建筑综合体中酒店式公寓.docx

CBD区域建筑综合体中酒店式公寓的市场调研随着经济水平的提高，市场对高效建筑的需求明显增长，建筑综合体逐渐成了高档商务建筑的主流，受到有实力开发商的青睐所谓建筑综合体，就是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、会议、文化、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、有机、高效率的综合体建筑综合体的主要优势有二：其一，建筑综合体在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；其二，各种功能互为禅益，为对方发展创造潜力，反过来促进自身的增长，从而使建筑获得良好的经济效益由于具备这两大优势，当城市生活需求发生变化时，建筑综合体可以在内部进行自发调整，增强整体的抗风险能力北京有代表的建筑综合体有财富中心、国贸中心、航华科贸中心、东方广场、嘉里中心、北京科技会展中心等建筑综合体中建筑功能的复合性与有机性，决定了其中酒店式公寓的开发和设计同功能相对单一的酒店式公寓比，既有共性，又有明显的差异性，把握好酒店式公寓是建筑综合体开发成败的重要1建筑综合体中酒店式公寓的定位1.1建筑综合体中酒店式公寓的特点建筑综合体的建筑功能构成中，写字楼和酒店应是核心，是建筑综合体的发动机。

写字楼在建筑综合体中有助于建立竞争性，加强吸引力，提高使用效益；对建筑综合体其他功能，如酒店、会议、商业等提供有力的支持并形成最佳市场协同酒店能为建筑综合体提供流动的“居住”人口和活动的人流，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使建筑综合体保持持久的繁荣并增加了其活力但对于建筑综合体，居住功能不可缺少，居住功能可提高建筑综合体的效率，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费，从而提高建筑综合体的效率对于有国际化特性的建筑综合体，国际商务人士的中长期居住功能是必备的，因此酒店式公寓成为必须如财富中心的酒店公寓、国贸中心的国贸国际公寓、航华科贸中心的雅士阁公寓、东方广场的东方豪庭公寓、嘉里中心的嘉里公寓、北京科技会展中心的数码银座等酒店式公寓的定义有多种，对于建筑综合体由于其国际商务特性突出，酒店式公寓应处在市场的高端，同一般的酒店式公寓应有不同的客户定位建筑综合体中酒店式公寓应充分体现其服务性、便捷性和舒适性主要特性表现为既具备酒店水准的家务服务，还拥有豪华装修及全套家具，住户入住店式公寓的目的主要是不想在酒店长期居住，但又希望得到同酒店相当的舒适度和灵活性建筑综合体中酒店式公寓的规模应同其它功能相协调，交通流线组织必须流畅，建筑综合体内的各建筑功能在立体上应能形成有机联系。

通常建筑综合内体设有公共配套设施，且这部分投资收益较低，如果在建筑综合体中设计了适度规模的酒店式公寓，就可以共享建筑综合体中的部分公共配套，把一部分人流引导到一些公共配套上消费，改善投资效率同高档公寓比，建筑综合体中的酒店式公寓抗风险能力较强目前，北京市场上高档公寓的竞争日益激烈，投资收益近年来已明显下降，投资收益率能维持在6％已算不错但对综合体中的酒店式公寓，由于每一个建筑功能之间能够形成互动，客户群体差别化优势相对明显，所以无论是投资也好，还是自用也好，它的抗风险能力都比较强在北京市场中，建筑综合体中酒店式公寓的投资收益率约在12%以上建筑综合体中的酒店式公寓和酒店由于为人们24小时生活在建筑综合体中创造了生活条件，因此比较好的避免了“死城”现象，从根本上提高了建筑综合体的效率基于此，可以认为酒店式公寓是提升建筑综合体8小时以外效率最重要的功能之一对于分期开发建设的建筑综合体，从开发次序上看，通常应先建好写字楼、酒店、会展中心等，待建筑综合体形成一定的人气、有一定的客源后再开发酒店式公寓北京航华科贸中心的雅士阁公寓、东方广场的东方豪庭公寓、嘉里中心的嘉里公寓、北京科技会展中心的数码银座等，都是在整体工程接近竣工时才有服务式公寓投入市场。

