湖北天门房地产场调查报告.doc

湖北天门房地产市场调 查报告南宁有道企业管理咨询有限公司2009 年 10 月目录第一部分 ,,,,,,,,,, 天门宏观市场环境分析第二部分 ,,,,,,,,,, 天门市房地产市场概况第三部分,,,,,,,,天门市商业调查分析第四部分,,,,,,,,,,,,, 市场导向性结论【第一部分】市场宏观环境分析一、天门市概况♦区位情况湖北天门市地处鄂中腹地江汉平原，地理位置优越，上通荆沙，下接武汉，南濒江汉黄金水道，北枕三峡过境铁路，紧衔 107,318国道和宜 黄高速公路市内有纵横交错的高等级公路，5000吨级优良港口，8万 门程控，电力供 应充足，第三产业发达；全市国土面积 2622平方公 里，人口 161.92万♦历史情况天门历史悠久 五千多年前的新时器时代， 勤劳智慧的先民们就在这 块沃土 上创造了灿烂的石家河文化， 公元 278 年，秦昭王在此首置竟陵 县；公元 1726年，依境内天门山名改称天门县， 1987年 8月撤县建市， 1994 年 10 月实行省辖直管（此前由荆州地区管辖） 从此 ，天门循着 现代化城市发展方向，跨入崭新历史阶段♦行政辖区及人口天门市现辖竟陵、杨林 2 个办事处；岳口、多宝、拖市、张港、蒋 场、汪场、渔薪、黄潭、横林、彭市、麻洋、多祥、干驿、马湾、卢市、 小板、九真、皂市、胡市、石河、佛子山 21个镇；净潭 1 个乡；天门经 济开发区，国营蒋湖农场，仙北工业园区， 沉湖生态林业科技示范区， 白 茅湖棉花原种场。

全市总人口为 162.1 万人，其中城镇人口为 58.36 万 人，占 36%天门是全国内地最大的侨乡， 28 万天门儿女旅居在 40 多个 国家和地区，其中百余 名实业巨子，侨界领袖，军政要员，文化名流， 科技专家在旅居国乃至世界政治， 经济舞台上大展才华♦目前交通状况及规划前景天门市境内公路纵横， 汉（口） 宜（昌） 公路、 荷（包湖） 沙（洋） 公路贯穿东西，李（场）毛（咀）公路沟通南北天（门）仙（桃） 一级公路于 2005 年建成通车，随（州）岳（阳）高速公路和武（汉） 荆（门）高速公路相继通车，正在开工建设的汉宜高速铁路将过境我 市并在仙北设站， 2011 年建成后，将使天门市形成以随岳高速公路、 武荆高速公路、长荆铁路、汉宜高速铁路、汉北河、汉江为主骨架的 公路、铁路、水路联运的综合运输体系，构成江汉平原腹地的快速交 通网络全市现有 11 个港口， 港口岸线长 43500 米，年吞吐量 50 万吨 以上港口 1个， 20-50 万吨港口 2个，10-20 万吨港口 6个，10 万吨 以下港口 2 个 天门市地理位置优越、历史悠久，在长江、汉水经济开发带 中，具有强大的接纳和辐射能力。

随着武汉城市圈建设步伐的加快和促 进中部崛起战略的实施，为天门承接沿海发达地区和大武汉的产业转移 提供了千载难逢的机遇，尤其是高速铁路、高速公路的相继通车，天门 的快速交通网络基本完善， 天门市将成为武汉城市圈现代制造业加工 配套基地、优质农产品生产加工基地、江汉平原北部物流中心和休闲度 假区♦天门市资源1、 矿产资源天门资源丰富，石 油储量占江汉油田总储量的三分之一，岩盐储量 184 亿吨，大量的无水芒硝和天燃气 等矿藏极富开采价值2、 旅游资源自然景观：长寿山自然风景旅游区 位于皂市镇，区内山水相绕，辉相交映，是江汉平原难得的休闲去处人文景观：天门市历史悠久，有不少名胜古迹，其中国务院公布 的文物保护单位 1 个，湖北省公布的文物保护单位 6 个，市公布的文物保护单位 15 个重点人文景观如 下：石家河文化遗址距今已有 7000 多年历史，国家文物 主管部门认定其为我国南方最大的新石器时代村落遗址 陆 羽公园是以陆羽命名的休闲娱乐公园，陆羽是享誉世界的茶 文化鼻祖 白龙寺位于皂市镇五华山麓，自建造至今已有一 千五百多年历史胡家花园位于竟陵孝子里，为清山西巡抚 胡聘之私人宅第，是我省仅存的巡按官厅，晚清山西建筑风 格。

