沈阳奥林匹克花园三期战略发展策划定位报告（终稿77P.doc

沈阳奥林匹克花园三期战略发展策划定位报告前 言制造商的高明不在于他能生产什么而是取决于他知道市场需要什么开发商并不是雕塑家他们的建筑不是用来欣赏的艺术品所以市场决定着我们要去做什么···························　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　目　　录第一部分 沈阳市场分析 51．沈阳宏观经济分析 51．1 沈阳GDP值分析 51．2 沈阳居民人均入及恩格尔系数分析 61．3居民人均储蓄存款余额 71．4社会人口环境分析 71．5沈阳居民家庭构成 82．沈阳房地产市场现状总体分析 92．1 房地产市场情况分析 92.1.1 房地产增投资完成量分析 92.1.2 房地产销售面积与销售价格分析 102．2沈阳高端产品（别墅）市场状况 112.2.1 别墅市场的产品特征细化分析 122.2.2 沈阳高端市场的产品特征小结 192．3高端房地产市场需求分析 202.3.1消费者购买物业时对各项条件关注度分析 202.3.2 沈阳高端房产总价需求分析 202.3.3 沈阳高端房产面积需求分析 212.3.4购买目的分析 212．4奥园客户群消费特征分析 222.4.1已售房源客户区域来源分析 222.4.2 家庭收入与承受房价分析 222.4.3 客户购买洋房最关心的因素 242.4.4 客户认为奥园最需改善的因素 242.4.5 别墅产品市场消化量分析 252.4.6 洋房畅销户型分析 263.项目周边区位环境分析 263．1地块现有情况分析 263．1．1 宗地情况概述 263．1．2 周边景观分析 293．1．3 自然环境分析 293．1．4现有各项配套设施情况 29第二部分 项目开发策略与定位 341.关于项目的综合思考 341．1项目品牌综合利用因素 341．2宗地的土地密码 351．3 现有市场最佳突破口分析 351．4 消费群体的成熟度与项目推广的关系 362.项目三期战略发展定位 372．1主题定位 372．2开发策略定位------市场突破要点推导提炼 392．3升级版核心竞争体系 402．4目标客户群定位 412．5产品定位 432．6开发模型 442．7产品配比建议 442．8各方案经济效益分析 462．9各方案比较分析 48第三部分 项目发展开发周期计划建议 491．项目开发分期总体计划方案建议 492．项目分期开发原则 493．分期发展的策略方针 514.项目开发周期与各阶段时间节点建议 524．1项目开发分期时机与条件分析 524．2时间节点建议 56第四部分 项目产品建筑风格策划定位的指导原则参考 581．对于单体别墅建筑风格 582．对于本案单体别墅建筑设计 602.1单体设计原则与建议 602.2单体别墅设计创新借鉴 623．规划要求提示 643.1总体规划指导思想 643.2建筑竖向规划 653.3路网规划 653.4环境景观规划 653.4.1环境景观设计理念 653.4.2环境景观设计的指导思想 674．物业类型分布建议 685．户型尺度及功能要求 695.1独立别墅 695.2联排别墅 705.3花园洋房 716．配套功能规划 726.1本案配套体系建议 726．2三期会所 736．3康体设施 746．4商业街区设施 746．5停车设施 747．物业管理建议 75第一部分 沈阳市场分析1．沈阳宏观经济分析 1．1 沈阳GDP值分析 GDP是指一定时期内一国国内所新创造的产品和劳务的价值总额， GDP的持续、稳定增长是政府着意追求的目标。

沈阳市2005年实现GDP2240亿元沈阳市GDP已连续四年实现两位数增长，尤其04、05年增长额度都超过300亿元虽然GDP统计存在着一定的缺陷，不能正确反映出支出与效益的真正关系，但持续稳定的GDP增长无疑在大方向与宏观上反映出沈阳市经济的稳定与发展结合房地产市场来看，这几年也正是沈阳房地产市场快速发展的几年，房地产快速发展与沈阳GDP的增长，两者相辅相成按照世界银行的分析来推断：人均GDP在1万美元以下，房地产业处于快速增长期1．2 沈阳居民人均入及恩格尔系数分析恩格尔系数是衡量一个区域居民生活水平高低的指标从图中可以看出，沈阳市近些年的居民恩格尔系数虽有涨幅波动但总体为下降趋势，恩格尔系数多年维持在40%以下，根据联合国粮农组织提出的标准，沈阳的居民生活水平在小康与富裕的边界点在生活水平得到一定的保证下，消费者的消费倾向由需要向享受转变，对消费品的选择由简单拥有向升级换代转变，对产品品质的要求及心理、情感需求越来越多，有越来越多的资金来满足其对生活的追求，当然改善居住条件也越来越成为人们要考虑的事情1．3居民人均储蓄存款余额可以看出沈阳市居民的人均储蓄存款是稳步上升的，沈阳蕴含着巨大的消费潜力。

