中冶集团齐齐哈尔项目发展策略报告(46页）.doc

中冶集团 发展策划思路中冶集团齐齐哈尔项目 目 录序 言 5第一篇 市 场 分 析 71.1 齐齐哈尔市宏观经济分析 71.1.1 齐齐哈尔市历史发展情况 71.1.2 齐齐哈尔市城市整体规划发展情况 71.1.3 宏观分析小结 81.2 齐齐哈尔市房地产市场分析 91.2.1 齐齐哈尔市房地产整体市场分析 9（二）2006年齐齐哈尔市房地产市场运行特点分析 91.商品房供销比例合理 92.商品住宅供给结构基本合理 93.房价平稳运行 96.商品住房销售结构进一步优化 97.住宅郊区化进一步加速 98.房地产开发中大盘成为主导倾向 99．房价收入比有所下降 910．房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理 1011.当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题 101.3 齐齐哈尔市商业地产分析 101.3.1 政府的商业规划及市场情况 103.3.1 齐齐哈尔市商业地产现状 123.3.2 商用地产发展趋势分析 123.3.3 商业地产分析小结 131.4 齐齐哈尔市住宅物业分析 141.4.1 齐齐哈尔市住宅物现状 141.4.2 齐齐哈尔市住宅市场分析小结 15第二篇 项 目 区 位 分 析 172.1 项目区域概况 172.2 项目地块分析 172.6.1 项目地块概况 172.6.2 立地条件 172.6.3 项目SWOT分析 18第三篇 开 发 定 位思考 213.1 项目开发定位思路 213.1.1 项目营销思路设定 213.3.1 项目价格定位 22第一章 理念设计 243.1 项目定位 243.2 产品定位 253.3 目标客户定位 253.4 产品核心价值提升 263.4.1 建筑产品卖点—品质而不奢华 263.4.2 户型设计卖点—品味而不做作 26第四章 总体规划要求 274.2 规划原则 274.3 方案A：公寓南北摆放 284.3.1 参考经济技术指标： 284.3.2 总体布局（详见规划图） 284.4 方案B：公寓东西摆放 294.4.1 参考经济技术指标： 294.4.2 总体布局 30u 项目收入的估算 32u 经营税费及所得税（与销售有关的税费） 33F、未含土地增值税。

335.1 方案B 错误！未定义书签u 项目收入的估算 34u 经营税费及所得税（与销售有关的税费） 错误！未定义书签F、未含土地增值税 错误！未定义书签结 束 语 37附件序 言我司非常荣幸有机会能为贵司齐齐哈尔市项目提供项目发展策划思路，现就项目策划呈交「项目发展策划思路」策划书一份，供贵司参考本项目现处于地块规划阶段，如何开发出适合市场需求的房地产产品，我司在研究市场开发需求和消费者需求的基础上，进行项目的整体概念策划同时从项目的产品组合、招商定位、产品定位、建筑规划、工程设计、营销策划、物业管理角度提出建议，供贵司参考1．策划的目标：ü 做地标：创立齐齐哈尔市新的商业地标，并使其含有核心竞争力；ü 做典范：使项目开发与周边各物业形成良好的互动，创立国内地产形态创新模式典范；ü 做现金流产品：以最短的营销周期快速资金回笼、保证开发商的现金流2．基本策划思路ü 在对项目进行研究分析的基础上，确立项目的战略切入、定位和实施营运的前提效益条件；ü 从外部和内部视角把握项目的核心利益契合点，提出：构筑一体化价值转换体系；启动并整合多个营销推广概念，筑巢引凤、速战速决的战略思路；ü 做足前置营销准备。

