杭州某单身公寓整体策划案.docx

杭州市pllayggrouund--悠游一一族单身身公寓整整体策划划案目录：市场篇第一部分：：市场情情况分析析一. 杭州市城市市发展综综述…………………………………………2二. 杭州市住宅宅市场分分析…………………………………………3三. 项目竞争市市场分析析……………………………………………5第二部分：：项目优优劣势分分析一. 项目优势…………………………………………………………‥7二. 项目劣势…………………………………………………………‥9第三部分：：目标客客户群体体及特征征一. 目标客户社社会层面面特征……………………………………‥100二. 需求特征…………………………………………………………‥100四. 群体家庭收收入特征征…………………………………………‥100营销推广篇篇第一部分：：项目营营销策划划部署一.市场营营销推广广策略…………………………………………‥‥11二. 宣传传策略……………………………………………………………122第二部分：：项目相相关销售售条件建建议一. 付款方式及及物业管管理费用用…………………………………………14二. 装修标准…………………………………………‥‥……………………15第三部分：：项目户户型一. 项目首期户户型……………………………………………………………16结束语…………………………………………………………………………………20市场篇第一部分：：市场情情况分析析一. 杭州市城市市发展综综述杭州是一座座有悠久久历史和和文化的的古城。

考考古发现现的“良诸文文化”证明，早早在四千千多年前前，已有有人类在在此繁衍衍生息在在三千年年前的周周代之前前，杭州州属于“扬州之之域”秦姓姓皇统一一六国后后，杭州州县治，称称钱唐县县，属会会稽郡至至南北朝朝，改县县治为郡郡治，称称钱唐郡郡（唐时时因为避避讳，改改“唐”为“塘”）隋隋代开皇皇九年（公公元五八八九年），钱钱唐郡改改称杭州州到了了唐代（公公元六一一八年至至九零七七年）初初期，杭杭州日见见繁荣，居居民达十十余万长长庆二年年（公元元八二二二年），诗诗人白居居易任杭杭州刺史史时，筑筑堤疏井井，进一一步治理理西湖和和开发杭杭州，使使杭州成成为著名名的风景景城市     五五代吴越越国和南南宋王朝朝曾先后后两次在在这里建建都，历历时长达达2200多年要要说杭州州这个城城市的发发展，它它的繁荣荣时期，其其实是从从五代吴吴越建都都后开始始的上有天天堂，下下有苏杭杭”这句赞赞语，也也是从这这个时期期开始流流传开来来的宋宋室南渡渡，在杭杭州建都都，改称称临安府府,历时时一百五五十余年年在这这段时间间里，杭杭州作为为全国政政治、经经济、文文化的中中心，更更显得畸畸形繁华华元朝朝改临安安府为杭杭州路,,为浙江江行省省省会.元元代以后后，全国国政治中中心北移移，但杭杭州仍是是我国东东南地区区的重要要城市之之一。

      明清时时期，杭杭州府仍仍为浙江江省省会会,在此此时期,,杭州的的工业、手手工业、商商业都有有所发展展一八八四零年年鸦片战战争以后后，杭州州沦为半半封建半半殖民地地城市民民国166年（119288年）设设置杭州州市，成成为浙江江省政治治、经济济、交通通、文化化中心一一九四九九年五月月三日，杭杭州解放放 杭州作为我我国的七七大古都都之一，素素以湖光光山色，风风景秀丽丽著称依依据历史史发展条条件和自自然环境境特征，形形成了杭杭州主城城南依吴吴山、凤凤凰山，北北抵半山山，西临临西湖，呈呈南北向向狭长发发展的形形态，而而北部工工业区的的发展，更更加剧了了杭州城城市南北北方向和和东西方方向的不不平衡以以著名旅旅游胜地地西湖为为市中心心向周边边辐射，余余杭、萧萧山并入入以后，杭杭州城市市扩建步步伐加快快，在过过去3年年里，经经济快速速增长，社社会全面面进步，国国内生产产总值年年均递增增11..5％，人人均国民民生产总总之达到到了30025美美元农农业结构构调整成成效明显显；工业业经济总总量加大大，结构构优化；；服务业业稳步发发展；旅旅游总收收入增长长快于国国民经济济增长；；商贸、房房地产、金金融业发发展良好好。

