南湖新城控制性详细规划说明书.docx

第一章 概况一、规划背景南湖新城范围内涉及《坡子街周边地区控制性详细规划》、《仰天湖片控制性详细规划》和《南郊公园周边地区控制性详细规划》，这三个规划已于 2005 年审批完成随着城市建设的日新月异，长沙市城市面貌发生了天翻地覆的变化十一五”期间，为了进一步加强基础设施建设和生态环境建设，提升城市整体功能与品位，使长沙区域性中心城市地位更加凸显，市委市政府适时提出了城市建设目标——重点建设好“一洲两岸”的“三个入城口”、“四个新区”和“十八项目”等重点工程，而南湖新城既是“一洲两岸”的范畴，又属于“十大项目”重点打造的片区，市委市政府非常重视南湖新城的建设，于 2007 年 4 月率先启动了“滨江南湖新城”和“岳麓滨江新城”的大型方案征集活动，本规划便是在方案征集的基础上，由天心区委托我院对原控规进行整合和深化 二、现状概况1、规划范围南湖新城地处湘江东岸的长沙主城核心南郊，属天心区管辖，其范围西滨湘江，东抵书院路，北起城南西路，南至南环线，临江面长约 5.3 公里，总用地面积 357.11 公顷2、地形地貌区内南湖路以北地势平坦，地坪标高在 34-46 米之间，其中大部分用地标高在 35-39 米之间。

棚户区较多，拆迁量大，尤其是南湖路以北，已建和正建的小区有创远景园、书院观邸和枣子园小区；区内南湖路以南有大量植被较好的山体，它们包括南郊公园、南郊公墓、革命烈士陵园和部分零星的山体，山脚和山顶的高差在 30-50 米之间，在山间不规则平地上分布有大量仓库用地（物资储运公司等），其中还有部分危险品仓库用地（长沙市液化石油气公司）另外，在山体之间和山腰也分布大量住宅，质量较好和规模成片的小区有都江新城、广厦新村、富绿新村、南国新城和华新小区等，基本集中于南郊公园东北侧；火车南站正在搬迁表 1 现状用地汇总表序号 类别名称 面积（公顷） 占总用地比例（%）1 总用地 357.11 1002 城市建设用地 340.17 95.26水域和其它用地 16.94 4.74水域 1.32 0.373其中耕地 15.61 4.37表 2 现状建设用地一览表序号 用地性质 用地代号面积（公顷） 比例（%） 备注居住用地 R 88.61 26.05%二类居住用地 R2 61.04 17.94%其中 中小学托幼 R22 3.23 0.95%1其中三类居住用地 R3 27.57 8.10%公共设施用地 C 6.24 1.83%行政办公用地 C1 1.38 0.41%商业金融业用地 C2 2.95 0.87%文化娱乐用地 C3 0.18 0.05%医疗卫生用地 C5 0.58 0.17%教育科研设计用地 C6 0.29 0.09%2其中其它公共设施用地 C9 0.86 0.25%工业用地 M 32.1 9.44%一类工业用地 M1 8.57 2.52%二类工业用地 M2 10.17 2.99%3其中三类工业用地 M3 13.36 3.93%4 仓储用地 W 36.67 10.78%普通仓库用地 W1 12.81 3.77%其中堆场用地 W3 23.86 7.01%5 道路用地 S 48.63 14.30%市政公用设施用地 U 62.5 18.37%供应设施用地 U1 14.38 4.23%供水用地 U11 1.99 0.59%供电用地 U12 0.55 0.16%其中 供燃气用地 U13 11.84 3.48%交通设施用地 U2 1.46 0.43%公共交通用地 U21 1.1 0.32%其中其它交通设施用地 U29 0.35 0.10%环境卫生设施用地 U4 0.8 0.24%其中 雨水、污水处理用地 U41 0.8 0.24%施工与维修设施用地 U5 1.32 0.39%6其中殡葬设施用地 U6 44.53 13.09%绿地 G 65.42 19.23%公共绿地 G1 47.33 13.91%7其中生产防护绿地 G2 18.09 5.32%8 总计 340.17 100.00%注：综合用地（CR）已按 2:8 的比例（C 为 2、R 为 8）计入相应用地中。

