莲花县广兴路地块“巴黎公馆”项目营销定位报告.pdf

莲花县广兴路地块莲花县广兴路地块“巴黎公馆巴黎公馆” 项目营销定位报告项目营销定位报告 2013 年年 8 月月 24 日日 对于把握莲花县“新区发展”开发建设的机会，带来的 绝不仅仅是产品（商品房），而是整个城市新区的前瞻性价 值，创造出一个莲花人居环境的理念通过项目地块配套及 辐射，折射出项目自然环境、人文环境、项目价值所在 本报告对项目地块理解，做出市场相关分析及建议，具 体决策建议如下 第一部分市场调查第一部分市场调查 纲要纲要 第二部分客户分析第二部分客户分析 第三部分项目分析第三部分项目分析 第四部分项目定位第四部分项目定位 第五部分产品建议第五部分产品建议 第一部分市场调查第一部分市场调查 莲花县总体概况及经济发展状况莲花县总体概况及经济发展状况 莲花县位于江西省西部东北 与安福县接壤，东南和永新县毗 邻，西南和湖南省茶陵县、攸县相 连，北面与萍乡市芦溪县交界；县 城琴亭镇距省会南昌330千米，距 萍乡市政府所在地78千米总面 积1062平方千米总人口24.5万 人，其中非农业人口4.2万人 全县辖5个镇、8个乡：琴亭 镇、路口镇、良坊镇、升坊镇、坊 楼镇、闪石乡、湖上乡、三板桥 乡、 神泉乡、六市乡、高洲乡、荷塘 乡、 南岭乡。

共有2个居委会、157个 莲花县总体概况及经济发展状况莲花县总体概况及经济发展状况 “十二五”时期（20112015年），是实现莲花经济社会 提速升级的关键时期，是加快转变经济发展方式的攻坚时 期，是实现加快发展、赶超跨越的重要机遇期科学编制和 认真实施“十二五”规划，对于我县实现科学发展、加快发 展、 赶超跨越，全面建设小康社会，具有十分重要的意义 2010年全县国民生产总值由12.7亿元增加到28.11亿元，年均增长10.9%； 固定资产投资由11亿元增加到51.08亿元，年均增长35.7%；财政总收入由1亿元 增加到3.28亿元，年均增长26.8%；社会消费品零售总额由3.32亿元增加到7.26 亿元，年均增长16.8%城镇居民人均可支配收入由6500元增加到11840元，年 均增长15.7%；农民人均纯收入由1543元增加到3050元，年均增长14.6%全县 金融机构存款余额达36.7亿元，年均增长25.4%；贷款余额达10.9亿元，年均增 长18.3% 莲花是国家扶贫开发重点县，近年来通过深化改革，社 会各项事业全面进步尤其是“十五”期间，全县经济持续、 快速、健康发展全县坚持以主攻工业为核心，以优化环境 为根本，以工业园区为主战场，实施重大项目带动、重点企 业拉动、重要产业推动战略，使大工业项目成为经济发展引 擎。

莲花县每年安排地方财政新增财力的5%，用于设立中小 企业发展专项资金，并设立“工业发展贡献奖”同时，按照 “扶优、扶强”原则，在银企融资、领导挂点、基础设施建设 等方面，不断加大对支柱产业的帮扶力度，使生物制药、机 械制造、特种材料、金属冶炼、水泥建材、制衣制鞋六大支 柱产业 生物制药、机 械制造、特种材料、金属冶炼、水泥建材、制衣制鞋六大支 柱产业迅速发展壮大，并逐步成为具有强大带动力和财税贡 献力的特色产业 莲花县总体概况及经济发展状况莲花县总体概况及经济发展状况 莲花县总体概况及经济发展状况莲花县总体概况及经济发展状况 “十五十五” 规划规划 “十一五十一五” 规划规划 “十二五十二五” 规划规划 到2015年规划期末，生产总值年均增长13%以上，达到51.8亿元；财政总收入年均增长 18%以上，达到7.5亿元；固定资产投资年均增长25%以上，达到156亿元；规模以上工业 增加值年均增长15%，达到25亿元；社会消费品零售总额年均增长18%以上，达到16.6亿 元三次产业结构调整为12：52：36 城镇居民人均可支配收入年均增长城镇居民人均可支配收入年均增长12%，农民人均纯收入年均增长，农民人均纯收入年均增长14%，到，到2015年分别达到年分别达到21000元 和 元 和6000元。

