青岛李沧奥克斯商业项目策划定位服务报告318页.ppt
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奥克斯青岛商业项目策划定位服务报告奥克斯青岛商业项目策划定位服务报告2012.6.20青岛世睿企业管理咨询有限公司青岛世睿企业管理咨询有限公司青岛世睿企业管理咨询有限公司青岛世睿企业管理咨询有限公司 1青岛市商业概况2李沧区商业概况3典型商业状况与分析4本项定位分析5项目规划6主要商业企业项目访谈概要7项目风险评估目目 录录8经营建议 一、青岛市商业概况目目 录录商圈商圈分析分析 青岛青岛北京北京上海上海 青岛位于山东半岛南端黄海之滨，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤 全市总面积为10654平方千米，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳等七区）为1159平方千米，所辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市为9495平方千米 青岛是全国15个副省级城市之一，国家5个计划单列市之一第六次全国人口普查全市常住人口为871.51万人，其中市区人口为371.88万人，是山东省市辖区人口最多的市2008年北京奥运会、残奥会和2009年十一运会分赛场设于青岛，2014年世界园艺博览会将于青岛举办城市概况城市概况 Ø山东省第一大城市Ø东北亚国际航运中心Ø中国优秀旅游城市Ø国际滨海旅游度假胜地Ø国家历史文化名城Ø国家园林城市Ø中国十大最具经济活力城市Ø中国十佳商务城市，获得“企业家满意奖”Ø全国两个“中国品牌之都”之一Ø荣获2005年“公众最向往的中国城市”第一名，Ø荣获2005年“中国人居环境奖”Ø2008年第29届奥运会帆船比赛举办城市，是中国的“帆船之都”Ø青岛是中国重要的外贸口岸之一和中国重要的海洋科研基地城市概况城市概况 全市总面积为10654平方千米，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、黄岛、城阳等七区）为1159平方千米，所辖即墨、胶州、胶南、平度、莱西等五市为9495平方千米。
城市概况城市概况 青岛市商业概况目目 录录商圈商圈分析分析 Ø据《青岛市2010年第六次全国人口普查主要数据公报》，全市常住人口为871.51万人其中，男性为439.18万人，占总人口的50.39%；女性为432.33万人，占总人口的49.61%总人口性别比(以女性为100，男性对女性的比例)为101.58；0-14岁的人口为117.17万人，占13.44%；15-64岁的人口为664.95万人，占76.30%；65岁及以上的人口为89.39万人，占10.26%；Ø具有大学教育程度的为 129.54万人；具有高中(含中专)受教育程度的为150.82万人；具有初中受教育程度的为334.22万人；具有小学受教育程度的为170.77万人(以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生)； 区域区域面积面积人口人口邮编邮编市南区30平方公里54.48万266071市北区29平方公里55.82万266011四方区35平方公里46.25万266031李沧区98平方公里51.24万266021崂山区389平方公里37.95万266100城阳区553平方公里73.72万266041黄岛区277平方公里52.42万266500胶州市1210平方公里84.31万266300即墨市1727平方公里117.72万266200平度市3166平方公里135.74万266700胶南市1846平方公里86.84万266400莱西市1522平方公里75.02万266600人口概况人口概况 Ø从上图可以看出，青岛市人口的自然增长率较低，但人口每年增长绝对值却较大，由此可以看出，青岛是一个移民城市，外来人口较多。
人口概况人口概况 青岛市商业概况目目 录录商圈商圈分析分析 青岛经济增速很快，平均增幅高达 17%，人均GDP增速15.3%，经济发展潜力很大青岛作为山东最重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地位，发展潜力巨大 宏观经济宏观经济 青岛社会消费品零售总额平均增幅20%以上，增长速度很快青岛居民年人均可支配收入和消费性支出的增长都较快，平均增幅在10%以上青岛人口收入增长较快，消费意愿及消费能力较强，对未来商业发展起到积极作用宏观经济宏观经济 青岛市商业概况目目 录录商圈商圈分析分析 从零售业商品分类销售额构成来看，食品类占总销售额的28%，即2283777元；服装针织类占总销售额的27%，即2140788元；家电音像类占28%，即2284408元以上三类为居民主要消费性支出构成零售业构成零售业构成 青岛市商业概况目目 录录商圈商圈分析分析 物价指数物价指数 青岛市商业概况目目 录录商圈商圈分析分析 青岛是国内外人士旅游目的地城市之一，国内外旅游人数和旅游收入一直保持良好增长态势旅游业的蓬勃发展，促进了相关行业的发展，其中，对商业零售消费市场的发展起到了积极的推动作用。
旅游经济旅游经济 青岛市商业概况目目 录录商圈商圈分析分析 环湾发展环湾发展以环胶州湾地区为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，规划建设滨海沿线的琅琊组团、鳌山组团、田横组团新增面积约870平方公里，总规划面积达到2870平方公里2009年7月《青岛市城市总体规划(2006-2020) 》重新面市：确定“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略，到2020年近1200万人口、中心城区达到500万、到2050年，成为现代化国际滨海城市，社会经济发展主要指标达到当时发达国家水平城市规划城市规划 一桥一隧一桥一隧--------海底隧道海底隧道，工程全长6170米其中隧道长5550米（海域段长3300米），两端敞口段长度各620，总投资31.8亿元，已于2011年竣工开通，胶州湾海底隧道建成通车之后，穿过整个隧道只要5分钟跨海大桥跨海大桥，横跨青岛胶州湾，把青岛东、西两个主要城区连接起来，路线全长约35.4公里，其中海上段长度26.75公里，使青岛至黄岛陆路距离缩短近30公里，青岛跨海大桥的总投资99.38亿元，已于2011年正式通车城市规划城市规划 交通交通Ø地铁地铁Ø09年11月30日地铁建设工程奠基，地铁工程正式进入实施阶段。
M2和M3号线贯穿市内核心区域和李沧区，青岛外延性大大增加，李沧区与市内联系更加方便Ø重庆路快速一期2011年开工Ø重庆快速路将于2011年开工，预计2015年前完工，南起山东路，北至流亭立交，经四方、李沧、城阳三区，全长约20.4公里，是市区规划“三纵四横”快速路网的重要“一纵”城市规划城市规划 世园会世园会2014年世界园艺博览会的举办权花落青岛李沧百果山青岛李沧百果山这是继青岛奥帆赛之后青岛承办的又一次国际活动，对未来经济增长产生巨大效应城市规划城市规划 市北区市北区Ø2011年市北区将围绕“十二五”规划的指导思想和发展目标，促进城市全面、和谐、可持续发展的部署，积极做好区域发展和旧城改造等项目的工作，重点推进小港湾改造、中央商务区的建设等工程项目为树立“多彩青岛、特色市北”的新形象，使城区特色更加鲜明，坚持在比较中发现特色，在发展中培育特色，在创新中打造特色，新开工建设了敬老街、红酒坊、德国风情街、樱花小镇、青岛地景大道等5条特色街，市北的特色街区达到17条城市规划城市规划 四方区四方区两翼带动两翼带动 ，组团发展，组团发展 ；园区支撑；园区支撑 ，轴线辐射，轴线辐射未来规划未来规划如图：1：滨海欢乐城城市综合体和环湾生态走廊。
2：新都心概念：以技术，文化，商贸为片区特色的组团发展到引导，规划形成新的园区建设如图：“三纵两横”的五条商务景观大道A:四流南路——杭州路B 黑龙江路C:大沙路——长沙路D:瑞昌路西接环湾大道E:环湾大道两两 翼翼轴轴 线线城市规划城市规划 四方区四方区Ø合力打造青岛市中央文化区（合力打造青岛市中央文化区（CCD)CCD)Ø1:东部卓越四方创意公园组团：依托双山、保儿等村庄改造，构筑创意SOHO群、国际BLOCK街区、企业研发公园等七大功能板块Ø2:西部欢乐滨海城组团：在胶州湾东海岸2平方公里的填海区，围绕“生态、节能、减排”三个主题，坚持“灵感、灵气、灵动”三区联动，坚持“生活岸线、经济岸线、生态岸线”三线合一Ø3:南部建筑创意产业园组团：重点发展建筑设计、工程设计、建筑监理等创意产业，打造以建筑设计为主的建筑创意产业集聚区Ø4;北部科大都市科技园组团：打造成以科研教育、居住为主，兼有体育、休闲功能的科教区中部城市新都心组打造成集便捷交通生态Ø5:团:、园林、居住功能、成熟生活、商务中心五大功能为一体的青岛城市新都心未来规划图未来规划图城市规划城市规划 李沧区李沧区Ø““一极一极””就是全力打造区域增长极,以铁路青岛北站为核心，经济增长极。
Ø““两轴两轴””是联系青岛城区南北、承接中心城区功能的重庆路发展轴和黑龙江路发展轴Ø““三区三区””是指交通商务区、现代商贸区和生态居住区Ø““四带四带”” 是指“蓝带”李村河休闲产业带、“银带”九水路(九水京口振华)商贸产业带、“金带”金水路商务产业带、“绿带” (百果山老虎山烟墩山)商旅产业带Ø“环湾发展，生态商都环湾发展，生态商都”随着环湾发展和青岛北站的建设，李沧区发展迎来了新机遇，交通商务区依托青岛北站发展，在北部发展旅游综合服务区，中部形成中央商务区，在南部形成游客集散中心城市规划城市规划 李沧区李沧区金水路拓宽改造金水路拓宽改造, ,东西横贯李沧区东西横贯李沧区金水路拓宽改造，将吸纳升平路与沧海路两路段，完工后全长12公里的新金水路将东起滨海大道，西至胶州湾高速路,将成为市区北部标准最高的一条景观大道，也是李沧区第一条东西贯通的道路，将在分流火车新客站客流中发挥重大作用金水路变身青岛北部香港中路金水路变身青岛北部香港中路城市规划城市规划 城阳区城阳区Ø2010年2月，胶州湾高速公路取消原双埠收费站，标志着胶州湾海域段将成为市区道路，市区通往城阳的南北联系更加便捷Ø10年1月，一直备受关注的重庆路高架桥规划方案正式出炉，实现与地面交通完全分离的重庆路高架桥通行能力将大幅提升南北城区联系，进一步打造本案与青岛主城区之间的20分钟生活圈。
胶州湾高速公路取消原双埠收费站胶州湾高速公路取消原双埠收费站使南北联系更加畅通无阻使南北联系更加畅通无阻城市规划城市规划 黄岛区黄岛区薛家岛整体定位为省级旅游度假区，整体形成滨海旅游产业驱动一心”“两带”“三湾” 发展原则，其中“三湾”：即薛家岛湾、唐岛湾、前湾省级旅游度假景区省级旅游度假景区+ +综合评价总指数五强国家级开发区综合评价总指数五强国家级开发区Ø《商务部关于国家级开发区2009年投资环境综合评价情况的通报》显示，青岛开发区在国家级开发区中继续保持了投资环境综合评价总指数前五强的成绩Ø薛家岛旅游度假区，山东省十二个省级旅游度假区之一，分为山里景区、金沙滩景区、银沙滩景区及竹岔岛景区，是集旅游观光、休闲度假、垂钓娱乐、体育健身等功能为一体的海滨旅游度假区城市规划城市规划 黄岛区黄岛区小范围内揽多方位湾区价值，拥众多国家级旅游资源金沙滩旅游度假区：国家AAAA级景区，是我国沙质最细、面积最大、风景最美的海水浴场之一，号称“亚洲第一滩”银沙滩景区：省级凤凰岛度假区西南侧，因沙质细腻均匀，太阳下银光四射，宛若镶嵌在蓝色丝绸上的银盘，故名银沙滩未来海上嘉年华、上实游艇会项目配建娱乐设施（游艇俱乐部、海上嘉年华娱乐设施）。
唐岛湾海滨公园：相传唐朝时候唐太宗亲自率领水师东征，曾经驻守在这个岛上，所以叫唐岛，开发区政府斥资3亿元打造的海上西湖城市规划城市规划 胶南市胶南市Ø《胶南市城市总体规划（2007-2020）》中根据建设青岛现代化国际大城市框架确定了胶南市“东接、北扩、南展”的城市发展战略总体规划在此基础上确定城市建设发展战略为：产业北扩、生活东延、中心优化、文教南展产业北扩：北部发展临港产业、物流业和高新技术产业生活东延：结合灵山组团的改造和建设，在灵山组团形成商贸居住综合区文教南展：在市区南部规划青岛大学园区，是青岛西翼重要的科教和产业研发基地，为胶南市产业结构的转型和大项目的建设提供人才资源中心优化：指结合行政中心的建设在城区东部形成行政文化中心，结合老城区的改造形成全市的居住中心、商业金融中心，结合城中村的改造和工业用地搬迁，建设功能完备的居住区灵山卫居灵山卫居住综合区住综合区青岛临港产业加工区青岛临港产业加工区中心优化中心优化南南部部大大学学园园区区城市规划城市规划 即墨市即墨市Ø青岛市旅游规划确定“一线、两翼、二十区”的旅游资源开发格局Ø一线——指滨海沿线由海岸带串联胶州湾两翼主要旅游区和度假区，包括环胶州湾地区及田横、鳌山、瑯琊等主要旅游组团。
Ø两翼——东翼滨海地区自青岛主城至即墨市丁字湾，崂山风景区、鳌山、田横等，以风景名胜、山海景观、温泉度假、海岛风光为主题，分为8个旅游区Ø二十区——全市范围内的20个温泉旅游等特色旅游区Ø该发展规划的确定，为即墨东部板块高端地产发展创造契机，使其成为重点发展区域之一城市规划城市规划 青岛市商业概况目目 录录商圈商圈分析分析 概述概述Ø1 1、青岛商业市场概述Ø确立"三主、两副、13区"的市、区级商业中心格局三主”即中山路、香港中路、台东三个市级商业主中心；“两副”即李村、香江路两个市级商业副中心；“13区”即团岛、辽宁路、浮山后、海云庵、小村庄、水清沟、双山、振华路、麦岛、沙子口、城阳"北部副中心"、辛安、崇明岛路等13个区级商业中心市区大中型商业零售网点规划总数为134处按区域分，市南区25处、市北区31处、四方区17处、李沧区22处、崂山区10处、城阳区11处、黄岛区18处根据青岛市各区的功能特点和产业构成，依据青岛市城市总体规划和分区规划，到2010年，符合标准的市区商业街达到27条其中，市南区6条、市北区5条、四方区3条、李沧区3条、崂山区3条、城阳区2条、黄岛区5条到2010年，市区大型专业批发市场规划总数达到34处。
其中，市南区2处、市北区5处、四方区8处、李沧区5处、崂山区2处、城阳区8处、黄岛区4处在市区73个社区中，按标准配置的社区基本达到拥有商业服务设施不低于15000平方米，每千人拥有社区商业服务设施800-1000平方米市南、市北、四方、李沧区80％社区实现在步行5分钟的半径范围内，可基本满足社区居民购物、餐饮、修理、家政服务等基本生活需求，提供较为完善的社区商业服务其他社区实现步行8分钟的半径范围内，提供较为完善的社区商业服务商业布局商业布局 夜间经济夜间经济Ø2 2、政府繁荣商业的举措Ø2.12.1、启动夜间经济Ø重点发展餐饮休闲、文化娱乐、购物和旅游4大板块，在市内七区分别形成一个夜生活的消费中心，以点带面，营造良好的夜间生活环境，逐步引导和吸引市民走出家门，打造青岛“不夜城”Ø在香港中路及沿海一线、中山路、台东、人民路、李村、黄岛香江路，形成设施完善、功能齐全、吸引力强、富有青岛滨海城市特色的不夜消费区 Ø通过实施区域亮化美化、延长商业服务企业和公共交通的营业时间、开展夜间促销和文化娱乐活动、加强治安管理等项措施，为经营企业和消费者打造一个亮化美化、人气兴旺、丰富多彩、消费活跃的夜间经济环境，使我市居民逐步养成夜间消费意识和习惯，企业开展夜间经营的积极性和主动性得到明显提高，使夜生活成为拉动我市消费市场的重要力量。
商业布局商业布局 特色商业街特色商业街Ø2.22.2、命名特色专业商业街Ø目前，青岛市已命名的特色商业街达18条这些特色专业商业街在发挥聚集效应、引导消费、带动周边商贸的发展、刺激旅游业的发展、促进商业活动与城市建设的有机结合等方面发挥了重要作用Ø中山路综合商业街（20002000年命名） Ø该街是岛城历史上形成的老商业街，已有80余年的历史，全长1360米，门店总数达480户，有国货、第一百盛等大型商厦，是以经营服装服饰等国内著名的综合性商业街Ø台东三路商业步行街（20002000年命名） Ø该街所处位置历史上就是一个商埠现已形成一条以经营服装、服饰、布料、皮具等为主的商业街全长1000米，经营门店80余户，有利群商厦、当代商城和千川百货等大中型商厦Ø向阳路商业步行街（20002000年命名） Ø该街位于李沧区李村，全长200米，南起滨河路，北至京口路，共有门店140余处，有崂百、北方国贸和崂山第一商场等大中型商厦，已成为我市北部综合性商业中心商业布局商业布局 特色商业街特色商业街Ø云霄路美食街（20002000年命名） Ø1992年开始建设，1999年市政府将其纳入规划发展的小吃街后快速发展，至今该街全长960米，餐饮门店60余家，是一条汇集国内各大菜系的美食街。
Ø龙山（地下）服饰街（20002000年命名） Ø位于龙山路14号，全长1000米，门店总数达300余个，是我市较早以个体租赁形式为主的服装类商业街Ø中山商城（地下）服饰街（20022002年命名） Ø该商城位于中山路中段，利用原人防工程改造而成，全长约700米，共有各类门店240多家，逐步成为我市白领女性时尚服装、服饰的集中购物地Ø镇江北路家具街（20022002年命名） Ø位于镇江北路，鞍山路至海泊河段，长约700米，共有各类门店约60个，逐步发展成为我市经营家具较为集中的街区，有海博家具、富尔玛、东方家居等大型家具专业店商业布局商业布局 特色商业街特色商业街Ø少山路服装街（20022002年命名） Ø位于李村少山路，东起古镇路，西至峰山路，全长约340米，是李沧区较繁华的服装、服饰专业特色街Ø闽江路餐饮休闲街（20032003年命名） Ø与云霄路美食街相交，长约1800米，共有各类门店约300家，以餐饮、酒吧、休闲为主要特色Ø重庆南路汽车贸易大道（20032003年命名） Ø自人民路起至郑州路段，全长约5.7公里目前，共有各类门店400多处，其中有汽车、配件经营、维修服务等网点260余处，正在建设中的青岛市汽车贸易城一期工程占地15.3公顷，总建筑面积约10万平方米，设有14个四S汽车品牌店。
Ø延安二路婚纱摄影街 （20042004年命名）Ø该街位于市北区中部北起登州路、南至延安路，全长520米，共有各类门店69处通过近几年的不断发展，婚纱摄影服务业逐步积聚并形成了鲜明的特色目前该街共有婚纱摄影专业店18处，是全市婚纱摄影网点最集中的区域商业布局商业布局 特色商业街特色商业街Ø啤酒文化街 （20042004年命名）Ø该街位于市北区的登州路东起延安二路，西至寿光路，街长约710米，现共有各类门店约50处，其中酒店、啤酒吧、饭店20余处闻名中外的青岛啤酒厂就坐落在该街，并有啤酒博物馆和啤酒宫等设施，啤酒文化特色鲜明，有较高的知名度 Ø温州路机电贸易街 （20042004年命名）Ø该街位于四方区西起长途汽车站，东至小村庄立交桥，全长约600米，共有各类门店150多处，其中经营各类机电、机械产品及有关配件的100多处另外，该街还有1处机电商品市场，已成为我市机电类商品经营较为密集的商业街 Ø香江路综合商业街 （20042004年命名）Ø该街位于黄岛经济技术开发区中部东起武夷山路，西至太行山路，全长800米，共有各类经营网点70余处其中有利群长江商厦、富时莱购物中心等大中型商业零售网点，电业宾馆、邮电宾馆等大型餐饮住宿企业。
同时，该街还有10余家银行保险等金融机构，服务功能较为完善，是黄岛区的一条主要的商业街商业布局商业布局 青岛市商业概况目目 录录 分布分布Ø3 3、青岛商圈分析Ø青岛市的商业业态根据地理位置的不同、经营种类的差异、历史沿革等因素，可以分为中山路商圈、台东商圈、东部商圈、李村商圈四大商圈中山路商圈东部商圈台东商圈李沧商圈开发区商圈城阳商圈商圈分析商圈分析 中山路中山路Ø中山路商圈：Ø中山路是青岛市繁华的发源地，作为市级商业中心已有百年的历史，是青岛市一张珍贵的名片中山路商圈，以中山路综合商业街为中轴线，向东西两侧扩大展，中山路综合商业街是岛城的老商业街，已有近80年的历史，它南起栈桥，北至大窑沟，全长1360米，是青岛市著名的商业中心之一Ø据不完全统计，中山路商圈商铺共649户经营服装类的商铺共计245户，占总数的38%；其余类型的商铺数量分布较为平均，但是经营范围广泛，市场专业化程度不高商圈分析商圈分析 中山路中山路Ø中山路商圈具有以下主要特征：Ø以大型百货商场为龙头，例如百盛、发达、国货、东方等Ø以服装类为市场主要经营形态，占前六位的经营业态分别为服装、餐饮、美容美发、饰品、鞋帽、皮包；Ø商铺零星分布，专业市场尚未形成，缺乏有序化的市场组织。
Ø商铺租金价格差异较大，在6.6—36元/㎡/天之间，像中山商城，专业以经营服装、鞋为主，租金价格在16—36元/㎡/天之间，而一般沿街商铺价格在6.6—8.2元/㎡/天之间，因此，专业化市场是获得高租金收益的主要方式之一商圈分析商圈分析 东部（香港中路）东部（香港中路）Ø东部商圈：Ø青岛市于1992年确定了开发东部的方针，随着市政府的东移，东部地区进入了快速发展的轨道东部商圈以佳世客为中心点向四周发散，佳世客步行街已形成了东部商圈的中轴线东部商圈子已成为青岛市目前最具活力的商业区域之一Ø据不完全统计，东部商圈内的零星商铺共129家，其中餐饮、服装、酒吧、美容美发，共占市场总量的62%左右，占据了绝大部分的市场份额其它类型商铺如装饰公司、小百货店、音像店、家居店等数量少，而且分布较平均Ø东部商圈的租金价格在2.7—18.2/m2/天,价格分布上,专业商业街的价格明显高于零星分布的商铺价格,佳世客地下商业街的租金在15.2元/m2/天左右,而云霄路上的商铺价格在3.6元/m2/天左右商圈分析商圈分析 东部（香港中路）东部（香港中路）Ø东部商业圈具有以下明显的特征：Ø商铺的集中程度较高，以专业性市场为主；Ø零星商铺数量少；Ø商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、餐饮、酒吧、美容美发、装饰公司、小百货店；Ø商铺的租金价格在2.7----18.2元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；Ø佳世客、家乐福是传统意义的百货商店，经营特色浓郁。
