近期房地产市场形势分析上海发言.ppt

1© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用近期中国房地产市场形势分析 丁祖昱丁祖昱 先生先生中国房产信息集团 联席执行总裁上海易居房地产研究院 副院长【2009年12月】2© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用内容内容页码页码一、数字市场一、数字市场3 3二、泡沫分析二、泡沫分析8 8三、调控与否三、调控与否2020四、一〇预测四、一〇预测2626五、上海市场五、上海市场3030目目 录录ContentsContents3© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用20092009年年1-111-11月商品住宅成交金月商品住宅成交金额排名额排名20092009年年1-111-11月商品住宅成月商品住宅成交面积排名交面积排名排名排名城市城市成交金额成交金额（亿元）（亿元）城市城市成交面积成交面积（万平方米）（万平方米）1 1上海2651 重庆2164 2 2北京2545 北京1833 3 3重庆918 上海1735 4 4深圳895 沈阳1241 5 5天津876 长沙1202 6 6杭州864 天津1195 7 7广州759 成都1150 8 8南京683 西安1039 9 9成都678 合肥996 1010苏州603 武汉994 20082008年商品住宅成交金额排名年商品住宅成交金额排名20082008年商品住宅成交面积年商品住宅成交面积排名排名排名排名城市城市成交金额成交金额（亿元）（亿元）城市城市成交面积成交面积（万平方米）（万平方米）1 1上海1225重庆12012 2北京1165北京9023 3深圳530上海8924 4广州516沈阳7245 5重庆484合肥7086 6天津347西安6017 7沈阳337郑州5688 8杭州321广州5539 9成都300成都5061010大连277天津500注：重庆是商品房数据注：重庆是商品房数据数据来源：cric20082008年全国销售面积排名前十城年全国销售面积排名前十城市市20092009年年1-111-11月全国销售面积排名月全国销售面积排名前十城市前十城市2009年年全国各大城市成交普遍大幅上扬，全国各大城市成交普遍大幅上扬，排名门槛值基本翻番排名门槛值基本翻番，成交金额门槛值从，成交金额门槛值从300亿亿左右左右提升到提升到600亿亿左右，成交面积在左右，成交面积在500万平方米万平方米提升到了近提升到了近1000万平方米万平方米。

市场市场4© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用1622313.25.44.7每月销售业绩每月销售业绩TOP10项目的门槛值，从项目的门槛值，从08年下半年平均每月年下半年平均每月3.2万万平方米，提升至平方米，提升至09年下半年的平年下半年的平均每月均每月5.4万万平方米，提升近平方米，提升近70%全国排名前十项目门槛走势图全国排名前十项目门槛走势图数据来源：CRIC市场市场数据来源：CRIC0909年年1-111-11月全国销售面积排名前月全国销售面积排名前十项目十项目0909年年1-111-11月全国销售金额排名前月全国销售金额排名前十项目十项目排排名名城市城市项目名称项目名称成交面积成交面积( (万万M M² ²) )成交套数成交套数( (套套) )成交均价成交均价( (元元/M/M² ²) )1 1贵阳贵阳贵阳世纪城贵阳世纪城251 251 2199921999327832782 2合肥合肥滨湖世纪城滨湖世纪城203 203 1846918469406440643西安中新浐灞半岛54 54 487042694长春泰恒项目45 45 378021995合肥滨湖新区·观湖苑45 45 481839926西安中海国际社区42 42 314963637广州碧桂园凤凰城39 39 340060678贵阳山水黔城37 37 268738659成都*南湖国际社区34 34 3133459110北京加州水郡33 33 40595881排排名名城市城市项目名称项目名称成交金额成交金额( (亿元亿元) )成交面积成交面积( (万万M M² ²) )成交均价成交均价( (元元/M/M² ²) )1 1合肥合肥滨湖世纪城滨湖世纪城82.49 82.49 203 203 406440642 2贵阳贵阳贵阳世纪城贵阳世纪城82.33 82.33 251 251 327832783上海仁恒河滨城53.74 53.74 16 343444上海星河湾50.07 50.07 10 52403 5上海万源城39.73 39.73 17 237126北京太阳公元38.60 38.60 16 242957北京三里屯soho36.23 36.23 9 392218深圳华润中心36.18 36.18 9 405939上海保利叶上海35.59 35.59 24 1514010北京林肯公园33.27 33.27 24 13718*为统计1-10月数据5© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用09年土地市场成交活跃，成交量基本超过年土地市场成交活跃，成交量基本超过08年，上海、北京、天津等城市已超过年，上海、北京、天津等城市已超过07年规模；年规模；下半年企业拿地迅猛增加，尤以央企为甚下半年企业拿地迅猛增加，尤以央企为甚Ø1-11月，保利和中海新增土地储备均超过10001000万万平方米；Ø仅9-11月，保利保利拿地建筑面积达达616616万万平方米，耗资212212亿元亿元；Ø仅9-11月，中海中海拿地建筑面积775775万平方米，耗资241241亿元亿元2007-09.11典型城市经营性土地成交走势图典型城市经营性土地成交走势图2009年年1-11月月30企业新增土地储备走势图企业新增土地储备走势图土地土地6© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用2009年土地市场火热，总价地王地王频频出现年土地市场火热，总价地王地王频频出现,总价总价top20门槛值达到门槛值达到30亿元，每亩单价亿元，每亩单价top20门槛值达到门槛值达到3600万元万元/亩以上。