元 莲花县莲花县“十一五十一五”期间国民经济主要预期指标期间国民经济主要预期指标 莲花县总体概况及经济发展状况莲花县总体概况及经济发展状况 指 标 名 称 计算 单位 2000年 实绩 2001年实绩2002年实绩2003年实绩 2004年 实绩 2005年 实绩 2010年 预计 年均 增长% 备注 一、全县生产总 值 万元6942172626803639073010919512702821400011 三大 产业 比例 由 2005 年的 25： 43： 32调 整到 2010 年的 20： 48： 32 其中：一产万元 217252238023180242033039532008418005.5 二产万元 24475257232946335257432005401810350013.9 #工业 增加值 万元22159233592699932301398045000910050015 三产万元 2322124523277203125036000410026870010.9 二、全社会固定 资产投资 万元9250980019700382459120111000025000018 三、财政总收入万元 49925376.45557.963628099100122000014.9 其中：一般预算 收入 万元39124264.34132.34552529861751100013 四、社会消费品 零售总额 万元1812920090223222511029000334595890012 五、农民人均纯 收入 元15331863221628005 六、人口自然增 长率 8.988.767.349.698.617.468 【2009年】 莲花县被评为“省级卫生县城、园林县城、文明县城”、 “全省推进新型城镇化和城市建设工作先进县”，是全市唯一 获此殊荣的县区。

【2010年】 莲花县取得了全省推进新型城镇化和城市建设工作现场 督查第四名、全省12个县级市城市公共文明指数测评第二名 的好成绩，成功进入创建国家文明县城的参评行列 莲花县总体概况及经济发展状况莲花县总体概况及经济发展状况 小结： 根据莲花县政府信息网获悉数据，莲花县已经进入县城发展初期，城市市 容来讲比前几年有很大的改观 从 小结： 根据莲花县政府信息网获悉数据，莲花县已经进入县城发展初期，城市市 容来讲比前几年有很大的改观 从“十五规划十五规划”期间到期间到“十一五规划十一五规划”再到再到“十二五规划十二五规划”在政府领导班子的带领 下，莲花县经济突飞猛进在时代不断发生变化时，产业结构也不断在发生变化 三次产业结构调整为 在政府领导班子的带领 下，莲花县经济突飞猛进在时代不断发生变化时，产业结构也不断在发生变化 三次产业结构调整为12：：52：：36 第二产业成为莲花县经济的中流砥柱，而 第三产业产业（服务业）也在不断的向前推进，对莲花县经济有着不可替代的位 置和作用同时，莲花县房地产产业也对莲花县经济起到重要支撑的作用 第二产业成为莲花县经济的中流砥柱，而 第三产业产业（服务业）也在不断的向前推进，对莲花县经济有着不可替代的位 置和作用。

同时，莲花县房地产产业也对莲花县经济起到重要支撑的作用 2010年人居可支配消费金额由年人居可支配消费金额由6500元增长到元增长到11840元，这几年的经济也不断 在增长，腰包鼓了，消费的欲望也增加了，有了消费才有经济的增长对于消费 者购房也是一个十分利好的消息 元，这几年的经济也不断 在增长，腰包鼓了，消费的欲望也增加了，有了消费才有经济的增长对于消费 者购房也是一个十分利好的消息 2010年全县金融机构存款余额达年全县金融机构存款余额达36.7亿元，贷款余额达亿元，贷款余额达10.9亿元，由此可以 看出，其一：对于莲花县市民来讲，有着充足的存储资金来购房，贷款金额也十 分充裕，其二、对于房地产产业无疑是一个重大的消息这几年莲花县房地产也 才处于刚刚发展初期阶段其三、对于本地块是一个很好的消息 亿元，由此可以 看出，其一：对于莲花县市民来讲，有着充足的存储资金来购房，贷款金额也十 分充裕，其二、对于房地产产业无疑是一个重大的消息这几年莲花县房地产也 才处于刚刚发展初期阶段其三、对于本地块是一个很好的消息 莲花县总体概况及经济发展状况莲花县总体概况及经济发展状况 莲花县投资环境莲花县投资环境 莲花县是一个山区林业县、革命老区县和国家扶贫开发 重点县。