商圈分析商圈分析 李沧李沧Ø李沧商圈：Ø李村向阳路综合商业街，该街位于青岛市北部的李沧区李村，全长600米，南起滨河路，北至京口路，共有门店150余处，商业网点密集该街有崂百、北方国货和崂山第一商场等大型商厦，已成为青岛市北部综合性商业中心Ø李村商铺的租金价格：商场的租金面积在4—8m2每年2万至4万元人民币，崂百附近的商铺5m2每年3万至4万元人民币，20m2左右每年10万元人民币商圈分析商圈分析 李沧李沧Ø李沧商圈具有以下名显的特征: :Ø商铺的集中程度较高，形成专业性的市场；Ø零星商铺数量少；Ø商铺的经营类型以服装为主、占前六位的经营类型有：服装、鞋帽、通讯、宾馆、餐饮、饰品、小百货、美容美发；Ø商铺的租金价格在13—16元/m2/天之间，专业街的价格明显高于零星商铺的价位；商圈分析商圈分析 台东台东Ø台东商业圈：Ø台东商业圈是青岛最为火爆的商业区之一也是竞争最为激烈的区域，该商业圈以台东三路商业步行街为中轴线，向南北西侧扩散，台东三路商业步行街所处的位置历史上就是一个商埠，现街长1000米，台东商圈的中心区域Ø据不完全统计，台东商圈零散分布的商铺共169户，其中服装、餐饮占总量的54%，是市场的主体，其它种类分布散乱，而且种类相当齐全。
Ø台东商圈的租金价格，以威海路为主干线，商铺租金在30元/m2/天左右，而位于威海路步行街小区内的租金价格仅为2.3元/m2/天，可见地段因素起了非常重要的因素商圈分析商圈分析 台东台东Ø台东商圈的主要特征：Ø零星商铺较少，而且经营范围广泛；Ø市场以沃尔玛、利群、诺玛特等大型百货商厦和购物超市为龙头，辅以国美电器、雅泰电器等大规模专业商铺，积极推动市场；Ø从经营业态分析占前六位的依次是：服装、餐饮、鞋店、眼镜、布艺、美容美发；Ø租金的价格，优势地段一般在30元/m2/天左右；Ø商业氛围浓厚，但商品档次整体较低商圈分析商圈分析 小结小结东部商圈东部商圈台东商圈台东商圈李沧商圈李沧商圈中山路商圈中山路商圈开发区商圈开发区商圈商圈商圈定位定位中、高档中、低档中、低档中档中、低档目标目标市场市场中高收入的白领阶层及外籍人士老城区本地居民、年轻人和学生四方、李沧、城阳及崂山本地居民西部城区本地居民和外地游客开发区本地居民、周边县市居民和外地游客业态业态组合组合百货、服饰、餐饮、超市、电器百货、服饰、餐饮、电器、电讯娱乐百货、服饰、电器、电讯百货、服饰、餐饮百货、服饰、餐饮、超市、电器品牌品牌类型类型中高档至高档品牌为主，国际一线、二线品牌居多中档品牌为主、国内品牌居多，国内一线、二线品牌多，国际品牌较少中档及低挡品牌为主、国内二线品牌及杂牌居多，无国际品牌中档品牌为主，部分为国内一线品牌，有少量国际品牌中档及低档品牌为主，国内品牌和杂牌居多，无国际品牌。
通达性通达性香港中路、南京路、山东路是此区域的主要通行道路，公交线路发达，全市各区均可直达停车相对方便位于城市的中心区域，台东三路和人和路是商业步行街，公共交通线路非常发达，有多条公交线路直达此区域，老城区到此方便，停车困难李村商业步行街是此区域内的商业步行街，李村大集为抵挡商品集散地多条公交线路通向周边区域和城区中心，停车不便利位于城市的西南部，与火车站和港口相邻中山路和胶州路是区域内主要道路，道路狭窄，自驾车不便，但区域内公交线路较发达，停车不便利香江路、长江路、井冈山路为商圈内主要道路区域内公交线路较发达，道路通畅，开车可以很方便到达商圈分析商圈分析 小结小结优势优势位于主要商务区内，邻近CBD和市政府，商务人群集中，位于东部发展区区域，人均收入相对较高品牌种类丰富，多为国际中高档品牌，且业种业态较为丰富，能够满足不同人群的购物需求周边环境较好，城市基础设施建设较好，路幅宽阔周边居住人口较多目前已经形成成熟的商业区品牌种类丰富，可以满足不同需求商业街整体形象较好，是青岛最主要的商业中心之一是青岛城区北部的区域型商业中心大型商业设施集中，形成较好的商业聚集效应商品种类较为丰富，可以满足不同类别消费者的消费需求青岛传统的商业区有比较深厚的商业文化底蕴老字号店铺较多品牌种类比较丰富品牌多为国内中档靠近旅游景区，旅游人群较多商圈相对独立，不受其他商圈的冲击，商圈范围广，有2个小型商业中心和5条特色商业街。
品牌为国内中低档品牌，容易被本地顾客接受劣势劣势商圈内各商业距离较远，没有形成集中的商业街区，影响了此商业区的整体商业环境，同时缺乏娱乐设施，导致消费时段集中、延续性不够缺乏国际品牌商品，不能满足消费者日益提高的消费需求缺乏休闲娱乐设施，道路基础设施相应老化，路面较窄、小巷较多，交通拥堵问题突出，自驾车通行不便利缺乏餐饮及娱乐设施，周边环境较差，对商业的档次的提升有一定的不利影响随着城市开发重心的东移，区域的商业氛围逐步衰退商业氛围的缺乏，导致目前区域内客流量及人气大量减弱，限制了商业的发展部分商业经营状况不佳而倒闭，也影响了区域整体形象商业起步晚，发展速度缓慢，至今仍以传统的市场为主缺乏高端品牌，无法吸引中高端消费人群代表代表商户商户佳世客、家乐福、阳光百货、麦凯乐利群商厦、万达广场、国美电器维客、利客来、北方国贸、国美电器百盛、国货商厦利群商厦、佳世客、吉韩商厦、苏宁电器商圈分析商圈分析 二、李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查小结小结餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 区位概述区位概述Ø李沧区位于青岛市区北部，属市内四区之一，地处七区中部，“环湾保护、拥湾发展”战略核心圈层的地理中心。
东揽崂山余脉，西拥胶州湾畔，南与四方区接壤，北连流亭国际机场，拥有优越的区位优势、便利的交通条件和广阔的发展空间现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口45万人Ø在政府的整体规划上，青岛市东西海岸相连，南北区域相通，李沧区处于青岛市区与城阳的城乡结合部位，是青岛市内四区内面积最大的未开发之地随着青岛市城市化水平的不断提高和规模的不断壮大，受土地资源的限制，向北部地区发展成为必然，给李沧区提供了良好的发展机遇李李 沧沧 区区 位位 图图李李 沧沧 区区 街街 道道 分分 布布 图图青岛市青岛市李沧区李沧区 市南、市北：城市核心区，商贸、商务、行政中心，高档居住区四方：城市蔓延区、老工业区即墨：休闲旅游度假区，resort居住区黄岛：港口、产业聚集区城阳：空港，国际产业区，宜居新城李沧版块城市蔓延区城市中低档居住区机场Ø青岛老城区南部靠海，东部受崂山阻拦，城市发展沿四方、李沧，从南向北蔓延开来，李沧位于城市地理中心Ø李沧区在青岛人传统认知上为城乡结合部Ø李沧区现状为承接城市外溢人口的中低端居住区Ø在青岛环湾发展的城市空间格局中，李沧位于城市地理中心。
区位概述区位概述 Ø青岛是中国东部沿海中心城市，未来将打造山东半岛群龙头城市，李沧地处青岛中心位置，未来将承接主城人口居住功能Ø李沧区内二、三产业相对发达，但与青岛其它所辖区市相比，无论在经济总量、居民收入等方面均处于比较落后的地位但商贸业一直是李沧区的优势产业Ø随着“环湾保护，拥湾发展”战略的实施，李沧西部将成为该区“拥湾发展”的主力大交通的规划（轨道交通、快捷路网）将缩短南北距离，缓解李沧区居民的出行难题，并拉动市民到李沧置业区位概述区位概述 Ø李沧区是青岛市内四区之一，位于市区北部，北接城阳，南接四方，远可将莱西、平度等五市的企业总部深加工基地吸引过来；近可接受市内三区及高科园的辐射，利用交通、运输成本较低等优势做好高新技术产业及出口创汇企业的孵化器商业的发展壮大，更是加强了李沧区在青岛市的主导地位，原有的三大传统百货奠定了李沧区商业的发展基础，并且吸引了市内的大批消费群体；正在建设和即将进驻的商业巨擎，必然会给李沧区的商业繁荣和壮大起到推进性的带动作用，其未来在青岛市的商业地位不可低估，目标客群不仅仅是李沧区及周边区域，而是整个的青岛市消费群体区位概述区位概述 李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查小结小结餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 人口特征：李沧将承接主城人口居住功能市北区29平方公里/54万人四方区35平方公里/43万人崂山区389平方公里/19万人黄岛区277平方公里/32万人城阳区553平方公里/50万人李沧区98平方公里/50万人市南区30平方公里/50万人Ø截至2010年末，全市户籍总人口763.28万人。
其中市区276万人，增长0.25%；五市(县级)485.3万人，增长0.6%人口自然增长率缓慢，仅1.73‰Ø李沧区现辖11个街道办事处，126个社区居委会，面积98平方公里，人口46万人（户籍人口35万，流动人口11万），区域内分布有大量的东北人和朝鲜族人，主要为分布在李村中小企业外来务工人员Ø规划到2020年，青岛将建成超1200万人口的超大城市，市区人口要达到550~600万人未来将以导入外来人口为主青岛主城人口的工作、生活目前聚集在市南、市北和四方三区而三区目前可供开发住宅用地较少随着青岛“北拓、东进”的推进，以及李沧中央居住区的规划，土地资源丰富的李沧将主要承接其它三区人口外扩的主城人口居住功能人口概述人口概述 Ø李沧区辖李村、虎山路、浮山路、永清路、楼山、湘潭路、九水路等11个街道办事处现有人口50万人，人口密度为每平方公里5000多人李沧区人口的构成，主要有以下几类：Ø1、外来企业来青岛投资人员，这类人员素质相对较高，消费能力较强对商业品质要求较高，但流动性较大Ø2、各类企业中高层管理人员及本地企业主、高层技术人员此类人员有本土也有外来，具备相当的消费能力此类人群消费稳定，对商业品质有一定要求。
Ø3、外来打工人员这类人基数较大，消费潜力较大，Ø4、各类工商业从业者，小业主，经商人员此类人员占有一定比例消费能力相对较强，客流稳定，传统消费偏好为主要特点对消费品质要求一般Ø5、周边区域县区来青岛投资、置业定居人员Ø6、其它人员主要为本地户籍人员，消费能力较大Ø其中2、3、4、5、6三类人员，构成李沧区商业消费的主力人群，消费能力逐年提高，消费档次和品质要求不断增强，消费品味和偏好，也会水涨船高，是市场消费的主力军人口概述人口概述 李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查小结小结餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 Ø一极：全力打造区域增长极Ø两轴：打造重庆路与黑龙江路两条联系青岛城区南北、承接中心城区功能的发展轴Ø三区：共划分为三大功能区块，分别是交通商务区、现代商贸区、生态商住区Ø四带：分别是：李村河休闲产业带（蓝带，全长17公里）、九水路商贸产业带（银带，全长12公里）、金水路商务产业带（金带，全长12公里）、（百果山—老虎山—烟墩山）商旅产业带（绿带，全长14公里）整体规划整体规划 Ø立足环胶州湾地区发展，构建以环胶州区域为核心圈层，以即墨、胶州、胶南为内圈层，以莱西、平度为外圈层的拥湾发展格局，并以中心城区为核心，沿三条区域城镇发展轴（往济南、烟台、日照三个方向）对更广阔的地区形成经济辐射，形成全省“一体两翼”和海洋经济战略格局的核心圈层，着力推进山东半岛区域一体化进程。
Ø青岛作为山东省经济发展的龙头、全力打造半岛城市群龙头城市，未来随着工业化程度的进展，大量产业工人将成为青岛购房的主要潜在客群整体规划整体规划 Ø四方、李沧至城阳环湾区域Ø积极实施老工业区的产业转型和空间重组，按照多组团、紧凑式、疏密相间的复合规划理念，升级换代都市产业，建设以高端生活性服务业、都市工业、总部经济、文化创意产业、海上旅游为主体功能，集工、商、住一体的现代化滨海城市组团Ø目前，李沧西部的新客站及周边片区的详规已经出台，将开展工矿企业的搬迁改造，打造集金融、办公、商务、物流、餐饮等服务业于一体的区域核心区环湾保护、拥湾发展”战略的实施，使李沧从青岛的“后院”走向“前厅”，成为大青岛核心圈中最具潜力的活力城区四方、李沧至城阳环湾区域整体规划整体规划 Ø西部打造胶州湾东岸核心商务区Ø西部是拥湾发展的桥头堡，胶州湾东岸核心商务区将从这里崛起Ø中部打造青岛北部商贸中心Ø中部有上百年历史的李村大集，商业文化积淀厚重，是青岛的北部商贸中心Ø东部打造青岛中央居住区Ø东部有市区仅有的一片可供大规模开发的土地，将建成青岛的中央居住区ABCD李沧规划：两区一心整体规划整体规划 相关阅读：李沧西部打造胶州湾东岸核心商务区整体规划整体规划 Ø2014年在青岛举行的世界园艺博览会，将为加快李沧基础设施建设缩小南北差距提供有利契机。
Ø未来两年，李沧区的道路、管网等基础设施建设将全面加速，城区承载能力和服务能力将全面提高通过世园会的影响和带动，吸引一批高端项目落户李沧，将吸引更多高端人才入住李沧、创业李沧结合大项目实施，李沧区交通规划整治和城市管理都将提升到新的水平同时，居民的文明素质和城区的文明程度将大大提升Ø李沧百果山——作为世园会首次在山地地形举办的承办地，将极大地提升李沧的知名度Ø奥帆赛让世界记住了青岛，世园会将会让世界记住青岛、认识李沧通过国内外各种媒介的全面宣传，李沧必将成为投资创业的一片热土特别是6个月内初步预计1100万人次的国内国际游客流量，将大大提升李沧在省内、国内乃至国际上的知名度和影响力，必将为李沧区打造成为区域发展高地发挥重要积极作用Ø世园会将实现李沧旅游产业的真正破题加快产业结构调整步伐Ø在世园会启动之初，展会与文化旅游将得到有机融合，大型文化旅游综合景区等的开发将至少辐射山东、河南两个省份，这必将使李沧区的文化旅游业实现质的飞跃同时，宾馆酒店业等相关产业也借以获得较大提升，李沧区的第三产业比重相应扩大，李沧区的产业结构将得到进一步调整整体规划整体规划 李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查小结小结餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 Ø重庆路将建设贯穿市区南北的快速公交系统;Ø青银高速李沧收费站将北移至城阳区，与环胶州湾高速公路一起打造成市区快速内环。
Ø2020年之前将建成M2、M3、M1地铁，2020年之前将建成的M2、M3、M1地铁，将在李沧的中西部设立多个站点在整体城市形象和市民居住环境方面，明显的南北差距一直是阻碍市民到李明显的南北差距一直是阻碍市民到李沧置业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键沧置业的门槛，青岛大交通框架战略的实施将成为破解这一困局的关键M2：一期（2009～2014）M3：二期（2013～2017）（北到金水路）M1：三期（2016～2020）四横三纵快速路网轨道交通建设规划交通规划：对城市扩容产生长远影响交通规划交通规划 李沧的新客站，跨海大桥等重大设施与资源，进一步提升李沧区作为青岛交通要塞，城市咽喉的战略优势交通规划交通规划 Ø李沧区位于青岛市轨道交通的重要位置，地铁的建设，将拉近与市中心的距离，加快市中心人口的外溢，使李沧区更加成为人口的聚集地Ø轨道网由轨道交通M1、M2、M6及L2号线构成环湾轨道交通线通过M3及M5号线可增强环湾带与城市中心地带联系Ø地铁M2线：太行山路—李沧东部线路经黄岛区政府、薛家岛、青岛火车站、台东、市政府、啤酒城、李村，到达李沧东部交通规划交通规划 交通规划交通规划Ø目前李沧区公交线路共有36条，覆盖整个青岛市，具有较高的通达性，且公交运营时间跨度较长，发车密度较大，因此可以为项目商业和其他物业类型的运营提供基础。
李沧区李沧区线路名称线路名称起止时间起止时间起点起点终点终点3 35：40－21：40李村公园明霞路9 95：00－21：30胜利桥李村公园10105：10－22：40李村公园板桥坊1021025：30－18：40李村海游路1031035：30－18：40李村城阳1051056：00－18：00李村流亭1061067：15－16：20李村垭口1071078：00－16：00李村北九水1091095：10－18：30李村王戈庄1111115：30－19：00李村惜福镇1121125：10－19：00李村大崂观1131135：20－18：40李村流清河1141146：30－17：40李村409医院1221228：00－15：30李村马戈庄1231235：10－18：00李村仰口1281285：30－18：30李村毕家上流6066065：40—19：30青岛汽车北站青岛科技大学1291295：20－18：40李村东古镇线路名称线路名称起止时间起止时间起点起点终点终点2162166：00－20：30浮山后李村公园3033036：10－20：00李沧工业园火车站3063065：00－18：00体育馆城阳3123126：30－16：40轮渡仰口3133136：00－21：00板桥坊青大高职学院3183185：40－20：00虎山军体中心市政府3613615：50－20：00公交五公司141医院3633635：10－20：30李村公园辛家庄小区3653655：50－14：50大港二路北九水3683686：00－21：40李村公园动物园3723726:00-17:40松树庄台东3713716.00--15：20昌乐路仰口1241245：10-18：00李村沙子口中学2302306：00-20：00李村万杰医院1301305：30-18：00李村戴家6056055：50－19:00第一海水浴场城阳汽车站 李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查小结小结餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 消费经济消费经济Ø2011年，全区完成社会消费品零售总额194.3亿元，同比增长17.3%。
其中，103家限额以上贸易企业累计完成社消额85.6亿元，同比增长39.1%，占全区社消额的44%；限额以下贸易企业及个体户累计完成社消额108.8亿元，同比增长4.4%，占全区社消额的56%三大商贸集团（维客集团、北方国贸、利客来集团）累计完成社消额59.9亿元，同比增长22.1%，占全区社消额的30.8% 李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查小结小结餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 Ø近几年来李沧区再次成为市内四区房地产成交最好的区域，从2010年以来市内四区占比来看，李沧区和四方区所占比例大幅上升，市南区、市北区所占比例下降明显，未来随着环湾发展，青岛中心逐步北移的发展方向，未来李沧区和四方区仍会成为市内房地产市场更加火热的区域从成交价格走势来看李沧区成交价格增长较平稳，价格一直呈现增长走势显示出李沧区房地产市场的繁荣，量价齐升，随着更多大型知名开发商的进入，李沧区未来房地产发展将迎来一个新的台阶随着李沧房地产市场不断完善和交通条件的改善，越来越多的市区客户逐渐导入李沧区购房，且本区域客户更加看重区域发展，客户出现本区域客户固守和市内其他区域客户导入的现象房地产经济房地产经济 李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查小结小结餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 ü李村商圈：人气最大、商业氛围非常浓厚商圈分析商圈分析功 能 划 分规划以向阳路步行街为主轴线，以维客广场为中心，形成综合购物区、餐饮娱乐区、文化休闲区、商务办公区。
区 位 属 性消费者来源主力店业 态 构 成租 金 水 平李村商圈最早形成以李村大集为基础；该片区处在青岛的城乡结合部，当地人的消费观念较低、地理位置和环境等因素的限制，发展比较缓慢随着大青岛城市战略规划的实施和旧城旧村改造工程的实施，青岛中央生活区（CLD）的规划出台，李村东部的建设前景也逐渐明晰客户群范围广泛，主要以青岛大众化消费及中端消费者为主，多数居住或工作于李村周边位置中高档百货有利客来购物中心、崂山百货、北方国货、书院商城电子数码专业店有国美、苏宁等李村商圈整体租金水为1.4-15.2元/平米/天，该商圈租金水平较高的为向阳路步行街店铺该商圈整体平均租金约为6.9元/㎡/天李村商圈的经营业态以个体店为主，所占比例高达83.68%；李村步行街上有部分专卖店/连锁店存在，所占比例为12.58%；金融邮电占比例较少，为2.66%酒店在该商圈内所占比例最少，仅为1.09% Ø李沧区现有及未来大型主力店主要有伟东城市广场、银座、崂山百货、利客来购物中心、北方国货、书院商城、李沧宝龙城市广场等崂山百货利客来购物中心北方国货书院商城伟东城市广场银座李沧宝龙城市广场商圈分析商圈分析万达广场苏宁电器 单位名称零售业态地址营业面积（平方米）青岛北方国贸大厦百货店向阳路50号36000青岛利客来商贸中心大型综合超市京口路58号15000青岛崂山商贸大厦百货店京口路44号3300青岛市崂山百货大楼百货店向阳路65号15000维客超市（李沧广场）大型综合超市李沧广场地下6000青岛亿时代数码广场大型专业店京口路18号6000山东雅泰电器（李村店）大型专业店京口路77号3600崂山华隆商厦购物广场百货店振华路161号17000第一百盛沧口超市大型综合超市升平路38号7000第一百盛爱客家超市大型综合超市308国道649号22000单位名称零售业态地址营业面积（平方米）书院商城大型专业店书院路59号7000惠利鞋城大型专业店滨河路2000娄山大型综合超市大型综合超市唐山路5000虎山中型超市中型超市虎山2000下王埠中型超市中型超市下王埠2000东李建材超市大型专业店东李村8000振华路大型专业店大型专业店振华路3000刘家下河中型超市中型超市惠水路2000大枣园中型超市中型超市大枣园2000文安路中型超市中型超市文安路2000小坡子中型超市中型超市曲源路2000金水路大型综合超市大型综合超市金水路5000李沧区大中型商业零售网点一览表商圈分析商圈分析 李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查小结小结餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 Ø夏庄路商业分析：Ø夏庄路共有大小商铺160余家，基本以沿街商铺为主面积范围20——300平方米不等。
