2022年房地产估价师《经营与管理》章节知识点汇总(20).docx

2022房地产估价师《经营与管理》章节知识点汇总（20）　　房地产的不行移动性，说明其受地区性需求的依靠程度很大，这打算了房地产市场是地区性市场，人们熟悉和把握房地产市场的状况，也多从地域概念开头，因此按地域范围对房地产市场进展划分，是房地产市场划分的主要方式　　地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市化地区，所以最常见的是按城市划分，例如北京市房地产市场、上海市房地产市场、北海市房地产市场等对于比拟大的城市，其城市内部各区域间的房地产市场往往存在较大差异，因此经常还要根据城市内的某一个详细区域划分，如上海浦东新区房地产市场、北京亚运村地区房地产市场、深圳市罗湖区房地产市场等从把握某一更大范围房地产市场状况的角度，除按城市划格外，还可以按省或自治区所辖的地域划分，如海南省房地产市场、山东省房地产市场等固然我们还可以说中国华北地区房地产市场、美国房地产市场、东南亚地区房地产市场、亚洲房地产市场、世界房地产市场等但一般来说，市场所包括的地域范围越大，其讨论的深度就越浅，讨论成果对房地产投资者的实际意义也就越小。

　　2.2.2.2按房地产用途细分　　由于不同类型房地产在投资决策、规划设计、工程建立、产品功能、面对客户的类型等方面均存在较大差异，因此需要根据房地产的用途，将其分解为若干子市场如居住物业市场（含一般住宅、别墅、公寓市场等）、商业物业市场（写字楼、零售商场或店铺、休闲旅游设施、酒店市场等）、工业物业市场（标准工业厂房、高新技术产业用房、讨论与进展用房、工业写字楼、仓储用房等市场）、特别物业市场、土地市场等　　2.2.2.3按存量增量细分　　通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场（土地使用权出让市场）、二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）、三级市场（存量房地产交易市场）而更加清楚的划分是根据增量存量的方式，将土地划分为一级土地市场和二级土地市场，将房屋划分为一级房屋市场（增量市场或一手房市场）和二级房屋市场（存量市场或二手房市场）房地产增量和存量市场之间是一种互动关系，存量市场的活泼，不仅有利于存量房地产资源的有效配置，而且由于房地产市场中存在的“过滤”现象，能促进增量市场的进展　　2.2.2.4按交易形式细分　　根据《中华人民共和国城市房地产治理法》的规定，房地产交易包括房地产买卖、房地产租赁和房地产抵押。

由于同一时期、同一地域范围内某种特定类型房地产的不同交易形式，均有其明显的特别性，因此依不同房地产交易形式对市场进展划分也就成为必定土地的交易包括土地买卖、租赁和抵押等子市场，由于我国土地全部权属于国家，因此土地交易实质是土地使用权的交易；新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）和抵押等子市场；面对存量房屋的交易，则存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场　　2.2.2.5按目标市场细分　　从市场营销的角度动身，可以将房地产市场根据市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场通常状况下，可以将某种物业类型按其建筑标准或价格水平，细分为低档、中低档、中档、中高档和高档物业市场，例如甲级写字楼市场、高档住宅市场、一般住宅市场等；也可以根据目标市场的群体特征进展细分，例如，老年住宅市场、青年公寓市场等　　上述的五种划分方法是相互独立的，不同的市场参加者通常关注不同的子市场依据讨论或投资决策的需要，可以将五种划分方式叠加在一起，得到更细的子市场如北京市写字楼出售市场、深圳罗湖土地拍卖市场、南京市二手房转让市场、上海市甲级写字楼租赁市场等。