2013恩平帝都温泉项目市场调研报告.ppt

恩平帝都温泉旅游养生项目 市场调研及可研初步报告,,2013年5月,宏观市场分析,PART1,——区域分析 ——经济人口 ——房产市场,蓬江区 地处江门市区蓬江河以北，现辖3个镇6个街道办事处全区总面积323.7平方公里，人口72万江海区 地处江门市区东南部，现辖5个街道办事处全区总面积107.4平方公里，人口25.4万新会区 地处江门市区西南部新会古称冈州，是广东历史文化名城，1992年撤县设市，2002年撤市设区，现辖10个镇4个派出机构陆地面积1387平方公里，人口85万台山市 原称新宁县，1914年改名台山县，1992年设台山市，现辖17个镇和1个华侨农场全市总面积3286平方公里，人口94.2万开平市 1649年建县，1993年撤县设市，现辖15个镇全市总面积1659平方公里，人口69.75万鹤山市 新中国成立后曾与高明县合称高鹤县，1982年恢复鹤山县，1993年撤县设市，现辖12个镇全市总面积ll08.3平方公里，人口49.48万恩平市 1994年撤县设市，现辖10个镇和4个场（站）全市总面积1698平方公里，人口49.28万蓬江区,新会区,江海区,五邑,市区,恩平地处江门最西侧，面积1698平方公里，人口49.28万,2011年，江门市四县三区共同完成GDP总值1831亿元，其中新会区辖区范围较大，经济较好，GDP总值４６３.５２亿元，蓬江区中心城区经济发达，共完成ＧＤＰ４３０．８５亿元，位列全市第二，其次为台山、开平、鹤山、江会、恩平。

从人均GDP分析，蓬江区位于中心城区，人均GDP以75363元具首，其次为中心城区之一江海区，人均GDP67081元，再次为新会区，人均GDP59863元；其后依次为鹤山、开平、台山、恩平从人均GDP来看，可基本比较该区域经济发展水平从GDP总值与人均GDP分析，恩平市暂处于江门各区县末位,,,全市生产总值110.42亿元人均生产总值：22328元农业：2011年实现现价农业总产 值28.04亿元增速为105.4%；工业：恩平工业形成了以电声器 材、纺织服装、建材化工为支柱，新 能源和新光源产业为主导和配套完善 的产业体系2011年全市生产总值110.42亿 元，增长13.9%，规模以上工业增加值 28.7亿元，增长24.5%，民营工业增加 值15.33亿元，增长33.1%恩平市第三产业占主导，旅游餐饮等服务领先,,年恩平市近年经济发展增长迅速（2011年）,民营经济：民营企业1400户，注 册资金15.02亿，个体工商户12567 户，注册资金2.16亿，规模以上民营 工业总产值85.71亿元金融机构各项人民币存款余额 151.63亿元，增长15.63%，其中城乡 居民储蓄存款129.12亿元；各项人民 币贷款余额19.94亿元，增长45.22%。

产业结构优化欠理想，经济竞争 力不强，工业经济总量较少，城乡、 区域发展不平衡问题依然存在；化肥、食品、居住类涨幅偏大；人民生活水平和社会保障体系有待进一步提高恩平为输出型城市人口增长缓慢，但近年出现持续式增长,恩平人口分布（侨胞约50余万人）,截止2011年12月底，全市户籍常住人口统计为505488人其中，农业人口323585人，非农业人口181903人总户数159856户良西镇约2万人另有海外华侨和港澳台同胞50余万人，主要分布在南美巴西、委内瑞拉等地，是全国著名的侨乡恩平房地产开发增长较快，商品房成交增长明显,,,固定资产投资与建筑业：2011年完成固定资产投资47.43亿元，增长36.2%，房地产开发投资完成4.97亿元，增长30.0%全年房地产开发投资占全社会投资比重由上年的10.8%下降到10.5%全市商品房销售面积239595平方米，下降.4%，实现销售额8.39亿元，增13.4%，全市商品房待售面积149898平方米，下降32.3%全市资质等级以上建筑企业10家资质等级以上建筑企业产值11.09亿元，增长31.8%完成房屋建筑施工面积164万平方米，增长41.4%；房屋建筑竣工面积49万平方米，增长75%，其中，住宅类房屋建筑竣工面积20.6万平方米，增长45%。