业态以通信、美容美发、布艺、房介等面积相对较小，在50平方米左右餐饮和超市便利等业态面积相对较大在100-300平方米左右，部分知名餐饮面积超过1000平方米沿路网点房的租金分路段也不尽相同，广业锦江大酒店周边网点2.5—3元/平方米/天，李村公园附近网点3——4元/平方米/天，Ø虎山路下王埠附件网点1.5-2元/平方米/天夏夏庄庄路路308308国道国道京口路京口路Ø夏庄路段调研范围为京口路至308国道路段Ø夏庄路长1100米，是李村通往夏庄、惜福镇进入崂山的主要道路，商业以沿街的商业网点为主，目前最繁华的地段为李村公园附近商业街分析商业街分析 Ø夏庄路两侧业态占前几位的为餐饮、超市和房介餐饮所占比例最大，占29%，其他各种业态分布相对平均从目前各商铺的经营状况来看，餐饮业经营状况良好夏庄路商业业态构成：商业街分析商业街分析 Ø古镇路商业街分析Ø古镇路是综合商业步行街，主要以餐饮为主，目前古镇路的西侧有维客大酒店、肯德基、崂山百货、飞拉力电子信息城、巴黎春天、名品大世界等大型商业设施京口路书院路古镇路Ø古镇路调查范围京口路至书院路Ø古镇路是综合商业步行街，长度约300米，主要以餐饮为主。
商业街分析商业街分析 Ø向阳路步行街分析Ø向阳路步行街是李村商圈的核心，共有商铺80余家，集购物、休闲、娱乐于一体的综合商业街步行街两侧是李村商圈大型商场的集中地，崂山百货、利客来、北方国贸等步行街两侧商铺面积以40平方米左右为主，部分商铺面积在100平方米左右各商铺经营状况良好，租金相对较高在13—19元/平方米/天街内所经营商品档次以中低档次为主，产品品种齐全向阳路业态构成向阳路业态构成向向阳阳路路九水路九水路夏庄路夏庄路商业街分析商业街分析 Ø峰山路商业街分析Ø峰山路经营业态主要为餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等，经营商铺档次相对较高京口路滨河路峰山路Ø峰山路调查范围京口路至滨河路Ø峰山路，长1262米，处在李村商圈的中心区域，以少山路与京口路段为主，业态有餐饮、服装、便利店，大型商业设施有利客来超市等少山路与滨河路段，主要以中介、装饰公司等为主商业街分析商业街分析 Ø少山路服饰街分析Ø少山路是地处李村商圈的核心区域，全长350多米，目前共有大小商铺100余家少山路路段相对较短，而且路面宽度不够；服饰街人气相对比较旺租金相对于较高在11——21元/平方米/天，目前此街道商铺出租率较高，几乎无空置商铺；少山路步行街经营以服装和鞋帽为主，其他占较大比例的为美容美发。
周边网点密集，客流量大，是李沧区繁华的服装、服饰专业特色街之一，在本区域内有一定的知名度目前服装专卖店注重装修的档次，于本片区经营红火，店铺租金较高少少山山路路业业态态构构成成古古镇镇路路君君峰峰路路少山路商业街分析商业街分析 Ø京口路商业街分析Ø京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以五金电器、通讯和餐饮为主，沿街商铺档次普遍较低滨河路君峰路京口路Ø京口路段调研范围滨河路至君峰路Ø京口路是李村连接沧口的主要道路，目前京口路商业主要集中在滨河路至金岭路段，以通讯、五金电器和餐饮为主，大型商业设施有苏宁电器、五星电器、维客超市和利客来购物中心等Ø新建京口路机电产品街，范围是青峰路至峰山路段，规划长度300米；新建京口路通讯器材街，范围是古镇路至滨河路段，规划长度300米商业街分析商业街分析 Ø书院路商业街分析Ø书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，为商圈内积聚人气的主要路段，商业档次相对较高重庆中路京口路书院路Ø书院路调研范围京口路至重庆中路Ø书院路东段与向阳路、古镇路交汇，为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等。
Ø为李村商圈的中心区域，集中了餐饮、便利店、药店、餐饮和服装等多种商业业态，大型商业设施有巴黎春天、北方国贸、新华书店、五星电器等商业街分析商业街分析 Ø三零八国道商业街分析Ø三零八国道为青岛市区至城阳的主干道，主要业态以餐饮、家居/家纺和五金建材为主，商业经营档次相对较高金水路滨河路308国道Ø308国道调查范围金水路至滨河路Ø三零八国道是青岛市区到城阳的交通主干道之一，目前，商业主要以沿街的商品房为主，多为两层连买，面积较低，分布比较集中，主要业态以餐饮和家居/家纺为主商业街分析商业街分析 李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查小结小结 餐饮餐饮Ø李沧区共有两大美食广场，分别分布于中防商街地下二层和宝龙城市广场4层，总面积近2万平米，可容纳上千人同时就餐，人均消费15—40元不等宝龙四楼含有众多品牌餐饮地点地点楼层楼层经营面积经营面积代表品牌代表品牌档次档次中防商街B28000大众餐饮：好一家牛肉粉、美达尔烤肉、仙果树休闲吧、口留香煎饼果子、美麒麟麻辣香锅、英雄煮、艾蜜儿西饼店、汉德堡、韩国料理、陕西面食……低档宝龙城市广场1F 4F10307健力源美食城，知名餐饮（绿茵阁、巴贝拉、九仟火锅、牛巴西餐厅、川人百味、鱼酷、摸错门、天登山、肯德基、必胜客）中高档娱乐餐饮调查娱乐餐饮调查 餐饮餐饮Ø知名快餐统计：•KFC：6家•麦当劳：2家•必胜客：2家•味千拉面：2家•德克士：1家Ø各地方菜系、西餐、中西快餐均分布其中，多是沿街饭店，集中在峰山路、书院路范围，人均消费50—100元不等。
Ø古镇路、滨河路街区，主要以小吃为主，属于低档快餐，人均消费10—30元不等；兼有中档或中型餐馆，经营面积100—200平方米娱乐餐饮调查娱乐餐饮调查 娱乐娱乐Ø李沧区娱乐业态主要以KTV居多（约十家），电玩和电影院及棋牌、桌球为辅两大电玩分别是星光大道和位于宝龙城市广场的草上飞乐园，影院为横店电影城和永乐电影院Ø消费群体为18—40周岁具有一定消费能力的人员，人均费用在40—80元左右Ø儿童乐园三家，面积均不大KTV电玩电影院网吧游乐场好乐迪量贩星光大道龙麦时尚KTV万水千山KTV0323KTV大家乐歌唱广场金昌盛KTV金夜星光阿里郎家族练歌厅梦乐园练歌房聚乐嘉年华（1000平方米）草上飞乐园（3500平方米）利客来B座电玩城（1000平方米）横店电影城（4000平方米，1428个座位，含1个VIP厅和1个双机巨幕厅）永乐电影院（563个座位，含1个豪华厅）新新月网吧海天日晟网吧同源网吧利客来童乐元：（利客来A座5F）奇乐儿儿童乐园（宝龙三楼）：咕噜岛儿童乐园（宝龙二楼）：娱乐餐饮调查娱乐餐饮调查 培训机构培训机构Ø李沧区较为知名的儿童教育中心主要有：•红黄蓝、•雅斯贝尔斯亲子园、•巴洛克音乐中心、•清大学堂全脑开发与学习•李村心音贝贝中心亲子园、•卡乐夫亲子早教中心、•东方爱婴早教中心、•安琪儿少儿模特艺术学校。
娱乐餐饮调查娱乐餐饮调查 小结小结1.李沧区餐饮、娱乐行业规模日益扩大，发展迅速2.现有餐饮、娱乐主要集中在书院路、古镇路、峰山路和向阳路，除中防商街和宝龙以外，都是沿街自然形成低档次的小规模经营，主要以特色小餐饮为主，店面不大，经营网点遍布区域内各个角落，主要解决人民群众基本生活需求；3.由于沿街自然形成的餐饮较多，餐饮娱乐休闲业既具有广阔的发展空间，又面临提高服务层次和质量的严峻挑战4.经营业态多样化程度不明显，就餐环境一般娱乐餐饮调查娱乐餐饮调查 小结小结5.休闲、娱乐场所规模小、分布散，没有形成产业和特色，餐饮休闲经营业态没有形成多样化、规模化6.随着宝龙城市广场的开业，一些知名餐饮、娱乐品牌逐步进驻，引进了横店影院、草上飞乐园、味千拉面等知名连锁品牌；项目地附近聚集了海乐迪等知名娱乐品牌，这些企业注重品牌经营，走连锁化、规模化、集团化发展道路，拥有较先进的经营管理经验7.李沧区现有的儿童乐园只有3家，且经营规模都不是很大，都是在商场里面经营8.项目地附近所集中的教育培训机构，都是以儿童早教为主，经了解其经营状况良好，说明此类业态的有一定的市场需求空间娱乐餐饮调查娱乐餐饮调查 建议建议1.本区域餐饮、娱乐业的发展空间很大，特别是有特色的品牌餐饮、娱乐，因此，项目在业态规划上，要加大该业态的比重。
2.规划特色餐饮休闲区，加大品牌餐饮、娱乐的招商力度，提供良好的就餐、娱乐环境，打造本区域有特色的餐饮、娱乐场所，作为本项目的一大卖点3.随着李沧区人口的不断增加，儿童所占比例必然会加大，儿童乐园和培训早教的机构明显不能满足市场的需求，本项目位于商业核心地段，其未来的影响力和客流量必然会很大因此，儿童乐园、早教中心等也是本项目必不可少的主力业态娱乐餐饮调查娱乐餐饮调查 李沧区商业概况目目 录录小结小结餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 车人流调查车人流调查Ø工作日中午时段，车流量最大的区域为京口路和夏庄路；人流量最多的区域为少山路和京口路工作日13：00-13：30时段人流车流统计道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）夏庄路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向1646612 南 往 北 方向1032513道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）向阳路1分钟13：00—13：30 东 往 西 方向823323 西 往 东 方向925414道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）京口路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向1664638 南 往 北 方向1243522道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）少山路1分钟13：00—13：30 东 往 西 方向无00032 西 往 东 方向无00028注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟） 道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）夏庄路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向1643918 南 往 北 方向1762911道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）向阳路1分钟16：00—16：30 东 往 西 方向1114627 西 往 东 方向1033422道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）京口路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向1453630 南 往 北 方向1344523道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）少山路1分钟16：00—16：30 东 往 西 方向无00018 西 往 东 方向无00018Ø工作日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路；人流量最多的区域为京口路和向阳路。
工作日16：00-16：30时段人流车流统计注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）车人流调查车人流调查 Ø休息日中午时段，车流量最大的区域为夏庄路和向阳路；人流量最多的区域为少山路和向阳路休息日13：00-13：30时段人流车流统计注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）夏庄路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向1343617 南 往 北 方向1553710道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）向阳路1分钟13：00—13：30 东 往 西 方向1322924 西 往 东 方向1231820道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）京口路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向1453624 南 往 北 方向831419道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）少山路1分钟13：00—13：30 北 往 南 方向无00034 南 往 北 方向无00029车人流调查车人流调查 Ø休息日下午时段，车流量最大的区域为夏庄路和京口路；人流量最多的区域为京口路和少山路。
休息日16：00-16：30时段人流车流统计注：（本次统计每时间段内监控3次，每次1分钟，每次间隔5分钟）道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）夏庄路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向1241712 南 往 北 方向1664610道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）向阳路1分钟16：00—16：30 东 往 西 方向14211114 西 往 东 方向431015道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）京口路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向1553733 南 往 北 方向1262425道路名称单位时间测试时段流向车流量（辆）公交车出租车私家车人流量（人）少山路1分钟16：00—16：30 北 往 南 方向无00017 南 往 北 方向无00019车人流调查车人流调查 李沧区商业概况目目 录录车人流车人流调查调查餐饮娱餐饮娱乐调查乐调查 Ø李沧区是青岛传统的工业区，在青岛新一轮规划中，第二产业将全部搬迁至远郊区，李沧区将成为集总部经济，生产服务业等都市副中心；特色鲜明的城市新中心转变，发展潜力巨大，孕育着巨大的市场机会。
李村片区未来总体功能定位是以“现代商业、服务业、休闲娱乐、居住”为主体功能的综合片区，为综合体项目开发提供了巨大的市场空间Ø随着政府规划的逐步清晰，城市功能配套的逐步成熟，李沧区历经十年，其居住价值实现了低端-—中低端、中低端-中端的不断提升Ø李沧区商业发达，李沧商圈是市区“四大商圈”之一，也是青岛的北部商贸中心仅以项目周边为例，聚集了李沧万达广场、乐客城、银座广场、宝龙广场、苏宁半岛总部、苏宁李村店、北方国贸、崂山百货、利客来购物中心、利客来超市、维客广场超市等大的主题商业；星座物语韩尚购物城、泰和购物广场等时尚商城，加上各类型的临街商铺，形成了多个品牌商家进驻、多业态并存的大商贸格局，面向青岛、辐射半岛的“一站式购物天堂”，成为与市南区相媲美的青岛两大购物中心之一Ø李沧区商业密集区中，目前的商业模式，以主力店+超市+各类专卖店+临街商铺为主较大的主力店有数个，主要为崂山百货、利客来购物中心、北方国贸、国美电器、苏宁电器、五星电器等；李村大集农贸市场；各类专业店，业态结构覆盖从服装到数码通讯产品、餐饮、医药、银行网点等各种业态同时存在Ø其它零散商铺，基本以沿街分散、自然形成，以满足居民生活需要为主要业态定位，缺乏统一规划和明显分区。
小结小结 三、典型商业状况与分析目目 录录 研究目的研究目的 典型商业状况与分析目目 录录 利群购物广场利群购物广场Ø城阳利群购物广场Ø项目介绍Ø青岛市利群集团城阳购物广场、酒店总建筑面积76108平方米，位于城阳区正阳路与青威路路口，其中地上建筑面积54635平方米建成后的购物广场经营面积近四万平方米，位于道路交汇处，具有购物、餐饮、娱乐休闲等综合性功能Ø公交线路：306、373、374、919、926、909、912、905等城阳商业城阳商业 利群购物广场利群购物广场商业名称城阳利群购物广场商业类型购物中心开业时间2008.9.26档次中、高档建筑面积76000㎡营业面积42000㎡目标客群全客层出租率100%楼层6平均租金（扣点）15%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌B1精品食品、特色食品、烟酒、茶叶、药品、图书、面包房、超市7000㎡泰山、利群、丹香、崂山茶等F1化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、皮鞋皮具、工艺品7000㎡山东黄金、周大福、飞亚达、欧莱雅等城阳商业城阳商业 利群购物广场利群购物广场F2成熟女装、少淑女装、女士内衣、流行配饰7000㎡梦芭莎、瑞和菲玛、RER、三彩等F3男士服装、衬衣裤子、羊绒羊毛、男士饰品、内衣7000㎡希努尔、暖倍儿等F4运动服饰、休闲服饰、户外用品、羽绒服7000㎡耐克、阿迪、杰克琼斯、卡帕等F5家居用品、童装玩具、家用电器、文化用品、音像制品、厨具7000㎡海尔、海信、澳柯玛、富安娜等总结：1、传统百货模式，客群广泛。
2、品牌汇聚、理念创新3、布局合理，各业态基本覆盖4、配套齐全，拥有能容纳500余车辆的大型停车场5、以购物为主，主要经营服装、鞋类、运动类城阳商业城阳商业 Ø城阳家佳源购物广场Ø项目介绍Ø青岛家佳源（城阳）购物中心座落于城阳区东部商业中心区域，正阳路与青威公路交汇处东侧，于2005年9月9日对外营业，主体建筑4层，总面积4万余平方米，并设有大型室内外停车场，可同时停放三百多部车辆购物中心内设四部双向自动步行道、两部客梯，中央空调及闭路电视监控系统Ø公交线路：306、373、374、919、926、909、912、905等家佳源购物广场家佳源购物广场城阳商业城阳商业 家佳源购物广场家佳源购物广场商业名称家佳源购物中心商业类型购物中心开业时间档次中、低档建筑面积40000营业面积30000目标客群大众消费出租率100%楼层3层平均租金（扣点）15%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌F1时尚广场、珠宝化妆、服装鞋帽、皮具精品10000肯德基、欧莱雅、F2生活超市10000主要经营生鲜食品、现场加工食品、方便食品、调味品、保健品、糕点罐头、烟酒糖茶、日用百货、洗涤日化、文体用品、办公用品、家用电器、家居用品等F3休闲娱乐新天地10000艺佳影城、大型游艺中心、特色餐饮、美食广场、美容健身、美发美甲、新华书店等总结：1、购物兼休闲的经营模式，百货、超市、休闲娱乐各占比三分之一。
2、大众化消费，客群广泛3、停车场等配套齐全，方便顾客城阳商业城阳商业 小结小结1.城阳商圈商业总体量200万平米，按照人均来算，商业已经饱和，未来竞争更加激烈2.随着城区的发展，即墨与城阳的区域性融合，城阳商业的会更加强大3.区域内经营都是传统百货，需要开发新型的商业体城阳商业城阳商业 典型商业状况与分析目目 录录 利群购物广场利群购物广场Ø四方利群购物广场Ø项目介绍Ø青岛利群四方购物广场有限公司隶属于利群集团股份有限公司，坐落于四方区人民路与重庆南路交汇处，是一家以零售为主的商业企业商厦现建筑面积3万平方米，经营品种达5万余种Ø利群四方购物广场不断调整经营布局，设置大量形象专柜，为消费者提供了优雅的购物环境；以打造利群品牌新形象、增强企业综合竞争力为重点，积极强化企业品牌化、经营品牌化管理；坚持低价策略，让利于民；提供物超所值的服务，让消费者置身商厦环境中感到舒适温馨，购买商品明白放心Ø公交线路：1，20，30，209，210，221，229，309，310，365，366，378，602，603等四方商业四方商业 利群购物广场利群购物广场商业名称四方利群购物广场商业类型购物中心开业时间档次中、低档建筑面积23000营业面积20000目标客群大众消费出租率100%楼层5层平均租金（扣点）15%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌B1F超市和小吃区4000生鲜食品、现场加工肉制品、干海产品、糖果、调料、烟酒、茶叶、滋补品、日用百货、洗化用品、小吃等；1F化妆品、珠宝首饰、钟表眼镜、男女皮鞋、箱包，并设有运动休闲专厅4000动力足、梦特娇、西域骆驼、简缔珠宝、鑫欣梦达玉器、黛美银饰、兰蔻、CD香水等四方商业四方商业 利群购物广场利群购物广场2F女装、休闲装、童装、儿童玩具、女士内衣；4000ONLY、衣恋、小熊、百图、米奇大装、锐步、KAPPA、PUMA3F男装、羊毛系列、羊绒系列、针织内衣、床上用品4000adidas、NIKE、adidas三叶草、PUMA、KAPPA、探路者、lecaf、KOLING、Columbia、沙驰、左天奴、皮尔卡丹、宾度、都彭、沙驰、金利来4F家电文体商场和新华书店4000文化用品、体育用品、健身器材、电视、冰箱、洗衣机、空调、、电脑、、自行车、橱具、微波炉及各种小家电，照相器材、商务通等。
