XX年徐州房地产项目可行性研究报告.docx

XX年徐州房地产项目可行性研究报告　　第一部分 徐州区域特征　　一、地理环境　　徐州市位于华北平原的东南部，域内除中部和东部存在少数丘岗外，大部皆为平原丘陵海拨一般在100－200米左右，丘陵山地面积约占全市9.4%丘陵山地分两大群，一群分布于市域中部，山体高低不一，其中XX区中部的大洞山为全市最高峰 ，海拔361米；另一群分布于市域东部，最高点为新沂市南郊的马陵山，海拔122.9米平原总地势由西北向东南降低，平均坡度1/7000--1/8000，平原约占土地总面积的90%，海拨一般在30－50米之间　　徐州市地处古淮河的支流沂、沭、泗诸水的下游，以黄河故道为分水岭，形成北部的沂、沭、泗水系和南部的濉、安河水系境内河流纵横交错，湖沼、水库星罗棋布，废黄河斜穿东西，京杭大运河横贯南北，东有沂、沭诸水及骆马湖，西有夏兴、大沙河及微山湖　　拥有大型水库两座，中型水库5座，小型水库84座，总库容3.31亿立方米，以及众多的桥、函、渠、闸等水利设施，初步形成具有防洪、灌溉、航运、水产等多功能的河、湖、渠、库相连的水网系统　　徐州市属暖温带季风气候区，由于东西狭长，受海洋影响程度有差异，东部属暖温带湿润季风气候，西部为暖温带半湿润气候，受东南季风影响较大。

年日照时数为2284至2495小时，日照率52％至57％，年气温14℃，年均无霜期200至220天，年均降水量800至930毫米，雨季降水量占全年的56％气候资源较为优越，有利于农作物生长主要气象灾害有旱、涝、风、霜、冻、冰雹等气候特点是：四季分明，光照充足，雨量适中，雨热同期四季之中春、秋季短，冬、夏季长，春季天气多变，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒潮频袭　　二、历史沿革　　徐州历史悠久，6000多年前，徐州的先民就在此生息劳作原始社会末期，尧封彭祖于今市区所在地，为大彭氏国，徐州称彭城自始起　　春秋战国时，彭城属宋，后归楚，秦统一后设彭城县　　楚汉时，西楚霸王都彭城西汉设彭城郡，东汉设彭城国、都彭城　　三国时，曹操迁徐州刺史部于彭城，彭城自始称徐州　　魏晋南北朝各代曾设彭城国或徐州，都城或治所多在彭城　　隋时设徐州，后改彭城郡，治彭城　　唐初，徐州与彭城郡名称多次互易，中后期徐州为节度使驻地　　五代时各朝置有徐州，治彭城，领7县　　宋元两朝都置徐州，隶属和辖领变化较频　　明初徐州曾直隶京师，后属南京　　清初，徐州先后为江南省和江苏省所属直隶州，雍正末年升为徐州府，辖领1州7县　　民国初，府废，徐州府地附郭铜山县，后曾设徐海道，治所在铜山。

　　日伪时由铜山县析置徐州市，曾为伪淮海省省会抗战胜利后，国民政府仍置徐州市，属江苏省　　中华人民共和国成立后，保留徐州市，初为山东省辖市，后划回江苏省，并同时成立徐州专区，驻徐州市，辖11县市此后，徐州市和徐州专区并存，不同时期辖属有所变化1983年，江苏省实行市管县体制，撤徐州专区，将所辖6县划归徐州市徐州市现辖5区6县　　三、区划经济　　徐州市自1983年起实行市管县的行政新体制，现下辖丰县、沛县、铜山县、睢宁县四县，邳州市、新沂市二市，以及鼓楼区、云龙区、XX区、泉山区、九里区五区至XX年1月，全市五区六县，共有41个街道办事处，114个镇政府，10个政企单位　　图表 1 徐州市地区生产总值　　国民经济持续健康发展，综合实力进一步增强初步核算，XX年实现生产总值1428.91亿元，比上年增长15.1%，增幅提高0.8个百分点其中，第一产业增加值180.90亿元，增长6.4%；第二产业增加值742.13亿元，增长17.3%；第三产业增加值505.88亿元，增长15.3%人均生产总值16258元(按常住人口计算)，按现行汇率折算达2084美元产业结构逐步优化高新技术产业增速加快，传统产业在改造中提升，现代服务业发展明显加速。