3、人口本区现状总人口 45377 人，其中常住人口 40923 人，暂住人口4454 人，人口密度 1.27 万人/km 2三、区域发展优势分析1、独有的景观资源是该区域最大的优势滨临湘江，沿江面达 5.3km，西望岳麓山，紧邻桔子洲核心景区，视野开阔，是最具山、水、洲、城特色的区域同时，区内的南郊公园、革命陵园等优美的绿色山体是长沙城市核心区内不可多得的绿地景观资源；这种内、外的双重景观价值开发潜力巨大，是未来最具竞争力的开发区域2、区域优势凸显该区处在长沙核心城区内，北部紧临五一商圈，东临理工大学等高校及成片居住区，又是滨水区，是核心城区内不可多得的可开发区域3、市政基础设施与公共配套设施已有一定基础，有利于尽快启动区域的开发四、现状存在的主要问题与难点本区南湖路以北属典型的老城区，现状单位极多，建设密度极大，南湖路以南主要有公墓、仓储、工厂和公园等，存在的问题非常多，主要体现在以下几个方面：1、用地功能杂乱，城市整体形象差，环境品位低现状以居住用地、绿地和公墓为主，同时夹杂着部分工业用地和仓储用地，新建居住区与棚户区混杂，城市形象与环境品味有待尽快提升2、拆迁量大，总拆迁面积为 107 万平方米，拆迁成本高。

3、墓地影响周边用地的开发建设片区内南郊公墓、革命烈士陵园处于地段的中部，且面积较大，约 41 公顷，对周边居民的心理上造成一定负面影响，如何对墓地及周边用地进行整合和开发，消除人们的畏惧感，成功引导并带动周边区域的开发建设，提升开发价值，将是本次规划成败的关健4、道路体系尚存不足湘江大道南段拉通、书院路改造完成后，该区外围城市干道体系将趋完善，但区域内部路网缺乏，因地形起伏大，原规划路网不成系统，不能有效引导和促进该区域的开发建设5、中小学等公共配套有待完善，尚达不到标准6、开发现状由于本片区位于城市中心区边缘，不仅地价昂贵，而且各项开发成本都非常高，故单纯依靠市场运作的各房地产开发商的开发项目往往只限于商业和高层住宅，且建设密度和开发强度极高，这也是导致城市空间形象得不到有效控制，同时也给历史文化名城保护规划的实施带来相当大的阻力长此以往必然造成旧城建设的恶性循环第二章 规划依据、原则与目标一、规划依据1、《长沙市城市总体规划(2003~2020)》(长沙市规划设计院有限责任公司)2、《长沙市区中小学校建设用地规划》(长沙市规划设计院有限责任公司)（2003、2006 调整）3、《长沙市坡子街周边地区控制性详细规划》（长沙市规划设计院有限责任公司）（2005）《仰天湖片控制性详细规划》（市建筑设计院）（2005）《南郊公园周边地区控制性详细规划》（方圆建筑设计事务所）（2005）4、《长沙湘江滨水区及桔子洲概念规划》(易道公司)（2003）5、《长沙市历史文化名城保护规划》(长沙市规划设计院有限责任公司)（2004）6、《长沙市绿地系统规划》(长沙市规划设计院有限责任公司)（2004）7、《长沙市环卫设施规划》（咨询公司）（2004）8、《长沙市公共交通规划》(武汉市交通科学研究所)（2003） 9、《长沙市区加油站布点规划》 (长沙城市规划设计咨询公司)（2005）10、《长沙市市区医疗卫生用地规划》（送审稿）(长沙市规划设计院有限责任公司)11、《长沙市市区体育用地布局规划》（方案）(长沙市规划设计院有限责任公司) 12、《长沙市给水专业规划》13、《长沙市燃气专项规划》14、《长沙市电力专项规划》15、长沙市控制性详细规划编制标准16、滨江南湖新城征集方案17、国家及地方有关法律、规范18、南湖新城控规初步成果审查会会议纪要二、规划设计原则1）可持续发展原则滨水地区土地利用必须与城市的整体土地开发相结合，城市滨水景观应该形成人与自然的共存、共荣和持续发展。

