财产行为税费.doc

第一篇 财产行为税财产行为税财产行为税是财产税和行为税的总称财产税是对纳税人所有的动产或不动产所征收的税，如：房产税等；行为税是国家为了对某些特定行为进行限制或开 辟某些财源而课征的一类税收，如针对财产和商事凭证贴花行为，征收印花税等等 财产行为课税的作用主要作用表现在：第一，筹集地方财政资金，提供地方政府行使其职能所需的部分财力大部分实行分税制的国家，财产行为税多划归 为地方税就我国而言，财产行为税也为保证地方政府行使职能发挥了较为重要的作用第二，调节经济，有利于促进社会发展和节制社会财富分配不均 由于开征财产税，使财产税税额与拥有或支配的财产成正比，有利于减轻无产者的税收负担，在一定程度上改变社会财富分配不均的现象，促进社会生产的 发展 在我国税收制度体系中，属于财产税的税种主要有：房产税、契税、车船税、土地增值税和城镇土地使用税；属于行为税的税种主要有：资源税、印花税、 城市维护建设税、耕地占用税第一章第一章 房产税房产税 1951 年，我国发布《城市房地产税暂行条例》，开征城市房地产税1986 年，国务院发布《房产税暂行条例》，开征房产税 根据 2008 年 12 月 31 日国务院发布的第 546 号令，自 2009 年 1 月 1 日起，废止《城市房地产税暂行条例》，内外资企业及个人统一执行《中华人民共和国 房产税暂行条例》。

从征税范围来看，由于房产是以房屋形态表现的一种财产，它仅是社会各种财产中的一类，所以房产税是一种个别财产税；从课税对象的状态来看，房产税 是以纳税人一定时期内的静态房产为课税对象的，所以它又是一种静态财产税 一、纳税人 房产税由产权所有人缴纳产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳产权出典的，由承典人缴纳产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权 未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳 纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税 （《条例》第二条、(86)财税地字第 008 号） 出租的房产，出租人为纳税人 问题：小区内业主共享的房产需要缴纳房产税吗？对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税其中自营的，依照房产原值减除 10%至 30%后的余值 计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收 入计征 （财税[2006]186 号） 【例题•多选题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。

A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人 【例题•多选题】根据房产税法的有关规定，产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，可以确定为纳税义务人的有( ) （2009 年下半年全国税务人员执法资格统一考试题） A．产权所有人 B．承典人 C．房产代管人 D．使用人【答案】CD 二、征税范围 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收城市是指经国务院批准设立的市（包括市区和郊区，不包括农村） 县城是指县人民政府的所在地（指建成区范围内）建制镇是指经省政府批准的镇（为镇人民政府所在地不包括所辖的行政村） 工矿区是指尚未设立建制镇非农业人口超过二千人的大中型企业所在地，具体范围由县、市政府确定后，报地（市）政府批准 三、征税对象 房产税以房屋为征税对象 所谓房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或贮藏物资的场所例如：室内游泳 池是房产，独立于房屋之外的建筑物――室外游泳池、围墙、烟囱、菜窖、水塔、养花的暖房都不是房产。

加油站罩棚不属于房产，不征收房产税财税 〔2008〕123 号） 【例题•判断题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税上述的“各种附属设备”包 括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等 ） 四、计税依据 1、从价计征房产税依照房产原值一次减除 10％至 30％后的余值计算缴纳，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定我省规定以房产原值一 律减除 25％后的余值计算缴纳没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定 （《条例》第 三条） 财税〔2008〕152 号文规定：自 2009 年 1 月 1 日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房 产税房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估 房产原值的计算，按现行财务制度规定办理账房不符或没有房产原值可查以及不符合财务制度规定的，可按房屋现状，分为框架结构、混合结构、砖（石） 木结构、其他结构等若干类，由当地税务机关参考同类房屋调整账务或核定计征。

2、从租计征房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据 房屋租金包括以各种形式、名称支付的货币、实物和其他偿付方式折价的总和 （《福建细则》第七条） 对于以劳务或其它形式作为报酬抵付房租收入的，应当根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金，按规定计征房产税 3、特殊规定 （1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记 账与核算，都应计入房产原值，计征房产税对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附 属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值 （国税发〔2005〕173 号） （2）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资收取固定收入，未承担联营 风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应按租金收入计缴房产税 （3）承租人使用房产，以支付房屋的修理费抵交房产租金，即承租人负责修复房屋，不再支付房租的，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

（财税地字（86）第 008 号） （4）无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代为缴纳房产税 （财税〔2009〕128 号，本通知自 2009 年 12 月 1 日起执行，下同） （5）产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税 （6）融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房 产余值缴纳房产税 （7）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关 规定征收房产税具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场 所对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关 规定计算征收房产税 （财税〔2005〕181 号） 问：地下车库出租是否也要缴纳房产税？ 四、房产税的税率 1、依照房产余值计算缴纳的，税率为 1.2％；2、依照房产租金收入计算缴纳的，税率为 12％。

从 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳房产税暂减按 4％税率缴纳对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人 出租用于居住的住房，减按 4％的税率征收房产税（财税[2008]第 024 号）房地产开发企业将开发产品预租所取得的租金收入，应按规定 12%税率缴纳房产 税 【例题•单选题】按照现行房产税的有关规定，自 2001 年 1 月 1 日起，对个人按市场价格出租的居民住房，适用税率为( )2008 年全国税务人员执法资格统一考试题）A．12％ B．8％ C．4% D．1.2％【答案】C 五、房产税的免税 国家机关、人民团体、军队自用的房产；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房 产；经财政部批准免税的其他房产 对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征房产税 对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产税公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优 惠政策财税[2010]88 号） 经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

六、纳税义务发生时间 将原有房产用于生产经营的，从生产经营之月起，计征房产税自建的房屋用于生产经营的，自建成之日的次月起，缴纳房产税 委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之日的次月起征收房产税对于在办验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月 起缴纳房产税 购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税 购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起缴纳房产税 房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起缴纳房产税 纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末自 2009 年 1 月 1 日起执行财税〔2008〕152 号） 【例题•多选题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（ ） A．将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税 B．委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税 C．购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税 【例题•单选题】某企业 2006 年 2 月委托一施工单位新建厂房，9 月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地价值 100 万元的材料棚，一并转入固定 资产，原值合计 1100 万元。

该企业所在省规定的房产余值扣除比例为 30%2006 年企业该项固定资产应缴纳房产税（ ） A.2.1 万元 B.2.31 万元 C.2.8 万元 D.3.08 万元【答案】B 【解析】应纳房产税＝1100×（1-30％）×1.2％×3/12＝2.31（万元） 咨询：我公司建设生产厂房，所占用土地产权归另一企业所有，在政府部门的协调下，他们起初同意转让土地给我公司，于是我们开始建设厂房，厂房建完 时，土地出让方又不同意转让土地，我们则不能办理土地使用证和房产证，请问现在土地使用税是否应交，如果应交，应由土地产权所有人交还是我公司交？ 厂房建成后闲置未用之前，房产税是否应交？如果应交，我们这种情况，应由谁缴纳？ 思考：房地产开发企业开发的商品房是否缴纳房产税？ 七、纳税地点与纳税期限 房产税由房产所在地的税务机关征收房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税 房产税按年征收，分期缴纳我省规定：房产税按年征收，按月或按季缴纳，由县、市税务机关确定对纳税人自行到地税机关办税服务中心（厅）申报缴 纳房产税（含城市房地产税）的，其纳税申报时间按以下规定执行： ⑴纳税期限规定为按月或按季缴纳的，纳税申报时间为纳税期限届满次月的。