估其征收价格”；农村房屋抵押估价目的一般表述为“为确定农村房屋抵押贷款额度提供参考依据而评估其抵押价值”；农村房屋司法鉴定估价目的一般表述为“为农村房屋司法鉴定提供参考依据而评估其房屋价值”；农村房屋质量损害估价目的一般表述为“为确定农村房屋质量受损的货币补偿金额而评估其质量受损价值”农村房屋转让、交易、入股、联营等估价目的可参考上述目的进行表述第八条 农村房屋估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途估价师在对估价对象实地查看和已 收集的资料进行综合分析后，对本次估价价值定义的表述应当符合本次估价目的，对估价对象实际用途、区位、实物、权益状况、土 地的利用程度，以及农村房屋权益状况是否受到限制等应当进行充分描述第九条 除征收估价目的农村房屋估价时点为土地征收公告之日以外，其它估价目的农村房屋估价时点原则上为完成估价对象实 地查看之日，但估价委托合同另有约定的从其约定。

估价时点不是完成估价对象实地查看之日的，应当在”估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查 看之日的状况一致，并在估价报告中提醒报告使用者注意第十条 房地产估价师必须对估价对象进行实地查看，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、 细致地了解估价对象，做好实地查看记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片内外部状况照片应当作为估价报告的附件由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露实地查看记录应当作为估价档案资料妥善保管第十一条 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计农村房屋在处置时可能受到的限制和未来可能发生的风险和损失，并在估价报告中作出必要的风险提示第十二条 农村房屋估价应按《房地产估价规范》、《农用地估价规程》等规范要求选用合适的估价方法在农村房屋交易市场 或租赁市场不活跃、不充分的情况下，一般采用成本法估价对地处城郊结合部和农村集镇的农村集体土地上房屋有可比交易案例或 租赁条件的，可运用市场比较法、收益法等进行估价第十三条 在运用成本法估价时应按下列步骤进行：1、搜集有关成本、税费、利润等资料；2、估算重置价格或重建价格；3、 估算折旧；4、求出积算价格。

一）房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能 效用的全新状态的房屋的正常价格重置价格或重建价格，应是重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要 成本费用和应纳税金、正常利润之和，其构成包括下列内容：l、土地取得费用；2、建筑成本；3、管理费用；4、资金利息；5、税 费；6、利润二）农村房屋所占用的集体土地取得费用，是指在估价时点，同等区域范围内取得相同性质、同等数量的集体土地按当地现行 政策法规应当支付的有关费用和同等土地开发程度费用的总和有农村集体建设用地基准地价的地区也可以采用农村基准地价系数修 正法测算土地使用权取得费用三）农村房屋的建筑成本，可采用分部分项法、工程造价类比法求取，或通过当地政府公布的征地补偿文件规定的房屋重置价 格扣除土地价格后的比较修正来求取建筑物的重置价格，宜用于一般建筑物和因年代久远、已缺少与旧有建筑物相同的建筑材料， 或因建筑技术变迁，使得旧有建筑物复原建造有困难的建筑物的估价建筑物的重建价格，宜用于有特殊保护价值的建筑物的估价1、分部分项法是以房屋的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算房屋的重新建造价格的方法。

分部分项法的操作程序：（1）、现场勘测房屋各组成部份（即分项，如墙体、楼地面、屋面等）的主要特征，如用料、工艺及规格数量等；（2）、计算各分项工程量；（3）、根据现行工程定额标准确定各分项价格； （4）、评定房屋成新；（5）、确定房屋评估价格2、工程造价类比法是根据实际情况，用与拟估房屋在结构、功效等方面相同或相似的已建成的工程造价进行类比，通过对有差 异的项目进行调整，确定房屋评估价格工程造价类比法宜适用于有可比较的类似工程的房屋估价工程造价类比法的操作程序：（1）、根据估价对象的实际状况，选取并确定类似工程；（2）、计算修正系数：人工费用修正系数（K1）、材料价格修正系数（K2）、机械使用费修正系数（K3）、间接费用修正系 数（K4）； 标的物所在地区的人工费标准K1＝――――――――――――――――类似工程所在地区人工费标准∑标的物工程主要材料数量×所在区域单价K2＝―――――――――――――――――――――类似工程主要材料费用∑标的物工程主要机械数量×所在区域机械单价K3＝――――――――――――――――――――――类似工程主要机械使用费用标的物所在区域间接费率K4＝――――――――――――――― 类似工程所在区域间接费率（3）、计算总造价修正系数 K；K＝类似工程人工费比例×K1+类似工程材料费比例× K2+类似工程机械使用费比例×K3+类似工程间接费比例×K4（4）、计算房屋评估价格；房屋评估价格＝类似工程单价×K×建筑面积（四）成本法估价中的建筑物折旧，应是各种原因造成的建筑物价值的损失，包括物质上的、功能上的和经济上的折旧。