杭州州正在一一步步朝朝着国际际化的大大都市这这一目标标迈进二.杭州市市住宅市市场分析析杭州楼盘价价格持续续上升的的现象已已被称作作“杭州现现象”来分析析，现在杭州城区区商品房房均价已已达到770000元/平方米米，部分分楼盘已已超过1120000元/平方米米在繁繁荣、涨涨价、感感叹和争争论声中中，不光光是房地地产业及及相关行行业，现现在全社社会都在在讨论住住宅市场场如果果进行统统计调查查，“房价”可能是是去年杭杭州公众众关注率率最高的的词汇之之一根根据对杭杭州房地地产市场场的调查查和分析析，杭州州住宅市市场走向向有下面面几个走走势：1.改善居居住的需需求很大大经过近100年的住住房制度度改革和和住宅市市场发展展，杭州州人的居居住水平平和居住住环境已已经得到到了明显显改善，基基本居住住需要已已经得到到了满足足但是是对目前前的住房房不满意意的被调调查者占占46..7％，这这一部分分人中又又有一半半准备通通过购买买住宅改改善居住住条件2.投资比比例增长长除了超过550％的的家庭具具有改善善住房条条件的实实际需要要外，住住房投资资已经成成为家庭庭理财的的重点据据20002年统统计数据据，杭州州人均GGDP超超过2880000元，居居民家庭庭十分富富裕。

富富裕起来来的家庭庭会把财财产的很很大比例例积累到到不动产产方面在在调查中中，有224.55％的人人选择了了“积累家家庭财富富”，还有有29..5％的的人表示示是为了了子女或或父母购购房可可见，“改善者者”和“投资者者”成为杭杭州市两两类基本本购房需需求来源源在土土地资源源稀缺和和城市建建设投资资短缺的的约束下下，城市市住宅供供不应求求趋势必必然会长长期存在在，这也也成了杭杭州房价价持续上上涨的根根源3.“看涨涨”预期主主导，市市场发热热杭州的住宅宅价格已已经连续续6年大大幅上涨涨，所有有的购房房者都成成了受益益者，房房价“看涨”预期主主导了社社会心理理和舆论论，诱导导出一浪浪高出一一浪的购购房浪潮潮在这这个过程程中，住住房抵押押贷款的的杠杆作作用发挥挥了十分分关键的的作用，使使很多本本来购买买力不足足的家庭庭圆了购购房梦，很很多工薪薪阶层也也加入了了住宅投投资者的的行列4.高房价价与低购购买力杭州住宅价价格上涨涨已经使使房价水水平超过过了普通通家庭改改善居住住条件的的支付能能力，因因而引起起了社会会问题调调查中显显示，770.66％的购购房者的的支付能能力集中中在255万—60万万，所以以，大多多数居民民感到买买不起房房子。

5.政府调调控住宅宅市场由于住房问问题的复复杂性，单单靠住宅宅市场肯肯定无法法满足全全体居民民的居住住需要，政政府必须须承担住住房社会会保障的的责任同同时，房房地产市市场与金金融市场场、固定定资产投投资和国国民经济济宏观状状况密切切联系在在一起，调调控房地地产市场场使政府府宏观经经济管理理的重要要内容之之一就就杭州而而言，根根据目前前的居住住水平，需需要严格格控制住住房社会会保障的的范围和和标准，减减轻政府府的责任任，并逐逐步形成成与住房房市场体体系独立立运行的的住房社社会保障障体系宏宏观调控控目标则则应该适适应现代代市场经经济要求求，以间间接手段段为主杭州市建设设用地稀稀缺，随随着土地地听证制制度的开开始实施施，征地地越来越越难，成成本也越越来越高高，造成成商品房房的价格格居高不不下老老城区居居民购房房主要选选择老城城区；同同时，外外来人口口的不断断涌入，应应届毕业业大学生生人数的的不断增增多，杭杭州特别别是老城城区的房房市仍将将处于供供不应求求的状态态 在商商品房中中，大户户型住宅宅仍处于于主导地地位，别别墅住宅宅也占一一定的份份量，同同时小户户型住宅宅正逐渐渐走俏，不不少地产产商开始始投资这这一块。