总结：1、传统百货模式，主要经营服装、鞋类、电器等2、中低档定位，符合当地消费水平，客群广泛3、系统管理模式，服务意识较好四方商业四方商业 乐都汇乐都汇Ø四方乐都汇Ø项目介绍Ø青岛乐都汇购物中心位于四方区最繁华并极具发展潜力的重庆南路和人民路交界处，是世界三大零售商英国TESCO首度进驻中国，精心打造的“中国第一店”，是集购物、休闲、娱乐、美食、超市、于一体的一站式家庭购物中心Ø公交线路：1，20，30，209，210，221，229，309，310，365，366，378，602，603等四方商业四方商业 乐都汇乐都汇商业名称乐都汇购物广场商业类型购物中心开业时间档次中、高档建筑面积74000㎡营业面积60000目标客群大众消费出租率75%楼层5层平均租金（扣点）15%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌1F时尚购物12000化妆品、珠宝、潮流女装、手表麦当劳、味千拉面等餐饮品牌2F女士购物12000少女装、女士休闲装、女士服饰四方商业四方商业 乐都汇乐都汇3F儿童乐园12000爱乐游儿童游乐园、金起点早教、博士蛙、巴拉巴拉等国内外知名婴幼儿服装品牌4F名品广场12000男士服饰、运动名品尊贵优雅，品种多样的“乐食汇”美食广场5F时尚广场12000金逸电影院、豪仕来牛排等总结：1、服务理念优势明显。
2、各种配套设施齐全3、设计规划科学、合理，细节完善不足：物流体系的未形成规模优势，采购优势不足，导致人气吸引不足，四方区人均消费能力处于中低水平，而乐都汇的中偏高的组合模式，造成了其发展无法形成对四方利群的挑战展望：随着商圈融合的加快、周边新兴住宅小区的建设与人口增长，人们消费水平、意识的提高，时尚休闲购物理念为定位的乐都汇，将能在对本地市场的适应过程中平稳发展，并与四方利群一起组成四方商圈的商业核心四方商业四方商业 小结小结Ø1、四方利群一枝独秀的在四方稳坐龙头的位置，一直没有任何的同等档次的主题商场与之竞争Ø2、自然形成的临街铺面，没有统一的业态规划，呈现杂乱无章的混乱状态，与城市的整体发展很不协调Ø3、周边规划较乱，随着乐都汇购物广场的入驻，四方区的商圈以四方利群为中心开始发展，但是勒都汇的经营很惨淡，如不进行重新的整合、调整，必然面临被淘汰Ø4、周边街铺经营有五金、餐饮、服装、便利店、药店为主，品牌店、专卖店零星分布，但是商圈尚处于混乱发展状态四方商业四方商业 典型商业状况与分析目目 录录 台东利群商厦台东利群商厦Ø台东利群商厦Ø项目介绍：Ø利群商厦位于青岛市台东三路77号，台东商业步行街的黄金位置。
商厦建成于1994年底，营业面积为2.6万平方米，为利群集团的旗舰门店自建成开业以来，不断开拓创新，在为广大顾客提供最优质的服务、最舒适的购物环境的同时，每年的销售额以超过10%的速度递增发展中的利群商厦，以不可抵挡之势压倒群雄，在青岛市商业企业中脱颖而出，有着举足轻重的地位Ø利群商厦分为地下一层、地上七层，经营范围涉及到百货、服装、家电等，共分为四个商场整个商厦经营品种达5万余种，消费档次涵盖高档、中档，同时还兼顾低档商品，包括众多国内外知名品牌在经过多次改造、整修后，琳琅满目、质优价低的商品以及优越舒适的购物环境不仅满足了不同层次消费者购物的需求，同时也让消费者得到了感官上的享受，带来一种全新的消费理念Ø公交线路：11、119、28、232、229、104、125、301、227、3、368、378、30、302等市北商业市北商业 台东利群商厦台东利群商厦商业名称利群商厦商业类型百货开业时间1994年底档次中档建筑面积营业面积26000目标客群大众消费出租率100%楼层B1-F7平均租金（扣点）18%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌B1超市5000熟食、小吃、生鲜、烟、酒、洗涤用品F1精品3500周大福、周大生、潮宏基、兰蔻、高夫、欧伯莱、欧莱雅F2男女皮鞋、羊毛羊绒衫、内衣、床上用品、针织服饰3500真美诗、百丽、思加图、莱尔斯丹、哈森、富贵鸟、其乐、奥卡索莱克斯曼、沐兰、哥力思等F3男女休闲服饰，以少淑装为主3500市北商业市北商业 台东利群商厦台东利群商厦F4男士正装为主3500红领、花花公子、皮尔卡丹、纳巴罗、都彭等F5女士正装为主3500莱克斯曼、沐兰、哥力思等F6家电商场3500家用电器、健身器材、学生文具、电讯器材等F73500总结小结：1、品牌组合符合当地消费水平，客群广泛。
2、通道狭窄，购物环境一般3、地段限制，停车位等配套设施不足4、本系统管理模式，经营优势明显硬件：不断进行改造和更新，从最老的传统硬件系统到现在教新的硬件配备，一直是利群集团的百货旗舰店软件：依托利群集团强大的物流仓储和采购系统，价格优势在市北范围领先同行不足：停车位限制、服务区狭小，经常容易付款拥堵、乘客空间小，电梯等公共空间拥挤，有隐患，休闲功能不足，购物优势明显市北商业市北商业 延吉路延吉路CBD万达万达Ø青岛CBD万达广场Ø项目介绍Ø坐落于青岛市中央商务区（CBD）核心地段，西起山东路、东至福州路、南起延吉路、北至辽源路30余条城市公交干线、立交桥、地铁等形成密集交叉的立体交通网，5分钟驱车即可到达东部及海边风景区，拥有无可比拟的便利交通同时该区域目前已形成一个集行政办公、餐饮、商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区，辐射青岛市乃至山东半岛经济圈Ø青岛CBD万达广场是万达集团继台东路万达广场之后在青岛开业的第二个万达广场，项目位于青岛市区中心主干道——延吉路，总建筑面积40万平方米，总投资40亿元由购物中心、超五星酒店、高档写字楼、公寓及住宅等组成，集购物、休闲、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的大型商圈，成为青岛新的商业中心，可为青岛市新增上万个稳定就业岗位，每年创造上亿元的税收。
青岛CBD万达广场是万达城市综合体的代表之作，它大幅提升了青岛商业及酒店业的国际化水准，为行业发展树立了新标杆Ø青岛CBD万达广场的购物中心面积达15万平方米，引入万千百货、佳世客超市、国美电器、万达国际电影城、良友餐饮、大歌星量贩式KTV、大玩家超乐城、一兆韦德健身会所、奇乐儿亲子园、海边人音乐厨房等主力店；购物中心内拥有一条400米长的三层阳光室内精品步行街，引入百余个品牌商家进驻经营室内步行街将所有主力店连接在一起，顾客足不出户就可以逛遍整个购物中心，一站式满足各种消费需求市北商业市北商业 延吉路延吉路CBD万达万达市北商业市北商业 延吉路延吉路CBD万达万达Ø一、万千百货Ø项目介绍Ø青岛万千百货，依托城市综合体——万达广场，雄踞青岛市延吉路与徐州路城市主干道中央商务区核心地段，营业面积3.6万平方米，是万达广场上一颗耀眼明珠Ø作为万达广场中最大的主力百货店，她不仅弥补了目前中央商务区没有时尚高品质百货商场的现状，更将为岛城年轻时尚的都市白领、活力且注重生活品质的新型家庭提供最时尚的生活方式、最优雅的休闲环境、最愉悦的购物体验以及最温馨的优质服务Ø公交线路：205、211、224、307、318、320、322、33、374、502、605、761、401等市北商业市北商业 延吉路延吉路CBD万达万达商业名称万千百货商业类型百货开业时间档次中高档建筑面积——营业面积36000目标客群时尚人士出租率100%楼层5平均租金（扣点）15%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌1F化妆品牌、黄金、镶嵌珠宝、名表以及时尚女鞋精品女包12000资生堂、DHC、欧莱雅、欧珀莱、伊丽莎白雅顿、周大福、周生生、IDO、瑞恩钻饰、浪琴、天梭2F淑女装及饰品12000玖姿、ESPRIT、La·go·go、海阔天空、杰西伍、法文箱子、娇鼎等3F各种时尚少女装及饰品120004F商务休闲男装男鞋品牌12000JEEP、比华利保罗、博斯里拉、PRIVATESTRUCTURE、圣大保罗等5F各类运动、户外产品以及精致家居、童装等商品12000狼爪、阿迪、乐斯菲斯、耐克、L·L·BEAN、小木马、小猪班纳、丽婴房、一杯沧海、隆达、AMIS等总结：1、业态丰富、定位科学。
2、弥补了CBD万达中央商务区没有时尚高品质百货商场的现状3、经营品牌符合年轻时尚的都市白领4、注重品质、时尚生活，环境优雅、服务较好市北商业市北商业 延吉路延吉路CBD万达万达Ø二、万达大歌星Ø青岛公司位于延吉路万达广场A区二层，面积为3700平米以上，设有包厢81间，并有总统房、VIP房、影视房、美食厨房、大型KTV平价超市、休闲水吧等环境舒适典雅，美妙的视听效果、顶级数字化音响、清晰的视频设备以及时时更新的超大歌库，是您聚会、狂欢休闲的最佳去处Ø三、万达影院（IMAX影院系统）Ø四、佳世客超市Ø青岛永旺东泰商业有限公司佳世客延吉路店位于青岛中央商务区范围内万达广场负一层，南邻延吉路，北依敦化路，东靠连云港路，西接徐州路Ø店铺定位都市化大型超市食品区域大约6,000平米，由加工、日常用品、农产品、美食、水果、水产、畜产以及面包房组成农产品卖场既有农业局指定产地直供的低价蔬菜，也有通过日本JAS认定的高品质蔬菜畜产是全新的直营卖场，配合猪肉销售商圈的地域性，以彻底低价的销售战略吸引周边顾客美食部门着重打造“美食区”，通过盒饭和面食等商品，给周边居民和商务楼的顾客提供午餐的帮助面包房命名为“LABOHEME”，全麦、无糖、日式面包等应有尽有。
10元广场”包含来自日本的进口商品，品种繁多，为来店顾客休闲生活提供了便利化妆品卖场加入了具有人气的资生堂、玉兰油等知名品牌家庭用品卖场以厨房、卫浴用品为中心，向顾客提供日常生活使用的，货真价实的商品专门店导入了较为青岛顾客喜欢的法玛西可（药店）、芬旎（化妆品）、鲜品屋（健康食品）、音像总汇（书店）等市北商业市北商业 新业广场新业广场Ø新业广场Ø项目介绍Ø青岛新业广场iShineCity（又叫做阳光新业广场、阳光城市广场）位于市北区南京路与辽阳西路交叉口，于2011年1月18日正式开业，落在建设中的青岛中央商务区内该项目由北京的阳光新业地产股份有限公司投资兴建，总投资2.2亿元，占地面积36929.3平方米，总建筑面积67344.5平方米，目前已有星美国际院线、苏宁电器、海洋贝贝亲子乐园、大食汇国际美食广场、屈臣氏、迪斯尼生活馆等近百家知名品牌入驻，是一家集购物、娱乐、餐饮、休闲于一体的青岛大型商业综合购物中心Ø青岛南京路新业广场是纯商业建筑，拥有上百米长的沿街展示面建筑外观、中庭及室内装饰都颇具时尚感，是建筑美学与视觉特点的完美结合，使新业广场所提倡的“生命、自然、时尚、艺术”的理念得到了充分的张显，为消费者提供了最具艺术氛围与时尚特性的购物享受。
市北商业市北商业 新业广场新业广场商业名称新业广场商业类型购物中心开业时间2011.1.18档次中档建筑面积67344.5㎡营业面积㎡目标客群中档消费群体出租率100%楼层平均租金（扣点）业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌F1时尚名品SELECTED、BeLLE、EtamF2缤纷生活苏宁电器、美特好购物超市、麦当劳F3乐活天地星美影城、海洋贝贝儿童乐园、大食会美食城总结：1、购物环境较好，硬件设施完善2、方便周边消费者就近购物休闲3、服务优质，以服务开拓市场市北商业市北商业 小结小结Ø青岛市北商圈的特点在专业性上更加突出： Ø 电脑IT为主的辽宁路商圈 Ø 以大众休闲消费年轻人更加喜欢中低消费水平的台东商圈 Ø 以时尚中高消费水平的市北东部新商圈 Ø 以农贸产品批发为主的抚顺路商圈 Ø 以装饰材料专业市场的浮山后社区商圈 Ø 以家具销售为主的敦化路商圈等，很多专业购物商圈更多的集中在市北区市北商业市北商业 典型商业状况与分析目目 录录 麦凯乐麦凯乐Ø麦凯乐Ø项目介绍Ø2006年9月30日上午，以“世界的今天在这里”为形象特征的大型高档综合百货店——麦凯乐青岛总店，在岛城华彩启幕。
这是大商集团首度进驻青岛，精心打造的“晋冀鲁豫第一店”Ø麦凯乐青岛总店坐落于青岛市最繁华并极具发展潜力的香港中路上，总建筑面积近11万平方米，地下一层，地上八层，空间布局恢弘大气，汇集了欧美、港台、日韩等国际最前沿的时尚流行品牌五到七层设有大型空中停车场，完全解决购物的后顾之忧这些都成就了麦凯乐青岛总店集购物、观光、餐饮、休闲、娱乐为一体的大型综合百货店的高品质形象Ø公交线路：远洋广场站:104、110路、125、208、210、224、225、232、304、311、316、31、321、33、363、374、501、801市南商业市南商业 麦凯乐麦凯乐商业名称麦凯乐商业类型购物中心开业时间2006.9.30档次中、高档建筑面积110000㎡营业面积11000㎡目标客群高档消费群体出租率100%楼层9平均租金（扣点）业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌B1超市8000㎡F1化妆品、金银玉器珠宝、名表、男女鞋、包15000㎡百丽、她他、捷希、aee、ecco、why、明治、迪莱克丝、邓禄普、皮尔卡丹、迪桑娜、帕佳图、弗里欧、CNE、梦飞嫦、艾迪米斯、伊伴、aee、捷希、接吻猫、富贵鸟、思加图、奥卡索、哈森、千百度、达芙妮、森达、曼仙妮、莱尔斯丹、YEBBN、艾迪米斯、波熙、百思图、帕佳图、明治、ELLE、迪莱克丝、欧珀莱、ZA、欧莱雅、露华浓、兰芝、DHC、Ama、爱迪尔、钻之韵。
市南商业市南商业 麦凯乐麦凯乐F2少女装、女士休闲装、女士服饰15000㎡emely、江南布衣、FirstView、法文箱子、cocoon、自然元素、ONLY、VEROMODA、UGIZ李维斯、scofield、卡佳拉、scat、维斯凯、teenieweenie、百家好、mindbridge、衣恋、ESPRIT、季候风、a02、艾格、eni：d、卡萨布兰卡、Firstview、迪斯尼、COCOON、卡佳拉、欧时力、ESPRITF3女士时装精品、淑女装、女士内衣、童装15000㎡伊品、尚约、E-WORLD、诺琪、爱慕、爱美丽、曼妮芬、伊维斯、奥黛丽、皮尔卡丹、浩沙、金格尔F4儿童世界、男装、男士服饰、箱包、运动名品15000㎡adidas、NIKE、adidas三叶草、PUMA、KAPPA、探路者、lecaf、KOLING、Columbia、沙驰、左天奴、皮尔卡丹、宾度、都彭、金利来、利奥纳多、golf、丹尼爱特、林宝坚尼、诺丁山、报喜鸟、弗朗特、罗马世家、潘尼丹伦、卡尔丹顿、圣大保罗、克劳拉尔、巴黎世家、依文、红领、弗朗特、克林斯盾、U.S、polo、比音勒芬、TOI&MOI、MAINSAIL、U.S.POLO、布路卡、集杰、雅格奥泰、ORANG、CALAMAR、爱慕先生、彬仕、浦麦螺、歌帝、JEEP、ENZO、FLEX、PUMA、SC、CONVERSE、MIZUNOVANS、KAPPA、法国公鸡、LOTTO、李宁、FILA、、COLUMBIA、JACKWOLFSKIN、探路者、诺诗兰。
市南商业市南商业 麦凯乐麦凯乐F5生活用品、居室用品10000㎡F6电器、运动服装10000㎡耐克、阿迪、彪马、美津浓、匡威、锐步等F7美食广场、早教中心10000㎡食尚家、亲亲袋鼠F8电影院、健身、美发10000㎡华臣影院、一兆韦德健身总结：1、定位精准、品牌优良2、流行时尚、引导市场3、规划科学、布局合理4、环境优雅、购物舒心5、配套完善、服务优良6、各业态比例：购物：餐饮：休闲、娱乐=8：1：1市南商业市南商业 海信广场海信广场Ø海信广场（奥帆店）Ø海信广场是国内著名高级百货店，于2008年6月21日盛大开业，建筑面积6.28万平方米，地上3层、地下2层，采用“高级百货店+SHOPPINGMALL”的最新组合业态，聚集了包括LV、Hermès、Prada、Cartier、Gucci等800多个世界著名品牌，囊括男女高级时装、化妆品、鞋包配饰等众多品类，独有品牌200余个，世界级品牌的比例达到了品牌总量的80%Ø海信广场一楼汇集国际一线品牌、名表与化妆品，二楼涵容国际名品、珠宝饰品、男装、休闲高尔夫服饰，三楼为女士服饰，同时涵盖时尚配饰、皮具、海信艺术馆、会员会所等。
地下一层主要为MALL业态，包括居家生活馆、3000平米的精品超市、7个独立的风格各异的主题餐厅、美容SPA市南商业市南商业 海信广场海信广场Ø作为顶级百货店，海信广场除在品牌组合上实行错位经营外，还在高端服务上做足文章，针对会员推出了代客泊车、预留车位、代客送礼、物品寄存、会员特权联盟单位内消费享受优惠待遇等多项专属服务Ø海信广场致力于开创中国顶级奢侈品店，倡导新的贵族生活理念，为国内外顾客提供购物、休闲、餐饮于一体的全方位尊崇体验Ø地址：中国青岛东海西路50号Ø公交线路：104、104、110、110、125、125、208、210、224、225、304、311、316、31、321、33、363、374、501、801市南商业市南商业 商业名称海信广场商业类型百货店开业时间2008.6.21档次高档建筑面积6.28万㎡营业面积6.28万㎡目标客群高档消费群体出租率100%业态布局及代表品牌楼层代表品牌B2停车场B1Abyss&Habidecor、adidas童装、apple、archie&rita、ARMATEN、AtsukoMatano、CAV、DorDorHorse、ESPRIT、菲仕乐、Hallmark、CHICCO、INZOOE、Jacadi、KENZO、LEONARDO、MEGGIE、moonstar、naturino、nici、NIKEkids、RUF、SANRIO、sapphira、SONY数码、THANN、The mint、WEDGWOOD、WMF、ZUCCHI、阿里斯顿、巴芙洛、芭比、费雪、博朗、德国健康屋、德龙Delonghi、KENWOOD、一杯沧海、多样屋、法蓝瓷FRANZ、凡佑花苑、飞利浦、菲姐、精典泰迪、卡撒珂芬、蓝牧、力高芘熊、琉园、路易迪高、寐、内野、男士用品、军刀、数码相机、斯乃纳、喜来登、象印、馨亭、雅致 、伊芙德伦YvesDelorme、音像总汇。
海信广场海信广场市南商业市南商业 F1Prada、CELINE、Versace、Gucci、Cartier、Givenchy、EmporioArmani、LV、Zegna、Ferragamo、Loewe、Burberry、sergiorossi、Daks、Tiffany、Tod’s、Hermes、MAXMARA、Swarovski、植村秀、SHISEIDO、LANCOME、Chanel、sisley、laprairie、HR赫莲娜、Dior、AquadiParma、GIVENCHY、化妆品、Blancpain、IWC、Breguet、Rolex、OMEGA、PIAGET、VacheronConstantin、AlexandreF2ENZO、谢瑞麟、周大福、TASAKI、Ama、翡翠物语、和玉缘、中银钻饰、VENTI、潮宏基、周生生、卡罗韦、黄金熊、比音勒芬、万星威 HAZZYS、布莱恩、CK饰品、Zila、迪莱、lukadilong、喜尔得、爵士丹尼、NINORIVA、MaurizioBaldassari、爱美男特、诺帝卡、蒙特卡诺、BossSunwen、法兰诗顿、佛伦斯、爱慕（男）、PresentWorks、 舒雅内衣、丹巴渡、DIESEL、、THEORY 吉芬、马天奴、MapleAroma、CrCara、ICB、miamia、TB2、阁兰秀、柯利亚诺、柯罗芭、KITERA、22OCTOBRE SAOPAULO、INSATIN、DaidohByNewyorker、GAUDI、LIOLA、思凡、菲妮迪、LIME、依兰、ChrissDellaModa、慕诗、贝尔尼尼.洪英妮、Ein、HAUBER、STIZZOLI、卡邦尼、黛玛、爱慕(女)、伊斯芬、安莉芳、CalvinKlein内衣、香罗奈、wacoal、黛安芬、伊维斯、新秀丽、VSVELSUS、WHY、BraunBuffel、IPAZZI、COBO。
F3总结1、高端消费、品质生活2、业态丰富、规划科学3、环境优良、设施完善4、导视清晰、服务优质5、海信广场以购物为主，餐饮、休闲、娱乐为辅，且为高端奢侈品消费海信广场海信广场市南商业市南商业 百丽广场百丽广场Ø项目介绍：Ø百丽广场位于青岛市市南区东海路奥帆基地，北临澳门四路，西临浮山湾，位于青岛旅游标注性设施－滨海木栈道中心位置，成为青岛唯一享受优越海景的临海大型商业总用地面积5.3公顷，总建筑面积约20万平方米是一座集休闲、娱乐、购物功能为一体的综合性购物中心，采用了目前欧美最流行的商业模式，是目前青岛乃至山东省第一个业态完整的MALLØ地上部分总体布局沿60米宽奥林匹克景观大道分为东、西地块东地块为商业购物中心，地上商业面积（三层）约3.8万平方米，地下商业面积（一层）约4.8万平方米规划位置为百货、超市、电影院、溜冰场、精品商铺、美食街、餐饮等地下二层为停车场，共约1400个车位地下商业街向北与香港中路商业街相通，成为吸引客流的重要通道西地块地上面积（三层）约3.2万平方米。