大胆假设，小心求证，为项目审慎拟定总体定位，包括：主题、功能等；ü 对项目的整体建设提出规划设计指导性建议，并对开发计划做出部署3．本策划需解决的问题：本项目不能单纯从建筑面积的单一层面出发，应从项目自身的产品组合、业态设置，从所处区域，从鹤城城市发展态势乃至城市对省乃至整个东北的城市占位级，应高屋建瓴的，以城市运营的高度对待2007，中国城市运营元年城市升级与产业格局调整成为主旋律城市运营的时代，这是开发商必须深度认知的更高级能量-从地产开发到更为进步的生活方式的开发和城市文明的开发今天，地产营销本质是为更进步的生活文明开发与城市运营的复合价值/增值体同时引导城市升级扩展，同时做为地产开发企业，建筑规划必须保证日后该物业的正常经营需求，产品涉及开发商、投资者、经营者三个主体层面中，开发商在某种意义上是提供服务的主体，要保证自己开发的产品能得到投资者、经营者的支持，首先须保证产品能满足市场的基本需求任何脱离市场规律的开发理念，最后的结局是开发商被动的成为房东，成为经营的主体，被动的经营不是每一个开发商的开发初衷，目前，国内众多的商业地产开发的多数项目，基本都是这样的结局，先烈的教训希望能得到公司决策者的关注。

ü 如何达到发展商的战略目的与短期战术目的；ü 怎样做出正确的市场定位；ü 怎样规划才能更好地表达产品，发挥产品的优越性；ü 现金流如何实现第一篇 市 场 分 析1.1 齐齐哈尔市宏观经济分析1.1.1 齐齐哈尔市历史发展情况齐齐哈尔是一个开发潜力巨大的新兴城市，具有雄厚的工业基础，是国家最早兴建的老工业基地之一随着城市化进程的加速和振兴东北的政策优势，齐齐哈尔房地产市场迎来新的机遇齐齐哈尔人口561.1万（市区143.9万）全国十三个较大城市之一；是中国重要的装备工业基地、商品粮基地、畜牧业基地和黑龙江省西部地区的经济、科技、文化中心，在区域经济发展中具有较强的辐射力和带动力，享有中国绿色食品之都、中国优秀旅游城市、中国魅力城市等称号齐齐哈尔是中国北纬46度以北的最大城市和黑龙江省第二大城市，地处黑、吉、蒙三省区交汇地带近年来，政府以建设“生态市园林城、绿色食品之都、装备工业基地、生态旅游胜地、历史文化名城”为目标，扎实推进老工业基地振兴和社会主义新农村建设，实现了经济社会又好又快发展齐齐哈尔市，简称鹤城是黑龙江省西部的经济中心，交通枢纽，新兴的旅游城市齐齐哈尔市幅员面积4.23万平方公里，位于黑龙江省西北部的嫩江平原，距省会哈尔滨市359公里，嫩江大断裂贯通平原全境。

地势北高南低，北部和东部是小兴安岭南麓，中部和南部为嫩江冲积平原随着工业产业的升级，拉动了齐齐哈尔市GDP保持了两位数增长1.1.2 齐齐哈尔市城市整体规划发展情况u 齐齐哈尔市的空间格局与规划分析中国黑龙江哈大齐工业走廊总体规划骨干城市之一,区域中心地位更加巩固，为吸引外地投资置业奠定了极好的基础2005年，黑龙江省委、省政府作出一项重大战略决策，决定建设以哈尔滨为龙头，以大庆和齐齐哈尔为区域骨干，包括沿线肇东、安达等市在内的哈大齐工业走廊这一重要战略决策对充分利用黑龙江省优势、打造产业集聚区和招商引资平台、在新一轮的产业调整和产业转换中提升产业层次、培育新的经济增长点、实现跨越式发展、促进全面建设小康社会目标的实现，具有重要而深远的战略意义哈大齐工业走廊的内涵和定位：通过开发和利用921平方公里厚盐碱地等未利用土地，依托现有工业基础、产业优势和科教人才资源，着力吸引国内外资金技术，建设各种产业互相协调配套，新体制、高科技、外向型、生态化，结构合理、高速增长的产业高地和经济密集区，成为黑龙江省振兴老工业基地核心区和全面实现小康目标的先进区u 政府工作重点围绕建设区域商贸金融中心目标，提升城市形象抓好重大项目建设，全面拓展城市整体功能1.1.3 宏观分析小结u 从宏观环境分析可以看出，齐齐哈尔市的经济处于持续稳定的发展阶段。

