不动产登记制度古今演变一览.docx

可编辑不动产登记制度古今演化一览全国范围内的房产登记制度，实际上在中国古代历史上就存在唐以后，中国在土地治理方面还消灭了立契、申牒或过割制度土地买卖必需通过官府，进展书面申报和登记，才能发生效力否则，不仅交易无效，而且还要受到严峻的制裁土地交易始自周朝严格来说，中国在民国以前没有真正形成以公示为目的地产登记制度，但是以征收赋税、交易和供给质证以杜绝争端为目的的土地登记，早在周朝就开头了据《周礼·大司徒》记载，天下的田地山川以及人口等要进展造册登记，便于国家治理依据周朝建立时的制度，周天子拥有对全国土地的全部权，他直接统治的区域称为王畿王畿之外的土地进展分封：诸侯所分得的土地称为诸侯国；卿大夫所分得的土地称为采邑；士所分得的土地称为禄田他们对自己所分得的土地享有使用权，不能任意处分，所谓“田里不粥〔粥， 同鬻，出卖之意〕”他们还必需定期向周王交纳贡赋，土地的全部权还是把握在周王手里西周初期，土地与奴隶均不得进入流通领域，但由于这二者是农业社会最主要的生产要素因此，随着经济的进展，诸侯实力不断增长，周天子对各地诸侯的掌握减弱，这种限制必定会被打破到西周中后期，以土地和奴隶为对象的交换常常消灭，而且事实上还得到了法律的认可。

目前可查的最早一宗土地交易，发生在西周一个陕西出土的西周青铜器上， 刻有一段关于地产交易的铭文，意思大致是在公元前 919 年农历三月，一个叫矩伯的人分两次将 1300 亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值 100 串贝壳的几件“白费品”，包括两块玉，一件鹿皮披肩，一条带花的围裙精品历史上还有周厉王买地的记录周厉王当朝时，为了扩建王宫，他买下一个叫鬲从的人的地，但没有马上给钱鬲从担忧周厉王赖账，周厉王还安抚他说：“你别怕，我肯定会照价付款假设我赖账，就让上天罚我被流放好了周厉王买地到底花了多少钱，记载此事的铭文上没写但有人买地、卖地， 已经从侧面说明，当时除了有土地抵押，还存在土地买卖，西周中后期，应当是消灭了统治者对土地全部权掌控的松动局面春秋时期，楚康王十二年〔公元前548 年〕，楚国下令“书土田”、“量入修赋”，其实就是楚国统治者要求对国境内的土地依据地势进展测量，并依据肥沃程度，规定其产量的标准，再依据产量征收赋税这种方式其实就是在进展土地登记，依据收成的多少交纳赋税，明确了国家对土地资源的登记治理制度，这个可能是最早确立的有关土地登记制度的法令秦始皇在公元前 216 年下令“使黔首自实田”，即命令全部占有土地的地主和自耕农，依据当时实际占有土地的数目以及人丁数目，向中心政府照实呈报。

所报内容经审查核实后，最终登记入册，上报到县自此，可以看做是政府成认了私有土地的合法性，并以此为依据征收田租隋唐实施土地分级统计隋唐时，据《唐书·食货志一》记载了当时的土地统计要求：先在乡里进展统计，然后汇总成乡账；乡账完成后再上报到县，由县汇总成县账；县账完成后送达至州，汇总成州账，最终上报到中心户部在登记时间上，也有具体规定这样，全国有多少家庭，每个家庭授田和宅地数量是多少，以及每年应当有多少土地赋税收入，朝廷能做到心中有数且便于清查同时，唐代在土地治理方面消灭了立契、申牒或过割制度，规定土地买卖必需通过官府，进展书面申报和登记，才算有效，否则要受到惩罚其实关于宅地的统计也就是房产的登记，在我国古代大多是与田产的登记同步的，由于国家一般都是同时确定某一户拥有的田宅状况，也就是包括土地与房子的双重的规定了宋朝规定亲邻有优先购置权至宋朝，中国的土地登记制度日趋成熟和完善南宋时期，民众按统一要求制作砧基簿，全面记载户主、田产面积、四至〔地籍上每宗地四邻的名称〕、来源等土地状况，附以地形图，经耆老、邻保正长统计查勘无误后上报经界所〔宋朝时特地治理土地登记工作的机构〕，再由经界所勘验核实交付产权人，并收存于乡、县、州及转运司。

