南沙市场近五年回顾及预测-房地产-2020-广州.pptx

南沙房地产市场回顾及预测,方圆房服市场研究中心 2019年1月09日,,一、宏观市场环境,二、一级市场分析,三、二级市场分析,四、总结及后续发展预判,,目 录,宏观市场环境,一,宏观市场环境,城市规划,南沙城市地位提高，升级为广州“唯一”副中心、大湾区中心,,,2018以前属于广州外围副中心之一，局部划分为国家自贸区,,,数据来源：广州市城市总体规划（2017-2035年）,南沙将作为广州唯一的副中心 “南沙区全域，是广州副中心与功能完整的滨海新城，也是广州面向粤港澳大湾区重要的门户”2018年9月广州市政协十三届七次会议，关于南沙的发展定位，报告提出了新的观点：广州应着力打造南沙粤港澳全面合作区示范区，推进南沙由广州城市副中心向粤港澳大湾区中心提升 报告认为，南沙要实现粤港澳大湾区区域中心地位，必须做实做强南沙海港功能南沙要以国家战略为支撑，强化水运、铁路疏港体系建设，进一步巩固对经济腹地的服务能力数据来源：南沙区国规局,,,,,,,,升级南沙为大湾区中心,2018年9月,一,宏观市场环境,政策环境,广州房地产市场实行因城施策，住宅和公寓政策均有放宽迹象,2018年10月，广州市住建委发布对新建商品住房预售和网签价格指导机制优化政策，严禁开发企业拆分价格报备。

2018年12月，广州住建委公布广州330前土地出让成交的房地产项目，其商服类物业可售予个人，个人购买商服类物业取得不动产证满2年后方可再次转让政府利用调控手段规范全市房地产市场，使购房者减少首付压力，释放购买需求，加快开发商回款速度，稳定市场预期政策对公寓市场交投氛围产生积极影响，驱动部分停滞开发的商办类项目，促进公寓市场健康发展住宅限价放开,公寓政策放宽,新政出台背景：,金九银十，旺季淡市，整体成交低迷,市场观望，房企推新积极性不高,金九银十，降价项目不足4成，促销力度不够,一,宏观市场环境,交通建设,南沙交通路网规划建设进一步落实,目前南沙连接广州市内/外的交通网络进一步得到落实，未来南沙30分钟可到达市区或周边城市其中2018年广深港高铁运行、地铁18和22号线动工、虎门二桥确定2019年上半年通车等南沙通用机场,,22号线,国际游轮母港,一,宏观市场环境,人才政策,南沙持续出台人才新政，打造大湾区人才高地,近两年南沙频繁出台“1+1+10”、“人工智能产业发展扶持”等政策吸纳各类人才，且为落户人才提供人才公寓此外，2018年12月香港科技大学（广州）正式落户南沙，预计未来将为区域输送更多高端人才。

近两年南沙人才引进政策内容,2018年12月，广州市政府、广州大学、香港科技大学在广州签署举办香港科技大学（广州）的合作协议港科大将确定落户广州南沙，南沙区将提供1.13平方公里土地用于办学，为广东和粤港澳大湾区的高等教育和科研创新注入新的发展动力南沙区首批人才公寓情况,香港科技大学落地南沙情况,,,,一,小结,分析因素,结论,城市规划,多个规划利好落地，南沙城市地位不断提高，经济发展向好,政策环境,广州地产市场因城施策，住宅和公寓政策均有放宽迹象，对房地产交投氛围产生积极影响,交通建设,人才政策,南沙交通路网规划建设进一步落实，未来30分钟可到达市区和周边城市，加快南沙经济发展,人才和产业政策支持，人才公寓陆续推出，港科大正式落地南沙，为南沙提供新的发展动力,,南沙经济发展动能充足， 对房地产市场有较强的支撑力,宏观市场环境,一级市场分析,02,PART TWO,土地市场,多项规划利好引导下，南沙土地价值维持较高水平,二,南沙房地产市场,成交量：2014-2018年南沙区商住及商住用地成交量整体呈跌宕上升的趋势，南沙土地市场热度高涨2018年为近五年土地成交高峰，共成交16宗商住及商办用地，总建面224万，同比增长52%，主要位于黄阁、东涌和横沥板块；此外，近年来越来越多知名房企积极落子布局南沙，纷纷表现出对南沙市场的肯定和信心。

