农村宅基地土地登记疑难问题解决探索.docx

          农村宅基地土地登记疑难问题解决探索                    农村宅基地土地使用权登记涉及千家万户，关系到广大人民群众的切身利益，农村宅基地土地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定通过农村宅基地土地登记，能建立起比较完整的地籍信息资料，使农村土地权属管理纳入科学、规范的管理轨道但当前农村宅基地土地登记还存在着一些疑难问题，必须引起重视，研究探索解决办法，以全面推进农村宅基地登记发证工作一、疑难问题表现在当前农村宅基地土地登记中，存在着一些疑难问题，国土部门应以积极的态度，探索解决的办法，并依据有关法律、法规加以规范，提高农村宅基地土地登记的比例疑难问题之一：农民建房超面积问题严重，超多少予以登记无标准《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准随着农村经济的快速发展，农民的收入逐步增加，农民要求改善居住条件的愿望也越来越迫切，在农村新建、原拆原建住宅成为农民改善居住条件的普遍现象。

由于受传统观念的影响，多数村民建房都存在着盲目攀比的现象，认为房子高、房子面积大就是地位贫富的象征、农民建房普遍是主房、厨房、晒场等一应俱全，户与户比房屋高低，主房、附房超面积、违法建庭院，大大超出了建房批准面积据统计：建德市农村宅基地登记调（核）查情况显示：2008年至2012年该市审（核）批农村宅基地登记发证数8982户，经实地调查，农户超面积建房总户数为5171户，超面积占总建房户数的57.6%，超面积少则几平方米，多则上百平方米对农户超面积建房土地登记没有明确的法律政策依据在实际操作中，往往有以下几种意见：一是农户超面积建房不予办理土地登记，原因是农户超面积建房部分属于违法用地，不符合土地登记权源合法的要求；二是对超少量面积建房户予以登记（阳台、门厅），超面积部分在土地证书上予以备注其超批准面积；三是不设定超面积数量，不管超多少全部予以登记，超面积部分在土地证书上予以备注其超批准面积疑难问题之二：农户要求分割土地使用证，办理分户土地登记近几年来，随着农民从业性质和范围的变化，农村住房改造、宅基地整理的推进，农户要求户籍分户现象较为普遍但2008年7月1日起施行的《浙江省常住户口登记管理规定（试行）》第十二条规定：“户内因发生婚姻、分家等变化需要分户，且房屋所有权、使用权已经分割的，可以凭能够证明房屋所有权、使用权已经分割的证明材料申报分户登记。

房屋所有权、使用权未分割的，不予分户”由此，在农户要求办理独立分户时，第一步要求办理农户房产分割后的土地使用证的问题，把国土资源土地登记部门推到了第一线，有的多子女的农户主要求将一宅基地分成二宗或三宗，特别是涉及到宅基地整理的乡镇、街道、村，群众要求办分证呼声高但土地登记要求以宗地为单位进行登记，无法进行分割登记，群众反映意见大疑难问题之三：村庄数字地籍调查，成果更新时间长近年来，各地开展了村庄数字地籍调查工作，作为一项地籍管理的一项基础性工作，花费了大量的人力、物力、财力，现大多数县（市）村庄数字地籍调查项目已经通过验收但成果的应用技术性高，现普遍存在：一是村庄数字地籍调查项目成果不会运用的状况，基层国土所工作人员业务水平跟不上，缺乏专业技术人员；如果对农村宅基地土地登记由基层国土所工作人员到实地进行权属、界址调查后，再交市级国土部门统一入库、出图不现实，对基层和群众不方便二是地籍调查成果更新时间长村庄数字地籍调查项目验收后每年发生的农户新建、原拆原建建房的宗地信息需更新，不更新无法进行土地登记村庄数字地籍调查项目需公开招标，需测量、调查，周期长，需投入经费，与原先农村宅基地的操作比较，从某种程度上对群众办理农村宅基地土地登记增加了难度。

疑难问题之四：无土地权属来源资料，土地登记部门无从下手表现为农村农户在1982年前建造的房屋，既未办理农村宅基地土地登记，也未办理房屋所有权登记，无法查到建房审批等相关资料，现土地权利人已经死亡，继承人无法办理继承公证手续，办理土地使用权登记从法律层面研究探索，如何为她们提供土地权属来源材料，办理房产继承公证手续，为这部分农户办理土地登记值得国土部门研究二、建议与对策针对以上存在的问题，为推进农村宅基地土地登记，提高发证率，结合工作实际，提出如下初步探索意见：（一）设定农户建房超面积数量，明确超面积办理范围对农户建房超面积予以办理土地登记，在法规中没有明确的规定土地登记规则第六十六条：有下列情形之一的，土地管理部门不予受理土地登记申请：提供的证明材料不齐全的；不能提供合法证明的；第六十七条：有下列情形之一的，土地管理部门可以作出暂缓登记的决定：土地违法行为尚未处理或者正在处理的；但2008年7月8日国土资发[2008]146号：国土资源部关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知规定：“1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。

其面积超过各地规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记”这给超面积农户建房办理土地登记开了口子浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十五条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地的面积标准（包括附属用房、庭院用地），使用耕地的，最高不得超过一百二十五平方米；使用其他土地的，最高不得超过一百四十平方米，山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米农村村民宅基地的具体标准，由市、县人民政府在前款规定的幅度内根据当地实际确定我们认为当前农户建房超面积现象比较突出，严格农村宅基地土地登记必将对有效遏制农户建房超面积起到积极的作用，在农村宅基地土地登记中，设定一定的超面积数量十分必要这样既可以维护土地登记法律、法规的严肃性，又能考虑到广大农民群众的切身利益根据各地农户建房批准面积标准，对于山区（县、市）我们认为农户建房总建房面积控制在160平方米予以办理土地登记比较合理（含批准面积），因浙江省实施《中华人民共和国土地管理法》办法第三十五条规定：山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过一百六十平方米。