亩以上20092009年年1-111-11月全国总价排行榜月全国总价排行榜土地土地排排名名城市城市土地名称土地名称成交总价成交总价( (亿元亿元) )楼板价楼板价（元（元/ /平方米）平方米）溢价率溢价率1 1上海上海龙华路龙华路19601960号地块号地块72.4572.4527232 27232 111.5%111.5%2珠海珠国土储2009-0370.183750 33.9%3 3上海上海长风长风6B6B（（B6B6））7C7C地块地块70.0670.0622409 22409 129.1%129.1%4青岛燕儿岛旧改地块50.856823 0.0%5 5北京北京顺义区天竺开发区顺义区天竺开发区2222号号50.550.531173 31173 258.2%258.2%6大连(2009)-5号地49.22583 0.0%7广州科学城KXC-F8-1-1地）43.417074 152.4%8重庆江北城组团A、C分区413079 12.3%9 9北京北京广渠路广渠路1515号项目用地号项目用地40.640.614493 14493 146.5%146.5%1010北京北京望京望京B29B29商业金融项目商业金融项目404010197 10197 164.3%164.3%11佛山（佛南（挂）2009-03038.26495 103.2%12重庆洪恩寺地块38.13040 31.5%13天津津南（挂）2009-11361434 0.0%1414苏州苏州（（20092009））0606独墅湖北独墅湖北363628057 28057 230.6%230.6%15沈阳2009-032塔湾街东地块34.841622 0.0%16常州京杭大运河东侧,31.981469 0.0%1717上海上海赵巷镇特色居住区赵巷镇特色居住区1010号号30.4830.4814499 14499 222.2%222.2%18北京大兴区黄村19号、20号30.256605 116.0%19厦门2009G05地块30.26671 51.7%20上海黄浦江中心段E18单元1-830.0533826 55.2%排排名名城市城市土地名称土地名称每亩地价每亩地价( (万元万元/ /亩亩) )1上海静安区49号街坊地块9513 9513 2深圳B205-00018117 8117 3深圳B116-00796854 6854 4杭州杭政储出[2009]60号6330 6330 5广州（天河区珠江新城D3-46005 6005 6上海黄浦江中心段5837 5837 7深圳B205-00155830 5830 8青岛东海西路45、47号I-A-2008-34号5667 5667 （商）（商）9上海15号街坊交通枢纽5610 5610 10上海龙华路19605355 5355 11深圳B205-00224863 4863 12杭州杭政储出[2009]39号4812 4812 13杭州杭政储出[2009]73号4632 4632 14深圳T107-00124583 4583 15上海海伦路站地块4393 4393 16杭州杭政储出[2009]52号4359 4359 17上海徐虹北路8号地块3874 3874 18杭州杭政储出[2009]74号3867 3867 19杭州杭政储出[2009]4号3800 3800 20上海漕河泾街道292街坊3672 3672 20092009年年1-111-11月全国成交土地每亩单价排行榜月全国成交土地每亩单价排行榜7© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用•08年排名前10企业，今年平均业绩超过去年1.8倍•中海、保利、华润等央企业绩基本实现翻倍•恒大表现突出，全年有望实现业绩翻5倍企业销售业绩大增，央企全面崛起注：2009预计销售金额根据企业最新披露业绩推算得出;￿￿￿￿预计同比根据09年预计销售额的中位值计算得出数据来源：企业年报及企业网站企业企业200920091-111-11月销售金额月销售金额（亿元）（亿元）20082008销售金额销售金额（亿元）（亿元）预计同比预计同比（（% %））金地集团178.81114.03157%华润置地175*79.95219%龙湖地产151*115131%2009年（1-11月）金额排行榜2009年业绩表现增幅突出企业列表排名排名企业企业200920091-111-11月销售金额月销售金额（亿元）（亿元）20082008销售金额销售金额（亿元）（亿元）预计同比预计同比* *（（% %））1万科579.2478.7120 %2绿城集团429108397%3保利地产403.65205.11197%4中国海外发展395.91234.18169%5绿地339160212%6恒大地产262.760.32436%7富力地产226.21160.2141%8世茂房地产21062.44336%9碧桂园194174.5111%10雅居乐地产180116155%合合计3219.673219.671759.451759.45183%183%企业企业8© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用泡沫分析泡沫分析观点：我们认为当前整体市场的观点：我们认为当前整体市场的““面面””是健康的，泡沫是是健康的，泡沫是““点点””，仅部分城市，部分区域，部分产品存在一定的泡沫我们，仅部分城市，部分区域，部分产品存在一定的泡沫我们主要从市场结构、土地层面及信贷结构三个方面去论证主要从市场结构、土地层面及信贷结构三个方面去论证9© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用市场层面市场层面2009年各地房地产市场年各地房地产市场成交价格均有所上涨，但其主要原因是由于供求结构引起的成交价格均有所上涨，但其主要原因是由于供求结构引起的全国重点城市全国重点城市09年前十一月市场供求比年前十一月市场供求比序号序号城市城市供求比供求比序号序号城市城市供求比供求比序号序号城市城市供求比供求比1上海1：1.436杭州1：1.6511无锡1：1.652北京1：1.827天津1：1.3612苏州1：1.573深圳1：1.468武汉1：1.7513青岛1：1.364广州1：1.239成都1：1.5114沈阳1：1.305南京1：1.7810重庆1：1.4215郑州1：1.81资料来源：CRIC全国重点城市全国重点城市2009年年1-11月商品住宅成交均价与月商品住宅成交均价与2008年相比涨跌幅情况年相比涨跌幅情况注：包头、福州、海口、兰州、洛阳、南宁、镇江为1-10月数据10© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用市场层面市场层面市场存量：市场存量：86%的城市商品住宅存量已低于的城市商品住宅存量已低于600万平方米，万平方米，81%下滑幅度超过下滑幅度超过30%,各城市剩余各城市剩余的可售面积均不足的可售面积均不足7个月个月2009年年11月末全国典型城市商品住宅存量变化情况月末全国典型城市商品住宅存量变化情况资料来源：CRIC区区域域城市城市0909年月均成交年月均成交（万（万m2m2））1111月底存量月底存量 （万（万m2m2））可售时间可售时间 （月）（月）区区域域城市城市0909年月均成交年月均成交（万（万m2m2））1111月底存量月底存量 （万（万m2m2））可售时间可售时间 （月）（月）区区域域城市城市0909年月均成交年月均成交（万（万m2m2））1111月底存量月底存量 （万（万m2m2））可售时间可售时间 （月）（月）华东上海157.80 4722.99 华北北京162.41964.985.945.94华中武汉76.47 368.39 4.82 杭州53.3557.941.09 长春51.02 374.90 7.35 郑州54.45 272.69 5.01 南京84.06146.701.521.52大连62.89115.361.831.83长沙108.79176.51.621.62合肥90.52342.43.783.78华南广州76.47 368.39 4.82 西部成都137.1451.50 3.29 苏州75.58 269.10 3.56 深圳54.45 272.69 5.01 重庆196.76 1020.17 5.18 注：北京、南京、合肥、大连、南昌、长沙、海口为1-10月份数据存量下降存量下降30%30%11© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用注：09年2季度住宅消化周期= (09年2季度末市场存量+未来一年预计供应量)/近期平均成交量0909年年3 3季度末典型城市商品住宅市场消化周期列表季度末典型城市商品住宅市场消化周期列表 单位：月单位：月 注：我们认为，消化周期处于18-36个月以内，城市房地产供求关系比较平衡；36-60个月之间，供求风险较高； 60个月以上或18个月以下，市场供求极度失衡注：预计供应量：综合考虑在售项目未来时点内新推案面积，加上在建项目、未开工项目在未来时点内的上市量区域区域城市城市0909年年3 3季度末可售季度末可售面积（万面积（万m m2 2））未来一年预计供应量未来一年预计供应量（万（万m m2 2 ）） 未来一年预未来一年预计供求比计供求比前半年月均成前半年月均成交量（万交量（万m m2 2 ））0909年年2 2季度末消季度末消化周期（月）化周期（月）0909年年3 3季度末消季度末消化周期（月）化周期（月）变化趋变化趋势势华东华东上海上海550.10 1200-13001.00 188.19 11.19 9.51 9.51 ↓↓南京南京57.68 650-7501.02 93.79 11.57 8.15 8.15 ↓↓杭州杭州74.10250-3501.12 68.48 6.90 5.52 5.52 ↓↓华北华北北京北京996.781200-13501.20 190.04 15.811.9811.98↓↓天津天津875.87 1100-12000.59 125.30 23.94 15.93 15.93 ↓↓华南华南广州广州454.97 1100-12000.82 95.71 17.19 16.93 16.93 ↓↓深圳深圳304.22 550-6501.03 55.77 14.72 16.38 16.38 ↑↑中西中西武汉武汉609.32 650-7501.39 103.28 19.77 12.79 12.79 ↓↓成都成都523.49 750-8501.32 112.75 12.77 11.69 11.69 ↓↓重庆重庆1131.96 2100-22000.99 205.82 14.92 16.11 16.11 ↑↑全国整体市场继续呈现供不应求局面，大多数典型城市的消化周期呈下降趋势全国整体市场继续呈现供不应求局面，大多数典型城市的消化周期呈下降趋势市场层面市场层面12© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用全国市场在全国市场在““面面””上保持健康局面的同时，部分典型城市则表现出上保持健康局面的同时，部分典型城市则表现出““点点””上的过热上的过热部分典型城市成交均价涨幅较快，如：部分典型城市成交均价涨幅较快，如：一线城市：一线城市：二线城市：二线城市：三线城市：三线城市：上海、深圳、上海、深圳、…………宁波、青岛、宁波、青岛、…………兰州、南宁、兰州、南宁、…………市场层面市场层面13© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用环线环线典型项目典型项目0909年年1 1月成月成交均价交均价0909年年1111月月成交均价成交均价涨幅涨幅内环内环线均价环线均价242213968563.85%63.85%翠湖天地嘉苑699618005514.43%14.43%上海滩花园3256668233109.52%109.52%内中环环线均价环线均价182973223576.18%76.18%慧芝湖花园173123147181.79%81.79%大华锦绣华城 155372320449.35%49.35%中外环环线均价环线均价123762117171.06%71.06%万源城 190342828748.61%48.61%盛世宝邸123251921655.91%55.91%外郊环环线均价环线均价105501486840.93%40.93%金地格林世界126872204073.72%73.72%经纬城市绿洲 93661531463.51%63.51%郊环外环线均价环线均价7699994729.20%29.20%绿地蓝海庭6770956441.27%41.27%保利家园84591206642.64%42.64%区域区域典型项目典型项目0909年年1 1月月成交均价成交均价0909年年1111月成交月成交均价均价涨幅涨幅南山区区域均价区域均价1380928502106.40%106.40%半岛城邦花园1411734582144.97%144.97%华联城市山林花园176442609947.92%47.92%盐田区区域均价区域均价192262814546.39%46.39%万科东海岸社区315274501942.80%42.80%东部华侨城别墅701598958727.69%27.69%宝安区区域均价区域均价105131747966.26%66.26%溪山美地园92361674381.28%81.28%万科金域华府1139730914171.25%171.25%龙岗区区域均价区域均价86541208539.65%39.65%荔山公馆88631532972.95%72.95%万科第五园1039821102102.94%102.94%一线城市：上海、深圳典型项目成交均价上扬明显，部分甚至超过一线城市：上海、深圳典型项目成交均价上扬明显，部分甚至超过100100％。