规划为特色酒吧、餐饮、精品商铺等市南商业市南商业 百丽广场百丽广场Ø海洋主题风格一体化设计与青岛奥运主轴线景观紧密相连顶层海景美食广场、特色餐饮服务，及浪漫的海湾休闲生活形态将成为旅游消费亮点Ø夜间激光亮化效果星光大道、喷泉、主题雕塑等人文景观商业场所与世界级盛事场地合二为一，百丽广场将成为青岛全新的商业地标Ø青岛独树一帜的百米室内商业中庭，内街式的空间规划各层商业活动一览无遗，整个购物环境更加精彩国际标准，一流物业设施，电脑温控系统（恒温22－26摄氏度）；中央新风系统，垂直观景电梯国际化的建筑服务系统，完美结合高舒适度标准Ø1400平方米真冰溜冰场；岛城最大的互动式喷泉；东西地块之间约200米长奥运大道水景；设计独特的集会地标，人文景观和自然的融合，衬托出项目休闲娱乐的氛围，增加消费过程中的趣味体验，使项目拥有区别于其他商业的差异化优势Ø百丽广场是青岛唯一享受优越海景的商业广场，也是青岛时尚文化娱乐活动首选场所Ø公交线路：31、317、501、321、316、363、801市南商业市南商业 百丽广场百丽广场商业名称百丽广场商业类型购物中心开业时间2010.4档次高档建筑面积200000㎡营业面积200000㎡目标客群高档消费群体出租率100%楼层4平均租金（扣点）业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌B2休闲娱乐1400㎡喜悦真冰滑冰场B14.8万平米麦当劳，屈臣氏，DQ，Crocs专门店，Kamalily，ESQ，几米，温莎，特百惠，CrystalHeart，NewLife，豆捞坊，良生丽芙，味千拉面，老友记，美美地美食广场，咖啡豆林市南商业市南商业 百丽广场百丽广场F12万H&M，ZARA，丝芙兰，MANGO，Replay，Marccain，Jack&Jones，Selected，Ange，Lenux，Toughjeansmith，大嘴猴，欧时力，Millie’s，思加图，iori，LAMPO，Misaki，EP雅莹F22万优衣库，无印良品，ONLY，VeroModa，HushPuppies，Merrell，哥雷夫，NIKE360，adidas休闲系列，AugapaZljy，梦特娇饰品，BELLE,天美意，百思图，Tata，Bata，Feeling&Cool，DiCaro，路易华菲，莱特妮丝，东潮，DoubleCafeF3休闲娱乐生活配套2万平米香港百老汇影城，美智美美甲，新富豪造型，禾绿寿司；空中观景台总结：1、高端消费、品质生活。
2、业态丰富、规划科学3、主题鲜明、风格独特4、环境优良、设施完善5、导视清晰、服务优良6、以奢侈品和高端消费为主，餐饮、休闲、娱乐为辅市南商业市南商业 阳光百货阳光百货Ø阳光百货Ø青岛阳光百货股份有限公司创立于2002年11月，于2003年9月29日开业，位于青岛市政治、经济、金融中心，黄金地段—香港中路38号阳光百货经营面积30000余平方米，内部环境现代、洁净而富有人文气息，是一家集商务休闲、娱乐、体验生活于一体的具有综合经营功能的百货店商品品牌定位于“时尚、高档、健康、休闲”，GUCCI、CHANEL、DIOR、LANCOME、巴利、保罗鲨鱼、铁狮东尼、著名的咖啡品牌“星巴克”、德国“保时捷”展厅，冰激凌第一品牌“哈根达斯”等众多国际一流品牌汇集在此阳光百货通过高质量的经营管理和服务，努力满足消费者物质上和精神上的双重需求，为顾客打造一个剧院式的体验型百货店市南商业市南商业 阳光百货阳光百货Ø阳光百货积极实践青岛市“诚信、博大、和谐、卓越”的城市精神，并延伸和塑造着“光明磊落、公正透明、真诚温馨、追求卓越”的企业文化，取得了良好的经营业绩和社会效应开业以来，销售收入以每年40%以上的速度增长，实现了快速、健康、持续发展。
先后获得了“国家金鼎级百货店精品店”、“中国商业信用企业”、“青岛市百强民营企业”等众多荣誉，树立起“阳光、爱心、健康、时尚、快乐、诚信”的品牌形象，创建了“共享阳光”的服务品牌Ø公交线路：104、104、110、110、125、125、12、12、224、225、228、231、232、26、304、311、312、312、14、316、319、31、321、33、374、501市南商业市南商业 阳光百货阳光百货商业名称阳光百货商业类型高档购物中心开业时间2003年9月档次高档建筑面积30000㎡营业面积20000㎡目标客群高档消费群体出租率%楼层平均租金（扣点）业态布局及代表品牌楼层代表品牌B1莱嘉盛、茶园辽参堂、江宇名酒、海滨小金、十一坊香烟专柜、法玛西可、药品、上海立丰红木莓面包房、屈臣氏、巧克力概念店、优之良品、和风物语、华光陶瓷、凡佑鲜花、香港启泰、玛丽法宝、奶制品、精品超市F1beanpole、acome、NottingHill、SKAP、S.T.Dupont、Timberland、ECCO、HENORTHFACE、JickNickaus、HATTRIC、KALTENDIN、NIKEGOLF、engYork、FRIENTI、AMURS、SIOUX、TIBAOAUCHEHO、CALAMAR、S.D.spontini、诺贝达男装、朗维高路卡迪龙、CARLOCASTELLO、CARDYDONY、GORNIA、Lensoni、SAFCHI、BOSSSUNWEN、Manhattern、LOZIO、AIMER、beanchin、JOCKEY&JEEP、Flex、CDJAZZ、卡地爵士布兰施男鞋、帕翠亚、Easyspirit、SENSE1991VMe、chrisdiendenyzsazsazsu、STEVEMADDEN、Garbor、YellowEarth、EQ:IQNINEWEST、STELLALUNA、MellowYellowREGAL、OSCARDAN、Mux、Gastone、LACOSTE、onitsukatiger、赫莲娜、amsonite、BOSSSUNWEN皮具、BRAUNBUFFEL、布兰施、WHY、Roberta、GEEAFA-JO、vsvelsus、D.A.BEAU、欧乐-B、PHILIPS、Parker、WATERMAN、自然之子、玛花纤体、美丽田园美容、ACME、CATIMINI、Hogl、Zippo、VICTORINOX、希格、贝贝摩登、小笑牛诺贝达(童装）、Moschino、Nikekids、Chickeeduck。
市南商业市南商业 阳光百货阳光百货F2MAX&Co、LADONWA、MARELLA、JOAN&DAVID、PORTS、ANNEKLEIN、MISSSIXTY、东北虎、MARCCAIN、KOOKAIZUKKAe+名表、Grosseevajewelry、Beauvillon、、22OCTOBRE、卡利亚里、O，2nd、comfitILSEE、BASLER、SOIRDOLCE、NINEWEST、LOUISA.M、NIIN、DAZZLE、CIRCLE、SIERLI.COLLECTION、S&A、allaire、OTT、ICICLE、DKNY、CITYPH7、依慧达、FRAAS、JESSINEWYORK、FolliFolliegoessele、A&C、Marisfrolg、Sunfed、ZUCZUG、、哈根达斯、KIERACOUTURE、EVAOUXIU、索尼迪艾美甲、MEACHEAL、VALISERE、enwies、曼妮芬、香罗奈、安莉芳、华姿伊、RIME、MIHANAF3DUNHILL、PALZILERI、SWAROVSKI、DERAIN、ESTEELAUDER、雪铁纳、宝视、CoachBally、MAXMARAPAUL&SHARK、LANCOME兰蔻、Dior迪奥、亨得利钟、梦妮尔、KENT&CURWEN、TOMI、Ama、ChowSangSang、sisley、CLARINS、LADONWA、CERRUTI1881、卓诺迪1881、IDO、ENZO、周大福、GUERLAIN、GUCCI、D&G、MONTBLANC、Aquascutum、ILIONNO、BIOTHERM、CHANEL、中钞国鼎、SHIATZY•CHEN、大溪地珍珠、FENIX、K-Gold、GIORGIOARMANI、天梭、AIGNERESCADASPORT、大成玉道和合玉器、PRADA、BURBERRY、VERSACE、FANCL、雷达、POLA、L’OREAL、L’OCCITANE、KENZO、BVLGARI、FERRAGAMO、CK、~H2O+水芝澳、STENDERS、Fruits&Passion、、Swissweda、Annasui、奥尔马、BORGHESE、ESCADA、BOSS、PAPAJOHN’S、Haagen-Dazs、LONGINES、StarbucksCoffee、OMEGA、名表维修站、艾美雷蒙威豪利时摩凡陀。
总结：主要以奢侈品和高端消费为主，主要经营服装、珠宝、皮具、化妆品等，辅以休闲、西餐市南商业市南商业 佳世客佳世客Ø项目介绍Ø佳世客为中外合资商业零售企业--青岛东泰佳世客有限公司已于1996年3月21日成立这是一家由青岛市政府直属企业，青岛供销合作联合社与日本永旺集团的核心企业--日本佳世客株式会社合资兴办的公司佳世客位于青岛市黄金地段香港中路，距离宝龙广场20公里左右，该购物中心占地面积50000多平方米，建筑面积36000平方米，营业面积24100平方米是集购物、休闲、娱乐为一体的购物中心该商场主要以租赁为合作模式，平均日租金25元Ø公交线路：远洋广场站:104、110路、125、208、210、224、225、232、304、311、316、31、321、33、363、374、501、80市南商业市南商业 佳世客佳世客商业名称佳世客商业类型购物中心开业时间1996.3档次中档建筑面积36000㎡营业面积24000㎡目标客群高档消费群体出租率100%楼层2平均租金（扣点）25%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌F1超市、百货18000名饰珠宝、明牌珠宝、金王专卖F2美食、特色店18000启迪益智、假面超人、樱桃小丸子、耐克好孩子、加菲猫蜜雪儿、FEIZI、EITIE、AIKERL、V2、G2000、VERO、MODA、安魅力、男装：JACK&JONES、SMART、LAMDO、FIYING、苏格兰飞人、SPRIT、LEYI、无福回转寿司、青松馆韩国料理、味千拉面、威士顿西餐厅、沙龙餐厅、浅草拉面、美达尔烤肉总结：Ø百货占比50%、超市占比30%、餐饮占比20%Ø优势：1、定位准确、业态齐全。
2、理念先进、服务优良3、促销频繁、客群稳定4、品类丰富、品质优良Ø劣势：1、设施老化、设备陈旧2、通道狭窄、环境欠缺市南商业市南商业 百盛购物中心百盛购物中心Ø百盛购物中心Ø项目介绍：Ø青岛第一百盛有限公司位于青岛市中山路，是山东第一家经国务院批准成立的大型合资零售企业营业面积三万平方米，定位于中高档时尚百货店，始终以常变常新的发展策略不断挖掘消费、创造消费、引导消费，竭力满足顾客多变的时尚追求Ø百盛主要经营化妆品、服装鞋包、运动休闲用品、家电家居、儿童用品以及超市等品类齐全；拥有CHANEL、雅诗兰黛、倩碧、兰蔻、资生堂等众多国际知名化妆品牌，具有强大的品牌魅力百盛大厦开业近十年来，始终本着“尽如您意”的经营理念，以顾客为导向，为岛城消费者提供最优质的商品和最优良的服务市南商业市南商业 百盛购物中心百盛购物中心商业名称百盛购物中心商业类型中高档百货开业时间1998档次中高档建筑面积70000㎡营业面积35000㎡目标客群中高档消费群体出租率100%楼层9平均租金（扣点）业态布局及代表品牌楼层主题代表品牌-1超市1化妆品、金银首饰、手表CD、资生堂、SKⅡ、兰蔻、嘉娜宝、美宝莲、红地球、KOSE、羽西、欧莱雅、欧箔莱、H2O珠宝：中意、瑰宝、立泰、潮红基、周生生、秋樱、名钻坊、日本贝印饰品2鞋、手袋、箱包、牛排馆衣艳、淑女屋、和平、德国A唛、贝拉维拉、简、芮英、卡佛连、慈航、艾哲、天恩、艾唯都、杰西、普普风、亦谷、TITI、艾格、超捷、AD、洛卡、衣恋、城市丽人、芭路漫、季候风、法妮、静安鸿翔、斯柯、ELLE、AZONA、SPRIT、VERO、MODA、ONLY、U.W.N、G2000、U2饰品：凯撒大帝、芮雅、SPRIT、ELLE、耐克、伊施戴尔、震志、碧芝市南商业市南商业 百盛购物中心百盛购物中心3女装KUN、EIN、罗曼、乙佰乙纳、撒尔曼尔、菲姿、流行秀、FISH、古谷德、诺淇、ELLE、瑞和菲玛、舒浪、范怡文、密雪儿、佛兰儿、皮尔卡丹、戴安芬、安莉芳、安慕、奥黛莉、欧尼亚、欧迪芬4男装、针棉织品卡拉玛、迪柯尼、奥斯卡丹、欧王、杰凡尼、佛伦斯、利奥纳多、BOSS、梅苏里、茗牌、尼宝奥、老爷车、鳄鱼、杜安、卡伦亚诺、巴黎世家、铁狮东尼、汤尼威尔、时度、美尔雅、金利来、圣人梦、恒源祥、老船长、袋鼠、金盾、花雨伞、顺美、杰亚杰尼、圣吉奥、红领、报喜鸟、金利宝、法兰、西姆、金狐狸、花花公子、好事中、老人头、宜而爽、圣克莱、圣大保罗、华伦天奴、梦特娇、马克华菲、蓝豹、皮尔卡丹、威可多、卡丹狄诺5鞋、包、皮具BOSS、ELL、华伦天奴.露迪、圣大保罗、花花公子、森达、阿迪丽娜、红蜻蜓、哈森、天美意、老人头、达芙尼、星期六、都隆、步步鸟、康利、百利、恩加图、SPRCOFFE6运动、文体用品耐克、ADIDAS、苹果、流行雨、凯诗、茵宝、家世克私、凡高、奥索卡、探路者、豪健、德尔康、双星、格仑堡、艾仕、美津侬、速比涛、埃古、锐步、雷柏高、欢腾、班尼路、堡狮龙、鳄鱼、佐丹奴、PUMA、比丽思办公用品：震旦、卡西欧、富乐梦、大陆、益而高、国增、艾谱、树德、派克、英雄、威迪文音像：AISENSE图书：百盛图书运动休闲鞋：ELLE、鳄鱼、ADIDAS按摩器：SHSS、太阳岛、奥得赛、凯胜市南商业市南商业 百盛购物中心百盛购物中心7家居家电雅芳芳、恒源祥、富安娜饰品、工艺品：无限空间、东南西北家电、数码产品：海尔、海信、三星、新月、方正、夏普、威东音响、德国伟嘉、西门子、大顺灯饰8童用斯乃纳、米奇、阿卡邦、ADIDAS、波姆斯、SNOOPY、海辰贝贝、埃米希、加菲猫、凯茨、青蛙皇子、恒源祥、小虎尼可、婴方喜、小金猫、小兔玛丽、小孩儿、美国苹果、耐克、法米尼、OSHROSH、小笨牛、哈力比蒂、博士娃、本卡拉、小猪班纳、福瑞麟、蒂美、卡迪、朦朦兔、艾的、斯乃纳、依柏可、剑桥玩具：李氏兄弟、培乐多、好孩子、奥迪双钻、乐高、凯利特、迪宝乐、启迪、远航总结：主要以购物为主的品牌百货，风格独特、口碑较好、客群稳定市南商业市南商业 华联商厦华联商厦Ø华联商厦Ø项目介绍：Ø青岛华联商厦股份有限公司面对青岛火车站广场，背依闻名中外的栈桥前海风景区，于1991年12月26日对外营业，为青岛市第一座万米商厦。
Ø公交线路：Ø26、218、303、311、223、2、301、320、5、隧道1路、隧道5路、202、25、304、312、312、316、321、隧道2路、隧道3路、隧道6路、隧道7路等市南商业市南商业 华联商厦华联商厦商业名称华联商厦商业类型百货开业时间档次中等偏下建筑面积20000营业面积7000目标客群大众消费出租率100%楼层B1-F7平均租金（扣点）18%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌F1“生活超市”“化妆珠宝馆”1000周生生、周大福、肯德基、欧莱雅等F2精品皮具馆1000天润、艾瑞斯、四通贝蒂娃娃、娇兰圣菲等市南商业市南商业 华联商厦华联商厦F3绅士休闲1000花花公子、皮尔卡丹、纳巴罗等F4时尚丽人馆1000宝兰德、玉兔、贝蒂丹奴、D.P、卓多姿等F5体育运动馆1000李宁、阿迪、耐克、美特斯邦威、特步、安踏等F6家电文化馆1000家用电器、五金生活用品、厨房电器、数码、等F7美食广场1000味千、王姐等百余个室外停车位总结：特点：旅游商品占商品品类的30%劣势：单层面积小，经营空间狭窄，硬件设备老化，商品品类差异较大，大众消费吸引不足（生活用品价格比同类商场贵），时尚消费吸引不足（品牌种类少、老品牌较多，时尚品牌少），旅游用品较多，但是周边旅游用品小店在灵活性、价格方面优势明显，所以旅游用品销售不乐观。
综合评价：经营一般，但是作为火车站商圈的最佳位置，还是吸引了一些品牌的布局考量市南商业市南商业 太古百货太古百货Ø太古百货Ø项目介绍：Ø太古购物中心地处青岛东部商圈核心位置，佳世客步行街北段，南至香港中路，北到漳州一路，紧邻远洋广场车站，汇聚佳世客、麦凯乐等业态齐全的主流商业消费群体，处于主要公交换成点和在建的地铁M2号线出口处，未来将实现与地上公交、地下地铁及佳世客地下通道的完美贯通设有停车近400个Ø因目前商场试营业阶段，香港路入口尚未开放，消费者可从漳州一路入口、漳州二路入口、浮海广场中心入口，以及漳州一路至漳州二路之间的紧急出入口出入市南商业市南商业 太古百货太古百货商业名称太古购物广场商业类型地下商街开业时间2011档次中低档建筑面积35000㎡营业面积35000㎡目标客群高档消费群体出租率60%楼层地下2层平均租金（扣点）业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌-2餐饮、百货15000汇鲜坊-秘方瓦罐肉、香缇小厨、重庆鸡公煲-1百货15000总结：1、路线太长、难挽客流2、配套完善、设备先进3、设计合理、缺少特色4、规划混乱、服务落后市南商业市南商业 巴黎巴黎春天广场春天广场Ø巴黎春天广场Ø项目介绍：Ø巴黎春天百货（中国）有限公司1996年成立，发起人包括上海巴黎春天百货、法国巴黎春天百货、宝姿（国际）集团。
短短十几年年，巴黎春天在中国便发展为在8大城市拥有15家店的高级百货集团，主要股东有宝姿（国际）集团、花旗银行、英国3i公司Ø2006年10月巴黎春天百货集团进驻青岛，收购位于青岛市山东路9号的“海信广场”，并于2007年2月9日正式更名为“巴黎春天广场”，至此巴黎春天携众多国际顶尖品牌、全新的经营理念和极致的生活格调在这座浪漫时尚的城市蝶变花开吸引了Cartier、Armani、Burberry、CANALI、Ports1961、Dunhill、S.T.Dupont等国际著名品牌的入住Ø巴黎春天广场缔造的不仅仅是一种时尚畅快的消费体验，更多的是一种高品质的生活模式，让顾客在分享美好购物体验的同时感受一种全方位的尚、闲、意、奢生活新主张市南商业市南商业 巴黎巴黎春天广场春天广场商业名称巴黎春天广场商业类型百货商场开业时间2007档次高档建筑面积㎡营业面积㎡目标客群中高档消费群体出租率100%楼层6平均租金（扣点）业态布局及代表品牌楼层主题代表品牌1国际名品、珠宝、名表Cartier、Armani、Burberry、CANALI、Ports1961、Dunhill、S.T.Dupont、BURBERRY、ARMANICOLLEZIONI、dunhill、MAXMARA、CANALI、AIGNER、VIVIENNETAM、PORTS1961、GANT、宝马服饰、CARA、白领、马克张、吉芬、卓可、兰丝绘、奥菲欧、安姬奥、子苞米、MAXSTUDIO、INSUN、伊芙心悦、卡迪黛尔、Voca、miamia、LAFETA、萨侬、邦宝、ZAADAA、KOOKAI、简爱诺2女士服装、女鞋、箱包3女士服装、女士内衣、时尚饰品4男士服装、男鞋、男士配饰、男士内衣、健身器材5玻陶精品、家居床品、烟酒屋、保健品、厨房用品、名品折扣、咖啡厅6创意工坊形象设计、美发沙龙、美容美甲沙龙总结：1、定位高端、主题明确。
2、业态丰富、品牌优良3、设计合理、规划科学市南商业市南商业 中联广场中联广场Ø中联广场Ø项目介绍：Ø中联创意广场系在原青岛电子医疗仪器厂原有厂房厂区基础上形成的中联建业商务广场，经创意改造和产业升级换代后，建成为十万平米互动式创意办公、主题商业时尚街区，占地面积50亩，建筑面积10万平米一期分为以知识创新中心为特征的办公园区和以时尚主题商业为特征的文化休闲园区两个部分，二期为中联广场园区的创意旗舰大厦建设，建成后不但成为青岛市民办公、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游的新去处，也将成为类似上海“新天地”的青岛新文化交流的风尚标志，从而构建市南区时尚、文化、旅游产业桥头堡Ø其中创意办公区面向管理咨询、科技信息、设计、高科技研发、现代通讯、现代传媒、教育培训等类别公司招商，商业时尚街区则主要面向时尚餐饮、文化消费、精品零售、休闲娱乐等业态招商Ø中联创意广场还利用创意广场宁夏路与南京路沿街建筑第三层，大胆构建文化酒吧群，构筑全新的空中酒吧文化街区，打造北方地区唯一的空中酒吧聚集区十余家酒吧分布其上，每家酒吧面积200-300平米不等，各具风格，垂直观光梯、空中廊桥横纵贯联的交通体系，将各个酒吧相联贯通，互为呼应，大大延长青岛夜生活时间，提高市民生活质量，成为城市夜色里一道靓丽的风景。
市南商业市南商业 中联广场中联广场商业名称中联广场商业类型特色商业街开业时间2011档次中低档建筑面积100000㎡营业面积㎡目标客群出租率60%业态布局及代表品牌区块主题代表品牌1办公明基装饰设计工程有限公司、嘉华文化国际旅行社、北京搜房科技有限公司、伟星实业、中豪外国语学校、川崎物流、哈佛全脑智慧馆2餐饮翠叶港式茶餐厅、KFC、豆捞坊、心灵鸡汤、鱼酷、湾仔渔乡、比格、李先生3酒吧夜潮酒吧、VIVI酒吧、异天使酒吧4娱乐、休闲御趾足道、瑜悦佳人瑜伽、好乐星、皇家乔氏台球、七天假日酒店5零售信宝行、康杰大药房、喜爱化妆品、尚派户外用品、丽舍、爱喜来总结：1、主题明确、定位鲜明2、规划合理、贴近生活3、设施完善、环境匹配4、功能齐全，适应市场市南商业市南商业 小结小结Ø1、商圈内高档购物占比50%、中档占比35%、低档占比15%Ø2、奢侈品消费和中高档消费是本区域消费市场的主导方向，购物环境较好，体现了青岛市零售业的的发展方向Ø3、市南商圈各商场的硬件配套设施比较先进，规划设计科学，营造的购物环境优越Ø4、商圈内以中高档品牌百货为主体，辅以沿街中端品牌店铺，打造了中高端消费的主力商圈市南商业市南商业 典型商业状况与分析目目 录录 利客来购物中心利客来购物中心Ø利客来购物中心Ø项目介绍Ø青岛利客来购物中心是目前青岛市最大的购物中心,位于李沧区商业黄金地段——向阳路步行街，购物中心横跨向阳路、少山路、峰山路、京口路、古镇路五条商业黄金街，形成总面积约七万余平方米的Shopping-mall（大型购物中心）——利客来购物中心。
Ø定位：利客来购物中心共分A、B两座商场，秀美的玻璃观光天桥将A、B两座巧妙相连A座主营时尚穿戴类商品，定位中档略高，以“引领时尚，相约流行”为经营特色，众多国内外品牌共同为您打造精品人生Ø公交线路：李村站:105、106、109、129李沧商业李沧商业 利客来购物中心利客来购物中心商业名称利客来购物中心商业类型购物中心开业时间1951档次中档建筑面积营业面积70000㎡目标客群中档消费群体出租率100%楼层9平均租金（扣点）20%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌B座1街铺沿街铺面B座2综合购物15000低档百货A座1超市15000欧莱雅、美宝莲、玉兰油A座2潮流靴鞋馆6000百丽、天美意、ECCO、老人头、哈森、百思图、金利来、达芙妮、千百度、耐克、阿迪、彪马、李宁、苹果李沧商业李沧商业 利客来购物中心利客来购物中心A座3酷派绅士馆5800安莉芳、古今、爱慕、黛安芬、雅戈尔、沙驰、鄂尔多斯、虎都、梦特娇、比音勒芬、九牧王、花花公子、兰豹A座4时尚淑女馆5500ONLY、VEROMODA、艾格、玖姿、淑女屋、哥弟、声雨竹A座5活力休闲馆5500班尼路、真维斯、圣玛田、森马、SNOOPY、迪士尼、安奈儿、丽婴房、博士蛙、361等。
