土地增值税清算涉税技巧详解.docx

土地增值税涉税技巧第一部分土地增值税清算基本知识第二部分清算收入的审核第三部分 税前扣除原则第四部分 转让税金的审核第五部分 利息支出的审核第六部分 期间费用的审核第七部分 开发成本的审核第八部分 汇算清缴热点问题第一部分：土地增值税清算基本知识 一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让 一、土地增值税清算概念 《土地增值税清算管理规程》（国税发【】91号）第三条规定，“土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，根据税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为二、增值额和扣除项目 土地增值税按照纳税人转让房地产所获得的增值额和规定的税率计算征收 其中，纳税人转让房地产所获得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额 具体到房地产开发公司，规定的扣除项目涉及： 1、获得土地和开发土地的成本费用，涉及土地价款和出让金、场地平整费用和契税等； 2、新建房及配套设施的成本费用，涉及前期工程费、建筑安装工程费、基本设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等； 3、与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、都市维护建设税、印花税。

因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除 4、与转让房地产有关的期间费用，涉及管理费用、销售费用和财务费用等 其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内计算扣除 三、开发成本的口径 会计口径：涉及土地和资本化利息 土地增值税法：不含土地、资本化利息 加计扣除基数：会计口径－资本化利息见《有关土地增值税清算有关问题的告知》（国税函【】220号）“三、房地产开发费用的扣除问题:……（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调节至财务费用中计算扣除 四、税率的形式 1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，重要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用 2、比例税率是指对同一征税对象不分数额大小，规定相似的征税比例的税率形式，是最常用的税率，应用于公司所得税、增值税、营业税、房产税等 3、累进税率是指按照征税对象数量的增大，征税比例逐渐提高的税率形式，又分为超额累进税率和超率累进税率，特点是每个级次分别合用不同的税率。

前者重要应用个人所得税的工资薪金和个体工商户所得，后者重要应用于土地增值税 4、土地增值税的税率 土地增值税实行四级超率累进税率： 《土地增值税暂行条例实行细则》第十条 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均涉及本比例数 　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以合用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便措施计算，具体公式如下： 　　（一）增值额未超过扣除项目金额50% 　　土地增值税税额=增值额×30% 　　（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 　　土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 　　（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 　　土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% 　　（四）增值额超过扣除项目金额200% 　　土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 　　公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数 五、清算对象 （一）会计成本核算对象 开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分派开发成本而拟定的成本承当者 由于房地产开发公司是按照都市总体规划和建设规划以及土地使用规划的规定，在特定的固定地点进行开发经营的。

因此应结合开发项目的地点、用途、构造、装修、层高、施工队伍等因素，按照下列原则，选择成本核算对象： 1、一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象 2、同一开发地点、构造类型相似的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一种成本核算对象 3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划提成本核算对象 （二）公司所得税——计税成本对象 《房地产开发经营业务公司所得税解决措施》（国税发【】31号）第二十六条　成本对象是指为归集和分派开发产品开发、建造过程中的各项耗费而拟定的费用承当项目计税成本对象的拟定原则如下： 1、可否销售原则 开发产品可以对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其有关成本摊入可以对外经营销售的成本对象 2、分类归集原则 对同一开发地点、竣工时间相近、产品构造类型没有明显差别的群体开发的项目，可作为一种成本对象进行核算 3、功能辨别原则。

开发项目某构成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算 4、定价差别原则 开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差别的，应分别作为成本对象进行核算 5、成本差别原则 开发产品因建筑上存在明显差别也许导致其建导致本浮现较大差别的，要分别作为成本对象进行核算 6、权益辨别原则 开发项目属于受托代建的或多方合伙开发的，应结合上述原则分别划提成本对象进行核算 成本对象由公司在动工之前合理拟定，并报主管税务机关备案成本对象一经拟定，不能随意更改或互相混淆，如确需变化成本对象的，应征得主管税务机关批准 （三）土地增值税——清算对象 1、《土地增值税暂行条例实行细则》第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算2、清算单位（1）《有关房地产开发公司土地增值税清算管理有关问题的告知》（国税发【】187号）“一、土地增值税的清算单位：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算2）《福建省厦门市地方税务局有关印发〈厦门市房地产开发公司土地增值税清算管理措施〉的告知》（厦地税发[]16号）“第十五条 对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建设工程施工许可证》作为分期原则，以分期项目为单位清算。

