3月山东潍坊房地产市场调研报告50页.doc

[谨呈：山东潍坊明翰置业] [潍坊房地产市场研究报告] 潍坊房地产市场调研报告2011-3-11目录第一部分 宏观环境 5一、近期政策环境分析 51.1国家政策走势分析 51.2潍坊政策落地执行情况 91.3潍坊市场政策抗压能力分析 10二、宏观经济 112.1人口 112.2 GDP及人均GDP 122.3产业结构 132.4产业人口 142.5固定资产投资 152.6人均可支配收入 152.7潍坊市历年房地产投资额 162.8商品房施工及竣工面积 172.9商品房销售面积 18三.城市规划及交通 203.1山东半岛蓝色经济区 203.2轻轨工程 213.3城市格局分析 223.4城市发展方向 233.5城市化进程 243.6旧城改造 25四.总结： 264.1政策方面： 264.2宏观经济方面： 264.3城市规划及人口方面： 26第二部分、房地产市场 27一、潍坊市场概况 271.1潍坊市房地产市场整体供需情况 271.2 2010年住宅价格变化情况 28二、各区域市场分析 292.1房地产市场区域划分及特征 292.2奎文区 302.3潍城区 352.4高新区 402.5经济开发区 43小结： 46三、2010年市场总结 47四、2011年潍坊房地产市场预判 48第一部分 宏观环境一、近期政策环境分析1.1国家政策走势分析2010年下半年，基于控制通货膨胀的一系列国家宏观调控政策频繁出台，极大地抑制了房地产投资和需求。

9.29新政——首付提至3成；暂停发放三套房及以上贷款1) 首购房客户首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍；2) 各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款政策分析：客户：此政策极大地抑制了投资需求，同时在一定程度上影响到刚性需求客户的购房需求，此次新政是非常严厉的 产品：新政对130㎡以上的改善型需求产品影响相对较小，对90㎡以下的刚性需求产品、100-120㎡的改善型和刚性符合产品产生一定的影响10.19新政——加息0.25个百分点1) 金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；2) 一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；3) 部分城市开始出台限购令政策，强制限定购房数量政策分析：加息初期影响较小，但通过连续加息、作用累加后房价开始明显下降加息通常是小幅渐进的，虽然加息开始阶段市场对是否开启加息周期尚未形成共识、对房价的作用也不明显，但随着多次加息、市场进入加息周期的预期确立，房价也将可能持续下跌 开发商：限制了开发商资金的正常运作，增加投资成本，将会迫使部分开发商暂停投资计划。

客户：加大客户的购房成本，“一刀切”的政策进一步遏制客户的购房需求；对部分投资客户的影响较大，迫使其将资金转入银行、股票等金融机构11.5新政——停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款1) 使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；2) 第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；3) 停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款政策分析：此次公积金贷款规则的调整将主要影响城市中普通居民购买需求，从比例构成上看由于房价涨幅较大的城市与公积金贷款无关，投机性购房需求占较大比重，因此此次公积金贷款规则的调整，对二三线城市的影响将大于一线城市 11.16新政——银行存款准备金率提高0.5个百分点从2010年11月16日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点11.29新政——银行存款准备金率提高0.5个百分点从2010年11月29日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点12.20新政——银行存款准备金率再次提高0.5个百分点从2010年12月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

政策分析：开发商：通过三轮人民币存款准备金率上调，银行放贷能力受束缚，进一步抑制开发商房地产投资客户：促使部分客户将资金转向银行、证券等金融机构，购房需求受到间接抑制十二五规划1) 研究推进房地产税改革，完善房地产税收制度，使其适应经济发展方式2) 调控楼市；完善土地市场，加强土地监管，结合财税、金融政策，加强房地产市场信息化建设，加强信用机制建设3) 提高居住水平，增强公共服务，加强保障性住房建设政策分析：十二五规划建设中明确提出了对房地产的要求，对比十一五规划，尽管十一五规划中有提到房地产的规划，但是在十一五规划建设当中是只字未提，表明了政府对当前房地产调控的决心，未来房地产行业将朝着更加理性的方向前进，房地产行业将面临新的机遇和挑战十二五规划表明了国家对房地产调控的决心和态度，一些列政策的相继出台对房地产市场的影响较大，主要表现在以下两个方面：开发商：对开发商而言，其收益和投资比重将会大大缩减，房地产投资将会面临较以前更大的风险；客户：增加了投资型客户的购房成本，收益的较低，将会迫使投资客冷静面对楼市，减少投资性购房《建议》中多处提到调控楼市的相关内容，传达在当前的楼市调控大背景下政府不会放松调控的信号，但并未独立成章；其中土地和税收是针对楼市中长期规划的政策，金融政策通常是针对短期内调控的政策，公共服务主要是为了加强房地产行业对民生的贡献。

