万科金色家园.docx

本文格式为Word版，下载可任意编辑万科金色家园 111 万科金色花园-营销计划报告 111 一、工程研析 （一）工程概况 工程名称：万科金色家园 工程性质：小高层（12F）和高层（18/31F）共计12栋 开 发 商：南京万科置业有限公司 区域位置：南京汉中门大街1号莫愁湖东路西侧地块 创办周期：3年 技术经济指标 占地面积：59500㎡ 容 积 率：2.75 建筑面积：141600㎡ 建筑密度：25.7% 绿 化 率：52.3% （二）优势分析 区域位置 南京市是江苏省的省会,又是全国南北经济、文化、交通的枢纽重地，也是近年来全国进展最快、最有活力的城市之一本案位于汉中门外莫愁湖地区，距南京市中心——新街口仅两公里，基地北面是汉中门大街，西靠莫愁湖，东面是莫愁湖东路本案西侧两公里那么是未来南京奥林匹克运动中心，地理位置特别优越 道路交通 本案入口主干道莫愁湖东路的路幅将由现在的6米左右拓宽到20米，今后随着实施建邺路西延工程，将从外秦淮河上架两座桥直通小区，一座桥将通过现在的北伞巷小学，宽24米；另外一座桥离水西门略远一些，位于南京二轻局仓库的北侧，届时小区居民进入市中心将变得更快捷。

同时，为了巩固景观效果，在桥的西部对面将建起两块绿地， 111 规划面积分别约为8050平米和5050平米 本案目前周边交通配套分外便利规划中的南京地铁二号线将于2022年左右出工，将来的地铁汉中路站与本案基地分外接近，届时交通将更为便捷工程周边地区还规划了两条快速轨道交通：一是沿江东路的地铁四号线，途径河西地区，长8.4公里另一条是沿汉中西路从莫愁湖北侧经过的地铁三号线，长4.8公里进展前景令人乐观 自然环境 本案地块西面就是面积为30万平米的莫愁湖，并拥有近四分之一的千米湖岸线水景资源奇怪丰富，周边的地块较空旷，障碍物少，视野开阔，观湖景效果尤佳，是营造高档环境的梦想地块结合绿化景观的渗透和融合，将会形成明显的社区景观优势，享受亲水社区的巧妙情怀而且本案东侧邻近秦淮河，秦淮河是唯一贯穿南京整个城市的水道，有着悠久的历史和美观的传闻，目前南京政府将把秦淮河整治成为无污染、游船穿梭，南京人民独享的黄金水道 本案能够两边独享标志性水景，在南京是决无仅有的 房价上升潜力优势 由于南京市的地域关系，目前开发投资本金较低，但是从长远看，房价上涨的潜力很大。

南京房产市场从全国范围来看启动较慢，目前价格正稳步攀升，今后的前景 令人看好； 地价上涨，南京已经实行土地竞标拍卖，加上城市创办用地的总量操纵， 地价将会上升； 进展商品牌形象 万科作为一个房地产名牌企业，在国内各主要城市房产开发的过程中，积累了丰富的阅历和良好的口碑这次通过万科金色家园工程的开发，目标是要在区域市场中树立起万科经典物业的市场形象，而对于一个大型高档楼盘，作为国内地产界领先者的进展商——万科，其品牌感染力将是工程告成的信仰保证 从进展的眼光看，创办标准将会越来越高； 利润下调空间微乎其微，房价上涨是必然趋势 111 金色家园的产品品质 万科地产的专业品质，必将本案产品打造成为南京的经典，社区规划、建筑风格、立面造型、立体交通、区内景观、社区配套都将构本金案完整的竞争优势 会所、健康设施 会所作为高端盘的工程配套，很为业主关注，而目前“会所”还是很有争议的，但本案会所从实用主义启程，设置了与居家生活紧密关联的服务设施，如：酒/茶吧、中西餐厅、咖啡吧、美容健身中心、便利服务等，并合作五星级外部会所——“金丝利喜来登”酒店，将会所建本金案的亮点。

本案将健康运动设施作为表达为业主关怀服务的概念，以完整、实用的健康运动设施在会所、户外等部位供给业主日常的康体运动便利，如健身教练、体能测试，同时设置一些户外休闲设施，供给户外饮料等服务 教导 本案站在业主家庭需要的启程点，就教导配套问题，通过与名校合作并在区内设立“教导基金”等多种形式来实现本案业主子女能够采纳良好的教导，培育一种宽松又竞争的学习空气 扶助业主子女解决入学尤其是名校的问题，区内设立幼儿园，由出名幼儿园入区设分园，强化学龄前儿童的早期教导；由万科牵头，把业主子女上小学的问题通过与名校（如：石鼓路小学、力学小学等）联合，解决学龄儿童的上学 （三）劣势分析 区位劣势 莫愁湖所处的河西区域是南京市的低档住宅区域，而且“二道埂子”更是一个影响极坏的区域，在南京市民中口碑较差，从环境和配套上也都相对落后，是一个档次不高的、对比混杂的高密度住宅区而且基地东面还有大面积的旧式棚户和工厂，对本案环境形象会有较大的负面影响 交通限制 受交通管理部门对汉中门大桥西向二道埂子路转弯实施交通时段管制，不利于居民和车辆的通行，而且水西门出口的交通更糟糕，对小区进出交通流线的组织造成确定的困难。

地块缺陷 整个地块基地面积约6万平方米地块外形狭长，东西向总宽度平均只有50米左右， 111 总平面布置存在确定的困难，也不利于小区内部生活配套设施的分布和开展南北地块交接处有规划预留区域穿过，给工程整体开发带来不便，同时使南、北地块的贯穿以及定位变得繁杂 周边配套缺乏 本案由于区位的影响，周边配套相对较少，而且档次一般都不高尽管过了汉中门大桥就是繁华市区，但对本案的使用却有着确定的限制，如：学校、医疗等 （四）市场切入点 区域背景 南京房地产竞争力水平较低，高端市场在产品设计、推广、营销等方面与兴隆城市差距较大随着消费者成熟度的不断提高，高端市场的需求也急剧升高河西区域目前已举行区域整体规划，由于申办十运会告成，河西地区未来还将创办一个奥林匹克体育中心，从而带动周边住宅和公创办施的急速进展，成为一个类似广州天河的商贸文化新区莫愁湖周边地区将在3-5年内重新举行改造、拆迁，围绕莫愁湖规划成南京新的高尚住宅区，并结合朝天宫建成旅游、文化风景区— 7 —。