住房公积金贷款政策问题.doc

1一 北京住房公积金贷款对象1.北京住房公积金贷款的贷款对象为在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工，或其他符合北京住房公积金管理中心依据国家有关规定而确认的借款人2.北京住房公积金贷款的资质条件（1）具有合法有效身份；（2）具有完全的民事行为能力；（3）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；（4）购买、建造、翻建、大修自住住房；（5）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；（6）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；（7）提供委托人认可的担保；（8）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；（9）符合委托人规定的其他条件通常情况下，我们发现借款申请人更多遇到的问题是关于公积金缴存条件对贷款的影响：※目前北京住房公积金贷款对借款申请人住房公积金的缴存要求为：①建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金 12 个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态；②对于 经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户 12 个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金 122个月（含）以上的条件下，可以申请贷款； ③借款申 请人为在职期间缴存住房公积金的离退休职工。

※对于购买政策性住房的借款申请人不受北京住房公积金缴存时限限制借款申请人只需满足建立住房公积金账户且处于缴存状态条件即可申请住房公积金贷款※对于购买房改带危改住房的借款申请人不受住房公积金缴存时限限制和缴存状态的限制二 北京住房公积金贷款额度及贷款期限计算1.北京住房公积金贷款额度计算目前北京住房公积金贷款的具体贷款额度要同时考虑单笔贷款最高额度、 计算最高可贷款额度、最低首付款比例、抵押物价值评估结果影响和个人信用评估结果影响1）单笔贷款最高额度根据 2008 年 11 月 6 日发布的《北京住房公积金管理会关于调整住房公积金管理政策的通知》（京房公积金管委会〔2008〕3 号）的规定，目前北京住房公积金贷款单笔最高额度为 80 万元2）计算最高可贷款额度通常情况下，根据借款申请人的家庭月收入( 对于已婚借款申请人指夫妻双方月收入之和)减去 400 后所剩余 额再除以申请贷款年限所对应的当前利率下贷款每万元月均还款额（目前 1-5 年住房公积金贷款年利率 3.50%、6-30 年住房公积金贷款年利率 4.05%）的所得即为计算最高可贷款额度3※此种方式是目前北京住房公积金贷款额度计算的基本方法，其中对于家庭月收入的认定要根据借款申请人的实际情况分为以下两种处理方式：①对于在 职的借款申请人，以其个人月缴存额除以个人月缴存比例计算得出其月收入，即将借款申请人个人公积金缴存基数作为其月收入；②对于已 经退休的借款申请人，以其退休收入支付单位为其出具的《退休收入证明》中列明的退休收入作为其月收入。

3）最低首付款比例目前北京住房公积金贷款中关于最低首付款比例要求如下：①对于首套房贷款对于建筑面积在 90 平方米（含）以下的最低首付款比例为 20％，即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的 80%；对于建筑面积在 90 平方米以上的情况，北京住房公积金贷款最低首付款比例不得低于 30%，即贷款额度不得超 过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的 70%②对于二套房贷款贷款最低首付款比例不得低于 50％，即贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的 50%4）抵押物价值评估结果影响最高贷款额不能超过《抵押物价格评估报告》中抵押物最高可抵4押值5）个人信用评估结果影响《个人信用评估报告》评定的信用等级为 AA 级的借款申请人，贷款额度在其可贷款额度基础上可上浮 15％；AAA 级的借款申请人贷款额度在其可贷款额度基础上可上浮 30％2.北京住房公积金贷款贷款期限计算借款人的贷款期限最长可以计算到借款人 70 周岁，同时不得超过 30 年对于北京个人住房组合贷款，目前政策要求借款人的贷款期限最长可以计算到借款人 65 周岁，同时不得超过 30 年。

※对于二手房，北京住房公积金贷款的贷款期限除受上述政策影响外，还 受《抵押物价格评估报告》中房屋尚可使用年限的影响，即贷款期限比房屋尚可使用年限小 3三 北京住房公积金贷款涉及的评估手续1.抵押物价值评估目前对于商品房期房、商品房现房、二手房等需要进行抵押物价值评估按照房屋评估价值的千分之三收取，最低收费 300，最高 1500抵押物价值评估的主要作用：（1）对借款申请人所购房屋逐一进行价值评估，以保证该房屋的价值足于保障日后中心权利的实现；（2）对借款申请人所购房屋的权属进行评估，明确权属情况，审核其权属清晰、无瑕疵，保证日后担保能够有效落实；（3）对借款申请人房屋交5易行为进行核实2.个人信用评估目前北京住房公积金贷款要求所有借款申请人均需办理个人信用评估手续个人信用评估的主要作用：（1）对借款申请人的个人信用级别进行评估并得出等级；（2）对借款申请人是否属于“二套房” 贷款情形进行审核，信用中心在个人信用报告中明确显示出借款申请人个人住房公积金贷款记录、个人商业贷款记录、房屋权属记录，上述信息作为借款申请人是否属于“ 二套房” 贷款情形的审 核依据四 北京住房公积金贷款的担保在北京住房公积金贷款中常用的担保方式为北京住房贷款担保中心连带责任保证担保，抵押担保；其中担保中心担保涉及担保服务费，担保费收费标准为，贷款额度的千分之三，最低收费 300，对于个人信用评估 AA，9.8折扣，个人信用评估 AAA，9.5 折扣。