对农户超批准面积建房宗地图按实际占地范围绘制，在《集体土地使用证》“记事栏”内注明超批准的面积的数量二）制定合理的分户条件，明确分户土地办理程序为切实加强农村农户分户管理，维护社会稳定和资源合理分配，我市农村村民独立分户管理进行了积极的探索，提出了操作意见：1、分户的的基本条件设定要求分户拟成为新户主的原家庭成员必须符合法定婚龄，户籍在所在行政村；要求分户拟成为新户主的原家庭成员是独生子女的，不可单立分户；两个子女以上的，父母必须跟其中一子女同户；要求分户拟成为新户主的原家庭成员须是原户口本中的常住家庭成员，与分户前其他家庭成员拥有共同的、合法的住房和宅基地2、房屋、土地产权分割办理分户的程序1)申请要求独立分户的农户可持分家析产协议书、户口簿、土地使用权证、房屋所有权证等资料，向所在行政村提出土地房屋权属分割、办理分户的申请，并填写《建德市农村分户房产、土地权属分割确认申请审核表》内容为：所属乡镇（街道）、行政村（社区）、自然村、现有户籍人口、现住房情况、申请理由、分户后家庭及住房情况、所在村委会意见、乡镇（街道）意见、国土所意见等内容2)集体讨论审核所在行政村村民委员会受理后，对农户提供的分户分割产权状况及资料进行认真审核，经集体讨论后予以明确是否同意独立分户。

3)公示经村民委员会集体讨论通过可以独立分户的农户将分户情况在村级村务公开栏中进行公示7天，公示后无异议的，在村民委员会审核栏中写明“经公示无异议”4)乡镇（街道）、国土所审查乡镇（街道）对农户提出分户情况根据本乡镇（街道）实际情况，组织集体讨论审查同意分户的，签署意见后转当地国土资源所对其提供的分户资料进行审（核）查5)分户办理当地公安派出所依据农户提供的《建德市农村分户房产、土地权属分割确认申请审核表》和分户的其他资料办理独立分户手续3、建立组织，加强领导农村村民分户问题涉及到社会稳定和农村集体资源资产再分配问题，要求各乡镇（街道）、村民委员会及相关部门应高度重视这项工作，各村民委员会、乡镇（街道）应分别成立农村农民分户审查审核小组，做到政策一致、严格把关、集体讨论，领导负责，做到公开、公平、公正对因把关不严，办事不公，导致不合理分户的，一经查实，将追究相关工作人员、领导的责任市监察部门对农村独立分户办理情况适时进行督察，切实做好农村村民的分户管理工作三）推进城镇村庄数字地籍调查，促进地籍调查成果的应用进一步推进宅基地使用权登记发证工作，努力提高农村宅基地土地使用权登记发证覆盖率，确保当年新建农房宅基地土地使用权登记发证率达到90%以上。

1、加强业务培训，提高工作人员素质人才是事业发展的关键，选好一支思想素质高、业务过硬、责任心强的土地登记人员队伍，是高质量完成农村宅基地土地登记工作的关键要从抓实施土地登记人员素质提升工程人手，重视这支队伍的建设，精心培养这支队伍，组织培训这支队伍，锻炼这支队伍一是组织业务学习和培训确保参加土地登记人员持证上岗率达到100%，工作人员中100%人具有大专以上学历，能独当一面开展工作加强对工作人员重点是业务负责人和技术骨干进行培训，组织工作人员学习开展农村宅基地土地登记发证有关文件和技术规范，组织业务人员参加上级组织的学习培训，使大家掌握开展此项工作的要求、任务和时间安排，熟悉技术路线，明确工作方法，掌握操作要领，掌握项目的总体概况及技术要求等二是组织业务研讨结合农村宅基地土地登记工作中暴露出的新情况、新问题，及时组织土地登记人员研讨，献计献策，更新土地登记相关业务，使大家业务水平不断得到提高，为确保土地登记权源合法，程序到位，主体正确，提高土地登记规范化建设水平奠定基础三是学习先进经验采取走出去与请进来等多种形式，学习外地开展此次工作的先进经验，使土地登记人员掌握新的知识与技能，能及时跟踪现代信息技术的最新发展动向。

2、保持村庄数字地籍成果现时性我市每年农村私人建房新建、原拆原建大约2500-3000户，这部分新建、原拆原建的农户建房信息需要每年在村庄数字地籍调查成果上予以变更，以保持村庄数字地籍调查的现势性一是需将此项工作纳入议事日程切实加强领导，明确责任科、所，落实工作责任，将村庄数字地籍变更调查工作列入有关单位年度工作目标考核，确保按时保质完成此项工作；适时组织年度农村地籍宗地测绘、权属调查、数据入库项目招标；要求承担工程测绘资质在丁级及以上同时具备土地勘测专业、土地调查登记代理资质为提高工程的测绘水平和测绘质量，项目需通过公开招标方式，择优选择测绘单位二是积极筹取资金，确保经费投入认真研究，拓宽思路积极筹措资金，主动与政府和有关部门汇报沟通，力争将每年的村庄数字地籍变更调查把所需经费列入当地财政预算，建立起经费保障的良好机制；各国土所应确定专人负责，收集整理当年的农户建房审批资料，在农户建房通过验收后，及时组织宗地图测量和数据整理同时，加强对村庄数字地籍变更调查项目的监督与检查，严把项目的进度与质量，确保当年农村宅基地确权发证的正常开展四）加强与司法公证部门联系，解决农村“世居房”公证问题。

对1982年前建造，既未办理土地、房产登记，也无等相关资料，需办理公证的此类问题，。