％市场层面市场层面上海各环线及典型项目成交均价涨幅上海各环线及典型项目成交均价涨幅 深圳典型区域及项目成交均价涨幅深圳典型区域及项目成交均价涨幅 14© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用区域区域典型项目典型项目0909年年1 1月月成交均价成交均价0909年年1111月月成交均价成交均价涨幅涨幅江东区区域均价区域均价100921759874.38%74.38%锦绣东城90251559572.80%72.80%BOBO城98931657367.52%67.52%江北区域均价区域均价12546133546.44%6.44%奥林8078711278362.41%62.41%汇豪天下173202417339.57%39.57%科技园区区域均价区域均价715216217126.75%126.75%江南一品1036326317153.95%153.95%皇冠花园86531487671.92%71.92%鄞州区域均价区域均价88081425261.81%61.81%卡纳湖谷 128872251974.74%74.74%万科金色水岸108471500038.29%38.29%区域区域典型项目典型项目0909年年1 1月成月成交均价交均价0909年年1111月月成交均价成交均价涨幅涨幅市北区区域均价区域均价7121853119.80%19.80%福岭嘉苑6326711912.54%12.54%新侨花园5637791140.34%40.34%市南区区域均价区域均价118211802452.47%52.47%依山雅居84471135034.37%34.37%颐中·高山73891167658.02%58.02% 崂山区区域均价区域均价79221203851.96%51.96%麦岛金岸162622925579.90%79.90%城建竹韵山色7341835313.79%13.79%城阳区区域均价区域均价3937507228.83%28.83%卓越·蔚蓝群岛4400526319.61%19.61%宝龙国际社区4900837070.82%70.82%市场层面市场层面二线城市：宁波、青岛典型项目成交均价在二线城市：宁波、青岛典型项目成交均价在5050％以上，特别是宁波尤为显著。