儿童乐园面积约1500平方米A座6-9商务酒店总结：1、规模较大、客群广泛2、定位明确、品牌匹配3、流行趋势、引领潮流4、规划落伍、标示不明5、设施陈旧、布局混乱业态比例：超市：鞋：男装：女装：休闲：童装=28:14:11:21:11:11李沧商业李沧商业 北方国贸大厦北方国贸大厦Ø北方国贸大厦Ø项目介绍：Ø北方国贸位于李沧区商业步行街黄金地段书院路，是李沧区较早的传统百货之一，经过几年的发展，已形成以青岛北方国贸大厦为核心的集批发、零售、连锁、餐饮、休闲娱乐等为一体的百货商场，营业面积5万余平方米并引进了麦当劳等中外餐饮、女子健美俱乐部等，建有320余个停车泊位的青岛市最大的立体停车场，是集多种业态于一体的小型购物中心Ø定位：北方国贸定位于中档流行百货商场，主营服装穿戴类商品，其经营品牌和利客来购物中心大部分相同李沧商业李沧商业 北方国贸大厦北方国贸大厦商业名称北方国贸大厦商业类型中档百货开业时间1994档次中档建筑面积50000㎡营业面积50000㎡目标客群中档消费群体出租率100%楼层5平均租金（扣点）20-22%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌-1国美电器2000电器类1名品馆11000周大福、六福、金至尊、老凤祥、中国黄金、欧莱雅、美宝莲、玉兰油2流行鞋馆11000百丽、天美意、TATA、思加图、莱尔斯丹、富贵鸟、哈森、耐克，阿迪达斯、双星、李宁、KAPPA/、彪马、美津浓、乔丹3绅士服饰11000雅戈尔、沙驰、鄂尔多斯、虎都、梦特娇、比音勒芬、九牧王、花花公子安奈儿、丽婴房、博士蛙、3614少淑女服饰10000艾格、玖姿、淑女屋、哥弟、声雨竹总结：业态占比：电器：精品：鞋：男装：女装=5:24:24:24:231、传统百货、客群稳定。
2、品牌云集、大众消费3、业态布局、略显混乱4、设施陈旧、标示不明李沧商业李沧商业 崂山百货崂山百货Ø崂山百货Ø项目介绍：维客集团股份有限公司是一家以零售连锁为主业的大型集团公司，集团涉足零售连锁、商业地产、物流配送、金融投资、餐饮酒店等多个领域、下辖15家分子公司、拥有9家大型购物中心、800余家便利店，是山东省重点连锁发展企业多年来相继荣获全国“五一劳动奖状”、“金鼎级”百货店、中华老字号、中国服务名牌、全国商业信誉企业、全国商业名牌企业、全国诚信单位、全国百家名店、全国消费者信得过满意单位等多项荣誉，取得了良好的经济效益和社会效益Ø2002年以来，集团加快零售连锁发展步伐，利用三年多的时间，陆续在半岛城市群建设起了9家大型购物中心和超市创造了在一个月内相继开业3家大型连锁店和连续几年以两位数的速度递增的经营业绩从崂山百货到维客集团，从单一的百货零售业态到目前的“主业驱动，三业互动”发展产业格局的形成，维客集团实现了“立足李沧、走出青岛”的跨区域扩张目标Ø位于北方国贸旁边，定位于中高百货，共计5层，经营面积约50000平方米李沧商业李沧商业 崂山百货崂山百货商业名称崂山百货商业类型中高档百货开业时间1951档次中高档建筑面积50000㎡营业面积50000㎡目标客群中高档消费群体出租率100%楼层地下1层地上5层平均租金（扣点）20-22%业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌-1超市50000电器类1名品殿堂50000欧莱雅、美宝莲、玉兰油、名表城、周大福、六福、金至尊、老凤祥2绅士名品50000安莉芳、古今、爱慕、黛安芬、雅戈尔、沙驰、鄂尔多斯、虎都、梦特娇、比音勒芬、九牧王、花花公子李沧商业李沧商业 崂山百货崂山百货3丽人家园50000ONLY、VEROMODA、艾格、玖姿、淑女屋、哥弟、声雨竹4运动家园50000耐克、阿迪、彪马、李宁、美特斯邦威、班尼路、真维斯、安奈儿、史努比、迪士尼5家电生活50000总结：1、区域定位、主题明确。
2、定位中端、客群单一3、规划原始、欠缺品质4、设施陈旧、标示不明李沧商业李沧商业 宝龙城市广场宝龙城市广场Ø宝龙城市广场Ø项目状况：李沧宝龙城市广场是香港上市企业——宝龙地产控股在青岛投资建设的第二个大型城市综合体项目李沧宝龙城市广场位于李沧区李村河以南、浮山路以西、九水路以北、重庆中路以东区域，占地约200亩，总建筑面积为约35万平方米，总投资额约18亿元，其中包括星级酒店，精品酒店式公寓、多层商业街、大型ShoppingMall（内有超市、时尚百货、国际影城等大型主力店）、高尚居住小区、特色休闲餐饮商业街等，将成为青岛区域最具代表性的时尚综合生活主场李沧宝龙城市广场位于李村河以南，浮山路以西，九水路以北（达翁建材市场南侧），交通便利，规划的地铁一期M3号线站点紧邻项目四周，368、375、9、123、303、313、361、371、372等十余条公交线路经过，出行四通八达宝龙集团在李村开发的大型商业项目已经开业运营，该项目位于李村河与九水路青山路之间的狭长地带，建筑面积也有35万平宝龙百货已经开业运营，华润的进驻也为李沧区的商业添加了活力，使得李沧区的商业更加的集中宝龙集团在城阳开发了55万平的商业项目和20万的住宅项目，在相临如此近的地方建设两个规模如此大的商业项目，足以证明李沧区的商业前景和潜力不可小觑。
Ø项目共计四层，主要都是主力店品牌进驻，包括：华润万家、宝莱百货、横电影院、草上飞乐园、龙麦KTV，美食广场等宝龙城市广场的规划和设计定位都立足于未来城市中心地段和消费层次较高的都市白领阶层，甚至更高一些，其超过4米宽的通道规划和超大面积中空设计，更加使得宝龙的视野开阔，活力无限是现代购物中心和室内步行街的完美结合李沧商业李沧商业 宝龙城市广场宝龙城市广场商业名称宝龙城市广场商业类型购物中心开业时间2011.12.3档次中高档建筑面积350000㎡营业面积200000㎡目标客群高档消费群体出租率100%楼层4平均租金（扣点）业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌1购物30000华润、宝莱百货2购物30000华润、宝莱百货3购物、娱乐30000华润、宝莱百货、草上飞乐园4娱乐、休闲、美食30000横店影院、龙麦KTV、美食广场总结：1、定位明确、区域领先2、环境良好、高端消费3、品牌优势、辐射面广4、规划先进、设施完善5、人文气息、区内唯一6、业态科学、规划合理李沧商业李沧商业 百通大厦百通大厦Ø百通大厦Ø项目介绍：Ø百通大厦是青岛百通城市建设集团股份有限公司精心打造的综合地产项目，其坐落于李沧区向阳路96号，向阳路与京口路的交汇处，东连李沧广场，南接市区的主干道--京口路。
百通大厦总建筑面积65010平方米，由三栋高层建筑及商业裙楼组成地上建筑中，1—3层：国美电器强势进驻Ø项目是融办公、居住、商业、娱乐为一体的综合标志性建筑对面是李村核心商圈-向阳路步行街，其核心地理位置使其具有巨大的投资潜力和商业价值百通大厦也是李村商圈甚至是青岛北部商贸中心比较有影响力的办公居住及高档购物中心李沧商业李沧商业 百通大厦百通大厦商业名称百通大厦商业类型专业市场开业时间2011档次中高档建筑面积65000㎡营业面积2000㎡目标客群高档消费群体出租率60%楼层4平均租金（扣点）4元业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌1家电4000国美电器2家电4000国美电器3家电4000国美电器总结：1、该项目是以商务和住宅为主，只是引进国美电器作为主力业态2、单一的业态组合使得目前商场影响力不足，并且周边一公里内有三家国美电器，虽然形成了垄断经营，但是竞争力明显不强3、商业和住宅的比例不均衡，使得未来李沧区的市场竞争，百通大厦不具有很大的优势4、停车场较少，和商业的规模不符李沧商业李沧商业 书院商场书院商场Ø书院商场Ø项目概况：青岛书院商城是青岛北部规模最大的家具家电城，总建筑面积5万平方米，总体规模8层，是一座现代化的商业大厦。
设有地上、地下两处大型停车场书院商城积极招商，书院家具与国美电器强强联合，形成了青岛市第一个家具与家电结合的新兴业态本商城是专业店与专业店的强力结合，拥有十几年经营家具的辉煌历史，这里汇集全国各地著名家具品牌，拥有旺盛的消费群体和庞大的市场书院家具”多年来一直深受广大消费者的好评，商城连续多年荣获“青岛市文明单位标兵”、青岛市“双信”单位、山东省供销社先进单位、市消费者信得过单位等荣誉称号位于峰山路和书院路交界处的本项目旁边，地理位置十分优越，交通便利，是李沧区经营面积较大的家具主题专业商场Ø商业部分共有5层，经营面积约50000平方米其中地下一层经营佳乐家超市，一层国美电器，2—5层经营家具卖场李沧商业李沧商业 书院商场书院商场商业名称书院商城商业类型专业市场开业时间2011档次中高档建筑面积65000㎡营业面积45000㎡目标客群中高档消费群体出租率90%楼层5平均租金（扣点）8元业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌-1超市5000佳乐家超市1电器8000国美2生活8000套房、沙发、餐桌、地毯3生活8000套房、沙发、餐桌、地毯4家具8000套房、沙发、餐桌、红木、工艺品5办公8000办公家具用品广场总结：1、整个商场都是以国美电器和超市及家具为主，专业性较强。
2、购物环境相对比较好，能够让消费者认可3、硬件设施规划基本达到现代商业的要求4、但是停车场明显偏小，不能到达专业市场的要求5、专业市场目标客群固定，无法和百货市场相比李沧商业李沧商业 中防商街中防商街Ø中防商街Ø项目概况: 中防商街位于青岛市三大商圈之一李村商圈的核心，是一条集购物、美食、娱乐、休闲于一体的大型地下商业步行街东起京口路，西至峰山路——书院路地下，全长560多米，总面积约3万㎡；南北贯通书院路，承接向阳路、古镇路两大商业步行街与京口路地铁中转站（M2/M3）直接对接；20多个出入口布局科学合理，出入方便周边30多条公交线路3路、9路、230路、103路、105路、229路、605路、363路、318路、102路、303路、313路、216路、372路、361路……便利的交通环境为您打造时尚便捷的购物新天地Ø中防商街项目的投入使用，促使书院路每分钟200-300人的过街人流，通过本地下商街来往于李村商圈南北，实现了书院路的人车分流，彻底解决了李村商圈严重的地上交通拥堵问题，并为本商街带来约12万人次的日均过街人流量Ø中防商街采用复合业态，“一站式”休闲购物模式，整个项目分为地下两层，共分地下2层，—2层主要经营美食广场、韩国时尚百货、橙子空间。
其中，美食广场使用面积约5000平方米，约50家商户目前该美食广场是李沧区最大的美食广场，经营各地各类小吃，包括：麻辣香锅、米线、排骨米饭、特色小吃、水吧、烧烤等李沧商业李沧商业 中防商街中防商街商业名称中防商街商业类型地下商街开业时间2011档次低档建筑面积60000㎡营业面积50000㎡目标客群低档消费群体出租率70%楼层5地下2层平均租金（扣点）7—12元业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌-2餐饮、购物15000美食广场、韩国时尚百货、橙子空间-1购物15000男女服装（5000㎡）、饰品（5000㎡）、生活用品（5000㎡）总结：1、定位于区域低端消费人群，目标很明确2、通道过于狭窄，无法满足较多客流的情况3、都是独立铺位的设计，彼此经营互不联系4、地下商街的美食城比较吸引客流，但是定位较低李沧商业李沧商业 星光大道星光大道Ø星光大道妇幼广场Ø项目介绍：Ø李沧区星光大道妇幼广场，位于繁华的峰山路，与利客来B座隔路相望，总建筑面积40000平方米，其中商业面积20000平方米，主要经营女装和儿童用品，是李沧区规模较大的专业的女装儿童商场Ø共6层，1—4层为商业用途，使用面积约12000平方米。
李沧商业李沧商业 星光大道星光大道商业名称星光大道妇幼广场商业类型低档商场开业时间档次低档建筑面积40000㎡营业面积20000㎡目标客群低档消费群体出租率90%楼层5平均租金（扣点）5元业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌-1娱乐40000电玩、KTV1街铺40000KFC、彤德莱火锅、金汉斯、李先生餐饮、童装童用卖场2儿童400003女装40000儿童乐园4独立项目40000听海瑜伽、平安保险、东方爱婴、新华人寿总结：1、定位于区域低端消费人群，目标很明确2、通道过于狭窄，无法满足较多客流的情况3、基本没有经营管理的理念，服务无法与其他商场比拟李沧商业李沧商业 巴黎春天巴黎春天Ø巴黎春天Ø项目介绍：Ø位于北方国贸的斜对面，比邻星座物语韩尚购物广场，共有二层，每层面积约1500平方米，主要定位在时尚炫酷，主要经营男女服装、饰品、生活用品等，但是档次较低，每个铺位面积大约10—15平方米，租经营货品不加限制，都是散货李沧商业李沧商业 巴黎春天巴黎春天商业名称巴黎春天商业类型低档百货开业时间2011档次低档建筑面积4500㎡营业面积3000㎡目标客群低档消费群体出租率90%楼层5地下2层平均租金（扣点）10—12元业态布局及代表品牌楼层主题面积代表品牌1无2000散货2无2000散货总结：1、定位于区域低端消费人群，目标很明确。
2、通道过于狭窄，无法满足较多客流的情况3、商户经营的都是散货，价格和品质无法保证，市场份额很少4、但是其炫酷的个性化装修比较吸引年轻的低收入人群李沧商业李沧商业 星座物语星座物语Ø星座物语Ø项目介绍：Ø青岛星座物语韩国购物广场是由德国设计师倾力打造，以星座元素来布局，厅上方采用中空设计，利用了自然采光，强调一个简约，高贵，时尚，绿色而又有品味的风格项目位于青岛李村最大的商圈十字路口向阳路和书院路交汇处，紧邻商业步行街定位为韩国城，实际经营为外贸服装、散货为主李沧商业李沧商业 星座物语星座物语商业名称星座物语商业类型时尚商场开业时间2012档次低档建筑面积40000㎡营业面积20000㎡目标客群年轻、时尚消费群体出租率70%楼层5平均租金（扣点）6元总结：1、定位于区域时尚、潮流低端消费人群，目标很明确2、通道过于狭窄，规划混乱3、都是小商户经营，基本没有经营管理的理念4、设计新颖、独特，理念超酷5、经营的都是散货、外贸货，与最初的定位不符李沧商业李沧商业 小结小结Ø商圈内购物占比60%、餐饮占比20%、娱乐占比15%、电器占比5%，由此可见：Ø李沧区商业主要是以购物为主，商业业态比例略显失调。
Ø李沧区商场的定位档次雷同，都是以中档或中低档为主，且品牌重复率较高，差异化不明显，彼此间竞争激烈，市场份额很难突破，阻碍了市场的进一步发展Ø本项目的开发应该打破现有商场的定位，并改善硬件设施，合理科学的规划业态布局，改变现有商业的弊端和不足李沧商业李沧商业 典型商业状况与分析目目 录录 Ø【项目名称】李沧万达广场Ø【项目地址】黑龙江中路东侧、李村河北岸Ø【开业时间】2012.8试营业Ø【物业类型】商场、酒店、住宅、公寓、写字楼、商铺Ø【商业面积】20万㎡Ø【开发企业】青岛李沧万达广场投资有限公司Ø【项目优势】李沧最大城市综合体、中国商业地产第一品牌Ø【项目介绍】李沧万达广场预计于2012年8月试营业，9月正式开业，作为万达集团在青岛的第三个项目，李沧万达广场有近20万平方米的商业中心，涵盖了百货、影城、连锁KTV、大型超市、游乐场、酒楼、家电卖场、室内休闲购物、餐饮步行街等多种元素小编在现场看到，恢弘的商业中心早已封顶，围绕商场的金街也正在进行内外装修，将来一个现代的购物中心将会填补CLD无大型商业的空白，带来每天24小时的繁华李沧李沧·万达广场万达广场在建商业在建商业 李沧李沧·伟东乐客城伟东乐客城Ø【项目名称】伟东乐客城Ø【项目地址】夏庄路7号Ø【开业时间】预计2012.12月Ø【物业类型】商场、酒店、住宅、公寓、写字楼、商铺Ø【商业面积】20万㎡Ø【开发企业】青岛百通伟东房地产开发有限公司Ø【项目优势】双地铁交汇物业、亚洲首个全生态景观MALL，伟东乐客城占据了李沧商圈的旺角地带，双地铁交汇处，未来商机无限。
Ø【项目介绍】伟东乐客城位于夏庄路7号，总建筑面积20余万平米，其中商业面积近20万平米，住宅面积约4万平米项目涵括精品百货、国际影院、水景主题购物中心、名品步行街、儿童游乐中心、星级酒店、高尚住宅等多种建筑形态，聘请具有丰富地铁物业规划经验的日本规划单位主持设计，直接与地铁M2、M3号线出站口无缝对接Ø伟东乐客城推出的乐客街采用双首层设计，即二层拥有与一层同等优势和人流根据李沧区委区政府提出的未来5年规划，借助新商业的全新布局，改变现有的“商贸血统”并向高端商业延伸具体方案是要把维客广场周边空中建设空中二层连廊，有机连接周边像利客来、百通大厦、银座广场、伟东乐客城、苏宁电器广场等商业体，力争打造中国首条空中商业立体交通网络伟东乐客城的接入点正是在乐客街夏庄路段的二层，加之二层多条回形连廊，二层可以直接吸纳李沧银座广场、利客来、百通广场等李沧商圈核心客流在建商业在建商业 李沧李沧·银座广场银座广场Ø【项目名称】李沧银座广场Ø【项目地址】李沧区夏庄路与向阳路交汇处Ø【开业时间】预计2012.10月Ø【物业类型】普通住宅,商铺Ø【商业面积】12万㎡Ø【开发企业】青岛银座投资开发有限公司Ø【项目优势】李沧商圈核心位置、双地铁交汇物业、22万㎡城市综合体、李沧城市新地标Ø【项目介绍】李沧银座广场是鲁商集团投资22亿元投资打造，位于李沧核心商圈的大型城市综合体项目，地处李村商圈的核心位置，向阳路和夏庄路交汇处，北边为李村公园，南边为维客广场。
步行西行3分钟即可抵达向阳路步行街，东边为正在建设中的伟东乐客城目前，项目周边大型城市综合体项目林立，如李沧万达广场和李沧宝龙城市广场、苏宁电器广场等等，可以说区域内商业潜力不可限量在建商业在建商业 典型商业状况与分析目目 录录 分析小结分析小结Ø从商业面积、人流量等相关指标来看，李沧商圈无疑是仅次于台东商圈的青岛第二大商圈Ø现有商业都是传统的超市+百货形态，没有其他的功能性业态组合，如：休闲、娱乐、餐饮等Ø现有商业硬件设施、设备落后（如：电梯数量少、楼梯层高不足、通道过窄、休息地点基本没有或很少），并且按照现有及未来商业的发展，客流量逐年增加，明显不能满足需求Ø由于硬件条件的限制，导致了现有商业购物环境整体较差，无法达到顾客日益增长的品质购物生活的要求Ø现有商场都是商业业态，基本没有人文、生活成分，都是单存的购物场所Ø现有商业的品牌定位基本都是中档略低，商业街和自然形成的临街铺位更是大众化的较低档次，中档偏高和高档品牌空白Ø李村商圈公交线路密集、人口流量大、沿街及现有新老商业更趋于专业化，综合性不足Ø步行街休闲功能缺失Ø整体商品层次及商业印象，时尚性缺乏、休闲性不足、人流拥挤、快买快卖突出。
典型商业典型商业 四、本项定位分析目目 录录 SWOT分析分析威胁机会优势劣势地块分析地块分析 SWOT分析分析Ø优势分析：Ø地块优势：项目位于繁华的商业中心黄金地段，商业氛围已经形成Ø客群稳定：通过准确的商业定位，立足于整个李沧区及面向青岛辐射半岛，消费力持续发展，商圈辐射人口不断增加Ø地块稀缺：繁华商业地段的最后一块黄金位置地处李村商圈的中心，具有地标性商业的可能Ø配套优势：周边金融机构、医疗机构、餐饮、宾馆等分布较多，商业氛围已经形成Ø地理优势：城市发展核心商圈，人气旺各类高、中、低档消费人流大；Ø发展前景：发展前景乐观项目周边竞争对手在本地的知名度较高，辐射范围广，容易形成规模效应；Ø基础优势：发展商实力雄厚，资源丰富，相信本项目能给投资者信心的保障；地块分析地块分析 SWOT分析分析Ø劣势分析：Ø周边商业氛围已经形成，正在经营的都是本地有一定的实力和经验的老牌商家，在本地已经形成稳定的客群，竞争压力大Ø新进驻的商家或即将进驻的商家，也都是品牌地产或有实力的开发商，综合实力都很强，并且其规划都是全新的商业综合体的模式，辐射范围都很广，其目标消费人群定位精准。
Ø商圈商业步行街及自然形成的临街铺位，业态复杂，没有统一规划，档次较低，相对本项目来说会有一定的影响地块分析地块分析 SWOT分析分析Ø机会分析：Ø区域经济实力强，消费快速提升；Ø区域消费大而全，现有的市场细分及专业化程度远远落后于城市发展和消费需求的提升；Ø整体商圈环境和现有商场硬件设施相比市内各区比较落后，需要改善；Ø政府重点发展商业片区，未来前景和潜力无限；Ø项目商圈内新商业的建设及老商业的改造将使该商圈的商业氛围更为浓厚，竞争力更强；Ø青岛商业市场逐步向国际化趋势发展，众多知名连锁消费品牌竞相进驻青岛，并加速向李沧区商圈拓展地块分析地块分析 SWOT分析分析Ø威胁分析：Ø商圈内原有各大品牌商场和各类商业项目众多，竞争激烈，会造成项目目标消费人群的部分分流；Ø商圈内其它新进驻和即将进驻的优质商场，项目物业条件、位置、交通、配套设施优于本项目；Ø项目周边各类商业项目众多，人员鱼龙混珠，治安、交通等问题，对项目构成一定威胁，增加管理风险地块分析地块分析 总结总结Ø总结1.现有商业都是传统的超市+百货形态，没有其他的功能性业态组合，如：休闲、娱乐、餐饮等2.现有商业硬件设施、设备落后（如：电梯数量少、楼梯层高不足、通道过窄、休息地点基本没有或很少），并且按照现有及未来商业的发展，客流量逐年增加，明显不能满足需求。