楼面地价：自2016年广州出现限价及竞配建地块后，南沙楼面地价剧增，2016年南沙成交多宗竞配建和高溢价地块，带动年度楼面地价升至10499元/，同比升幅高达6690元/；2018年南沙土地楼面地价逐步回归理性，均价维持在10000元/左右，越秀地产横沥镇灵山岛尖地块成为新单价地王，楼面地价高达17231元/，溢价率90%2014-2018年南沙商住与商办用地成交走势,利好迟无兑现+全国楼市冷淡，楼面地价较低,,南沙定位 为广州副中心,2016年开始出现限价及竞配建地块,土地市场,16年南沙土地平均溢价率达133%，灵山岛成为新热点板块,二,南沙房地产市场,2016年至2018年南沙商住用地成交明细,,单价地王,2016年,2017年,2018年,,,二,小结,分析因素,结论,成交量,近五年南沙土地成交量整体呈上升趋势，2018年为近年来土地成交高峰，越来越多知名房企积极补仓南沙，灵山岛板块成为新热点板块，南沙土地市场热度上升,楼面地价,2016年开始出现限价和竞配建地块后楼面地价剧增，2016年南沙土地伴随竞配建和高溢价成交，楼面地价首次“破万”；2018年土地楼面地价回归理性,,多项规划利好引导下，南沙土地价值维持较高水平，土地市场交投热度上涨,南沙房地产市场-一级市场,二级市场分析,02,PART TWO,03,住宅市场,南沙住宅整体市场热度上升，价格逐步趋于理性,二,南沙房地产市场,南沙区2014-2018年商品住宅供求价走势,因官网未对外公布价格，2018年成交均价为1-6月数据,万,元/,二,南沙房地产市场,住宅市场,“330”政策前南沙成交量价齐升，2018年交投市场降温,自贸区获批-挂牌，带升住宅市场热度,南沙定位为广州副中心，继续催升住宅量价,2017年3月30日出台“330”政策,成交均价14688元/，同比上升17%,区域住宅库存,区域库存季节性特征明显，整体库存处于合理水平,数据来源：克尔瑞数据系统，方圆市场研究中心整理,区域库存情况：由库存状况分布可知，南沙库存季节性和节点性特征明显；近五年南沙住宅库存低位出现在2014年2月，库存面积仅为75万；2014年下半年区域集中推售，带动区域在2014年9月出现库存高位，区域库存面积高达147万。

2018年南沙加大住宅供应力度，带动区域住宅库存呈上升态势，整体库存处于合理水平二,南沙房地产市场,145,75,,,三,小结,分析因素,结论,供应量,近五年南沙整体供应量呈跌宕上升趋势，2018年区域集中推售达到历史供应高峰，随着南沙土地市场热度上升，预计后市区域将保持较高的供应水平,成交量和价格,“330”政策前南沙受到多项政策带动住宅成交量价齐升，2017年成交价格历史高位达到14688元/，“330”政策后住宅市场逐步回归理性,,南沙住宅整体市场热度上升，价格逐步趋于理性，预计区域后市保持较高供应水平,南沙房地产市场-二级市场,库存,区域库存季节性特征明显，近五年库存高位和低位分别为75万和147万，整体库存处于合理水平,总结及后续发展预判,04,PART TWO,四,总结及预判,南沙房地产市场,一级市场,2018年土地成交达到近五年来高峰，预计2019年南沙将继续成为广州土地出让重点区域，并将更多伴随“租售并举、竞配人才公寓”等出让方式；在资金面紧张的环境下，开发商投资拿地将更加谨慎，资金实力宏厚的国资背景房企或将成为拿地主力预计在多项规划利好引导下，南沙土地价值将维持较高水平。

二级市场,330”政策前南沙受到多项政策带动住宅成交量价齐升，“330”政策后住宅市场观望情绪较为浓厚，成交量价有所下降随着价格指导优化政策逐步落实，预计前期压抑的成交量将在2019年集中网签，住宅总体成交量将有所回暖；在区域土地交投市场热度高涨情况下，预计后市将有多个项目入市而在火热的地市影响下，预计2019年住宅市场成交价格或呈现稳中有升趋势2019年发展预判,一级市场：在南沙多项规划利好和政策指导下，预计2019年南沙将加大土地供应量，主要集中黄阁、灵山岛等板块，土地价格逐步回归理性 二级市场：前期出让的地块项目预计将在2019年集中入市，后市供应量充足；随着价格指导优化政策逐步落实，2019年住宅成交量价或将呈现稳重有升。