房地产项目运营管理中的计划管理.pdf

地产战略性理地产战略性理--划理划理 Real Eestate operating张志东 Jerry zhang清华大学庆大学地产战略性理地产战略性理-- 划理划理Real Eestate operating一房地产企业“”概念及核心内容一房地产企业“”概念及核心内容��于于“������理理” 什�是“ ��理”——方学把有形产品生产为 “production” 或“manufacturing” 将提供服务 活动为“operations” 现在势是将 两均为 “operations即”理——就是对“活动” 划、控制和估是与产品生产和服务提供密切关 各理工作理工作总入出源源( (会则会则) )可可有形产品有形产品服务服务活动活动战、新产品开发、产品、供应、 产制、产品售后服务划/控制和估运营房地�企�” ��理” 主是����活� ��、控制和�估住宅/写字楼/商/店……物业服务/服务/活服务……活活 动动经营权经营权取得取得产品计划产品计划产品设计产品设计产品产品生产生产产品产品销售销售产品交付产品交付与服务与服务一意义 活动房地产开发 活动项目取得项目取得项目策划项目策划项目实施项目实施营销管理营销管理产品交付产品交付为达成项目开发所必须完成的：成本为达成项目开发所必须完成的：成本/ /采购采购/ /外部程序外部程序人力//……土地开发权……—— 包含哪些内容 入出运营方案方案设计设计施工图施工图设计设计�湖��理中心7�内容 2009年�了�整——七巧板����决决 体体� � � 体1�案决 会2�� �会3�段成 果�� 会��决 会4月度� �会5周例会6年度和 半年 �会7��明� 提决 效率��度度���� 理理提� ��效率公公司司一一二二����������理理��������点点����理理个个人人����理理��段段性性成成 果果理理体体1投分 析�段 成果2�� ��段 成果3方案成 果及初 �指�初�成 果及施 �指�4施工准 ��段 成果5��� ��段 成果6交房� 段成果7低� ���� 提升� ����后 �估8��成成本本、、����成成本本跟跟和和控控制制成成本本理理 体体成本控制 成本敏感 分析��理理体体��理理 体体�� 及共享���� ��定定 收收 指指��投投 ������定定 �� 基基准准 收收 指指��投投����及及收收跟跟学决 低投 �� �收 控制投投决决 及及收收跟跟 体体��制制定定、、��������控控制制�� 理理�寸保� �� 提 �用效率�房地�企����理理房地产企业“”房地产企业“”, ,本应是是于开发各个为对各个本应是是于开发各个为对各个 开发共性为开发共性为, ,构成了“”核心内容构成了“”核心内容房地产价 值ACTION n …… ACTION 03 ACTION 02ACTION 01��出出��入入成果标准体成果标准体流体流体 划体划体决决( (会会) )体体����估估理理估体估体��出出��入入��出出��入入��出出��入入��出出��入入信息理信息理信息体信息体我��房地�企����理定�:三大功、六大体““”有别与“开发业务活动”和关“专业活动”主为对各”有别与“开发业务活动”和关“专业活动”主为对各 个活动划、控制和估个活动划、控制和估规 划控 制评 估Q CTPA划管理 体系成果管理 体系决策会 体系流程管理 体系目价 体系工具和手段工具和手段—— ⅠⅠ 信息理信息理�湖 “ ��理体” 7�内容����决决 体体� � � 体1�案决 会2�� �会3�段成 果�� 会��决 会4月度� �会5周例会6年度和 半年 �会7��明� 提决 效率��度度���� 理理提� ��效率公公司司一一二二����������理理��������点点����理理个个人人����理理��段段性性成成 果果理理体体1投分 析�段 成果2�� ��段 成果3方案成 果及初 �指�初�成 果及施 �指�4施工准 ��段 成果5��� ��段 成果6交房� 段成果7低� ���� 提升� ����后 �估8��成成本本、、����成成本本跟跟和和控控制制成成本本理理 体体成本控制 成本敏感 分析��理理体体��理理 体体�� 及共享���� ��定定 收收 指指��投投 ������定定 �� 基基准准 收收 指指��投投����及及收收跟跟学决 低投 �� �收 控制投投决决 及及收收跟跟 体体��制制定定、、��������控控制制�� 理理�寸保� �� 提 �用效率湖湖””””包括了专业和包括了专业和两个平台分两个平台分���理三大功、六大体P-P- 流体流体T-T- 划体划体Q-Q- 成果体成果体C-C- 决会体决会体A-A- 价体价体I-I- 信息体信息体房地�企��建���理体整体框架强化房地产企业效搭建理平台划理体协助企业全强化房地产企业效搭建理平台划理体协助企业全 掌握理方法和工具掌握理方法和工具标标原则原则方法方法战略导向原则 效原则 分理原则 协同原则 战略导向原则 效原则 分理原则 协同原则 ��保保��搭建平台搭建平台基于流活基于流活��深入分析深入分析������六大六大体体����有有 序序��制度保制度保体体基于流程活动分析I.体系策划II.执行保体系III.企�在�建���平台��注几个��管控思路决定了总部的功能和目运营管理模式1.目运营管理模式决定运营管理的职能和管理深度2.职能和管理深度决定了由哪个部承担更适合3.但无怎么我们应意到但无怎么我们应意到不是一个某一方专业务不是二个工理或•二个总理办公室它是公司决层参和智囊总是在公司层、战略度用标准化理体从全•理度来发现、分析并协关或公司提出决建是一个定则、搭平台、划、促偏工作团•是接宏战略标和微实施带•房地�企�流理三个�段基于VAC模型 决多�合模�理 �段�同理 �段效理 �段无序到有序???