2012年1-9月，恩平市中心城区商品房成交金额为6.03亿元，其中住宅成交面积19.34万平方米，同比增长39%，成交金额5.51亿元，成交住宅套数共1338套，月均售出149套住宅成交均价为2849元，同比上涨14%恩平现有房地产开发商20余家，2012年1-9月中心城区批准预售商品房项目22个，其中新开楼盘4个，批准预售面积28.65万平方米，其中住宅24.53平方米，合共1857套，比去年同期批准预售面积增加31%，住宅套数比去年同期增加30%其中别墅套数由去年同期的283套大幅下降到142套，下降幅度50%；洋房套数则由去年同期804套增加到1715套，大幅上升113%恩平市近期商住用地交易汇总,恩平温泉资源简况,经地质探查，蕴藏量较大的温泉有四处：良西的龙山月水村（帝都温泉）、松柏根黑泥村（恒大泉都）、大田的牛栏屋村（锦江温泉、山泉湾畔）、那吉的热水郞村（金山温泉） 每处泉眼5~8个，流量10~20立方米/秒，温度有的高达70~80摄氏度 已开发并正常经营的有良西的帝都温泉、那吉的金山温泉、温泉乐园和大田的锦江温泉、山泉湾温泉酒店松柏根黑泥温泉正在加紧开发帝都温泉位于恩平市城区北约12公里，东距325国道约10公里，有公路和恩平市区和325国道相连，陆路交通十分方便。

完成工作量：施工深孔5个，浅孔10个，钻深进尺714.36米；视电阻率联合剖面测量和地温测量布测线7米，总长1900米，电法测点104个，测温点102个查明地下热水赋存与花岗岩体断裂破碎带中，受断裂构造控制，呈带状分布，属带状裂隙水，有两个热水层地下热水是碳酸钠型低矿化度氟、偏硅酸热矿水，属医疗热矿水，水温65-71摄氏度批准ZK1、ZK2、ZK4、ZK5及天然泉的自流总量2845立方米/天为C级允许开采量，C+D级允许开采量为3188立方米/天数据来源：全国地质资料馆 电子文档号：DZ104243,项目可行性分析,PART2,——个盘分析 ——项目分析 ——规划建议,主要楼盘项目分布,·帝都温泉,·恒大泉都,·山泉湾畔,·锦江花城,·锦绣香江,·恩平 碧桂园,·锦江国际,（一）恒大泉都—项目概况,开发商： 恒大地产 项目地址： 恩平市良西镇良东村 占地面积： 5000亩，首期 2700亩,共 16790 户 总建筑面积： 首期 197万㎡ 容积率： 1.2 绿化率： 35% 物业类型： 酒店会议区、运动中心、养生中心、世界风情温泉小镇和低密度住宅五个部分组成。

物业管理： 恒大物业 (别墅2.8元/ ㎡，洋房1.6 元/ ㎡ ） 交楼时间： 2015年底（别墅） 推广主题： 全球首席世界温泉度假城 主要卖点： 8万㎡ 异国风情温泉小镇，融汇世界 8国温泉会馆，13大风情酒店，天然温泉入户(温泉水20-40元/方) 销售价格： 2012.12.2开盘，洋房46-139平方米，3300元/㎡起（带1600元精装）,均价约4000元/㎡ ；别墅均为双拼234-514㎡, 其中,花园别墅：4998元/㎡起(均价约6000元/㎡ ；温泉入户别墅：5600元/㎡起(均价约7500元/㎡ ). 目前二期温泉别墅约8300元/㎡,2013年第一季度，恒大泉都销售7.68万㎡，占该市销售面积5成多，共3.71亿元,总体成交均价4830元/㎡外地人购房达82.7%，拉动了该市商品房销售大幅提高恩平政府数据）,（一）恒大泉都—项目配套,,,8国温泉,,,13大风情酒店,,国际会议中心,,国际运动中心,,旗舰商业中心,,小学、幼儿园等,恒大泉都重金打造了8万㎡的异国风情温泉小镇，白金七星标准建造了13大风情酒店，逾3万㎡的白金七星恒大酒店，近300间湖景山景豪华客房，三大国际功能中心荟萃，国际会议中心，配备37个功能齐全的会议厅，；国际运动中心内设二十余个国际标准运动场馆；旗舰商业中心为业主提供顶级品质生活；还有双语幼儿园、小学等。

