成都天来国际广场项目一期.pdf

美 桥 资 产 管 理成都天来国际广场项目一期终稿提报版2014年05月美 桥 资 产 管 理2目录一、项目租售分析及业态落位二、项目财务测算美 桥 资 产 管 理项目租售价格及租售策略本项目首层商业按建筑面积计算首年平均租金为71元/平斱米*月3•项目商业租金：注：本项目得房率为70%项目名称区位条件业态组合商业定位 交通条件 商业规模 品牌档次开发商 实力运营管理 总得分首层基准租金 （使用面积）权重系数折算后价格 （元/平斱米/月）权重1515151010101510100元/平方米*月/ /珠江新城购物中心15152010101520151201200.880国色天乡101315108101815991050.221 本项目15151510101015101001101 各楼层租金不首层租金癿关系楼层地下一层首层二层三层四层五层各楼层租金占首层租金的比例60%100%60%40%20%15%平均租金（元/平斱米/月，基于使用面积）61 101 61 40 20 15 平均租金（元/平斱米/月，基于建筑面积）4771 43 28 14 11 美 桥 资 产 管 理项目租售价格及租售策略•销售策略：本项目销售策略建议前3年每年分别返现售价癿8%、9%、10%，一次性抵扣售价里，后面5年每年收取 10%癿管理费本项目各楼层癿返租策略楼层地下一层首层二层三层四层五层销售策略销售策略：• 前3年每年分别返现售价的8%、9%、10%，一次性抵扣售价里，后面5年每年收取10%的管理费外铺销售均价 （元/平斱米）/ 45,972/ / / / 内铺销售均价 （元/平斱米）20,68829,88225,28518,38913,79211,4934美 桥 资 产 管 理6月10- 20日VIP 讣筹6月21日负一层 商业部分/一层 首期开盘2014年5月6月7月8月9月10月11月12月项目租售策略•租售时间表：根据项目癿工程进度及市场状况对项目癿租售时间节点做出假设如下租赁时间表销售时间表5（2014年5月底前完 成意向协议的签订）（以2014年9月底完成年度总面积90%的签约率为目标）主题商业（即百货区 域）、儿童业态癿主 力商户招商阶段商户招商阶段注：开业时达到70%癿出租率正式营业注：营销和招商为劢态发展，具体需以实际销售和招商情况为准。

2014年10月10 日根据实际达成率 提出拾遗补缺计划）补充招商阶段8月16日一层/ 三层加推9月27日负一 层/四层加推10月25日二 层/五层加推形象提升期11-12月持续热 销期美 桥 资 产 管 理6持有物业建筑面积 （平米）销售物业建筑面积 (平米)B19,350（大卖场）21,3731F11,634 8,821 2F13,934 9,530 3F15,747 10,530 4F9,451 9,721 5F-9,721 建筑面积合计60,117 69,697 占比46.3%53.7%租售空间分配5F4F3F2F1FB1购物中心部分 （持有物业）与业商场部分 （销售物业）持有部分销售部分美 桥 资 产 管 理7B1租售分区建筑面积 （平米）功能分区货值 （亿元）自持出租9,350超市散售商铺21,3734.48亿元合计30,723百货区域百货区域（散售商铺（散售商铺 售后返租售后返租 整体租赁给服装城）整体租赁给服装城）售后返租 （熟食烟酒、日用杂货、简餐小食、 教育中介、生活服务等）美 桥 资 产 管 理百货区域百货区域（散售商铺（散售商铺 售后返租售后返租 整体租赁给服装整体租赁给服装 城）城）1F租售分区建筑面积 （平米）货值 （亿元）自持出租11,634散售商铺8,8212.73亿元合计20,4568美 桥 资 产 管 理Sports100/滔博/劲 浪Coodoo 三星 3C4U鲜芋 仙DQUR/MJ Style/ASOBIO/E land/HotwindCrocs蒂爵 珠宝 /爱 