3.由于硬件条件的限制，导致了现有商业购物环境整体较差，无法达到顾客日益增长的品质购物生活的要求4.现有商场都是商业业态，基本没有人文、生活成分，都是单存的购物场所5.现有商业的品牌定位基本都是中档略低，商业街和自然形成的临街铺位更是大众化的较低档次，中档偏高和高档品牌空白6.李村商圈公交线路密集、人口流量大、沿街及现有新老商业更趋于专业化，综合性不足7.步行街休闲功能缺失8.整体商品层次及商业印象，时尚性缺乏、休闲性不足、人流拥挤、快买快卖突出地块分析地块分析 李村商圈核心商业区“绝版”地块以向阳路为核心的李村商圈包括北方国贸、利客来、崂山百货三大集中商业，总营业面积超过15万平米项目地块紧靠核心商业区，堪称：““ 绝绝 版版 ””地块分析地块分析 本项定位分析目目 录录 价值点价值点项项 目目 价价 值值 点点Ø城市第二大商圈所在区域Ø城市未来的居住中心Ø未来城市的交通枢纽Ø城市未来的几何中心Ø城市未来第一大商圈主题定位主题定位 缺什么？缺什么？青岛的大部分商业模式仍然处于这层次······有所尝试，但远未到达极致城市的升级、经济的发展和板块崛起带来城市消费力的增长，必将带来财富杠杆的倾斜，必然造就最具活力和商业潜力的区域中心，也必然带来与众不同的崭新生活方式。
主题定位主题定位 是什么！是什么！主题定位主题定位以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融为一体，满足“一站式购物、美食、休闲、娱乐、体验”的现代消费方式，成为规模较大、功能丰富的复合式社区与区域商业中心以LifeStyleCenter形态融吃喝游乐购于一体的体验天堂，让愉悦贯穿购物的每一个细节，让身心进入一个舒畅的旅程，让李沧的市民、青岛的市民甚至全国的游客，尽情体验这里尖端的商业文明，365天至HIGH的生活体验LifeStyleCenter，青岛新生活方式拓展从奥克斯生活广场开始奥克斯生活广场盘踞李沧首席商业中心，以15万平方米商业体量统合各种业态，以LifeStyleCenter对周围的商业起到集聚效应；推动李沧服务业整体水准的提高；有利吸引众多商业机构加盟入驻，有利市场良性有序竞争，促进商圈进一步成熟；提升青岛城市商业发展升级的步伐，集聚新的商业元素，带动区域发展规模化 本项定位分析目目 录录 Ø区域型商业综合体---新生活购物中心NewLiveShoppingcenter，定位为以社区型购物中心为载体，全面满足区域消费者购物、餐饮、休闲、娱乐、服务等综合消费与服务需求。
倡导“愉悦、健康、和谐、环保”的新生活方式与消费体验Ø根据区域消费特征，横向精选、纵向深耕，围绕购物、餐饮、休闲、文化娱乐、服务五大板块完成业种、业态组合定位思想定位思想 板块构成板块构成定位思想定位思想 板块构成板块构成Ø关注家庭、关注女性：Ø区域性商业综合体的主力消费单位是面向区域内的家庭消费，又由于在我国多为女性主导家庭消费，故在业种、业态组合时，应多关注家庭消费综合需求、消费能力、消费习惯；并在五大功能板块内有意配置吸引家庭共同消费、体验的项目和专为满足女性消费需求的项目，形成“女性服务板块”，如女装、化妆品、家庭用品、美容美发、健身保健、儿童乐园定位思想定位思想 板块构成板块构成Ø关注儿童消费：Ø目前儿童综合消费在家庭综合消费中所占比重日益增加，围绕儿童消费的业种、业态日益丰富，包括：服装用品专营店、玩具店、儿童摄影、音体美培训、亲子园、早教中心、感统训练营、反斗城等，以及形成一个的独立业态板块，同时儿童消费有利于区域购物中心聚集人气、扩大影响、提升效益北京金源购物中心在这方面做了大胆的尝试，并取得了成功定位思想定位思想 板块构成板块构成Ø文化教育、体育运动消费：Ø近年来人们用于这两方面的消费同样呈强势增长，人们开始关注生活质量和生活方式，也符合新生活购物中心倡导“愉悦、健康、和谐、环保”的新生活理念。
故尝试配置和引进一些相关业种、业态包括：书店、书吧、教育培训机构、球馆、运动器械专营店等定位思想定位思想 板块构成板块构成Ø无提袋消费与吸引更长时间的停留：Ø在业种、业态组合中配置女性板块、儿童板块、文化教育板块、运动板块以及社区配套服务项目，一方面符合增加无提袋消费业种、业态在购物中心所占比重行业发展和消费需求变化的趋势；另一方面这些经营项目对增加区域内居民在购物中心内的停留时间，聚集人气和客流方面起到事半功倍的效果定位思想定位思想 五、项目规划目目 录录 图示车流车流人流商场入口地库入口地库出口人车流及出入口人车流及出入口交通分析交通分析 项目规划目目 录录 规划原则规划原则业态规划依据业态规划依据1、通道宽度建议不低于4-4.5米，项目通道尽量设置为有效的、具有循环性可逛性原则；2、店铺分隔尽量按柱距分隔，避免柱子在店铺中间，尽量保证店铺形状方正，避免异形店铺；3、项目单层面积偏大，针对现有商场硬件设施落后的现象，建议扶手梯的数量配置以5—6部为佳4、店铺面宽尽量不低于8米，进深在10－16左右（除主力店或次主力店外）；5、店铺分隔尽量最小化，以便日后招商阶段灵活组合项目硬件设施建议及原则：项目硬件设施建议及原则： 规划原则规划原则业态规划原则业态规划原则1、项目北侧临近第八医院和少山路步行街，对餐饮的需求量必然会很大，经济、便捷就餐是该类客群的主要诉求目的，因此，该区域规划以小型餐饮为主，特别是价位中等的中式快餐。
2、项目西南侧主入口面向书院路，人流量大，需要有一定的影响力和知名度的品牌来提高项目的影响力，ＫＦＣ正好符合本要求3、李沧商圈目前儿童类消费需求不断增加，而此类业态明显偏少，因此需要增加儿童类业态的比例4、家庭体验式消费是未来购物的主流方式，因此，本项目需要增加美容ＳＰＡ、女性主题馆等业态，作为整个商圈的的互补5、餐饮、娱乐业是李沧区发展较快的产业，而目前中高端一站式消费的模式在李沧区还是空白流动客流集中区流动客流集中区流动客流、车流密集区流动客流、车流密集区居住区居住区KFC居于人流居住区与流动客流集中交汇点提升项目影响力入口区域商业升级方向（万达、乐客城、宝龙、奥克斯） 方案一方案一 负一层负一层布局规划布局规划下沉广场节点广场室内步行街精品超市甜品屋生活配套休闲吧小餐饮 时尚百货餐饮室内步行街布局规划布局规划方案方案A 一层一层街铺入口入口主题餐饮主题餐饮生活配套女子主题店室内步行街品牌店品牌服饰 街铺主题店室内步行街布局规划布局规划方案方案B 一层一层餐厅餐厅沿街入口女子主题店分割小商铺入口入口入口生活配套街铺甜品屋品牌餐饮 室内步行街时尚百货节点广场儿童主题乐园布局规划布局规划方案一方案一 二层二层品牌餐饮主题餐厅水果屋生活配套女子主题店生活配套 室内步行街节点广场时尚百货布局规划布局规划儿童主题乐园方案一方案一 三层三层生活配套生活服务运动主题店休闲吧休闲茶座 美食广场电玩时尚百货布局规划布局规划方案一方案一 四层四层步行街 布局规划布局规划美容/SPA健身房KTV方案一方案一 五层五层 布局规划布局规划培训机构影院方案一方案一 六层六层 方案一分析方案一分析优势：优势：1、新时代时尚型购物中心，与本商圈其他商场形成差异化经营。
2、业态丰富，餐饮、娱乐的规划填补现有市场的空白3、时尚百货与室内步行街的完美结合，比较有吸引力4、硬件设施及购物环境环境优势，增加了可逛性消费人群的比例劣势：劣势：1、商户资源有限，招商难度大2、李沧区是城乡结合体，时尚人群偏少，市场培养需要一定的过程3、李沧区有消费实力的白领阶层偏少，目标客群的吸引有一定的难度 项目规划目目 录录备注：以布局方案1为例 业态配比业态配比此处还需要根据分割面积测算此处还需要根据分割面积测算分区分区购购 物物 中中 心心业态购物娱乐餐饮生活主题地下一层1832186.8%000000278613.2%一层1338269%00601631%0000二层1034558.3%000000740541.7%三层1409575.5%0013827.4%00318217.1%四层574130%353018.9%312416.4%00670034.7%五层00455047.8%00491552.2%00六层00706573.9%00250026.1%00单项合计618841514510522746520073业态比例53.8%13.2%9.1%6.9%17% 项目规划目目 录录备注：以布局方案1为例 负一层负一层售租分配售租分配租赁比例：53%出售比例：47%代建 一层一层售租分配售租分配租赁比例：49%出售比例：51%代建还迁 二层二层售租分配售租分配租赁比例：租赁比例：57%出售比例：出售比例：43% 三层三层售租分配售租分配 租赁比例：租赁比例：60%出售比例：出售比例：40% 四层四层售租分配售租分配租赁比例：租赁比例：54%出售比例：出售比例：46% 五层五层售租分配售租分配123租赁比例：租赁比例：74%出售比例：出售比例：26% 六层六层售租分配售租分配12租赁比例：租赁比例：74%出售比例：出售比例：26% 项目规划目目 录录备注：以布局方案1为例 经济技术指标经济技术指标业态业态购物购物娱乐娱乐餐饮餐饮生活生活主题主题总计总计（（㎡㎡））持有（㎡）3738115145049651154769038销售（㎡）24503028290278630118还迁（㎡）代建（㎡）0076932500574015933总计（㎡）618841514510522746527003115088 布局方案二布局方案二商业模式没有一成不变，基于未来区域商业发展前景及实际可见利润提高需要——拔高项目价值，提出差异化/创新性/前瞻性方案方案二 布局定位依据布局定位依据方案二方案二定位依据及思路：1、零售市场现状不理想：国内百货市场销售低迷，消费信心不足，是十年来行业市场最困难的一年——（源自：东方早报）。
2、市内商圈“空心化”现象严重：中山路、台东商圈主力店销售下降，国货下降约20%，百盛下降约30%3、同等商业模式市场份额有限：李沧区现有的百货、超市已经成熟，传统百货、超市模式空间很小4、周边主题商场无法满足未来市场的需求：如巴黎春天、中防商街等5、品牌资源有限：新进驻的百货招商已经遇到瓶颈，很难突破6、降低投资风险：增加销售面积、减少持有面积7、提高投资回报率：单体面积较大的主力店租金水平较低，投资回报率低；规划单体面积相对较小的主题店或次主力店8、放眼于未来：李沧商圈应从整体战略思维考虑，作为青岛市商圈的互补9、避免商圈“空心化”现象发生：本项目应以市场为导向、时尚生活为元素、餐饮娱乐为主题，定位于李沧商圈的未来时尚、生活新地标10、打破常规创造饮食文化基地：打造李沧区甚至青岛市规模最大、品类最全的餐饮、娱乐休闲胜地★区域商业补充，差异化结构布局★科学分配格局，站在未来看现在★吸引创意经营，避开传统竞争 布局规划阐述布局规划阐述方案二方案二 由下至上，价值叠加由下至上，价值叠加需求递进图大众自我生活基础满足【大众消费】个性、炫耀、包装自我认同感、交流空间提升个性 我们认为，社会层次的消费，马斯洛原理同样适用，商业综合体的平面划分、纵向划分中，马斯洛原理依然贯穿其中。
方案二，将这种原理运用到纵向分配中，以独特的商业形式形象，体现商业在区域地位中的融合性、独立性、概念性 布局规划布局规划方案二方案二 负一层负一层-时尚/生活/大众下沉广场节点广场室内步行街超市超外通道/缓冲区 布局规划布局规划方案二方案二 一层一层-精品/品位/时尚/新概念沿街沿街时尚主题店、概念店步行街沿街品牌店、精品店快餐/简餐/外卖餐馆咖啡馆./休闲吧/概念店（休闲类）主题店时尚概念馆餐饮时尚概念店主题店入口入口入口沿街内街铺 布局规划布局规划方案二方案二 二层二层-运动户外/休闲交友户外/旅游/野外用品概念馆儿童主题运动用品店咖啡/餐饮/休闲吧品牌店绅士馆 布局规划布局规划方案二方案二 三层三层-品位/享受/提升童乐园/早教机构女子会所美容/spa/美体/塑身等培训机构读写空间/休闲读吧民俗特色美食汇儿童主题 布局规划布局规划方案二方案二 四层四层-格调/雅致/修身养性茶道健身会所休闲会所儿童职业乐园画廊/艺术馆音乐文化餐厅 布局规划布局规划方案二方案二 五层五层-欢愉天堂量贩式KTV酒吧快乐原产地，乐趣核心特区。
李村商圈-第一娱乐空间，量贩式KTV/休闲酒吧 布局规划布局规划方案二方案二 六层六层-欢愉天堂新概念影院时尚/私密/独立包间数字影院电玩城 分区分区购购 物物 中中 心心业态业态购物购物娱乐娱乐餐饮餐饮休闲休闲主题主题地下一层21107100%00000000一层265714.4%00496826.8%001088658.8%二层13543002195%0021660三层00002195%13159025500四层0000555631%979854.7%255014.2%五层007392100%000000六层007298100%000000单项合计3730714690149142295718152业态比例34.5%13.6%13.8%21.3%16.8%业态配比业态配比 布局规划阐述布局规划阐述方案二方案二 优劣势分析优劣势分析优势：优势：1、李沧区整体商圈的互补，定位优势明显2、差异化思路市场空间广泛，前景无限。
3、市场导向思维先进，特色的主题店、概念店引领区域消费市场走向4、租金收益高，降低投资风险5、市场辐射范围广，目标客群广泛劣势：劣势：1、理念位于青岛市场的前沿，品质资源招商面临困难2、消费理念和消费习惯的培养需要一定的过程3、目标客群的定位和吸引等方面，增加后期营销管理难度★李沧第一时尚炫酷特区★李沧第一娱乐休闲特区★李沧第一食尚体验特区 六、主要商业企业项目访谈概要目目 录录备注：以布局方案1为例 Ø访谈人：曹总Ø职务：李沧万千百货总经理1.万达广场已经进驻李沧区，对未来李沧区的发展有很大的信心2.场地的规划设计尽量方正，有利于大的主力店和次主力店内部规划3.未来李沧区商业竞争的市场空白点在高端消费4.对于李沧区现有的商业业态，项目定位拔高，可以做国际品牌奢侈品店，也可以做国际品牌集成店，引进韩国、日本、意大利、西班牙等过的品牌，含一线、二线品牌5.主动线的规划最好是东西走向，北、南、西三个方向设立主入口企业访谈企业访谈万达广场万达广场 Ø访谈人：王经理Ø职务：山东开发部经理Ø1、销售+招商的模式会影响主力店的经营，因此，销售部分的返租期要足够长Ø2、业态规划和布局要科学合理，否则会影响到项目的整体经营运作。
Ø3、项目的后期运营管理，必须要有专业的运营公司负责，否则类似项目的培育期和发展期会太长Ø4、品牌百货需要大约3万平方米，一般要求地下一层、一层、二层，三层以上基本不做考虑Ø5、地下停车场的尽量保留自用，完善相关的配套设施Ø6、李沧区现有的商业格局和现状，要有长远规划和打算的战略眼光，不能只看眼前满足现状，出售和招商并举的方式必须要科学、合理佳世客佳世客企业访谈企业访谈 Ø访谈人：郑经理Ø职务：山东开发部经理Ø1、家家悦一直在关注李沧区的市场，对项目地地块很熟悉，Ø2、对李沧区的市场非常看好，对本区域的前景很乐观Ø3、虽然原来老牌百货有超市经营，但是凭借自身的实力，不害怕竞争Ø4、目前已经有进驻李沧区的计划家家悦家家悦企业访谈企业访谈 Ø访谈人：王经理Ø职务：开发部经理Ø李沧区经济发展还可以，商业氛围很好，但是现有几大商场基本都是中档定位，其他为低档消费，现有市场份额很难争取Ø现有中档消费定位竞争压力大，中高端定位的客群培养需要一定的时间Ø周边道路、交通设施等基础建设不理想，对吸引品质客群有一定的难度Ø几家新商业的进驻，都会实行错位经营的战略路线，未来的市场定位不是很容易，各种档次的竞争会很激烈。
深圳天虹商场深圳天虹商场企业访谈企业访谈 Ø访谈人：顾总Ø职务：崂山丽达购物中心总经理Ø商业的环境及氛围很好，但是竞争压力会很大Ø中低端消费客群已被现有市场垄断，高端消费及外围客群未来会被宝龙城市广场、银座和万达占据，错位资源很难找Ø周边城区的商业已经饱和，百货的辐射范围小Ø老商业区停车问题很难解决，本项目必须考虑该问题并做好规划Ø原有商场的购物卡客群已经稳定，并且数量庞大，抢占该份额的空间很小丽达购物中心丽达购物中心企业访谈企业访谈 Ø原有商业已经成熟，常规模式的百货和超市的市场空间很小Ø要用长远的战略眼光思考本项目，走M+S（即：购物中心+室内步行街）的模式，作为现有商业的提升和互补Ø以人文气息和生活主题为主的“家庭体验式消费模式”是未来商业的发展趋势，且是目前本区域的市场空白Ø本项目要立足于未来商业发展趋势的高度来定位，打造自己特殊的优势，走特色化的路线Ø定位和规划必须以市场为导向，立足现实、面向未来，避免李沧区商圈未来“空心化”的现象发生总结总结企业访谈企业访谈 主要商业企业项目访谈概要目目 录录 百货商店百货商店百货商店代表品牌新世界天虹百货商户需求商户需求 百货商店百货商店选址基本要求百货商店要要 素素要要 求求商商 圈圈1、城市核心商圈；2、交通便利；3、城市人口：40万以上。
物物业业要要求求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000 平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡ 单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡合作方式合作方式免租期1年左右 租赁年限10—20年商户需求商户需求 专业店专业店专业店代表品牌：宜家家得宝百安居国美苏宁商户需求商户需求 专业店专业店选址基本要求专业店n一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店（ApparelShop）等2、物业基本要求1、商圈基本要求n选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；n商圈范围不定，目标市场多为流动顾客主要满足消费者对某类商品的选择性需求n营业面积根据主营商品特点而定；n设有一定规模的停车场商户需求商户需求 专业店专业店电器类专业店苏宁电器国美电器五星电器物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：30～50平米。
中型店：80～120平米、160～240平大型店：260～320平米；旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层地级市不超过四楼，县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，县级不超过三楼地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）同苏宁同苏宁合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上商户需求商户需求 专业店专业店家居广场类专业店代表品牌百安居宜家商圈物业要求建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅；.面积8000－10000平米标准店面积2.8万－3.5万平方米层高建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米拥有800个免费停车位的地下停车场，面积为170平方米的儿童天地和咖啡厅柱距9米*9米以上楼板承重2.5吨/平方米停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式商户需求商户需求 超市超市北京华联家乐福人人乐易初莲花沃尔玛超市商户需求商户需求 超市超市选址基本要求超市要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m柱距8米×8米为宜物业纵深以30--50米为佳楼板承重800kg/㎡停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年商户需求商户需求 超市超市选址基本要求超市人人乐华润万家北京华联（大型综超）物业要求面积及楼层3层以内单层3000平方以上，共8000-15000首层最佳，不超过三个楼层；共8000㎡以上共12000㎡。
单层12000多层6000㎡/层库房2000㎡；办公600㎡；卸货区300㎡层高4.2米以上5.5米最佳不低于5米5米柱距8*88*8建筑主体物业尽量方正框架或排架结构楼面载荷：卖场4千牛/㎡，库房5千牛/㎡配套设施有空调、电梯、消防;排水/排污/排油通道卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米卸货通道（消防通道）宽幅：3米;地下室防水：用电量0.12千伏安/平米停车位150个以上停车位需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60㎡合作方式租赁自营、租期20年免租1年租赁、自建租赁、期限20年商户需求商户需求 便利店便利店要素要求商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60~120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。
在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上选址基本要求便利店商户需求商户需求 餐饮娱乐餐饮娱乐麦当劳肯德基必胜客星巴克面点王大地数字影院中体倍力餐饮娱乐商户需求商户需求 餐饮一餐饮一连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈选择繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米框架结构;层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场120~500平方米、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅物业及选址要求餐饮（一）商户需求商户需求 餐饮一餐饮一物业要求配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮合作方式租期5年以上大众化快餐店:2~4元平米/天消费型快餐店6~30元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段\商圈而定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天）代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头物业及选址要求餐饮（一）商户需求商户需求 餐饮二餐饮二物业及选址要求餐饮（二）茶坊、酒吧、咖啡面馆面包、面点房商圈选择选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上商户需求商户需求 餐饮二餐饮二物业及选址要求餐饮（二）物业要求建筑要求50~400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米；如与居民相邻，设置隔音层80-200平米；其余与普通餐厅相同60~120平方米；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式租期2年以上租金3~20元/（平方米·天）租期2年以上租金2~5元/（平方米·天）租期2年以上一般企业3~5元/（平方米·天）代表品牌星巴克马兰拉面、面点王金蝶轩商户需求商户需求 麦当劳麦当劳选址原则：方便顾客1、针对目标消费群：定位于年轻人、儿童和家庭成员；2、着眼于今天和明天：讲究20年不变3、讲究醒目：一楼或二楼的临街店堂，有透明落地玻璃窗4、不急于求成5、优势互动：选择品牌知名度和信誉度较高的“家乐福”、“沃尔玛”等知名百货企业来开店中店选址要求麦当劳选址步骤1、市场调查和资料信息收集：包括人口、经济水平、消费能力、发展规模和潜力、收入水平、以及前期研究商圈的等级和发展机会及成长空间等。