砧基簿既是国家征税课役的依据，也是持簿者对所载土地的产权证明进展田产交易时，由买卖双方持砧基簿、地形图和契约到县府办理“批凿”〔检验确实〕，土地转让才有效力不过，在宋朝出卖不动产，得先问问亲邻，首先问询他们想不想买由于宋朝法律规定，亲邻具有优先购置权北宋后期还强调，所谓“亲邻”，必需为有亲之邻，即虽为邻而非亲或虽为亲而非邻者，都不具有优先购置权正规的做法是拿一个小本子，把“亲邻”的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁亲戚大妈，让他们挨个签字假设其中一个拒签，这房就别打算卖了搞定了亲邻后，就要制作契约，到官府印契契约是国家统一格式，被称为“官颁契纸”，类似今日的“标准合同”，统一规定契约中必需包括双方当事人姓名、交易缘由、标的价金、担保条款等内容只有在缴纳契税钱后，官府在契约上加盖官印，交易才有效，就是合法合规交易，受到法律保护加盖官印的契约称为“红契”，具有法律效力；不缴纳契税，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且还属于偷税漏税红契”要交的契税历朝不等，一般叫“间架税”，但无论多少，对购房者来说，在当时都是一个不小的负担，于是很多人常常不到官府办“交易手续”，民间房屋买卖多行“白契”。

这固然省了税费，却往往导致纠纷宋朝的判牍汇编《名公书判清明集》或是明代小说《三言二拍》对房产纠纷都有记载对于“白契”，朝廷只得加大稽查，一经觉察，就治人匿税之罪，进展刑事惩罚南宋《庆元条法事类》记载：凡“匿税者，笞四十；税钱满十贯，杖八十； 监临官、专典、拦头自匿，论如诈匿不输律”契约之后，要过割赋税，即在契约上写明标的物的租税、役钱，并由官府在双方赋税簿账内变更登记，加盖官印假设没有过割赋税，往后买卖交易双方发生纠纷争讼时，即使买受田宅的富豪之家持有契约，官府也不会受理争讼宋朝地产买卖契约，又分为绝卖、活卖与赊卖三种所谓绝卖，即无任何附加条件的买卖；凡只转让使用权与收益权，保存回赎权的买卖叫活卖或典当，典当契约的业主得到钱主的典价，在法定的 30 年期限内可随时以原价赎回标的物； 赊卖是实行类似商业信用或预付方式，然后收取出卖物的价钱全部这些买卖活动，都必需订立契约，取得官府认可后，才能得到法律的保护清末引入现代房产登记制度清道光年间的卖屋文契明朝洪武二十年〔1387 年〕，朝廷编制出各地土地田产登记治理及据以确定赋役税收的“鱼鳞图册”，作为官府征收赋税的凭证，具体记载每宗土地的业主姓名、田土外形、方圆四至等，成为解决土地纠纷的重要依据。

满清入关后，屡次大规模侵吞土地，一度打破了明代的土地登记制度康熙四年〔1665 年〕朝廷下令进展土地登记造册，历时多年完成明清两朝对田地、房屋的交易，都有明确规定明代《明律·户律》“典卖田宅”条文规定，不税契者，除了刑事惩罚外，一半价款要上缴官府清代在《户部则例》中明确规定，凡置买田地房，不赴官府粘契尾，一经觉察，也要依法治罪，“笞五十，物货一半入官”总的来说，古代房屋登记，是伴随土地税赋制度而存在的，其最主要目的是便于税赋征收，其私有财产之证明只是附带性的作用，且登记的资料由官府把握， 对外保密，一般民众不能查询到清末，受西方影响，现代房产登记制度被引入中国，清廷开头借鉴西方的房产登记制度，打算承受德国的做法，制定《大清民律草案·物权》，但终因满清王朝的覆灭而破产民国时，为了鼓舞人们进展不动产登记，政府曾处处张贴布告，以期广而告之比方 1925 年 4 月，北京地方审判厅登记处在全城张贴房产登记布告：“北京的土地房屋自庚子变乱，关系简单，现经登记处登记，权利永久确定……从本年四月一日起，土地房屋每价值千元，只收一元登记费这个阶段，中国受到西方法制的影响，政府已经正式建立了房产登记制度。

现代的登记制度我国现有的不动产登记职责分布在多个部门，很多城市实行房、地分开登记， 国有建设用地使用权在土地治理部门登记，其上房屋则在房产治理部门登记；此外，耕地、林地、滩涂、海岛等不仅涉及国土、农业、林业等多个部门，登记程序、标准等也各有不同随着经济社会的进展，市场经济对归属清楚、权责明确的产权制度要求越来越高，原有做法已经不适应经济社会进展的需要2023 年 11 月 20 日，国务院常务会议打算整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度整合分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门担当，通过供给“一站式”效劳，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是便利企业、便利群众，具有重要意义2023 年 3 月 1 日，《不动产登记暂行条例》已正式实施并在全国多个省市进展试点, 而由国土资源部公布的不动产登记簿证样式〔试行〕，包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等也正式登上历史舞台，MapGIS 不动产登记信息治理平台，通过一站式效劳，实现高效、准确地办理不动产统一登记应用涉及到国家、省、市、县四级，掩盖了土地、房屋、草原、林地、海疆五大不动产领域，实现土地、房屋、草原、林地、海疆海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。

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