彭家垴 位于卢市镇卢家口西南 2 公里处，为中共天门县 第一个党小组诞生地 文家墩位于皂市镇， 南距竟陵城 22 公 里，是历史上的重要战场3、物产资源 天门市物产资源丰富，除农作物和家畜家禽外，野生动植物约有 1100余种，其中动物 200余种，植物 900 余种农作物：棉花、稻谷、小麦、大豆、大麦、蚕豆、荞麦、粟、玉米、 薯类、花生、芝麻、苎麻、黄红麻、甘蔗、烟叶等动物：兽类有黄鼬（黄鼠狼） 、水獭、草兔、狗獾、狐、牙獐、貉、 小麝鼠、豹猫、刺猬、家蝠、穿山甲、长吻松鼠计 13 种，其中，黄鼬、 獭是著名的毛皮兽，豹猫、穿山甲可入药鸟类 43 种鱼类 64 种，其中以鲤科鱼类为主，鳅科次之，有不少 重要经济鱼类，如青、草、鲢、鲤、鲫、黄鳝、鳜、长江银鱼、红鱿、河 豚等软体动物 15 种，其中产于天门河的橄榄蛏蚌（俗名义河蚶）为名 贵水产品， 享誉全国；三角帆蚌和褶纹冠蚌， 分布在张家湖等湖泊， 是培 育珍珠的优良母体品种两栖动物 4 种，其中蟾蜍可入药爬行动物 11 种，其中龟、鳖为贵重滋补品蠕动动物 2 种节肢动物 5 种，其中虾、 螃蟹、蜈蚣经济价值均较高虫类 14 种，其中蜜蜂、蚕有较高的经济价 值。

其它 30 余种，不少是害虫天敌植物：在 900余种植物中，有药材 9 类 152种，其中属国家收购的 有 20种，年收购量一般为 31.8吨，其中野生半夏行销国内，有 “荆半夏 ” 之称， 1976年采挖量达到 155 吨；枸杞远销江浙两广等地， 1981年产量 达到 8 吨；还有经济价值较高的水生植物，如藕、荸荠、菱菜等全市蔬 菜有 12 类，70 多个品种果树 30 余种，其中无花果树、银杏（白果） 树等为珍贵树种花卉有 7 类， 188个品种主要土特产有黄花菜， 1985年栽植 14754 亩，总产 2511.7吨， 1979 年以来，每年外销的商品黄花菜约占全省的 45％，还有蓖麻、药材、大 豆和茶叶等4、 水利资源天门市地域属古云梦泽水域， 历史上河、 湖多为吞吐调纳汉江的开 敞湖与岔流随着汉江干堤的形成，市境湖、河成为内湖、内河境内有 大、小河流 29 条，河道总长 600余公里，河网密度为 231米/平方公里 其中汉江源出陕西宁强县，过钟祥市入本市，市境流长 137.25 公里；天 门河源出京山县深赶冲，经京山县、钟祥市入本市，市境流长 109 公里； 汉北河为人工河， 1970年通水，市境流长 35 公里。