三次产业增加值比例由上年的14.0∶50.7∶35.3，调整为12.7∶51.9∶35.4，第二、三产业比重提高1.3个百分点高新技术产业产值占规模以上工业的比重达7.2%，比上年提高0.3个百分点城市化进一步发展XX年末全市城市化水平达44.8%，比上年提高1.5个百分点初步核算，XX年1—11月份，实现生产总值1923.72亿元，累计比上年同月增长32.73%，是近十年来的新高　　市场物价总水平小幅上扬据市统计局调查显示，XX年10月份，居民消费价格涨速继续加快，当月城市居民消费价格比上年同月上涨5.8%，涨幅较上月提高0.9个百分点，月度涨幅再创年内新高与上月相比，十月份城市居民消费价格基本稳定，食品价格有所回落，鲜菜、猪肉等肉禽制品、蛋类价格小幅下降受换季影响，保暖内衣等服装价格上涨，多数消费品价格仍保持平稳，住房贷款利率、液化石油气等服务项目价格有所上涨　　就业和再就业工作扎实开展实行积极的就业政策，坚持城乡统筹就业，加快农村劳务输出，加大城镇就业再就业工作力度XX年徐州市劳动就业和社会保障凸显四大亮点：就业总量不断扩大，养老金、失业金标准提高、城镇居民医保覆盖率达到80％以上，最低工资标准又有增长。

　　扩大就业：XX年全市城镇新增就业9.04万人、下岗失业人员再就业3.58万人，城镇登记失业率为3.01％，新增农村劳动力转移9.59万人，失业人员再就业实现“技能”与“岗位”的对接，农村劳动力转移就业实现由“体能就业”向“技能就业”的转变　　完善社会保障体系：在强力扩面的同时，提高养老金、失业金标准　　四、固定资产投资　　固定资产投资平稳增长XX年1－10月份，全社会固定资产投资完成820.47亿元，比上年同期增长19.35%规模以上完成投资655.5亿元，增长31.97%，城镇投资完成552.33亿元，增长32.37%，房地产开发投资70.24亿元，增长49.41%，规模以上工业投资391.92亿元，增长32%　　图表 2 XX年全社会固定资产投资　　全社会固定资产投资1-10月份主要指标　　指 标 绝对量(亿元) 增 长(%)　　全社会固定资产投资 820.47 31.97　　规模以上投资 655.5 32.37　　城镇投资 552.33 30.79　　房地产开发 70.24 49.41　　规模以上工业投资 391.92 32　　投资结构继续优化在规模以上投资中，第一产业投资2.6亿元，XX年比上年增长60.4%；第二产业投资423.5亿元，增长28.3 %；第三产业投资188.03亿元，增长23.8%。

工业投资402.64亿元，增长31.6%，其中原材料工业投资62.5亿元，机械电子工业投资110.0亿元，轻纺工业投资165.9亿元，分别增长14.1%、56.7%和43.1 %第三产业投资中，批发和零售业投资66.1亿元，增长42.1%；房地产开发投资69.70亿元，增长11.2%　　重点建设项目投资情况良好XX年全市160项重点项目完成投资213.5亿元，占全市城镇固定资产投资的41.5%，徐州天成氯碱、芭田复合肥、福润禽业、天璐纺织、金凤凰家具、跃进正宇、美驰车桥、徐州发电厂扩建工程1号机组、徐塘发电厂扩建工程6号机组、坝山电厂、矿大南湖校区等一批重点工程竣工投入使用　　固定资产投资成效显著XX年全年规模以上投资建成投产项目1072个，项目建成投产率为55.4%；新增固定资产320.1亿元，固定资产交付使用率为52.1%　　五、人口生活　　人口总量保持低速增长XX年末全市常住人口872.07万人，比上年末下降1.0%全年人口出生率为10.51‰，提高0.48个千分点；死亡率为6.99‰，提高0.33个千分点；人口自然增长率为3.52‰，提高0.15个千分点年末全市户籍人口934.73万人。