小结：国家宏观政策愈演愈厉，针对房地产调控的措施逐渐强化，并伴随着银根的步步缩紧，房地产需求进一步抑制，投资环境恶化从国家近期出台的相关房地产调控政策来看，无论是政府出台的购房规定还是金融机构出台的相关信贷政策，都是为了抑制房价过快上涨，促进房地产良性发展的根本目标对于潍坊房地产市场而言，本身的地域特点决定了其受政策影响程度较一线城市受波及程度将会减弱，但对潍坊房地产市场的发展速度起到了一定得抑制作用，对购房客户和开发商而言都存在一段时间的缓冲和过度时间1.2潍坊政策落地执行情况1.21地方政策执行情况1. 严格执行国家出台的契税政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税2. 在认筹方式及认筹金缴纳方面，政府表示严格执行，但相关具体政策并未出台3. 针对部分城市近期“限购令”政策，潍坊市政府尚未出台相关政策4. 针对国家出台的规范房地产市场的政策法规，潍坊市政府并未出台相关实施细则1.22潍坊金融机构、银行严格执行国务院新政1. 首购房客户首付3成及以上；2. 二套房首付款不低于5成，利率不低于基准利率的1.1倍；3. 各商业银行暂停发放居民家庭购房第三套及以上住房贷款。

4. 金融机构一年期存款基准利率连续四次上调0.5个百分点，由现行的2.50 %提高到4.50%5. 一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%6. 停止发放第三套及以上住房公积金个人住房贷款1.3潍坊市场政策抗压能力分析潍坊房地产市场特点：1) 供应量过大：从市场供应来看，潍坊市近几年加大城市改造力度，整个城市处在全面改造阶段，城区土地开发量巨大，市场供应遍地开花，存量逐年递增2) 刚性需求旺盛：从市场需求来看，潍坊市场以刚性需求为主，刚需在市场需求中所占比例超过50%潍坊市场存在四大刚性需求，首先是城镇化快速发展带来的大量住房需求；其次是旧城改造催生的住房需求；第三是潍坊经济快速发展，房地产市场已经进入了改善性刚需时代；第四是橄榄型经济结构，稳定的收入带来的刚性投资需求四类需求在未来几年将会继续增长 小结：一边是城市化发展，需求持续增长；一边是城市改造加快，土地供应量持续增加，市场整体呈现供大于求的态势9.29政策仅仅是对市场部分需求的短期抑制，短期效果尚可，长期来看，一旦需求释放，势必会给楼市带来反弹二、宏观经济2.1人口潍坊市人口总数自2008年开始飞速增长，截止到2010年6月，潍坊市户籍总人口达到867.85万人，市区人口181.25万人，统计暂住人口约27万人。

2005-2009年，市区人口年均增长5.7%，增长较快城区潍城寒亭坊子奎文青州诸城寿光安丘高密昌邑临朐全部人口数36万42万52万49万90万107万103万93万85万58万86万867万Ø 市区人口总数的连年上涨，标志着潍坊城市化已经进入快速发展的阶段，城市化将对城市房地产发展产生重要推动作用，“人口红利”愈加明显2.2 GDP及人均GDP2005-2009年潍坊GDP年均增长率保持在13%以上，省内排名第四u 2005-2009年潍坊GDP年均增长13%以上，经济的快速、稳定发展为房地产开发奠定了坚实基础u 潍坊GDP排名省内第四，经济实力较强伴随城市GDP稳步增长，城市经济总量逐渐扩大，稳定增长的经济环境为城市房地产开发提供了良好的大环境，为房地产市场的发展提供了坚实保障2.3产业结构近几年，潍坊第三产业所占比重逐步加大，2009年占到GDP的31.57%，第三产业仍有较大发展空间；第三产业产值年增长率在14-22%之间1) 产业结构逐年优化，2009年第三产业所占比重达到31.75%，和服务业发达地区相比，还有较大差距，有很大的上升空间2) 2005-2009年第三产业年均增速保持14.00%以上，甚至在2007年达到22.69%，发展十分迅速。

3) 三产比例逐步优化，为房地产提供了良好的产业环境，服务业增强有利于私营经济发展，促使居民收入稳步增长产业结构的不断优化，促进经济总量的快速增长，居民消费水平的整体上升将会为房地产市场的快速发展提供有力的保障2.4产业人口人口规模：超过 13.3 万人消费水平：收入比较稳定，福利较好，消费水平较高需求：百货、餐饮、休闲娱乐特点描述：人流量大，拉动力强知名企业：山东中烟工业公司青州卷烟厂山东海化集团有限公司；潍坊柴油机厂；山东晨鸣纸业集团股份有限公司；北汽福田汽车股份有限公司诸城汽车厂；山东昌邑石化有限公司；山东海龙股份有限公司；山东新郎希努尔集团股份有限公司；得利斯食品等随着企业的迅速发展，产业规模不断扩大，产业人口不断增加，而这些产业人口消费水平高，会成为高质量的潜在住房需求2.5固定资产投资潍坊固定资产投资逐年增加，10年上半年固定资产投资完成931.5亿元2009年潍坊固定资产投资已达1890.5亿元，2006年-2009年固定资产投资年增长率均在15%以上，08年和09年年增长率均达24%以上固定资产增长较为明显，市政、道路等不断完善，城市骨架被不断拉大，城市面貌得以优化城市环境的改善大大提升了周边土地。