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常新集团房地产业务链房地产业务链主讲：赵新才一、房地产开发业务链1、八段论2、三段论3、房地产具体程序四个阶段、具体流程 二、名词解释1、房地产2、房地产企业3、房地产开发4、房地产综合开发5、控规6、修规7、三通一平和七通一平8、多层、小高层、高层、超高层9、建筑密度、容积率、人口净密度10、红线、绿线、蓝线、黑线的定义 及规定11、五证两书一、房地产开发业务链一、房地产开发业务链•1 1、八段论：、八段论： 立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、土地平立项论证、规划设计、征地拆迁、招标投标、土地平整、组织施工、完工验收、房屋经营管理整、组织施工、完工验收、房屋经营管理2 2、三段论：、三段论： 开发过程三段论：前段开发过程三段论：前段 中段中段 后段后段 住宅地产开发价值链：利润贡献和风险从前端向后端逐住宅地产开发价值链：利润贡献和风险从前端向后端逐级递减级递减3 3、房地产具体程序四个阶段、具体流程：、房地产具体程序四个阶段、具体流程：（1）项目立项阶段： 投资机会研究——申领项目选址意见书及项目立项批文——申请定点——申请购置土地、办理土地产权手续——申领规划红线图、规划设计条件通知书等文件——申领建设用地规划许可证。

2）项目前期准备阶段： 选择勘察队伍和设计单位——申领建设工程规划许可证和施工许可证——申领房屋拆迁许可证——做好“七通一平”工作——选择承包单位——选择监理单位（3）项目建设阶段： 组织承包商进场——加强开发项目工程管理与控制——申领商品房预售许可证——项目的竣工验收4）项目销售及售后服务阶段： 办理竣工后的产权登记手续——申领商品房销售许可证——与物业公司签订物业委托管理合同——提交相关资料——与用户签订商品房销售或租赁合同——做好物业管理工作二、名词解释二、名词解释1、房地产： 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益2、房地产企业： 所谓房地产企业，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织3、房地产开发： 房地产开发是指从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称，包括项目规划设计、征地拆迁、土地的“三通一平”或“七通一平”、项目施工、竣工验收、到交付使用的所有阶段。

4、房地产综合开发： 根据城市建设总规划的要求，对一定区域内的房屋建筑、配套工程及基础设施进行全面规划、统一建设、分期施工即统一规划、合理布局、综合开发、配套建设综合：对地下设施、给排水、供电供热、煤气通风设施等统 一开发配套：对住宅、工商用房、文教卫生、园林绿地、道路交通 及其他公益设施进行配套建设5 5、控规：、控规： 控规是指控制性详细规划控规是指控制性详细规划控制性详细规划应当包括下列内容： 　　　 （1）确定规划范围内不同性质用地的界线，确定各类用地内适建，不适建或者有条件地允许建设的建筑类型 　　 （2）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离等要求 （3）提出各地块的建筑体量、体型、色彩等城市设计指导原则； （4）根据交通需求分析，确定地块出入口位置、停车泊位、公共交通场站用地范围和站点位置、步行交通以及其它交通设施规定各级道路的红线、断面、交叉口形式及渠化措施、控制点坐标和标高 　　 （5）根据规划建设容量，确定市政工程管线位置、管径和工程设施的用地界线，进行管线综合。

确定地下空间开发利用具体要求 　　 （6）制定相应的土地使用与建筑管理规定控规的文件和图纸： （1）文件包括规划文本和附件，规划说明及基础资料收入附件，文本中应包括规划范围内土地使用及建筑管理规定 （2）控规图纸包括规划地区现状图、控规图，比例1/1000-1/20006 6、修规：、修规： 即修建性详细规划，主要内容有： （1）建设条件分析及综合技术经济论证； 　　 （2）作出建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图； （3）道路交通、绿地系统、工程管线、竖向规划设计； 　　 （4）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益修规的文件和图纸： 修建性详细规划设计说明书 规划地区现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图等比例为1/500-1/20007、三通一平和七通一平 三通一平：水通、电通、路通和场地平整 七通一平：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整8、多层、小高层、高层、超高层 中国《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）将住宅建筑依层数划分为：一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层以上为高层住宅。

除住宅建筑之外的民用建筑高度不大于24m者为单层和多层建筑，大于24m者为高层建筑(不包括建筑高度大于24m的单层公共建筑)；建筑高度大于100m的民用建筑为超高层建筑9 9、建筑密度、容积率、人口净密度：、建筑密度、容积率、人口净密度： （1）建筑密度，是指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比（％），它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 （2）容积率，又称建筑面积毛密度，项目用地范围内地上总建筑面积（但必须是正负0标高以上的建筑面积）与项目总用地面积的比值现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率分为： 独立别墅为0.2-0.5, 　　 联排别墅为0.4-0.7, 　　 6层以下多层住宅为0.8-1.2, 　　 11层小高层住宅为1.5-2.0, 　　 18层高层住宅为1.8-2.5, 　　 19层以上住宅为2.4-4.5（3）人口净密度=规划总人口/住宅用地总面积1010、红线、绿线、蓝线、黑线的定义及规定、红线、绿线、蓝线、黑线的定义及规定 （1）红线：也称“建筑控制线”，指城市规划管理中，控制城市道路两侧沿街建筑物或构筑物(如外墙、台阶等)靠临街面的界线。

任何临街建筑物或构筑物不得超过建筑红线 （2）绿线：是指城市各类绿地范围的控制线按建设部出台的《城市绿线管理办法》规定，绿线内的土地只准用于绿化建设，除国家重点建设等特殊用地外，不得改为他用 •（3）蓝线：是指城市规划确定的河流、湖泊、水库、渠道、人工湿地、滞洪区等城市河流水系和水源工程的保护与控制的地域界线，以及因河道整治、河道绿化、河道生态景观建设等需要而划定的规划保留区•（4）黑线：规划黑线一般称“电力走廊”，指城市电力的用地规划控制线建筑控制线原则上在电力规划黑线以外，建筑物任何部分不得突入电力规划黑线范围内 城市规划七线是红线、绿线、蓝线、紫线、黑线、橙线和黄线其具体内容如下：“红线”主要针对道路控制；“绿线”是规划城市公共绿地、公园、单位绿地和环城绿地等；“蓝线”规定城市水面，主要包括河流、湖泊及护堤；“紫线”规定历史文化街区；“黑线”规定给排水、电力、电信、燃气等市政管网橙线”轨道交通管理 “黄线”地下文物管理1111、五证两书、五证两书（1）五证：《国有土地使用证》、 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，简称“五证”。

其中，《国有土地使用证》由市国土资源局核发， 《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》由市规划局核发，《建筑工程施工许可证》由市建委核发，《商品房销售（预售）许可证》由市房屋管理局核发（2）二书：是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。