2、对不同商圈中的物业进行评估：包括人流测试、顾客能力对比、可见度和方便性的考量等，以得到最佳的位置在了解市场价格、面积划分、工程物业配套条件及权属性质等方面的基础上进行营业额预估和财务分析，最终确定该位置是否具备条件3、投资回报与风险评估商户需求商户需求 肯德基肯德基选址要求肯德基商户需求商户需求 必胜客必胜客选址要求必胜客要素要求商圈大城市及发展潜力较好的中小城市商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈物业要求经营面积单层450——480平米双层500——600平米楼板承重大于450公斤/平米供水供电供水需2分管排水需要4分管水压2.5——3.5公斤，保证每天20吨；250千瓦通风通暖留有排烟出口，可放通风机；需安装8台十匹机，有放置外机的地方排污环保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池；满足正常的环保条件合作方式直营商户需求商户需求 星巴克星巴克选址要求星巴克星巴克选址1234商业要求建筑要求其他要求合作方式省内一类城市市区市内核心的商圈商圈内展示面好，核心位置面积150平方米，首层层高4米以上给排水/排油/排污/烟道供配电负荷：100千瓦有招牌位及广告悬挂点租期10-15年商户需求商户需求 影院影院大地影院金逸影视商圈区位二、三级城区中主要商圈；3公里内不少于20万人城市商圈；有独立的垂直交通成熟商圈或有潜力的商圈；购物中心内物业要求面积、楼层1500㎡；项目顶层不高于6层3000-6000（底层面积、不含夹层）3-5层层高、柱距净高不低于6米；柱距不低于10米层高9m以上（可2层打通）物业形状影厅内中空楼板承重400kg/㎡450kg/㎡配套设施给排水/排油/排污/烟道：消防安全到位；供配电负荷：300KVA；给排水/排油/排污/烟道：供配电负荷：250-380kw有相对独立的垂直电梯装修毛坯毛坯交通及停车与商场主通道相连，门面12-20米，合作方式自营、租期15年、免租6个月租金面议自营、租期20年保底租金和票房提成选址要求影院商户需求商户需求 K T V要素要求区位/商圈大型商业区底层或高密度居住区附近，公交线密集，使得消费者易达；但要求与居民区保持一定距离物业要求面积3000-4000平米，通常两层，不排斥地下面积层高不小于2.8米楼板承重350公斤/平米配套设施供电500KVA、可接220V民用电及380V工业用电；供水200吨/天；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为80CM-100CM广告位要求3-15米的门头广告位停车位一个拥有200个包房的KTV应需要200个停车位，以4.5平米一个车位计算停车场面积应在900平米以上装修要求做墙体隔音及内部小面积分割改造合作方式租期5年以上租金2-3元/天*平方米选址要求KTV商户需求商户需求 统计表统计表商户需求商户需求 商户需求商户需求 统计表统计表商户需求商户需求 分析分析如上表所示：从经营模式来看：Ø大部分商户一般选择考虑租赁；Ø几家百货、KTV及餐饮视具体情况确定。
从租赁年限来看：Ø品牌商户和餐饮娱乐业态商户租约一般年限较长Ø另外大型主力店如百货、电器专卖及影院、KTV租期在15-20年商户需求商户需求 分析分析百货：Ø需求面积——3-5万平方米；Ø需求楼层——整体；Ø均对物业有特殊要求电器专卖：Ø苏宁、国美电器卖场需求面积——3,000-5000平方米；Ø需求楼层——首层至地上三层Ø对进驻物业没有特殊要求品牌服装服饰：Ø需求面积——200——300平或以上Ø需求楼层——首层、店中店Ø均对物业无特殊要求，一般百货条件即可商户需求商户需求 分析分析个人护理/化妆品主力店：Ø需求面积——200--400平方米或以上；Ø需求楼层——首层，屈臣氏需根据项目具体情况确定Ø对进驻物业没有过多特殊要求运动主力店：Ø需求面积——3000平方米；Ø需求楼层——首层为主，其他楼层看周边品类布局Ø对进驻物业没有特殊要求，一般百货条件即可餐饮/休闲洗浴广场：Ø需求面积——3,000-5,000平方米；Ø需求楼层——独栋或餐饮层；Ø均对物业有特殊要求商户需求商户需求 分析分析娱乐：Ø需求面积——KTV：2,000-3,500平方米，影院：2,500-4,000平方米Ø需求楼层——KTV：3F以下，影院、冰场：Ø对物业均有特殊要求。
休闲健身：Ø需求面积——1000--2,000平方米或以上；Ø需求楼层——2F、3FØ对进驻物业有特殊要求Ø其他个体商户按常规商铺执行，不另分析商户需求商户需求 七、项目风险评估目目 录录 合肥中环购物中心（成功）合肥中环购物中心（成功）Ø项目总建筑面积约70万平方米，总投资约28亿元，合肥西南部迄今为止面积最大、档次最高、内容最丰富的城市融合体，由购物中心、五星级酒店、5A写字楼、高端住宅、艺术馆、公寓等组成，是合肥政经核心区地标性建筑中环购物中心集购物、休闲、娱乐、美食于一体，一站式满足合肥百姓不同层次的消费需求购物中心引入世界500强大润发、中影影院、国美电器、8分贝KTV、宅世纪电玩城、云顶桌球、肯德基、屈臣氏等主力品牌，其中部分品牌均为首次进入合肥Ø购物中心定位为家庭购物、时尚年轻家庭娱乐购物中心综合业态配比与现代化购物环境全新的商业理念购物中心的结构处理上，引进国际流行“围合式中庭景观”商业模式，6000㎡超大景观广场，可提供最佳经营活动空间，近200㎡超大跨度挑空空间，打造合肥首家双首层、双中庭的购物中心，更将休闲、娱乐有机融入商业，使购物成为一种休闲与享受案例分析案例分析 成功分析：成功分析：Ø区域商业发达，地段优势明显。
Ø定位科学、规划合理，符合现代人消费的习惯和观念Ø体量较大，辐射范围广，客群广泛Ø增加的人文气息元素，极大的改变了人们对传统百货购物的依赖Ø主力店的成功引进为整个商业体的规划、招商起到了很大的带动作用Ø其“家庭购物娱乐中心”的全新概念和倡导“体验式消费”的经营理念，极大的引领了当地的消费习惯，是其成功的重要因素之一案例分析案例分析 Ø厦门明发商业广场作为全国最大的市中心国际都会型的SHOPPINGMALL，涵盖了购物、娱乐、休闲酒店、餐饮、文化等主题，是一个集吃喝玩乐购为一体的购物天堂Ø建筑面积约为406,000平方米，涵盖购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化等多种功能，是国内市中心最大的SHOPPINGMALL目前，已有家乐福、百安居、金逸电影院、东百、新一代佳人娱乐城、苏宁电器、舒友海鲜酒楼进驻Ø进驻明发商家已达1300多家，逐渐形成百安居东南片区的餐饮娱乐市场Ø如今只是餐饮的生意可以维持，其他业态并不理想厦门明发商业广场（维持）厦门明发商业广场（维持）案例分析案例分析 原因分析：原因分析：Ø铺位分割不合理，租金太高，商家对市场的未来发展有一定的担忧。
Ø卖场标识不明，误导顾客现象严重Ø规划很不规范，主动线不明、公共空间太小Ø停车位等配套设施不足，设计不合理Ø经营管理滞后，主力店的带动作用不明显Ø开发商从销售的理念出发，适合销售但却不适合经营案例分析案例分析 城阳宝龙城市广场（失败）城阳宝龙城市广场（失败）Ø城阳的宝龙广场2009年开业，但在赚足眼球的同时却没有赚得人气除了沿街的商铺，城阳宝龙广场的内部已经是人去楼空Ø城阳宝龙广场位于城阳中心商业区，所处位置交通发达，是集购物、娱乐、文化、餐饮、旅游、休闲、游乐和居住8大功能为一体的大型商业地产项目案例分析案例分析 Ø2009年，宝龙引进了世界500强企业之一的韩国乐天玛特超市，投资数亿元打造了占地面积5万平方米的全天候室内游乐场——宝龙乐园一年之后，主力店苏宁电器开业，多家大型商家的入驻，将与之前开业的乐天马特、宝龙乐园、奥特莱斯等大型商超娱乐场所一同构成城阳区的又一商业中心 Ø时间转瞬即逝，三年后的今天，宝龙广场物是人非，不复当年胜景，这座曾经备受瞩目的商业巨擘几乎沦为一座“空城”乐天玛特早已没了踪影，业之峰装饰、苏宁电器相继退出，只剩下昔日的门店牌匾还没来得及拆下记者在广场看到，当初进驻的商户如今已人去楼空，除了临街的一些餐饮饭店还在营业外，几乎再无商家。
案例分析案例分析 失败原因：失败原因：Ø项目体量太大，周边消费人群无法消化如此大体量的商业综合体Ø业态规划和主力店的引进品质良好，但是其辐射的范围不广，未能达到预期目标Ø档次定位失误，主力店的定位在中高档，而当地属于中低端的消费水平Ø后期营销不足，目标客群吸引不到Ø品牌组合与消费群体不符，当地经济承担不起高端品牌的价格Ø商业整体的经营方式和主力店的经营方式，按照自身思路运营，未能融入当地的实际情况Ø前期定位不清晰，招商项目复杂，没有形成自身的特色案例分析案例分析 结论结论Ø项目的前期规划和设计必须科学、合理，才能适应市场的需求，满足消费者的要求Ø项目定位要以市场为导向，符合当地市场的实际情况，不能盲目定论Ø项目整体运作要和商业部分综合考虑，不能重心偏于住宅和销售Ø主题定位必须立足现实情况、面向未来，才能够保证项目运作成功及价值的提升Ø必须有专业的招商公司或团队，进行招商工作，减少招商风险Ø主力店的定位和引进必须符合当地市场的实际情况才能发挥其招商的带动作用Ø后期的经营管理和营销宣传，必须有专业的管理团队运作，以市场为导向，面对辐射区域内的目标客群Ø商业项目采用租售结合的方式运作，必须具有前瞻性和预见性，充分考虑到具体实施的弊端和各种遗留问题，积极做好提前预防及准备工作。
案例分析案例分析 项目风险评估目目 录录 内容内容不利因素不利因素有利因素有利因素对策对策风险指数风险指数地理位置地理位置1、地处繁华商业地段，土地价格较高2、 李沧区消费市场潜力巨大，但消费水品还未达到市内标准1.位于繁华的商业中心黄金地段，商业氛围已经形成，租金收益高 1、采用租售结合的模式，可回笼部分资金2、定位规划以市场为根本和导向商业资源商业资源1、奥克斯公司初次进军商业地产，商业资源利用成本高2、原有商场和新进驻商场资源优势明显3、品牌商户对成熟商场的依赖性强4、开发新的商户资源需要一定的招商周期，成本增加1、商业旺地商家首选1、聘请专业和有实力的招商公司，利用其资源优势弥补不足2、以市场为导向，寻找市场的空白点，减少招商成本同行竞争同行竞争1、商圈内原有各大品牌商场和各类商业项目众多，竞争激烈2、新进驻和即将进驻的商业项目，体量都很大，且交付日期早于本项目，商业运营经验丰富和品牌资源广泛3、原有商场经营良好，客群稳定4、新场进驻，老牌商场政策打压5、新进驻的品牌连锁商场，占领市场优势明显6、周边的商业街和临街商铺，档次较低商品价值没有保障，经营混乱，与本项目的定位差别较大，会影响项目的目标客群。
1、项目体量大，可容纳多种业态，新建设的商场，硬件优势明显1、聘请专业的策划招商公司，科学分析，合理规划，实行错位经营，找出市场的空白点2、打造自己的特色和优势风险评估风险评估 招商风险招商风险1、地段租金值高，招商难度较大2、品质品牌带动力强，但是租金较低3、可选择的主力店和次主力店较有限，且此类商户的是否进驻决定了招商的成功性1、区域和地段价值使得部分品牌看好本区域2、由于一线城市和区域商业的不断成熟，部分品牌向二、三线城市和区域发展1、充分考虑市场的未来需求，合理定位后期运营后期运营1、租售结合的模式增加运营的难度和管理成本2、商业聚集地带，人员混杂，增加管理风险3、社会治安问题增加管理难度和管理成本4、管理团队的专业性，决定了项目后期发展和商业价值提升的关键1、现代管理的理念和体系比较完善，可以借鉴成功的案例1、聘请或组建专业的管理团队，科学管理后期运营工作投资回报投资回报1、前期基础建设投资较大，且地段土地价格高2、各项建设成本较高，费用支出大3、区域商业发展速度较快，交通等配套设施不完善，目标客群对新商场的认知度需要一个过程4、商业核心地段商铺的价格较高，销售回报风险较高5、租售结合的模式存在一定的风险。
1、住宅地产限购政策，商业地产近年来迅速发展，投资客比较青睐商业地产2、李沧区商业的迅速发展是投资客首选的区域之一1、保证前期财务规划的有效和严格执行，拓宽融资渠道，控制项目成本2、从前期规划阶段，就充分考虑市场需求，各项指标符合区域发展要求；3、在产品上实现与竞争对手的差异化，建立强大的销售队伍4、在定位和规划上，立足现状，面向未来，发挥后来居上的优势风险评估风险评估 目标客群目标客群1、原有商场客群稳定，顾客忠诚度较高2、新进驻的商场（如银座）品牌连锁实力较强，经营模式在本区域优势明显3、新客群的开发和培养需要一定的时间和费用，增加投资成本4、区域内时尚人群偏少1、商业氛围形成，辐射范围广泛2、区域经济持续发展，为商业发展奠定基础1、定位精准符合市场现状2、与现有商业要有差异，运用特色吸引目标客群，特色包括：建筑特色、品牌特色等3、引导消费习惯，引领时尚潮流交通瓶颈交通瓶颈1、繁华商业地段，道路规划落后，影响了有质量的目标客群2、区域内停车位较少，停车困难，减少品质客群的数量1、多路公交停靠，环节了部分交通不便的弊端1、配套设施（如停车场）的设计、规划要科学、完善，通过运营管理弥补不足。
建筑硬件建筑硬件1、本地块特征和高层建筑的建筑要求，给商业部分带来的布局及硬件的局限性，对业态的选择和招商形成一定的限制1、住宅的建设和销售有利于开发商资金的回笼及吸纳部分中高端人群风险评估风险评估 总结虽然项目具有一定的投资风险，但是还是可以根据目前区域商业的具体情况，制定科学的可行性方案，减少投资风险，有效的运作本项目：1、需要进行精准的定位、科学的规划、合理的布局，找出市场空白点，避免恶性竞争，降低供求风险2、走差异化、特色化的方向，增加辐射范围、扩大市场份额，降低竞争风险3、聘请资深、专业的招商团队，进行科学定位、合理规划、布局，避免商业资源风险和招商风险4、聘请或组建专业的管理团队，进行运营管理，降低经营管理风险风险评估风险评估 八、经营建议目目 录录 Ø目的：Ø保证项目的商业品质、规划和定位的执行及后期物业的升值，针对本项目有销售部分、自持部分、代建部分的具体情况，对于后期的经营管理作如下建议经营建议经营建议 Ø一、销售部分：Ø可能出现的问题：Ø1、没有品牌商户带动，无法实现商业价值Ø2、业主买铺后自行经营或自己出租，与整体规划、定位不符，影响商业的品质。
Ø建议：Ø1、招商先行带租约销售的方式进行，引进有品质的品牌，从而带动销售，提升地块价值Ø2、在销售的时候即约定由开发商进行统一经营管理经营建议经营建议 Ø二、自持部分：Ø可能出现的问题：Ø1、开发商自行规划、定位、招商不合理或与市场需求不符，导致项目进度推迟或达不到期望值甚至失败Ø2、招商品质与区域消费群体不符，影响项目的后期运营Ø建议：Ø1、开发商聘请专业的招商公司进行统一的规划、定位，统一招商，引进有特色、有品质、有实力及影响力的的商户，提升整体商业的品质和价值；Ø2、交由有管理经验的管理公司或开发商自行组建专业的管理团队，进行统一的物业管理和经营管理，保证商业品质和价值的延续和提升经营建议经营建议 Ø三、返租部分：Ø可能出现的问题：Ø1、业主不配合商业的整体规划和运作Ø2、商户和业主对商场的管理和运营不满，导致各种矛盾产生Ø3、返租期过后，业主是否会配合商业的进一步推进和共同促进商业价值的提升Ø建议：Ø1、销售时即和业主签订返祖协议或托管协议，约定在协议规定的时期内有开发商进行统一经营、管理，以保证商业的整体品质和价值Ø2、返租期结束前，开发商组织成立业主委员会，有业主委员会组织召开业主大会，对整个项目的物业管理和经营管理进行综合的评审，并决定下一步由谁管理事宜。
Ø3、返租期或托管期到期后，由管理公司或管理部门协调投资者和业主的关系，共同探讨进一步的经营事宜，但不能背离前期的统一规划和统一形象的原则经营建议经营建议 Ø四、代建部分：Ø可能出现的问题：Ø1、产权方自行规划、定位和招商，与商业的整体规划不符Ø2、日常运营自成体系，不专业的管理体系直接影响整个商业的发展及价值的提升Ø建议：Ø1、由开发商交由招商公司统一规划、招商、管理和运营，保证项目的整体品质和价值Ø2、如果其自行招商，其规划、设计必须交给开发商进行审核，审核通过后方可执行；或其规划、设计在开发商方面统一的要求和指导下进行Ø3、后期的物业管理和运营管理交由开发商指定的管理公司或管理团队进行统一管理，或其自行组建管理团队，但必须服从开发商方面的指挥和指导Ø前提条件：Ø统一规划、统一招商、统一管理、统一经营（前期）经营建议经营建议 Ø经营管理服务体系：Ø一、统一招商：Ø1、聘请专业的招商公司Ø2、统一规划、统一招商Ø3、引进有特色、有品质、有实力、有影响力的优质商户Ø二、统一管理：Ø1、聘请专业的管理公司或自行组建管理团队Ø2、对商户的管理内容：基本物业管理、统一宣传、统一标识、统一服务理念、统一公共部分管理、协调各种关系、协调经营中出现的各种问题等。
Ø三、分户经营（返租期到期后）：Ø1、不得违背统一规划、统一形象的原则Ø2、商户自主经营、自负盈亏Ø3、服从管理部门的统一管理，但不得干预商户的正常经营Ø4、管理部门有责任和义务帮助和指导商户经营经营建议经营建议 Ø经营管理要求：Ø要求开发商必须专业的管理公司或组建专业的管理团队进行统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争开发商负责对消费者和经营者间的交易提供场所，但其管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁Ø管理方法：Ø国内主要有二种，一是聘请专业的商业零售管理公司来统一管理；二是开发商自设管理组织管理Ø营运管理主要内容：Ø合约管理、不动产管理、购物中心规章制度、管理组织架构和职责、租户组合和管理、竞争管理、营运预算、现金流控制、定期报告Ø商业管理的主要内容：Ø承租商的优化管理——制定相应政策，提高承租户质量Ø业态管理原则——根据不同区域业态运营效果，让销售最好的商品业态得到最佳的位置Ø营销管理——制定营销计划，吸引更多的客户Ø服务管理——对购物中心的行政事务进行管理，承租户程度合理的承租费用经营建议经营建议 Ø商业物业管理内容Ø（一）安全保卫管理Ø（二）消防管理Ø（三）车辆管理Ø（四）环境保洁与绿化管理Ø（五）房屋及附属设备设施管理Ø（六）商业形象的推广Ø（七）承租客商的选配经营建议经营建议 Ø商业物业管理方式Ø1.制定管理章程并监督执行Ø2.开展公共商业整体的促销活动Ø3.协调公共商业各经营者的关系Ø4.开展一些经营者之间的协调工作Ø5.协调管理者与经营者之间的关系Ø6.协调工商管理等政府部门的关系经营建议经营建议 Ø经营管理建议Ø模式：Ø统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物业管理Ø统一招商：对招商的品牌审核管理和完善租约管理，保证商业品质。
Ø统一营销：以消费者的需求为出发点，强调体验型家庭消费观念，制订出全年度营销计划Ø统一服务监督：成立管理部门，指导、服务、监督承租方的经营活动Ø统一物业管理：有效的进行物业方面的管理经营建议经营建议 Ø思路：Ø定位—错位化：通过对项目周边的分析和本身的优势总结，在规划、定位上实行错位经营的整体思路，有效的避免竞争压力Ø招商—品牌化：由专业的招商公司进行品牌招商落位计划并实施招商工作，引进优质的品牌商户，提升商业品质，扩大辐射范围Ø经营—特色化：以全新的建筑特色、独特的装修风格、先进的经营理念吸引目标客群Ø管理—科学化：以消费者的需求为出发点，强调体验式家庭型消费，借鉴商场百货业的一些管理模式：统一运营方式、统一POSE系统，对商家的营业、商品、服务质量进行监管，而不是纯粹的租赁关系，管理部门要全程参与Ø营销—市场化：以市场为导向、以消费者需求为指引，捕捉有效地市场信息，及时的制定不同时期的营销策划方案，利用宣传、造势迅速占领市场份额Ø配套—人性化：根据目前李沧区商业硬件的实际情况，本项目在硬件设施上要求性能、布局、设计人性化，满足未来以家庭为主消费模式的需求经营建议经营建议 Ø策略：Ø采用所有权、经营权、管理权三权分立的管理模式，重视经营管理在商业运营上的重要作用。
Ø管理部门要把控好商户的动态，了解商户需求和需要，掌握商业经营的主动权Ø招商时注重品质和品牌的组合，优质的品牌会自己做好相关的管理工作，为后期经营管理奠定基础Ø科学、合理的制定各楼层、各区域的租金标准，平衡投资者之间的竞争压力Ø管理部门后期的经营管理，需坚持商户优胜劣汰的原则，替换经营经营状况较差的商户，保持商业的品质和价值的提升Ø强化服务意识，加强服务水平的提升，以特色服务优势吸引客群Ø配套完善、装修风格独特，营造舒适、和谐的购物氛围Ø重视营销，引领区域消费趋势，扩大市场经营建议经营建议 青岛世睿企业管理咨询有限公司青岛世睿企业管理咨询有限公司青岛世睿企业管理咨询有限公司青岛世睿企业管理咨询有限公司 。