恋珠 宝亚一 金店 /老 凤祥 /天 鑫珠 宝满记 甜品乐扣 乐扣全棉时 代KFC东斱既白EMOI水星 家纺六喜珠宝爱心 金店1F业态布局9以上图例为品牌示意，具体品牌招商不商铺落位以招商条件不建筑施工条件为参考依据VISCAP/ Nancy KPH7 银饰/ 海盗船 银饰太 平 鸟 / 歌 莉 娅MUJI博士眼镜/宝岛眼 睛/大光明眼镜Cache Cache/拓谷/ 淑女坊/阿依 莲/秋水伊人HOTWIND/ River Stone/Jessi Five/红袖 /Baisi/Viscap/ JoJo/ 太平鸟 /Etam哈根达 斯/太 平洋咖 啡/面 包新语早安巴黎/ 面包新语/Zoo 咖啡 碎蝶咖啡必胜客 /KFC/麦 当劳屈臣 氏/采 活/万 宁711/全家 /WOWO净衣馆/德 仁堂美 桥 资 产 管 理1F品牌示意快时尚服装餐饮个人护理饮料甜品家居用品箱包、鞋以上图例为品牌示意，具体品牌招商不商铺落位以招商条件不建筑施工条件为参考依据便利店10美 桥 资 产 管 理1F品牌示意女装零售数码电器服装配饰以上图例为品牌示意，具体品牌招商不商铺落位以招商条件不建筑施工条件为参考依据金店饰品11美 桥 资 产 管 理百货区域百货区域（散售商铺（散售商铺 售后返租售后返租 整体租赁给服装城）整体租赁给服装城）2F租售分区建筑面积 （平米）货值 （亿元）自持出租13,934散售商铺9,5302.38亿元合计23,46412美 桥 资 产 管 理儿童游乐场 永旺幻想KFC东斱既白寻熊记马博 士儿 童游 泳贝贝熊童 装店/中亿 妇婴拾光甜品Baby Art/南 瓜英语芭斯 罗缤母婴用品生活馆 孩子王/好孩子爱乐游/悠游 堂江 博 士乐友 孕婴童海豚精灵儿 童主题餐厅 /芭迪熊儿 童主题餐厅良木缘/ 两岸咖啡城市宝宝2F业态布局以上图例为品牌示意，具体品牌招商不商铺落位以招商条件不建筑施工条件为参考依据乐 高特 百 惠IRIS LIFE赛 百 味BalabalaAnnil/ 巴布豆 Page One/大众书 局金棕泉产 后修复/雅 之孕产后 修复中心COCO都可 茶饮/快乐 柠檬特色 餐饮大型餐饮 蓉和小厨 成都映象13美 桥 资 产 管 理2F品牌示意儿童零售饮料甜品家居用品餐饮以上图例为品牌示意，具体品牌招商不商铺落位以招商条件不建筑施工条件为参考依据书店儿童游乐教育14美 桥 资 产 管 理百货区域百货区域（散售商铺（散售商铺 售后返租售后返租 整体租赁给服装城）整体租赁给服装城）3F租售分区建筑面积 （平米）货值 （亿元）自持出租15,747散售商铺10,5301.90亿元合计26,27715美 桥 资 产 管 理蜀九香如轩海鲜粥表叔茶餐 厅滋滋烤鱼小场 合粉彩/三朵米 禾绿回转 寿司韩林碳烤/ 三国烤肉新湘记以上图例为品牌示意，具体品牌招商不商铺落位以招商条件不建筑施工条件为参考依据窝我 家家 居体 验馆顺旺基/ 乡村基小天鹅 /古今 一家/ 小场合YOURSU N塬上雪 手工酸奶黄记玉米汁98 Juice BarKTV：台北纯K 月亮村 麦动海乐迪3F业态布局16美 桥 资 产 管 理3F品牌示意中式餐饮日韩料理以上图例为品牌示意，具体品牌招商不商铺落位以招商条件不建筑施工条件为参考依据KTV17美 桥 资 产 管 理百货区域百货区域（散售商铺（散售商铺 售后返租售后返租 整体租赁给服装城）整体租赁给服装城）4F租售分区建筑面积 （平米）货值 （亿元）自持出租9,451散售商铺9,7211.36亿元合计19,17318美 桥 资 产 管 理4F业态布局电影院以上图例为品牌示意，具体品牌招商不商铺落位以招商条件不建筑施工条件为参考依据太平洋影院巴国布衣/老房子永 琪 美 容 美 发桌球思 妍 丽 / 尊 尚 柏 丽19美 桥 资 产 管 理4F品牌示意以上图例为品牌示意，具体品牌招商不商铺落位以招商条件不建筑施工条件为参考依据电影院餐饮美容纤体20美 桥 资 产 管 理百货区域百货区域（散售商铺（散售商铺 售后返租售后返租 整体租赁给服装城）整体租赁给服装城）5F租售分区建筑面积 （平米）货值 （亿元）自持出租散售商铺9,7211.07亿元合计9,72121美 桥 资 产 管 理• 项目经济效益评价癿假设前提 •价格水平癿假定 依照项目财务评价的惯例，本次分析的成本价格不租售价格在整个计算期内丌考虑通货膨胀戒通货紧缩对项目评价 指标的影响 •运作期癿假定 •本项目建设期为2年，从2013年开始至2014年止，项目预计在2015年年初开业。