比上年末增加9.42万人，增长1.0%，其中非农业人口320.76万人，增加4.91万人，增长1.6%　　　　　　图表 3 徐州市XX年1-11月份城市居民家庭收支情况　　指 标 1－11月 绝对量 增 长　　城市居民人均可支配收入 13520.50 15.5　　工薪收入 9328.43 13.9　　城市居民人均消费性支出 9004.57 18.2　　食品 3137.16 16.2　　衣着 835.91 8.0　　家庭设备用品及服务 803.55 99.0　　医疗保健 552.85 10. 1　　交通和通信 974.05 14.3　　教育文化娱乐服务 1441.69 25. 0　　居住 866.05 －2.0　　图表 4 XX年户籍人口主要构成情况　　指 标 年未数 比 重　　全市总人口 934.73 100.0　　市区人口 187.11 20.0　　农业人口 613.97 65.7　　非农业人口 320.76 34.3　　男性 481.46 51.5　　女性 453.27 48.5　　18岁以下 206.85 22.1　　18－35岁 257.58 27.6　　35－60岁 338.02 36.2　　60岁以上 132.28 14.2　　六、城市建设　　城市建设成效显著。

近几年，徐州每年都围绕新城建设、山水亮丽、道路畅通、商贸繁荣、环境提升等，集中资金建设一批重点城建工程，使这座历史文化名城的景绿了、水清了、城市更美了尤其是徐州着力实施园林绿化精品工程，绘就了一幅幅绚丽的画卷：风景秀丽的小南湖景区、古黄河公园、九里湖生态湿地公园、玉带河风光带、秋韵园，花团锦簇的居住区，绿树掩映的林荫道，色彩丰富的绿化带,随着一项项重点工程的完工，古老的徐州在一天天变美，一天天变得年轻XX年顺利完成68条主次干道的维修和46条小街巷的综合整治任务，新建公共绿地50公顷，新增和更新路灯2864盏年末拥有公共交通运营车辆1708辆，运行线路网总长度3899公里，运送乘客23962万人次；出租车运营车辆3357辆，比上年增加404辆水厂综合生产能力49.6万立方米/日；年供水总量12146万立方米年末人均拥有道路面积12.8平方米建成区园林绿地面积4760公顷，绿地率33.03%；绿化覆盖面积5466公顷，绿化覆盖率37.57%，上升1.27个百分点；公共绿地面积1096公顷，人均公共绿地面积8.24平方米　　七、财政总收入　　徐州市财政收入始终保持快速增长XX年1—10月份，全市实现财政总收入186.56亿元，超过去年全年5.71亿元，增长37.5%，同比提高10个百分点；其中一般预算收入84.8亿元，增长44.3%，增幅同比提高13.4个百分点。

财政支出相应增长1—10月份全市财政一般预算支出达到105.9亿元，与去年全年基本持平，增长39.1%，同比提高19个百分点　　　　第二部分 徐州市房地产市场行情分析　　图表 5 XX.1—XX.7徐州市住宅预售面积与交易情况统计表　　季度 批准预售面积 交易面积 交易套数 交易额 均价 价格涨幅　　XX-1 27.3 21.78 1910 4.088 1877 -------　　XX-2 39.85 30.78 3228 5.638 1832 -2.4%　　XX-3 23.91 24.14 2257 4.476 1854 1.2%　　XX-4 11.61 51.35 5753 9.715 1892 2.0%　　合计 102.67 128.05 13148 23.92 1868 -------　　XX-1 25.47 19.42 1644 3.975 2047 8.2%　　XX-2 83.05 28.45 2675 6.228 2189 6.9%　　XX-3 34.87 17.60 1670 4.。