一）恒大泉都—销售情况,,2012.12推出一期288套双拼234-514㎡, 其中,花园别墅：4998元/㎡起(均价约6000元/㎡ ；温泉入户别墅：5600元/㎡起(均价约7500元/㎡ )，目前预估销售超过8成2012.12推出一期约572套洋房46-139平方米（1-3房），6栋11层2梯5户，4栋18层2梯4户，3300元/㎡起,均价约4000元/㎡ （带1600元精装） ，目前已基本售完目前主推二期190套双拼183-390㎡, 全部为温泉入户别墅：7680元/㎡起(均价约8300元/㎡ )，销售情况一般，存量较大一）恒大泉都—客户情况,广州、佛山客户约占5成,江门各县市、恩平本地约占1.8成,东莞深圳及珠三角约占2成,全国各地客户约1成,华侨港台约几套,,客户构成,主要由于恒大项目主要位于广佛两地，恒大拉动其老业主前来投资为主本地区域就近原则，客户占少量，其中本地客户主要为别墅客户珠三角度假型与投资型客户为主，以恒大楼盘老业主恒大项目遍布全国，主要为恒大业主前来参观旅游所拉动华侨港台回乡养老度假投资等客户一）恒大泉都—项目现状,（二）山泉湾畔—项目概况,开发商： 恩平市盛林生态旅游有限公司 项目地址： 恩平市大田镇朗底河畔（锦江温泉旁） 占地面积： 2300亩，由山泉湾温泉酒店和西区 北区、南区及左岸花园组成 总建筑面积： 首期南区 206713 ㎡规划住宅户数348户，由4栋高层及49栋别墅组成 容积率： 1.0 绿化率：45% 交楼时间： 2014年中（余65年产权） 物业类型： 小高层洋房、别墅、酒店公寓 总户数： 约5000户 销售价格： 一期南区2012.11月开盘，49幢别墅（270-670 ㎡ ）均价8500元/ ㎡。

物业管理： 1.8元/ ㎡（温泉水20元/ 吨） 推广主题： 私属温泉，纯净领墅 主要卖点： 有温泉、马术俱乐部、18洞高尔夫 球场配套，靠近七星坑原始森林公园和岑洞峡谷漂流二）山泉湾畔—项目配套,,左岸花园,,西区别墅,天露湖运动公园,,南区别墅,,5.4万㎡五星级温泉酒店,未来规划马术俱乐部、18洞高尔夫 球场配套,,目前，温泉酒店已经运营、南区别墅基本建成；但南区洋房及二期等均未有任何动工二）山泉湾畔—销售分析,,,,,洋房未建,,270㎡双拼6套,已售3套,均价约8000元/ ㎡,,300-330㎡双拼31套,已售11套,均价约8000元/ ㎡,516-618㎡双拼12套,已售11套,均价约10000元/ ㎡,,2012年11月开来以来，共推出49套270-618㎡双拼温泉别墅，截止2013.5.23仅售出25套，销售率50%项目总体面临销售困难，一期洋房与二期基本处于停工状态 该项目的别墅可以采取与酒店合作的方式，前三年每年将给与客户一定比例的投资回报，第一年投资回报比例为毛坯价加上装修价×5%，第二年回报率是6%，第三年回报率是7%，并且每年客户可以享有20天的居住权，三年之后则根据市场情况再商议。

总体毛坯均价8500元/ ㎡(带全屋家私家电酒店式装修需+1680元/ ㎡).若按三年返租，折算18%房价，最终实际可得利润价格约：7000元/平米.,（二）山泉湾畔—客户分析,华侨港台等约占3-4成,江门各县市、恩平本地约占1成,广佛深及珠三角约占3成,,客户构成,主要由于该项目老板为台湾客商，带动其周边侨胞购买，主要购买期临江一线大单位本地少量客户，度假养生为主。