不过，应该意识到的问题是，沈阳市的人均收入以及储蓄水平成明显的金字塔型，占人口比重较大的中低收入人群的消费能力和储蓄能力都比较低，整个社会的收入水平增长情况极不平衡高端消费人群手中有大量空置资金，随着资金的倍率增长性，沈阳的高端房产市场会得到一定和有利支持1．4社会人口环境分析通过2000年11月1日第五次人口普查可以看出沈阳共有720万人口，占整个辽宁省4238万人口的17%左右，按照现在中国人口年增长率0.69%计算，在2006年底沈阳的人口数量应该在750万人以上1．5沈阳居民家庭构成沈阳共有家庭户220万户，家庭户人口为700万人，占总人口的95%，平均家庭户规模为3.18人，比1990年的3.59人减少了0.41人可以看出沈阳市居民的家庭基本上以3-4口之家为主，并且家庭人口数量有下滑的趋势家庭的人口已接近于最低限，无法再次进行分划，所以家庭对居所的需求，已经不再是容身的需要除了结婚对房产的需求外，多数都为改变现有的居住环境为目的2．沈阳房地产市场现状总体分析2．1 房地产市场情况分析 2.1.1 房地产增投资完成量分析 　　沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，尤其是在2001年之后，房地产的投资更是进入了一个飞速发展的阶段。

2004年沈阳市的房地产投资完成额达到了342.6亿元，增长了93.2%，这与金廊工程以及几个大盘和各大商业公寓项目的启动，有着一定的关系2005年房产投资完成额更达到了413.6亿，而万科、阳光100、富力等知名地产商纷纷有精品项目上马，使供应量走高同时产品品质也有了更多提升，随着成熟开发企业的带动，沈阳市房地产消费者的消费行为会更加的专业化2.1.2 房地产销售面积与销售价格分析2004年为沈阳的“项目年”各大项目先后动工，尤其是铁西地区的大面积改造，大大支持了沈阳市房地产市场的销售量，04年以来全市楼市销售一路快速上升，到05年全年销售面积860万㎡，同比增长64%，创近年来销售高峰与前两年相比， 2005年的开发区域更加的靠近市中心，而且在市郊的楼盘也通过对产品的创新成功的营造了反区域价格销售的市场状况，所以2005年沈阳的住宅平均销售价格上也增长较快由于2005－2006年的沈阳重点开发区域为铁西与大东两大板块，并且新开发项目都把竞点放在了产品的研发上同时由于城市进化的发展，土地供应紧缺，未来二环路内项目的销售价格也继续呈稳步上涨趋势，并逐步以三环路边区域发展新项目从销售面积看，2006年上半年，全市商品房销售面积434.1万平方米，销售热点集中在中低价位、面积适中、配套设施齐全，环境幽雅的中档住宅成交量最高。

从销售价格看，中低价位的住宅产品最受欢迎，高价位滞销平均售价在4000元/㎡以上中高档住宅销售不足总销售面积的10%销售面积与单价的不对称增长说明沈阳房产市场的销售量在迅速增大当市场对产品的需求经过快速膨胀期后，就会回归平静与理性，房地产价格会趋向回归，价值与价格在趋于统一2．2沈阳高端产品（别墅）市场状况213蒲河板块棋盘山板块浑南板块在沈阳的高端产品（别墅）市场先后出现，分别以浑南板块、棋盘山板块、蒲河板块最为显著其中浑南板块是最早出现沈阳高端产品，开发项目也相对较多；03年棋盘山板块以奥园带动东部区域房产开发历史；直至05年中，以城北大开发的区域优势，在新兴的蒲河板块也相应产生别墅产品项目具体板块分析如下：1泰盈决策资源集团（香港）2.2.1 别墅市场的产品特征细化分析■ 浑南板块项目产品类型面积区间(㎡)层数均价(元/㎡)总价区间(元/㎡)客户群备注假日·伊丽雅特湾别墅独立300360801，824，000私企业主本案建设用地面积100686平方米；别墅产品以尾房销售；公寓(一梯两户,一梯三户,两梯三户)联排167260801，015，360公寓小高层6617311194000264，000692，000社会精英白领凤凰花园别墅独立308519245001，386，0002，335，500社会成功人士四期共52栋404套联排别墅,以七、八联排为主；现新推12栋94套联排别墅；105㎡联排别墅总价25万,无车位,赠送露台,80㎡私家花园；小区拥有10000㎡果园,2007年7月入住。

联排10522388250，740美地庄园别墅独立247508350001，235，0002，540，000社会成功人士170㎡联排别墅总价62万,带车库,赠送露台,私家花园；小区规划4000㎡会所,现新推228套别墅联排17019533700629，000721，500香格蔚蓝别墅联排20026033980796，0001，034，800社会成功人士200㎡联排别墅总价76万,带车库,赠送露台,私家花园皇嘉美墅别墅独立260450375001，950，0003，375，000私企业主7500(毛坯)；加1000—2000元(精装修)小区共27栋独立别墅,450㎡独立别墅带精装修总价406万,双车位,赠送20㎡露台,100㎡阁楼和私家花园；800㎡独立别墅带地下室；小区配备3000㎡业主会所 玫瑰园别墅独立28661423480995，2802，136，720社会成功人士小区一期20多栋联排别墅,带车库,赠送阁楼,露台；43栋独立别墅,带车库,赠送600㎡私家花园；小区二,三期为独立别墅联排16822534580769，4401，030，500莱茵南郡别墅联排20726633900807，3001，037，400社会成功人士该盘占地168000㎡,建筑面积960。