％以上，特别是宁波尤为显著宁波典型区域及项目成交均价涨幅宁波典型区域及项目成交均价涨幅 青岛典型区域及项目成交均价涨幅青岛典型区域及项目成交均价涨幅 15© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用板块板块典型项目典型项目0909年年1 1月月成交均价成交均价0909年年1111月月成交均价成交均价涨幅涨幅黄河北板块板块均价板块均价375638913.59%3.59%九洲城 2806336920.06%20.06%亚太嘉园 4267515420.79%20.79%雁滩板块 板块均价板块均价4228590239.59%39.59%良志嘉年华5274665426.17%26.17%正茂御景东方 6500875334.66%34.66%基业豪庭4595570524.16%24.16%城关板块板块均价板块均价5048636826.15%26.15%仁恒国际 4695546616.42%16.42%安宁板块板块均价板块均价4512558723.83%23.83%倚能·黄河家园4616574424.44%24.44%安宁庭院 4879660935.46%35.46%区域区域典型项目典型项目0909年年1 1月成月成交均价交均价0909年年1111月月成交均价成交均价涨幅涨幅青秀区区域均价区域均价4496618537.57%37.57%荣和·中央公园 6170956955.09%55.09%耀凯·凤岭1号 5026744748.17%48.17%江南区区域均价区域均价3317384015.77%15.77%龙光·普罗旺斯 3430441128.60%28.60%西乡塘区区域均价区域均价4292534524.53%24.53%瀚林华府 5913818038.34%38.34%盛天熙园 4605693650.62%50.62%兴宁区区域均价区域均价4969590718.88%18.88%嘉和城4289792284.71%84.71%金源·橘子郡 3243463642.95%42.95%市场层面市场层面三线城市：兰州、南宁典型项目成交较年初上涨都在三成以上。