北京个人住房组合贷款中常用的担保方式为抵押加第三方保证担保，抵押担保，对于二手房组合贷款目前只有抵押担保，因为商业贷款必须抵押担保对于担保方式的选择，要根据借款申请人所购房屋的实际情况和贷款需求进行选择，所以在申请贷款时，我们的工作人员会指导咱们借款申请人选择符合要求的担保方式五 北京住房公积金贷受理原则6目前北京住房公积金贷款的受理原则是借款申请人所购房屋坐落属地原则1）借款申请人所购房屋在城八区的，在北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心办理；（2）如果所购房屋在远郊区（县）的，原则上由房屋所在地的住房公积金管理部办理；（3）如果所购房屋属于指定集中办理的项目，应在指定的受理部门办理九、目前贷款经办银行和申请途径1、目前贷款经办银行为建设银行、中国银行、农业银行、交通银行、工商银行、北京银行、中信银行2、借款申请人可以自行向公积金贷款经办部门，即贷款中心或远郊区县管理部提出贷款申请或通过经相关部门认证的中介经纪机构办理相关贷款手续3、目前经过中心或担保中心认证的具备公积金代理资格的中介机构共 28 家，其中 10 家代理机构只能办理二手房业务，这些代理机构的明细信息，可以通过我们的网站进行查询或直接到柜台进行查询十、通常情况下贷款程序（一）、公积金贷款流程1、咨询， 2、初 审（含信用评估、抵押物价值评估），3、复审，4、合同打印，5 担保审核，6 面签，7 发放贷款7（二）、个人住房组合贷款中心发起模式：1、咨询，2 初审（含评估），3 复审，4 合同打印、5 商贷部分审核、6 担保审核、7 面签、8 发放贷款银行发起模式：1、银行现场收卷，2 初审（含评估），3 复审，4 合同打印、5 商贷部分审核、6 担保审核、7 面签、8 发放贷款其中需要全部借款申请人参与的为面签环节。

六、住房公积金贷款的偿还1、自由还款2005 年 1 月 1 日以后，住房公积金贷款采用自由还款方式，自由还款是指北京住房公积金管理中心在与借款人协商确定个人贷款金额、期限后，确定个人贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于这一最低还款额的情况下，根据自身经济状况，自由选择每月的还款额2、扣款日为放款日下个月的同一天，如果出现某月没有对应的扣款日，则当月的最后一天就为扣款日3、自由还款的主要特点自由还款的特点：（1）只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定；（2）可以通过委托的方式调整每月还款额，操作简便；（3）除最后一期外，每月先按照您的还款设定扣款，如果您的帐户中余额不足以扣划的，将按照最低还款额进行二次扣划，可以减少贷款逾期的可能性4、自由还款方式进行贷款偿还过程中，除每月的正常还款8外，借款人还可以办理以下业务：调整月还款额、偿还逾期贷款、提前还清全部贷款、还款情况查询、打印还款明细、变更还款账户、修改或重置贷款委托系统密码、打印贷款还清证明5、需要提醒借款人，自由还款相关变更手续需开办还款账户的借款人本人亲自办理，同时在扣款日及其前后三个工作日不要办理相关变更手续，如果多次调整，系统将以最后一次有效调整为准，如果不调整，系 统同样将以将以最后一次有效调整为准。

6、在自由还款方式下，借款人可以自由设定月还款额，所以不存在传统意义下的提前部分还款，借款人不需要办理提前申请或接受审批，只需通过对月还款额进行调整即可实现多还贷款的意愿7、对于 2005 年之前发放的贷款，还款方式不是自由还款，借款人仍要按照等额本金、等额本息方式对自己的还款进行计划、安排同时暂时也无法使用系统对月还款额进行调整，如果需要提前还款，需要到柜台办理七、 “二套住房”审核政策1、适用政策（一）所购房屋为第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于北京市统计局最新公布的城镇居民人均住宅面积的缴存职工家庭北京市统计局公布的 2009 年城镇居民人均住宅面积为28.81 平方米，即目前第二套住房的个人贷款发放对象仅限于现有人均住房建筑面积低于 28.81 平方米（不含）的缴存职工家庭缴存职工家庭现有人均住宅面积应根据缴存职工家庭现有9住宅建筑面积及缴存职工家庭成员数量计算缴存职工家庭成员包括：借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女二）所购房屋为第二套住房的个人贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个人贷款。

三）所购房屋为第二套住房的个人贷款利率为同期首套个人贷款利率的 1.1 倍 （目前 1-5 年住房公积 金贷款年利率 4.45%、6-30 年住房公积金贷款年利率 4.9%，1.1 倍后， 1-5 年利率 4.895%，6-30 年期 5.39%）四）所购房屋为第二套住房的个人贷款首付款比例不得低于 60%，即个人 贷款 额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的 40%三、对于借款申请人所购房屋属于第三套及以上住房的，停止受理其个人贷款申请四、借款申请人提供虚假信息的，应依据相关规定，追究借款申请人责任，停止发放个人贷款，记入个人信用信息记录2、操作方式一、对于借款申请人是否属于“二套住房 ”情形审核方式贷款业务部综合借款申请人填写的《缴存职工家庭拥有成套房屋申报表》相关内容、信用中心出具的借款申请人《个人信用评估报告》中借款申请人名下住房贷款信息、房屋权属信信息，对借款申请人是否属于“ 二套住房” 情形进行 审核二、对于“二套住房” 借款申请人人均住房面 积审核方式10根据借款申请人首套住房建筑面积除以借款申请人家庭成员人数（含借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女）所得出的结果与 28.81 平方米（含）进行比较。

三、对于“二套住房” 借款申请人再次购买 房屋用途的审核方式根据借款申请人提供的再次购房的购房合同中的房屋用途进行审核，若为别墅、公寓等高档住宅，无法受理四、现行“二套住房” 贷款审核操作方式1、对于借款申请人是否属于“二套住房” 情形 审核方式根据信用中心出具的借款申请人《个人信用评估报告》中借款申请人名下贷款信息、房屋权属信息，以“ 查房查贷，以房为准”的原则对借款申请人进行审。