建筑综合体内的酒店式公寓应有一定规模据市场分析，酒店式公寓拥有120套以上才算具有一定规模，拥有300套以上住房，对管理和提升品质更有利如果规模达到300套左右，配套设施能够比较齐全，管理成本降低很多，可能形成比较好的竞争力当酒店与酒店式公寓共同存在于建筑综合体中时，对酒店式公寓的租期要求会更高，主要是避免与酒店形成不合理的竞争局面；如雅诗阁和数码银座租期可短至几天，而东方广场和嘉里中心由于有酒店存在，租期通常在6个月以上2酒店式公寓的设计特点建筑综合体中酒店式公寓的设计要点建筑综合体内的酒店式公寓最核心的要素还是一种居住建筑，因此，同常规的居住建筑有许多共性但作为建筑综合体内的酒店式公寓，又有其一定的个性,通过对北京部分代表性建筑综合体内酒店式公寓的分析比较，提出一些设计要点：外立面设计应有特色外立面如果用涂料或者面砖，就显得偏低档北京财富中心酒店式公寓、数码银座、嘉里公寓、东方豪庭等外墙都是玻璃幕墙或窗墙；大堂设计应突显高雅，空间分割要好，要有开放性和现代感，灯光设计要有特色，大堂面积不宜太大，300m2左右即可，最好能把休息区和接待区适当分开另外，大堂无论是家具、灯饰还是毯的选择一定要有现代感；房间净高不宜低于2.7米，中央空调低区部分净高不宜低于2.4米；二居以上的户型，客厅建筑面积不宜小于35斥，采光面宽不宜小于4.2米，进深不宜大于12.5米，主卧建筑面积不宜小于16m2，采光面不宜小于3.6米，主卫不宜小于8m2；各种空间要留足（如电梯厅、公共走道），讲究各户型的均好性；两居以上户型宜考虑设计步入式衣帽间和储藏间；卫生间设计应时尚，有条件应设计双台盆，必须有淋浴条件；电梯厅、公共走道装修应时尚高雅；地板不一定为实木，可以是合成地板，也可以采用地毯；开放式厨房甚至暗厨房都可以被市场接受，但厨房设计必须充分考虑电器设备的摆放；宜设计中央空调，分户计量，每个房间温度应可调；如果是户式空调最好有遥控；可接受多个国际卫星电视；有超市或商业设施配套；需有送餐条件；消防设施标准应高于国内类似建筑，消防、供电、供水可按公共建筑标准考虑；会所中游泳池、快速健身是关键，设计时务必处理好从公寓到达会所的交通流线；水疗中心也需充分考虑交通流线；建筑综合体中的酒店式公寓应同与之配套的写字楼、商业、会展中心、酒店等有便捷、安全的连接通道；要考虑洗衣房的位置（酒店式公寓的洗衣房最好是封闭的）；部分三居以上的酒店式公寓应考虑佣人房和卫生间；门锁最好是电子的，如能同一卡通结合就更好；智能化设计不宜太复杂，可适当简化，比较有实用的主要有室内灯光可调节、可视对讲、安全呼救系统、“三表”远传；安防系统很重要，电视监控系统作为第一道防范措施，门禁管理系统作为第二道防范措施，防盗报警系统作为第三道防范措施，巡更系统作为第四道防范措施；有条件的可考虑停车管理系统与电梯的集成（住户通过停车场入口时，停车管理系统记录入口的信息，根据该用户所停车位，打开相应区的照明，并在一定延时后，自动呼叫电梯到该层等候，以节省用户等待时间）；有条件的可考虑安全防范有关的集成（在夜间设防时段里，如果有人闯入需要设防区域内，安防系统在报警的同时，会打开相应区域的灯光，联动附近的摄像机进行录像）；有条件的可考虑门禁系统与电梯的集成（当住户需要使用电梯到达自己住宅所在的楼层位置时，在进入大门刷卡的同时，系统能自动呼叫电梯到一层等候；重要的住宅楼层，也由门禁系统自动输入到楼层的数据然后将住户送到指定楼层，防止不同楼层的居民互相干扰）。

总之，建筑综合体中的酒店式公寓是一种界于公寓和酒店的物业形式，其开发与设计同建筑综合体的建筑功能、区域地段特性、物业管理方式等因素有密切联系，因此，很难提出一套有通用标准的开发模式，本文通过分析北京地区部分有代表意义建筑综合体中的酒店式公寓，结合北京科技会展中心和北京财富中心开发过程中的实际体会，谈了一些看法，供同行参考。