然然而，小小户型由由于由于于土地容容积率低低，造价价高，销销售价格格相对较较低等原原因，开开发商对对这个市市场信心心不足6.小户型型住宅悄悄然兴起起小户型在上上海、北北京等地地已逐渐渐进入主主流市场场虽然然这个领领域还不不完善，但但发展势势头强劲劲因为为市场上上刚好缺缺了这一一块，因因此小户户型将会会逐渐占占据一方方市场二. 项目竞争市市场分析析近几年，不不少开发发商都打打起了“小户型型”的旗号号在北北京，上上海等大大城市，小小户型的的单身公公寓正越越来越受受年轻一一族的欢欢迎在在杭州的的房产界界，也开开始出现现了这种种现象然然而，目目前的小小户型一一般是边边角料，拥拥有完整整的配套套设施的的小户型型非常少少在杭杭州市场场上，除除了三华华园，星星都嘉苑苑等少数数外，绝绝大多数数的“单身公公寓”都属于于“伪单身身公寓”这种种在写字字楼、酒酒店或其其他配套套设施上上改造的的“伪单身身公寓”将被政政府明文文禁止在今年五月月份的房房交会上上，天都都城、华华盛·双溪假假日、世世纪嘉园园等100多家房房产商推推出了单单身或度度假公寓寓，其中中天都城城的单身身公寓单单价在440000元/平平米左右右，在房房交会上上成交550套。

广广厦天都都城单身身公寓位位于广厦厦天都的的核心位位置，北北面紧邻邻欢乐广广场、天天都国际际度假酒酒店、欢欢乐四季季公园，南南面与天天都广场场衔接，采采用对称称流线形形式布置置此次次推出的的天河苑苑酒店式式单身公公寓建筑筑面积达达926610..6平米米，建筑筑面积为为5－66层，层层高3..1米，面面积在226－1107平平米之间间，有一一室一厅厅和一室室一厅一一卫两种种户型设设计龙龙门单身身公寓建建筑面积积为1007899平米，可可入住客客户数为为2400户以以“青春·梦想·奋斗·享受”为主题题，打出出了“70年年住宅产产权”的口号号相比比较而言言，“阳光部部落”的“我的领领地，我我的主张张”这个口口号更有有针对性性阳光部部落”单身公公寓位于于临平南南苑，它它的目标标受众定定位在年年轻新贵贵一代，配配套装置置、精致致装修、完完善的物物业管理理等卖点点，使其其大受欢欢迎，开开盘200天已几几度掀起起抢购风风潮针对Plaaygrrounnd 单单身公寓寓的目标标消费者者，另外外的竞争争市场就就是二手手房和大大面积户户型住宅宅楼房交会前二二手房挂挂牌均价价为86659元元/平方方米，房房交会后后，由于于社会各各界对二二手房的的关注和和银行贷贷款新政政策的出出台，均均价小幅幅下降。

在在十一届届房交会会上，一一手商品品房成交交价格教教去年同同期上升升26..9％，二二手房市市场门可可罗雀，成成交惨淡淡，市场场呈僵持持状态但但这只表表示二手手房市场场正处于于调整阶阶段二手房与小小户型之之间的区区别主要要还在于于房子的的功能现现在的小小户型配配套设施施齐全，在在改造功功能和发发展功能能上，与与二手房房有着本本质的区区别目前杭州城城区商品品房的均均价为770000元/平平米，部部分楼盘盘已超过过120000元元/平米米对于于我们的的目标消消费者来来说，大大户型的的楼盘总总价太高高虽然然Plaaygrrounnd 单单身公寓寓的单价价不会低低于平均均水平，但但30万万左右的的总价却却吸引了了大部分分的目标标消费者者第二部分 项目目优劣势势分析一. 项目优势1. “单单身公寓寓”的市场场潜力现在，单身身公寓的的消费群群以急需需购房结结婚的年年轻人，层层次较高高的租房房人员，寻寻找自由由空间的的企业主。