三线城市：兰州、南宁典型项目成交较年初上涨都在三成以上兰州典型板块及项目成交均价涨幅兰州典型板块及项目成交均价涨幅 南宁典型区域及项目成交均价涨幅南宁典型区域及项目成交均价涨幅 16© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用土地层面土地层面大多数城市的土地供应仍然跟不上住宅销售的节奏，上海、北京、深圳等几个城市尤为明显大多数城市的土地供应仍然跟不上住宅销售的节奏，上海、北京、深圳等几个城市尤为明显历年商品住宅成交与住宅类土地成交建筑面积对比表历年商品住宅成交与住宅类土地成交建筑面积对比表资料来源：CRIC城市城市20072007年年20082008年年20092009年年1-111-11月月商品住宅成交面积商品住宅成交面积（万平方米）（万平方米）住宅类土地成交住宅类土地成交建筑面积建筑面积（万平方米）（万平方米）开发开发比重比重商品住宅成交面积商品住宅成交面积（万平方米）（万平方米）住宅类土地成交建筑面积住宅类土地成交建筑面积（万平方米）（万平方米）开发开发比重比重商品住宅成交商品住宅成交面积面积（万平方米）（万平方米）住宅类土地成交建住宅类土地成交建筑面积筑面积（万平方米）（万平方米）开发开发比重比重上海上海2090.55 668.83 313%313%891.53 698.21 128%128%1735.40715.31243%243%杭州杭州432.33 1424.58 30%216.89 484.92 45%614.47856.9972%南京南京965.18 1344.65 72%451.47 682.55 66%963.04477.82202%202%北京北京1456.00 1064.50 137%137%902.30 1138.38 79%1832.811049.85175%175%天津天津985.76 1710.20 58%500.26 2450.20 20%1194.723057.8739%广州广州801.57 942.05 85%553.04 245.66 225%225%728.8740.1398%深圳深圳447.32 106.37 421%421%404.15 237.82 170%170%598.99141.78422%422%成都成都1138.96 2748.75 41%505.78 2131.70 24%1150.713088.337%武汉武汉908.88 1428.39 64%394.40 229.50 172%994785.39126%重庆重庆1710.93 3073.09 56%1200.98 960.75 125%2164.361616.85134%17© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用土地层面土地层面大多数城市土地以大多数城市土地以底价底价成交；高成交；高溢价率溢价率土地多集中在上海、土地多集中在上海、 北京、深圳等市场成熟的城市北京、深圳等市场成熟的城市1010月全国月全国主要城市经营性土地溢价率情况列表主要城市经营性土地溢价率情况列表区域区域城市城市0909年前年前1~111~11月份月份底价成交地块底价成交地块高溢价率地块高溢价率地块幅数幅数比重比重幅数幅数比重比重华东上海6253%53%4438%38%南京4065%65%1423%23%杭州6255%55%3531%31%合肥3052%52%1526%26%宁波5673%73%810%10%华北北京3332%32%4139%39%天津13683%83%53%3%沈阳2593%93%00%0%青岛4665%65%1420%20%长春1890%90%210%10%大连9599%99%11%1%华南广州2036%36%1629%29%深圳110%10%330%30%厦门1444%44%825%25%海口1652%52%826%26%华中武汉1847%47%13%3%长沙3695%95%13%3%郑州1970%70%00%0%西南重庆22%2%1414%14%成都44%4%1110%10%资料来源：CRIC18© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用购房者中各类客户比重图购房者中各类客户比重图购房贷款结构：1/3客户选择一次性付款、1/3客户少量贷款、1/3客户正常贷款￿贷款置业客户结构：82%的属于首置贷款，14%属于二套贷款；4%左右属于三套以上贷款信贷层面信贷层面——个人贷款个人贷款总体比重：2009年1-10月个人住房贷款（含二手）占房地产销售金额的比例在20%左右类别（亿元）类别（亿元）0909年年1-101-10月月备注全国房地产销售金额（含二手）约47500根据统计局数据统计，预计2009年全国房屋（一手+二手）的销售金额约5.7-6万亿元，大致折算1-10月份的房屋销售金额为4.75万亿左右个人按揭贷款金额（含二手房）9824.73 个人按揭占商品房销售金额比重20.68%20.68%19© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用数据来源：国家统计局国内贷款占开发企业资金比重情况国内贷款占开发企业资金比重情况类别（亿元）类别（亿元）2006年年2007年年2008年年2009年年1-31-3月月1-61-6月月1-91-9月月1~101~10月份月份房地产开发资金来源房地产开发资金来源19423 252803058010070237033899144034国内贷款国内贷款53575357696169617257725725452545538153818190819091199119比重比重27.58%27.58%27.54%27.54%23.73%23.73%25.2725.27％％22.7122.71％％21.0021.00％％20.7120.71％％房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降，有效的降低了房地产业变化对于房地产开发企业对银行信贷资金的依赖度正在逐步下降，有效的降低了房地产业变化对于金融市场稳定的负面影响金融市场稳定的负面影响信贷层面信贷层面——企业贷款企业贷款20© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用调控与否调控与否？？观点：观点：当前房地产市场态势仍属正常当前房地产市场态势仍属正常, ,同时宏观经济同时宏观经济尽管尽管数据表现有所增长，但数据表现有所增长，但基础尚不稳固基础尚不稳固, ,考虑到国家考虑到国家““保增保增长、调结构、促内需、防通胀长、调结构、促内需、防通胀””的目标的目标我们我们建议建议调控应调控应该该““收放并举，宽严有别收放并举，宽严有别”” 21© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用工业增加值增幅持续回升工业增加值增幅持续回升经济环境经济环境——统计数据上有明显改善，但经济增长基础仍不够稳固统计数据上有明显改善，但经济增长基础仍不够稳固PPI持续低位徘徊，实体经济景气度仍偏低持续低位徘徊，实体经济景气度仍偏低出口虽有所改善，但仍未走出负值出口虽有所改善，但仍未走出负值负值负值区间区间负值负值区间区间消费者信心指数仍处低点消费者信心指数仍处低点22© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用行业环境行业环境——房地产对于经济的拉动作用依旧很大房地产对于经济的拉动作用依旧很大房地产对于政府财政收入方面的支持力度较大，直接体现在土地出让收入和税收收入年均土房地产对于政府财政收入方面的支持力度较大，直接体现在土地出让收入和税收收入年均土地出让收入占商品房销售额比重保持在地出让收入占商品房销售额比重保持在20%左右，而一手房市场相关税收收入占比也基本保持左右，而一手房市场相关税收收入占比也基本保持在在10%以上 注注:l房地产税收均未考虑中央与地方政府分成比例房地产税收均未考虑中央与地方政府分成比例l房地产业税收主要包括营业税、土地增值税、企业及个人所得税等，根据2007年企业纳税排行榜及部分城市公布的税收数据测算，房地产行业相关税费占销售额比重约在12%左右，1~10月份税收额为根据这一比例估算l* 广州、深圳地方财政收入为“一般预算地方财政收入”城市城市1-10土地出让土地出让金（亿元）金（亿元）1~10月商品房销月商品房销售金额（亿元）售金额（亿元）1~10月房地产行业税月房地产行业税收收入估计值（亿元）收收入估计值（亿元）房地产业贡献政府房地产业贡献政府收入合计收入合计(亿元）亿元）1~10月份地方政府月份地方政府财政收入财政收入(亿元亿元)相关比值相关比值上海6973305396.61093.61093.62211.2149.46%杭州54480396.36640.36640.36457.11140.09%南京20577092.4297.4297.4747.0439.81%北京5812722326.64907.64907.64176851.34%天津517895107.4624.4624.4666.4693.69%广州19479094.8288.8288.8581.9*49.63%深圳113914109.68222.68222.68768.15*28.99%武汉15953964.68223.68223.68409.6154.61%成都24566980.28325.28325.28955.534.04%重庆33783399.96436.96436.96847.151.58%23© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用行业环境行业环境——房地产对于经济的拉动作用依旧很大房地产对于经济的拉动作用依旧很大房地产行业对于就业的拉动力很强根据国家统计局测算，完成房地产行业对于就业的拉动力很强根据国家统计局测算，完成10000平方米施工面积需平方米施工面积需要要167名建筑工人截止今年名建筑工人截止今年10月，房屋新开工面积累计额已达月，房屋新开工面积累计额已达8.14亿平方米，将相应增亿平方米，将相应增加加1300多万人口的就业多万人口的就业商品房新开工面积与吸纳就业人数商品房新开工面积与吸纳就业人数商品房施工面积与吸纳就业人数商品房施工面积与吸纳就业人数房地产行业与房地产行业与60多个行业、产业具有关联度，而近几年来房地产行业对经济增长的贡献多个行业、产业具有关联度，而近几年来房地产行业对经济增长的贡献率始终都达到率始终都达到20%以上以上24© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用市场环境市场环境——城市房地产市场的差异性较大，很难统一步调城市房地产市场的差异性较大，很难统一步调全国其他城市的房地产以刚性需求为主，成交量保持在全国其他城市的房地产以刚性需求为主，成交量保持在80%80%左右，而十大典型城市成交量左右，而十大典型城市成交量所占比重约稳定在所占比重约稳定在20%20%。