有湖泊 57 个，正常 水位时湖水面积 35.3 平方公里，占全市总面积的 1.4％天门市平均年降水量 28.6 亿立方米，但由于降水的年际变化大，在 时间上分布不均，故降水量的直接利用率不高，仅为年降水总量的 18.5—23.8％，加上市内水库、湖泊和塘堰的调蓄能力，其利用率也只有 22.8—27.2％平均年径流量为 8.55亿立方米， 其中市北部低丘和岗状平 原为 2.52亿立方米，中南部河湖平原为 6.03亿立方米时间分配为 7 月 最大，占 21.7％，1 月最小，占 2.3％天门市地下水储量为 384.58亿立方米，每年可采地下水 16.98 亿立方 米 天门市拥有充足的资源做保障和后盾，为天门经济持续、 良好的发展提供了先天的好条件，为进一步把资源转化为经济增长提供 了基础天门市宏观经济概况♦经济发展情况天门市是全国农业大市，是国家著名的优质粮产区和优质棉产区，农 业一直是本市的经济支柱，但随着天门市融入武汉城市圈后，天门市机械、 医化、轻纺、食品等四大工业板块发展势头强劲， 可充分发挥优势，主动 承接产业梯度转移，全市经济呈现出快速发展的良好势头GDP与房地产发展模式GDP增长率小于4%4-5%5-8%大于8%房地产业发展状况萎缩停滞稳定发展高速发展天门近几年GDP增长率年份2004 年2005 年2006 年2007 年2008 年GDP增长率11.50%11.00%12.50%15.50%14.60%根据左图 年、2007年 11.50%、11.（ 五年增长率均天门近几年GD情况（亿元）■国内生产总值（亿元）天门市近年来整体经济得到快速发展，生产总值由 2004年的 增加到2008年的187.25亿元，年均增长12%; 2008年天门市国 187.25亿元，比上年增长48.19%。

生产总值稳步快速增长，良好的 势将为天门房地产业发展奠定良好、坚实的基础♦人均GDP人均GDP（美元）800-13001300—80008000—1300013000以上阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段人均GDP与房地产市场发育状况的关系表20美元左天门当发展处天门城镇居民人均可支配收入（元）近年来随着经济快速发展，城镇居民1200010000800060004000200009342人均可支配收入明显提高，由2004年的20046600元增加到2008年的10448元，年均增长11%; 2008年天门城镇居民人均可支配收入10448元，比上年增长11.84%城镇居2005 2006 2007 2008民收入稳定快速增长，将为德保房地产业发■城镇居民人均可支配收入」元 展快速上升提供了条件♦ “二大产业”结构天门2008年三大产业GDP（亿元）口各产业GDP第一、第第二产业发展天门市化，从2004 年2008年的18近年来食品等四大工 分发挥优势，♦天门市财政收入天门近年财政收入（亿元）J财政收入（亿元）随着经济的快速发展，近年天门市财政收入显著提高，从2004年的1.8亿元，年均提高25%天门市财政收入不断创新高，三、年突宏观亿市场，到2008年突破 得期待。

财政收入的稳定快速增长，确保市政建设的加快论近几年天门市的市 尤其是绿化、亮化工程的建设，使城市面貌明显改析结？？论天门市是武汉城市圈重要组成部分，是全国农业大市 ，是国家 著名的优质粮产区和优质棉产区随着轻工业迅速发展和交通建设的加快，天门的经济实力将得到本质的提升，人民的消费 购买能力迅速增强，为房地产市场的发展提供有力的消费支撑天门市充分发挥优势加快轻工业发展，主动承接产业梯度转移, 彻底改变以传统农业第一产业为主产业模式，建设以轻工业为 重点的新兴城市伴随城市的发展，投资热潮不断加剧，将吸 引大量的外来商家落户天门，为房地产未来的投资开发提供广 阔的空间天门市居民生活水平不断提高，伴随城市化建设的纵深发展， 天门市中高档人群的居住观念逐步转变，对居住环境、品质的 要求也越来越高，为房地产快速发展提供了有力的需求保证第二部分】天门市房地产市场概况房地产市场 总体概况天门市房地产市场起步早发展快，到目前为止，共有 20多个房地产 项目其中 西湖名居、西湖花园、锦绣嘉园、城市花园（一、二期） 、 天门宝安商业广场、渠畔美居、锦江花园、刘家坡花园、西湖苑、 冠南景林春天、鑫港鸿渐豪庭、君馨花园、天门市陆羽商业步行街、 天门新东方建材城、天门新东方苑、纺机人才苑、百花小区、银华 花园、天门新城（一、二、三期）等 已全面交付使用；目前在建设 天 门新城（四期）、冠南汇侨城、君佳陆羽华府、新加坡狮城商业广场、 城市花园（三期） 等项目，除了天门新城有房销售外，其他项目都没有 正式销售， 都在等元。