3）《湖北省地方税务局有关印发〈湖北省房地产开发公司土地增值税清算管理措施〉的告知》（鄂地税发〔〕207号）规定，“对于滚动开发项目，以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算 3.《土地增值税清算管理规程》（国税发【】91号）第十七条 清算审核时，应审核房地产开发项目与否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，与否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产与否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税《海南省地方税务局有关明确土地增值税若干政策问题的告知》（琼地税函[]356号）“十、住宅和非住宅的确认问题：判断房产属住宅或非住宅，以规划报建资料和房产证记载的房产用途为准 总结：清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于对于房地产开发公司的不同开发项目，如果同步符合如下条件，可以合并为一种清算对象： （1）属于同一《国有土地使用证》界定的土地范畴； （2）属于同一《建设工程规划许可证》报建的工程； （3）属于相似的房产类型； （4）竣工时间接近 需要阐明的是，在满足上述条件的前提下，一般不再考虑定价差别原则、成本差别原则。

《湖北省地方税务局有关房地产开发公司土地增值税清算工作若干政策问题的告知》（鄂地税发[]211号）“三、有关清算计算口径的问题房地产开发项目中既有一般住宅，又有非一般住宅，同步尚有商铺、商网、车库等其她开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税，应按住宅和其她开发产品两类分别计算土地增值税其她开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税 4、综合楼 对于同一宗土地上建造的综合楼，即既有住宅又有非住宅（如写字间、商铺等），应当贯彻功能辨别原则，按照不同的房产类型归属于不同的清算对象六、有关一条线、二条线、三条线之争1、《土增税细则》第八条： “土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算”2、财税[1995]48号十三条：“对纳税人既建一般原则住宅又搞其她房地产开发的，应分别核算增值额不分别核算增值额或不能精确核算增值额的，其建造的一般原则住宅不能合用条例第八条(一)项的免税规定”规定按“二条线”核算，如果不分开，一条线就不能享有免税）3、财税[]21号第一条： “纳税人既建造一般住宅，又建造其她商品房的，应分别核算土地增值额”（规定按“两条线”核算）4、财税[]21号第三条： “ 各地要进一步完善土地增值税预征措施，根据本地区房地产业增值水平和市场发展状况，区别一般住房、非一般住房和商用房等不同类型，科学合理地拟定预征率，并适时调节”。

5、国税发〔〕187号第一条： “土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算”　“开发项目中同步涉及一般住宅和非一般住宅的，应分别计算增值额”注：上述规定有漏洞，有的地产商故意不分开核算，这样就可把赚钱高的店面等非一般住宅与一般住宅的亏损混在一块，互相抵补后，总体的增值额就少了，就可少交土增税由于公司方会辩解说国税发〔〕187号文规定分开核算的目的是让一般住宅增值额不超过20%可免税用的，而我又不要享有免税，因此就混在一起核算，怎么不行？6、国税发〔〕91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目与否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，与否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产与否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税 国税发〔〕91号规定对一般住房、非一般住房、非住宅等三条线进行分别核算，这就堵住了国税发【】187号文的政策漏洞七、清算条件《土地增值税清算管理规程》（国税发【】91号）第九条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算: （一）房地产开发项目所有竣工、完毕销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。

第十条 对符合如下条件之一的，主管税务机关可规定纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 注：尚未销售的部分不确认收入和扣除项目其中：1.可售建筑面积：等于总建筑面积扣除不能分摊的公用建筑面积后的余额 2.总建筑面积：指在建设用地范畴内单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积之和。