典型城市2009年1-10月商品住宅成交均价分布数据来源：统计局多数城市成交均价在5000元/平方米以下25© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用对于政策相关看法：对于政策相关看法：由于全国经济基础还不够牢固，房地产对于经济的拉动作用举足轻重，各地房地产市场发展的不平衡性，因此在宏观调整方面不能搞一刀切，建议““中中央总体把握，地方具体执行央总体把握，地方具体执行””，采取“收放并举、宽严有别”的中性调控政策1、对于投机、投资性需求，应给予严格的把控；2、对于刚性自住及改善性需求要保持稳定；3、对于保障型住房需求，应采取支持和鼓励26© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用20102010预测预测Ø政策预测：将由政策预测：将由““双宽松双宽松””政策逐步转向有保有压政策逐步转向有保有压 的中性政策方向的中性政策方向Ø市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市Ø土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限27© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用政策预测：将由政策预测：将由“双宽松双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向政策逐步转向有保有压的中性政策方向市场大势研判市场大势研判政策方面：政策方面：““营业税优惠取消营业税优惠取消””与我们之前的判断一致，我们认为宏观经济尚未企稳，市场刚性需求尤其是与我们之前的判断一致，我们认为宏观经济尚未企稳，市场刚性需求尤其是二三线城市的需求正在逐步释放，中央将会采取二三线城市的需求正在逐步释放，中央将会采取““收放并举、宽严有别（支持自住依旧，严格控制投资，严收放并举、宽严有别（支持自住依旧，严格控制投资，严收二套及多套房贷款，针对价格水分的城市或者产品等要严防资产价格泡沫，不能一刀切）收二套及多套房贷款，针对价格水分的城市或者产品等要严防资产价格泡沫，不能一刀切）””的中性调控政的中性调控政策才能真正落实策才能真正落实““保增长（对应：房地产对经济的支持作用不可否认，短期还要继续发挥其价值）、调结保增长（对应：房地产对经济的支持作用不可否认，短期还要继续发挥其价值）、调结构（对应：针对有泡沫的城市、产品线等挤水分）、扩内需（对应：二三线城市的刚性需求在急剧释放）构（对应：针对有泡沫的城市、产品线等挤水分）、扩内需（对应：二三线城市的刚性需求在急剧释放）””的目标。

的目标政策不宜出现重大调整，支持刚需释放，确保经济增长势头得到延续政策不宜出现重大调整，支持刚需释放，确保经济增长势头得到延续目前经济的恢复更多的还仅是数字层面上的恢复，但基础仍未稳固GDP增长、地方财政、固定资产投资等都受到房地产行业的积极影响，大到整个产业链，小到农民工就业，房地产牵扯的环节之多不容小觑房地产金融仍在安全线内，对自用性需求进行持续刺激仍有必要房地产金融仍在安全线内，对自用性需求进行持续刺激仍有必要政策调控核心是抑制投资投机性需求、鼓励和支持自用性购房需求而数据显示，在今年的贷款结构中，82％是首置型消费，1/3购房者选择一次性付款，1/3购房者选择少量贷款，而另外1/3购房者选择正常贷款保障性住房政策严格落实，对房地产市场有一定影响保障性住房政策严格落实，对房地产市场有一定影响今年住建部已多次下发保障房建设情况检查通知，对地方保障性住房的落实情况严格调查，对城市棚户区改造较为重视此举加速了地方上保障性用房的建设，对房地产市场有一定影响28© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用市场方面：市场方面：我们认为当前市场整体发展态势依旧向好，预计明年市场将逐步分化，明年市场喜忧参半，我们认为当前市场整体发展态势依旧向好，预计明年市场将逐步分化，明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。

而投资过热的部分三、四线城一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动而投资过热的部分三、四线城市将很有可能会出现调整市将很有可能会出现调整市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市市场大势研判市场大势研判明年市场喜忧参半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动而投资过热的部分三、四线城市将很有可能被调整，如：南宁等今年温州炒房团已将南宁市中心的房价炒至1万以上；同时，南宁容积率6-7的小户型供应量巨大，会对房价构成压力如此的快速增长，已经超越了市场可接受的程度，因此短期内不被看好，需要有一轮调整，将投资客挤压出来，但这轮调整不会太长，至多12个月这类投资过热的三、四线城市短期内普遍不具备机会29© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用土地方面：土地方面：部分城市的地价已经到了一个相对高位，价格涨幅空间有限，近日，五部委联合发部分城市的地价已经到了一个相对高位，价格涨幅空间有限，近日，五部委联合发布布““拿地首付不低于拿地首付不低于50%50%””，将有效，将有效遏制遏制““囤地囤地””和和““炒地炒地””现象。

现象 在土地出让方面，政府态度开始发生转变首先：首先：部分优质地块采取了定向出让方式，以此达到控制非理性竞价和保证土地后续开发顺利进行的政府企业双赢的目的控制非理性竞价和保证土地后续开发顺利进行的政府企业双赢的目的20092009年典型高地价房价比地块列表年典型高地价房价比地块列表城市城市 地块名称地块名称占地面积占地面积（万（万m m2 2））拿地企业拿地企业成交总价成交总价（亿元）（亿元）溢价率溢价率出让条件出让条件重庆 江北城组团体育公园地块26.49中海、九龙仓4112.33％在国际核心金融中心区（CBD）开发超过100万平方米甲级商用物业；在CBD管理50万平方米甲级商用物业超过20年经验；与世界500强企业中有20万平方米租赁合作关系等；规划要求建一座300米高楼沈阳 荷兰村地块01、02地块127.42中海350％01地块竞得人在成交当日首付地块成交总价的80%，余款在土地交付之前全部付清；02地块竞得人在成交当日付清全部土地成交价款广州 琵琶村1、3、4、5地块39.85保利1.420％注册资本在15亿元以；具有成功开发建筑面积10万平方米以上大型商业、办公、酒店综合项目的经验；此次出让不接受企业联合竞买，要求竞买人为具有一级资质的开发商，在海珠区拥有5万平方米以上的自有办公、商业物业，确保琶洲村全面改造拆迁安置周转使用20092009年典型定向出让优质地块年典型定向出让优质地块列表列表城市城市地块名称地块名称占地面积（万占地面积（万m m2 2））建筑面积建筑面积（万（万m m2 2 ））成交总价（亿元）成交总价（亿元） 楼板价（元楼板价（元/m/m2 2 ））成交时间成交时间周边房价周边房价（元（元/m/m2 2 ））地价地价/ /房价房价比比杭州杭政储出[2009]29号地块2.293.2097.78242952009-8-1820500118.5%上海长风6B7C地块14.2131.2670.06224092009-9-1020000112.0％上海松江古楼路2号地块12.1712.1714.00115022009-9-1011000104.0％宁波梅墟新城南区SA-12-2 地块4.749.487.7481702009-7-308000102.1%北京奥运乡村安立路西侧地块3.498.7114.00160682009-9-716000100.4％近期部分地块地价/房价比已超过100%，地价已经达到一个相对高位，涨幅空间有限。