各个行业的稳定发展，以及大规模的城市建设、基础设施建设和旧城改造工程使得齐齐哈尔市的城市竞争实力不断提升，为本项目的投资开发创立了良好的外部环境u 近年来，齐齐哈尔市民的收入也在不断提高，随着收入的提高，人们的对消费需求居住环境也在不断变化，因此满足市民们不断增长的消费需求是本项目开发的基本原则和出发点u 外商及港澳台商、民间投资的增长速度非常大，表明齐齐哈尔市的经济投资环境得到认可，民资、外资的投资主体地位进一步加强，大量外资及外来企业的进入，对于城市商务办公物业的需求增加u 齐齐哈尔市作为2007年的冬运会的主办城市，政府对城市的金融贸易、商务办公、科技会展、文体休闲、现代生活等功能的开发建设的规划要求，对本项目的发展具有政策上的规划支持u 从宏观环境来看，在政府政策和规划下，齐齐哈尔市房地产在较好的投资环境将稳步发展u 齐齐哈尔市区位、资源和产业优势明显，连续成功举办了四届国际小商品交易会，已成为承接国际小商品交易的一个平台，吸引国际资本参与中国经济建设的一个载体，链接中国小商品进入国际市场的一个桥梁小商品交易会是融天时、地利、人和于一体，赋机遇、优势、发展于一身，以国际合作“俄罗斯中国友好年”为契机，进一步开拓国内外小商品交易市场，打造小商品对俄远东地区和东北亚地区贸易平台，形成黑龙江省西北部地区规模最大的小商品集散地和生产加工基地，逐步形成“南有义乌、北有鹤城”的小商品生产经营格局。

1.2 齐齐哈尔市房地产市场分析1.2.1 齐齐哈尔市房地产整体市场分析　 齐齐哈尔市房地产市场实质还处于起步发展阶段，不存在形成泡沫的因素，国家政策只是在人们的心理预期上产生了一定影响前两年，许多市民采取观望态度，可即使是房价较高的北京、广州等城市，经历调控后房价依然保持持续上涨，没有掉头向下的迹象，因此齐齐哈尔市许多有真实需求的市民开始回到市场购房，而不是选择继续等待1.2.2 2006年齐齐哈尔市房地产市场运行特点分析u 商品房供销比例合理u 商品住宅供给结构基本合理u 房价平稳运行u 商品住房销售结构进一步优化u 住宅郊区化进一步加速u 房地产开发中大盘成为主导倾向u 房价收入比有所下降u 房价与GDP、人均可支配性收入增长比率合理房价与GDP、人均可支配性收入增幅的比例关系，是衡量房地产市场的重要指标之一；一般地说，这个比率＜1为良性，若比率＞1为非良性2006年，齐齐哈尔市地区生产总值比上年增长16.5%；人均可支配性收入比上年增长15.4%2006年，齐齐哈尔市商品住宅价格比上年增长3.6%按商品住宅价格计算，房价与GDP增长比率为0.22；房价与人均可支配性收入增长比率为0.23。

房价与GDP、人均可支配性收入增长比率都远低于1房价增幅比地区生产总值增幅低12.9个百分点，比人均可支配性收入增幅低11.8个百分点齐齐哈尔市房价与GDP、人均可支配性收入增幅的这种比例关系，是一种非常理想的状态，说明齐齐哈尔市房地产市场运行状况是良好的1.2.3.当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题当前齐齐哈尔市房地产市场存在的主要问题是：中小户型普通商品房用地矛盾突出，住房保障体系尚没有完全建立起来，存量房市场发展相对滞后，商业地产销售不畅，商品房和物业服务投诉居高不下，基础设施配套无法适应房地产开发需求，节能住宅的推行缺乏应有效的动力机制依据上述分析可以看出，当前齐齐哈尔市房地产市场存在的问题是前进中的问题、非主流的问题；房地产市场各项指标说明总体发展形势是规范的、健康的，处于可持续的发展状态；基本上实现了国家的。