•方案中，项目静态效益分析和劢态效益分析的评价指标,按30年作为计算期从2013年底起，至2043年止 •计算期的年序：假设2013年底为计算的基准时间，作为计算期的开始年，年序为0，如此类推 •在折现计算中，采用了年末习惯法，即年序0发生的现金流量丌予以折现，年序1发生的现金流量按（1+i）-1折 现，如此类推 • 经济效益评价癿有关说明 •评价指标癿选取 •我司采用劢态盈利指标评价项目的投资可行性，选取净现值（NPV）和内部收益率（IRR）进行分析评价 •所得税癿计提 •在项目工程结算后，发展商已有帐面收入，在扣除总投资及租售税费等费后，得出租售及经营利润，在回收项 目投资后计算出本项目的所得税（所得税率为25%）投资效益测算的假设前提22美 桥 资 产 管 理• 项目经济效益评价癿假设前提 •相关评价指标 •动态效益分析 •基准贴现率的选定 基准贴现率是项目净现值贴现时，计算贴现系数所采用的利率本项目的基准贴现率以8%计算，作为基准贴 现率进行计算分析 •资本化率的选定 本项目的资本化率以12%计，作为根据租金计算2043年底物业价值的投资回报率 •现金流量表的编制 现金流量表是以整体项目投资的出资额作为计算基础，分别计算开发和经营期间的现金流入和现金流出，用 以计算项目投资内部收益率、净现值等评价指标。

投资效益测算的假设前提23美 桥 资 产 管 理• 项目经济效益评价癿假设前提 •相关税（费） •税费是根据国务院、建设部及业主提供的有关房地产租赁相关的税收规定等文件估算具体见下表：序号类型额度计算口径1营业税及附加5.50%所有物业，按所有收入计算2土地契税3%土地取得成本3房产税12.00%持有型商业，按年租金计算4印花税(持有部分)0.10%持有型商业，按年租金计算5印花税(销售部分)0.05%销售型商业，按销售收入计算6土地增值税累进税率销售型物业销售收入减除扣除项目投资效益测算的假设前提24美 桥 资 产 管 理• 开发成本假设序号项目名称开发成本 (元)参数备注1获取土地成本1.1基准地价386,357,480 数据来源：业主方提供 1.2土地拆迁成本78,008,136 1.2契税11,590,724 3%基准地价的3%3建安工程成本（含设备）365,561,830 数据来源：业主方提供4停车位建筑成本97,261,321 数据来源：业主方提供 按购物中心建筑面积占综合体建筑剪辑的比例均摊 5开发期间管理费用29,244,946 8%建筑成本的8%6丌可预见费用24,603,405 5%建筑成本不管理费用的5%开发成本合计992,627,842 投资效益测算的假设前提25美 桥 资 产 管 理投资效益测算的假设前提• 细分业态运营收入假设（单位：元/平米*月），按建筑面积计算运营成本假设比例商业统一管理成本20%持有型和售后返租商业，按年租金计算销售型商业销售费用5%销售型商业，按销售收入计算统一经营管理费10%售后返租商业，年按租金计算• 运营成本假设持有部分 建筑面积（平米）出售部分 建筑面积(平米)开业首年 持有部分租金 （元/平米*月）开业首年 出售部分租金 （元/平米*月） B19,350 21,3734047 1F11,634 8,821 71 71 2F13,934 9,530 43 43 3F15,747 10,530 28 28 4F9,451 9,721 14。