但是鉴于拿但是鉴于拿地首付不低于地首付不低于5050％的新规，对中小开发商影响较大％的新规，对中小开发商影响较大市场大势研判市场大势研判土地预测：地价已达相当高位，价格涨幅空间有限；首付不低于土地预测：地价已达相当高位，价格涨幅空间有限；首付不低于50％，％，遏制遏制“囤地囤地”和和“炒炒地地”其次：规定项目上市时间，如：其次：规定项目上市时间，如：在新江湾城C6地块的出让文件中，首次明确规定，“自《出让合同》签订之日起一年内达到预售条件”30© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用上海市场上海市场观点：观点：0 09 9年上海商品住宅市场呈现供不应求局面，月成交年上海商品住宅市场呈现供不应求局面，月成交突破突破150150万平方米，成交总量居全国第三，存量快速下降万平方米，成交总量居全国第三，存量快速下降70-12570-125平方米面积段、平方米面积段、7000-150007000-15000元元/ /平方米的紧凑二房平方米的紧凑二房和三房是购房首选，同时，高档、豪宅类物业的成交比例和三房是购房首选，同时，高档、豪宅类物业的成交比例呈逐渐上升的态势。

呈逐渐上升的态势31© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用商品住宅新开工面积占施工面积比重降至低点商品住宅新开工面积占施工面积比重降至低点商品住宅竣工面积占施工面积比重跌至低点商品住宅竣工面积占施工面积比重跌至低点商品住宅销售面积占竣工面积比重商品住宅销售面积占竣工面积比重强势上扬强势上扬受经济环境影响，房地产投资持谨慎态度，投资热情和开发节奏相比以往有所减少，但销售受经济环境影响，房地产投资持谨慎态度，投资热情和开发节奏相比以往有所减少，但销售表现出良好局面，市场明显供不应求表现出良好局面，市场明显供不应求房地产投资分析房地产投资分析 城市城市新开工面积与施新开工面积与施工面积比重工面积比重竣工面积与施工竣工面积与施工面积比重面积比重销售面积与竣工销售面积与竣工面积比重面积比重全国28.92%13.79%195.56%北京16.71%17.87%157.97%广州14.71%15.85%192.31%深圳14.61%7.60%391.63%天津28.74%15.81%193.31%武汉19.92％15.37％143.69％成都14.26%12.90%243.98%重庆21.13%13.72%216.79%南京19.26%20.53%129.07%杭州16.11％9.97％332.74％上海上海19.2819.28％％17.3917.39％％239.56239.56％％32© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用上海商品住宅供求情况走势上海商品住宅供求情况走势09年上海商品住宅市场呈现供不应求局面，总体供求关系达到年上海商品住宅市场呈现供不应求局面，总体供求关系达到1：：1.43，月均成交，月均成交157.8万平万平方米，但市场容量受限于供应规模，略逊于方米，但市场容量受限于供应规模，略逊于2007年水平房地产市场分析房地产市场分析上海商品住宅成交面积仅次于重庆、北京，居全国第三上海商品住宅成交面积仅次于重庆、北京，居全国第三总体供求总体供求1 1：：1.561.56总体供求总体供求1 1：：0.710.71总体供求总体供求1 1：：1.431.4333© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用典型城市商品住宅成交均价走势典型城市商品住宅成交均价走势上海商品住宅销售均价呈现稳步上扬的发展态势，上海商品住宅销售均价呈现稳步上扬的发展态势，09年年8月在上海星河湾热销带动下，全市月在上海星河湾热销带动下，全市成交均价首次突破成交均价首次突破18000元元/平方米大关。

平方米大关 房地产市场分析房地产市场分析典型城市典型城市1-11月商品住宅成交价格同比月商品住宅成交价格同比08年增幅年增幅城市城市上海上海北京北京深圳深圳广州广州武汉武汉天津天津成都成都重庆重庆南京南京杭州杭州　同比增幅11.80%11.80%7.92%13.81%1.10%2.91%6.02％17.83％4.19％14.67%-4.95％34© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用上海商品住宅存量直线下降上海商品住宅存量直线下降商品住宅供不应求下，上海存量去化快速，较年初下降了商品住宅供不应求下，上海存量去化快速，较年初下降了43.28％房地产市场分析房地产市场分析上海商品住宅存量去化快速上海商品住宅存量去化快速城市城市上海上海北京北京深圳深圳广州广州武汉武汉成都成都重庆重庆南京南京杭州杭州存量下降幅度-43.28%-43.28%-41.78%-45.38%-31.24%-65.11%-41.46%-30.15% -73.77％-78.14％注：存量下降幅度指，09年11月存量与09年1月相比-43.28%-43.28%35© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用市场以满足刚性需求群体为主，单价市场以满足刚性需求群体为主，单价7000-15000元、总价元、总价100-200万元是购房首选另外，万元是购房首选另外，高档、豪宅类物业的比例正呈逐渐上升的态势高档、豪宅类物业的比例正呈逐渐上升的态势房地产市场分析房地产市场分析成交面积成交面积————总价结构总价结构总价段总价段20082008年四季度年四季度20092009年一季度年一季度20092009年二季度年二季度20092009年三季度年三季度20092009年年10-1110-11月月<10043.7%43.7%39.7%39.7%36.9%36.9%27.1%27.1%26.0%26.0%100-20031.0%31.0%34.4%34.4%30.4%30.4%30.1%30.1%33.7%33.7%200-3008.9%11.3%13.3%14.5%13.4%300-5008.2%7.7%10.0%13.6%13.1%500-10005.4%4.9%6.3%8.6%8.3%1000-20001.7%1.5%2.2%4.4%3.6%2000以上1.2%0.5%0.9%1.5%2.0%成交面积成交面积————价格段结构价格段结构价格段价格段20082008年四季度年四季度20092009年一季度年一季度20092009年二季度年二季度20092009年三季度年三季度20092009年年10-1110-11月月低档(7000以下)18.4%18.4%15.2%12.3%12.3%8.8%6.4%中低档(7000-15000)56.2%56.2%55.9%55.9%56.9%56.9%50.4%50.4%51.5%51.5%中档(15000-20000)12.2%15.5%15.5%12.1%14.7%17.9%17.9%中高档(20000-30000)8.8%9.0%12.1%16.6%16.6%14.7%高档(30000-50000)3.1%4.1%5.4%6.7%6.4%豪宅（50000以上）1.2%0.3%1.2%2.9%3.1%36© 2009中国房产信息集团版权所有。