由于受制于当地经济发展水平低、人口基数小、人口流 动性差、城市经营机制落后、城市建设进程相对缓慢等现实 条件，莲花县房地产业目前还处在发展初级阶段，无论是房 地产开发规模、数量、质量还是市场化运作方式等方面仍处 于较低水平 房地产总体市场现状及走势分析房地产总体市场现状及走势分析 今年来全县城镇建设步伐不断加大，房地产业由小到大， 从弱到强，不断发展壮大在保持市场供需总量平衡、供求 结构基本合理，房地产价格基本稳定的态势下，全县房地产 市场呈现快速运行的良好势头，房地产开发投资，开发项目 施工、竣工面积，商品房销售面积等主要指标快速增长房 地产投资和消费为拉动我县经济增长和社会发展做出了重要 的贡献 房地产总体市场现状及走势分析房地产总体市场现状及走势分析 原 来 容 貌 原 来 容 貌 现 在 容 貌 现 在 容 貌 截至目前，在我县开发并具有房地产开发资质的企业已 有12家，房地产开发投资累计完成约10.7亿元，竣工总建筑 面积约37万平方米初步建成：城发大夏、明景花园、莲 花大商汇、世和巴黎春天、怡景园、名仕豪园、新城花 园、 安成国际、假日庄园、永安明珠、万盛金中环、文丰苑等成 规模小区11处，在建楼盘5处。

房地产总体市场现状及走势分析房地产总体市场现状及走势分析 (一)房地产市场发展形势分析 我县房地产业处于相对平稳的发展时期，各类型楼盘销售情况良好建筑 类型方面，已建和待建楼房以砖混结构为主，框架结构楼房所占比重逐渐上升； 楼盘品质不断提升，居住环境日益改善2012年以来，在房地产市场供需两旺 和住宅小区的环境和品位不断提高的同时也加大了居民对住房消费的吸引力 (二）房地产供求形势将进一步改善今年以来，随着国家抑制房地产非合 理需求的力度加强，增加中低价位普通商品住房等调控措施的实现，我县房地产 市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善主要消费需求是外来经商务 工人员、刚参加工作的大中专毕业生以及在外务工人员，他们成为购房的主力 军；同时，个体从业者、私企老板及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求 也将有所增加商品房购买对象以个人购买为主房地产市场是否健康，一个重 要标志是看市场化程度如何（特别是个人购房比例）以及投资性购房的比例 （三）商品房价格将趋向平稳商品房价格涨幅经历了2011年爆发性增长 之后，在实际需求的支撑下将稍微上涨，2012增长速度高于2011年水平2012 年全县普通商品住宅平均销售价格为3000元/，同比上涨10.5%。

受土地价 格、 建筑“三材”价格上涨和小高层商品房投放量的增加，以及商品房配套设施，环境 建设档次提高等因素的影响，2012年全县商品房平均售价涨幅与上年基本持 平，但市场供给与需求同步增长，商品房价格与商品住房价值基本相符，价格与 价值之间并未形成较大的炒作空间我县目前的房地产市场总体上没有呈现“泡 沫”，并且还具有相当的发展空间 房地产总体市场现状及走势分析房地产总体市场现状及走势分析 房地产总体市场现状及走势分析房地产总体市场现状及走势分析 小结：小结： 莲花县房地产业处于相对平稳的发展时期，现县城楼也慢慢在增加；由原来 09年6家到12年的12家楼盘，城区规模不断的在扩大，对于房地产产业有着重要 的贡献因房地产供给需求不断的扩大，购房者对于房屋需求也在悄悄的改变 莲花县房地产价格由09年到2013年，这对于莲花。