2）以人为本原则滨水地区的开发应从市民的角度出发，建设成环境优美的旅游、休憩、游乐、购物等场所，以及宜人的步行系统空间，使大多数市民有机会享受公共、开敞空间，得到社会认同3）生态、环保性原则滨水地区水陆相连，具有独特的自然水体资源优势，要充分保护和利用湘江水资源，因地制宜，对现状植被较好的山体进行保护和利用，更好的彰显橘子洲的风貌，打造一个生态的滨江南湖新城4）可操作性原则滨江地区的开发应根据市场调查的情况，妥善处理好现实与理想、近期与远期、局部与整体之间的关系，具有较强的操作性5）兼容性与特色性原则滨水地区的开发应充分考虑多元文化与社会兼容性，使得不同功能的用地有机混合，同时亦应有本土文化特色和有创造性的城市设计与特色建筑等三、规划目标通过改造棚户区，优化用地结构，保护湘江风光带的自然山体，整合陵园和墓地，把南湖新城建设成为以绿色生态景观和休闲游乐为特色的宜居滨江区，并具有一定商业商务功能的城市核心延伸段第三章 与各规划的衔接一、与城市总体规划衔接1、本区位于长沙市河东主城区，总体规划中提出“环线以内要有机疏散人口，外迁布局零散的工业企业，优化用地结构，增加绿地及公共设施用地，改善基础设施条件。

逐步外迁主体内伍家岭、金盆岭、新开铺、黑石铺等地的危险品仓库，在捞霞组团结合水陆联运中心，集中布置仓储用地”本次规划通过用地整合，外迁片区内仓库和工厂，优化用地结构，实现“退二进三”，保留现有一些植被较好的山体，增加街头绿地以改善环境质量，完善基础设施如拉通、拓宽城市主次干道，根据开发容量配套相应的基础设施用地2、城市总体规划中规划南湖广场位于南湖路与湘江路交叉口，“拆除煤栈，改造港口码头作为游览码头，恢复朱张渡口，煤堆场所为南湖片绿化广场”，在劳动西路设置雕塑公园本次规划在南湖路与湘江路交叉口处设置约 1.53 公顷的绿化广场，并与部分游乐设施用地相结合，同时朱张渡口在桔子洲上和湘江风光带的文津渡牌坊已有规划和体现，规划在劳动西路与湘江路交叉的南面设置了一雕塑公园3、城市总体规划中对本片区内主要道路均有控制要求，如下表：表 3 总体规划道路系统规划一览表路名 起讫地点 红线宽度 （米） 绿线宽度 （米） 刚性等级南环线 树木岭立交-罗家嘴立交 46 86 一级湘江路 北横线－南横线 54 80 一级劳动路 湘江路－树木岭立交 46 66 一级书院路 城南路－机场口 46 56 二级南湖路 湘江路-芙蓉路 46 56 一级本次规划中除书院路和南湖路以南的湘江路外其余各道路均按总规要求控制红线宽度，书院路根据道路施工图红线宽度为 38 米，南湖路以南的湘江路为 26 米，但由于实际情况，南湖路、书院路的绿线控制宽度近期内无法实施。

劳动路结合正在设计的劳动路隧道方案（长沙市规划设计院有限责任公司），书院路至湘江路之间路幅直接控制到 66 米，两面控制 8 米以上的绿化带4、总体规划中规划地铁 3 号线由河西含浦跨越湘江沿南湖路至武广客运站规划根据铁道第四勘察设计院 2008 年所做的《长沙市城市轨道交通网规划》，地铁 3 号线沿劳动路穿越本区，由于地铁近期内不会实施，线路走向沿道路可以满足其空间要求，暂不预留地铁出入口，只在劳动路与湘江路和书院路相交处附近考虑地下室与地铁站结合建设的可能二、与历史文化名城保护规划的衔接本片区位于长沙旧城中心区，属于历史文化名城保护最敏感的地区，但是由于市场化的城市建设模式以及城市现代化发展的需要，城市建设与开发对历史文化名城保护造成极大的冲击，这个矛盾的解决是本次规划的重点也是难点1、历史文化名城保护中五条城市景观线有两条在本片区内：天心阁至岳麓山顶；天心阁至岳麓山北端；天心阁至妙高峰至岳麓山南端；岳麓山顶至桔子洲北端；岳麓山顶至桔子洲南端扇形范围内建筑高度控制在 18 米以下，有利于保护城市景观视线走廊，营造旧城整体环境空间，保护城市肌理格局景观线保护范围内新建筑的高度，应按测试高度(即建筑顶端与景观线之间须留有。