保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用房地产市场分析房地产市场分析成交面积成交面积————房型结构房型结构面积段面积段20082008年四季度年四季度20092009年一季度年一季度20092009年二季度年二季度20092009年三季度年三季度20092009年年10-1110-11月月一房6.2%6.1%7.5%7.3%7.5%二房42.9%42.9%45.6%45.6%39.9%39.9%39.5%39.5%43.5%43.5%三房24.6%24.6%27.7%27.7%26.3%26.3%22.7%22.7%19.5%19.5%四房4.4%4.2%5.1%5.3%4.3%四房以上0.4%0.5%5.7%5.5%5.6%叠加6.7%4.4%0.6%0.7%1.0%联排9.5%8.1%10.5%13.2%11.8%独栋5.3%3.4%4.4%5.9%6.8%成交面积成交面积————面积段结构面积段结构面积段面积段20082008年四季度年四季度20092009年一季度年一季度20092009年二季度年二季度20092009年三季度年三季度20092009年年10-1110-11月月<704.16%4.19%4.8%4.4%5.2%70-9025.14%25.14%24.76%24.76%21.2%21.2%21.9%21.9%26.0%26.0%90-12530.69%30.69%31.23%31.23%27.6%27.6%24.3%24.3%22.9%22.9%125-16017.97%19.91%20.1%15.8%15.6%160-2008.66%8.10%10.5%9.8%8.1%200-2405.28%4.71%6.7%10.1%9.2%240-3004.42%3.94%5.1%7.5%6.8%>3003.69%3.16%4.0%6.1%6.3%成交户型主力以紧凑型的二房、三房为主，同时大户型别墅也表现出强劲的增长势头。

成交户型主力以紧凑型的二房、三房为主，同时大户型别墅也表现出强劲的增长势头37© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用2009年上海土地成交较年上海土地成交较08年出现放量，但住宅类有所下降，成交主要集中在嘉定、浦东和年出现放量，但住宅类有所下降，成交主要集中在嘉定、浦东和宝山，与此同时，建筑面积在宝山，与此同时，建筑面积在5万平方米以下的中小型地块受开发商追捧万平方米以下的中小型地块受开发商追捧 土地市场分析土地市场分析 土地成交占地面积较土地成交占地面积较2008年放量，但住宅类土地有所下降年放量，但住宅类土地有所下降嘉定区占据经营性土地成交二成以上嘉定区占据经营性土地成交二成以上5万平方米以下建筑面积地块是成交主力万平方米以下建筑面积地块是成交主力 住宅类地块占上海土地成交近四成住宅类地块占上海土地成交近四成 38© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用n整体市场：存量的快速去化，市场供应保持低位，供不应求的局面始终存在；整体市场：存量的快速去化，市场供应保持低位，供不应求的局面始终存在；n区域市场：大浦东的成立、两个中心确立以及迪斯尼落地多重利好下，区域市场：大浦东的成立、两个中心确立以及迪斯尼落地多重利好下， 浦东将成为未来市场的重点，浦东将成为未来市场的重点， 另外，嘉定、宝山等外围区域另外，嘉定、宝山等外围区域 因供应的相对充足也将是未来的市场重点；因供应的相对充足也将是未来的市场重点；n需求结构：市场以满足刚性需求群体为主，需求结构：市场以满足刚性需求群体为主，70-12570-125平方米面积段、平方米面积段、7000-150007000-15000元元/ /平方米的紧凑二房、平方米的紧凑二房、 三房是购房首选，同时，高档、豪宅类物业将保持一定的增长态势；三房是购房首选，同时，高档、豪宅类物业将保持一定的增长态势；n竞争状况：上海市场是知名企业战略布局的重点城市，但由于供应有限，土地市场竞争格外激烈，准竞争状况：上海市场是知名企业战略布局的重点城市，但由于供应有限，土地市场竞争格外激烈，准 入门槛也在不断提高，对企业的资金实力、产品能力的要求继续提升。

入门槛也在不断提高，对企业的资金实力、产品能力的要求继续提升未来市场判断未来市场判断作为国内经济中心和国际化开发城市，上海内需和外需强劲，而受限于作为国内经济中心和国际化开发城市，上海内需和外需强劲，而受限于2004年以来的土地年以来的土地供应规模，上海市场始终处于供不应求的状态房价将始终保持合理上涨的趋势供应规模，上海市场始终处于供不应求的状态房价将始终保持合理上涨的趋势39© 2009中国房产信息集团版权所有保留所有权利未经版权所有者书面许可，不得对本文档及其部分进行任何形式的复制、修改或移作他用The End !。