建筑物 损耗分为可修复和不可修复两部分，修复所需的费用小于或等于修复后房地产价值的增加额的，为可修复部分；反之为不可修复部分 对于可修复部分，可直接估算其修复所需的费用作为折旧额建筑物耐用年限分为自然耐用年限和经济耐用年限估价采用的耐用年限应为经济耐用年限经济耐用年限应根据建筑物的建筑 结构、用途和维修保养情况，结合市场状况、周围环境、经营收益状况等综合判断建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐 用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计扣除折旧后的建筑物现值可采用下列公式求取：l、直线法下的建筑物现值计算公式：V= C-（C- S）t/N2、双倍余额递减法下的建筑物现值计算公式：V= C（ 1- 2/N）t 3、成新折扣法下的建筑物现值计算公式：V= C•Q式中 V--建筑物现值（元，元／㎡）；C--建筑物重置价格或重建价格（元，元／㎡） ； S --建筑物预计净残值（元，元/ ㎡）； t --建筑物已使用年限（年）；N --建筑物耐用年限（年）；Q--建筑物成新率（％）无论采用上述哪种折旧方法求取建筑物现值，估价人员都应亲临估价对象现场，观察、鉴定建筑物的实际新旧程度，根据建筑物 的建成时间，维护、保养、使用情况，以及地基的稳定性等，最后确定应扣除的折旧额或成新率。

尚可继续使用的房屋，成新率一般 不宜低于 40％五）利润应以土地取得费用、建筑成本与管理费用之和为基础，根据当地建造类似房屋相应的平均利润率来求取六）积算价格应为重置价格或重建价格扣除建筑物折旧，或为土地的取得价格加上建筑的现值，必要时还应扣除由于旧有建筑 物的存在而导致的土地价值损失新开发土地和新建房地产可采用成本法估价，一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境 等因素给予适当修正 （七）同一范围内同种用途的房屋宜采用同一种评估技术思路重置价格或重建价格在采取土地与建筑物分别估算然后加总时， 必须注意成本构成划分和相互衔接，防止漏项或重复计算第十四条 农村房屋估价报告应当包含估价结果报告和估价技术报告估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参 数选取与运用、主要计算过程等必要信息、估价结果报告提交给委托人和估价报告使用者，估价技术报告存档和供有关主管部门查阅第十五条 对农村房屋附着物估价按照省、市级政府发布的集体土地征用补偿标准中地上附着物补偿标准和当地实际情况进行第十六条 对在建工程估价，一般应采用成本法进行估价在建工程估价以当地政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案 等为依据，工程建设进度以估价时点的实物状况为准。

第十七条 对临时建筑估价，未超过批准期限的临时建筑应评估其建筑物残值第十八条 估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具估价报告书，估价报告应由专职注册房地产估价师签章，经估价机 构审核并加盖机构公章农村房屋征收估价报告必须有三名专职注册房地产估价师查看签章，其它估价目的的估价报告至少有二名专 职注册房地产估价师查看签章第十九条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过壹年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化 的，应当缩短估价报告应用有效期第二十条 估价机构应当将下列资料整理存档：（一）估价报告（含技术报告）；（二）估价委托合同；（三）估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；（四）估价对象的实地查看记录、照片等资料； （五）确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；（六）其他涉及估价项目的一切必要资料以上资料至少保留十年第二十一条 在农村房屋估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》、《农用地估价规程》执行第二十二条 本意见由湖南省房地产业协会（中介）专家委员会负责解释第二十三条 本意见自二○一○年十一月五日起施行湖南省房地产业协会中介专业委员会二〇一〇年十一月五日。