基于理� 流�化BPI��段��期成�期成熟期再期��化理化理��段段企企��生命周期生命周期手工作坊放式�化�化化段段30%30%以上企业没有到模块化以上企业没有到模块化7070以上企业没有到协同以上企业没有到协同 段一些标杆房地产企业已开始入流效段段一些标杆房地产企业已开始入流效段一次 —— 从模�理到�同理房地产企业化常常是从专业发性化开始决了“从无序到有房地产企业化常常是从专业发性化开始决了“从无序到有序”基本但仍不满房地产开发业务特点序”基本但仍不满房地产开发业务特点理理 定定成本理成本理 定定工理工理 定定理理 定定发展发展 理定理定务理务理 定定理理 定定客服理客服理 定定房地产开发特点房地产开发特点内外接口多且复杂协控制成本•决策多专业综合决策•并作始终穿•快开发求各专业度合•专业合相互制约影响•……模块最大在于模块最大在于, ,没有决专业没有决专业与专业之协作与专业之协作横向�展—— 基于VAC模型�同理��合 ��、包�理招� 地�勘�、七一平、施工准�及基工施工��������段段������段段方案方案������段段工理工理��段段�取得主体���工���售入�工 ��品交付品交付��段段���� 展展�� ���� ��工工��取得市��研 初步�定位��点/��案定位概念�������案、�推广方案� �售前准�含前期客��方案���初��施工���主体��施工 具��售条件工施工 工�收�售及入�合工施工合、�售合及入�合�售事�理成成 本本前期成本估�段成本控制及测、形成控 制性标成本定 合框架动态成本理 工实施段成本理��品交付理 入住事�理客客 服服�� 略略用地���可� 国有土地使用����可� �工�可� 基�提前施工� 建�理房地��售 �可���初始 �工施工合物�方案�、��合、物� 公司��售合工条件估投估投标执控 划动态理后 估划 含划景/专、品划初初��-施工施工����段段内���会 方案��会��售售理理��段段市场市场/ /客户度客户度产品技术度产品技术度投度投度产品列标准产品列标准客户分客户分市场建产品划建业态建客定位及主力店初 步意向 产品建(平划\ \单体功) 品分析场地/密度指标分析平划初步方案单体功及本开发奏和开发度成本测方案产品求深化含 客户模型概念开发方案战划战划业态择/持有或出 售比例开发方案建流求事实上专业合是个持事实上专业合是个持�湖�段��会——���会多�多案合投投测测算算市场定位产品定位显化 价值挖掘一二级划成本测算体区址定位目成功目成功标标尺尺产产品成功、管理成功品成功、管理成功启动会最成果启动会最成果《成功标尺》1.《显化及案》2.《市场定位》3.《产品定位》含建、景任务书4.《体区址、定位及开放划》5.《产品建标准》6.《一二划》(提交到划)7.《标成本及合划启动版》(提交到成本)8.《投分析模型启动版》9.模模��、、��制制��取得土地一取得土地一��土地款支付后土地款支付后20个个• 工作日工作日内内。

��新新��、新公司一、新公司一个个��、商、商������5万平不万平不• ��区区商商����取得土地一取得土地一��土地款支付土地款支付后后45 个个工作日工作日内内二次 —— 从�同理到效理如何使流更有价值如何使流更有价值—— —— 有序有序/ /有效有效/ /效效如何根据公司战业务流改如何根据公司战业务流改对于创新,在取得前完成产品定位和概念方案,对标准化产品基本可以到方案深度(取得后1.5个月定位时按) 之 之 —— —— 划划���理是房地�企�理尤其���理 中点也是�点������理是房地理是房地��企企������理中点理中点加产周求加产周求多作求多作求化化/ /标准化求标准化求房地产企业净产回报• 率主取决于售利润 率、产周率和务杠 杆产周率主取决 于开发度好划理和执是• 保产周率主 手段多同时作有效• 划体为主控 手段支持划理体是房地产• 企业整合、动、效利用 源保房地产开发中并、• 专业合、内外接口多特 点划来实现有 效和协同模扩大层决• 、协和控主 划理实现从人人个人为向基• 于划标理变 房地�企�切效�作 ���理体��中常���体企业核心战求和• 作思 协各专业和各度实• 效最优 准反映实情况• 功• 核激励主依据• ……•仅有关注度与划、• 务接不密 各为政可执性差以• 核 乏分原则操作复• 杂无效划多 乏划• 控和估不严格• ……•我���杆企����理���`P- 策划D- 编制C- 检查A- 评估目划的分级管理•基于管理求的目关点定义•标准工作周期研究•目策划•三位一体的目划•分级管理、滚动编制•目划的检查•目划的动态机制•目划核•P—— ���体�����体体��匹性匹性完整性完整性��次性次性可控性可控性体公司战导向• 和意图与控模式匹•与水平、人员• 匹包含度、、成• 本和全开发业• 务流全员•完整划序•划分标准•各层划•标准模版•标准工作周期•性测•一个典型�公司��理架�团城市公司目部《投指导书全周期划》《年度开发划》《一划 (35关点)控报告》《季度开发划》《月度开发划》《二划 (108关点)控报告》《月度开发划》《周划》制、整《三划 》制、整《专划》WHY —— 估、整体划投指导书点控保公司整体务、流WHAT——制全周期、审批年度划一仅到一点HOW —— 全周期划主导、年度划审批、划促WHY —— 保完成对团承点控并决权外审批、整WHAT—— 制年度划、审批月度划HOW ——全周期划参与、年度划主导、划审批/ 控WHY —— 保完成对公司承形成具体作业划指导实工作WHAT—— 参与化年度划、制月度/周划HOW —— 年度划参与、划制/动态整��点��分�理��—— “ 抓一�、控一�、一�”团城市公司目部月度划月度划全周期划全周期划年度划年度划制各分期 五大点参与参。