工业地产热催生诸多投资法律风险(专业资料).doc

工业地产催生的诸多投资法律风险工业地产催生的诸多投资法律风险早在住宅、商业地产相继热门之时，已有先知先觉的投资资本进入了工业地产市场 近来更是掀起了一股工业地产投资热本律师近期已连续代理了多起工业地产的收购和转 让项目，在这过程中也发现很多政策立法的不明确、各地操作的不规范、不透明等诸多问 题，导致了工业地产项目的投资法律风险难控，以下就几个常见法律问题予以解答： 一、工业地产有哪些 相对商业地产，工业地产的开发成本和土地成本较低，其所对应的用户形态较为简单， 在类型上，可以细分为三种，生产型物业、研发型物业和物流仓储型物业 最常见的工业地产就是厂房和仓库，也是传统类型的企业最需要的现在研发型物业 兴起，从最终完成的建筑物形态和功能上看，这类建设在工业用地上的研发型物业与一般 写字楼、商铺没有任何区别，有的物业还设计成公寓的样式，打着员工宿舍的名义对外销 售本律师接触过位于上海的某项目即是如此，完全按照商业地产的模式在开发，土地性 质却是工业这类物业是否能分户销售各地规定不一，例如《顺德区商品厂房开发经营管 理试行办法》中规定，经相关部门审批核准后，整栋标准工业厂房可以分层、分单元出售， 并可办理房产证与他项权证。

而在很多地方这类物业无法办理预售许可证，分单元销售是 违法的二、工业用地作商业或住宅用途的合法性问题 一般主要有两种情况： 一是不改变工业土地的用地性质，根据地方政策，允许在工业用地作商业或住宅使用 目前在我国南方城市实施的比较多，笔者接触过的一些案例，例如根据广州的“腾龙换鸟” “三旧改造”政策实施的项目，都是在原有的工业用地上进行商业开发，以地方政府的批 复为准还有一种模式是补缴项目的土地出让金差价，转为商业用地进行开发，例如在深 圳等地方这些项目在地方政策鼓励合理有效地利用现有建设用地的大背景下，无论是承 租或者投资购买都可以在法律允许的框架内操作 二是根据规定，一般工业项目总建筑面积的 7%可作配套项目建设，涉及酒店、办公 楼、公寓等利润率更高的上下游配套项目对于地块面积巨大的工业项目来说，7%的配套 面积已经相当可观，而且不少工业项目的配套比例甚至远超 7%据媒体透露，合生创展 在广东惠州的两个工业项目，其面积分别达 3000 亩和 1000 亩，规划将有接近 20%建成住 宅对于超出政策或规划允许配套面积的合法性，目前法律规定还是比较模糊的实践中， 开发商可以通过补缴土地出让金差价来获得合法用途的产权。

由于开发商和当地政府谈判 能力的强弱，这部分补缴手续最终如何办理将是未知数，因此投资或承租该类物业面临较 大的风险，我们建议一定要求开发商提供相应的财产担保三、投资整宗工业用地的途径 最常见的是通过土地一级市场，根据国务院 2006 年 31 号文件规定，工业用地的出让 必须全面实行招拍挂，在公开市场上通过竞价取得这里不得不提的是，在中国的工业地 产开发中，外资也是一只力量，以专注于物流园建设的普洛斯为例，其持有量有四百多万 平方米的但外资开发商更多选择通用性强的领域，首先是仓储物业，然后是研发物业 对于外资来讲，商务部关于外商投资房地产领域的相关限制同样适用 第二种当然是通过二级交易市场前几年已有民间资本大量收购工业用地，以期后市 通过变更用途获取高额收益我们建议投资二级市场还是应该看重工业用地地块本身的价值，切忌抱着日后转性获取高收益的赌博式投资目前很多地方对于工业用地改变用途的 审批都比较严，补缴出让金已是万幸，很多地方（如上海）必须由政府征收后进入一级市 场招拍挂，这样土地的收益实际将归于政府 最后，需要提到工业地产投资现有两种退出机制，一是整宗卖给下一家投资人，对资 金需求量要求较大、对开发经验要求较高；二是发行房地产基金，已有的先例是普洛斯中 国在新加坡做的 IPO。

但到目前为止，在中国市场上，此门径还仅仅停留在探讨阶段，最 有可能在保障房领域试行 总之，工业地产的投资项目面临很多政策模糊、操作不规范的现状，很多开发商打着 政策的擦边球在做，因此相比于住宅和商用物业，工业项目风险更大，但由于工业项目的 价值洼地还将吸引更多的资金趋之若鹜，我们建议投资者在交易前进行必要的前期法律调 查，由专业律师为您把关。