购物中心的各种模式及特点详解.docx

购物中心的各种模式及特点详解对笼统的购物中心的具体分类：一、按开发商背景及购物中心经营管理的模式（包括自营的比例）分类：1、物业型购物中心：又分A、物业型购物广场SHOPPING PLAZA/SQUARE/CENTER、 B、物业型摩尔购物中心MALLA、 物业型购物广场：一般由大房地产商开发建在市中心黄金地段，实行的 是租赁制 特点：面积一般在5至10万平方米左右，由于面积还不够大，故其 定位还必须突出某一目标 顾客群体，所以入驻的业态一般不齐备即业态业种的 复合度不够（通常定位于高端市场，大 租户以高级百货为主，许多业态没有引 入），还称不上真正的摩尔购物中心MALLB、 物业型摩尔购物中心MALL:又称普通摩尔购物中心MALL，普通摩尔的 物业所有者 一般不进行零售经营，而是将场地出租给专业零售商，委托专业管 理公司进行管理，实行所 有者、管理者与经营者的分离优势互补，既可保证 和提高管理水平，又可使摩尔以一个统 一的社会形象面对消费者，同时由于摩 尔内的各零售商分别经营自己的产品，可以充分展示 自己独特的品牌形象和经 营风格这种购物场所的组织和构造形式，包含着一种促销思想， 即要让消费 者在购物场所尽可能停留较长时间。

普通摩尔购物中心MALL由大房地产商按 MALL 的要求设计开发建在市中心黄金地段或城郊居民聚居区，实行的是租赁制 特点：面 积比购物广场大许多，一般在 15 至 30万平方米左右；业态业种的复 合度高度齐全，一般为全 业态全业种经营但建购物中心容易，管理购物中心难一个大规模购物中心的正常运行，首 先要求事先 策划设计的成功美国购物中心除了事先策划外，还实行专业化的 管理管理主体可能是房 产所有者，也可能是房产所有者聘请的专业化商业管 理顾问公司把购物中心管理简单地视 为物业管理或是商业管理都是错误的 它几乎是一门边缘学科，物业管理与商业管理的交 织购物中心管理者不仅要 保证水、电、暖、空调等设备的正常运转，周围环境的整洁与安 全，还应该知 晓店铺经营知识，为各零售商提供信息服务和有参考价值的建议，更重要的还在 于进行统一的促销活动，负责把顾客引进店中来 购物中心不是集贸市场，管 理者也绝 不是仅收租金的地主，他必须保证入租的客户具有完美和大体一致的 形象，从而保证他们能 赚取理想的利润，否则哪有租金给你呢！故很多物业型 购物中心的经营管理方面由专业购物 中心管理公司负责如台湾的多家购物中 心(如京华城)就是聘请新加坡的专业购物中心管 理公司管理的。

物业型购物中心在东南亚的香港、新加坡等地发展的很多， 其代表有：香 港时代广场、海港城、太古广场、又一城，新加坡义安城Ngee Ann City、莱 佛士城 Reffles Ci ty、威士马广场(Wisma At ria)、先得坊 Cen tre Poin t, 菲律宾马尼拉GLORIETTA PLAZA和香格里拉广场SHANGRILA PLAZA，马来西亚吉 隆坡刘蝶购物中心(LOW Yat Plaza)、燕美购物中心(Imbi Plaza)、乐天购物中 心(Lot 10)，泰国曼谷世界贸易中心(World Trade Center)、暹罗广场(Siam Cen ter)、River Ci ty、The Emporium，台湾的京华城、中华城、台茂购物中心、 厦 门SM城市广场海外的著名SHOPPING PLAZA/SQUARE 一般都只租不售，以 便保持购物中心自身的品牌形象和管理力度国内的代表有：香港九龙仓投资的：上海时代广场、北京时代广场，香港和 记黄浦投资的：上海梅龙镇广场、北京东方广场，香港嘉里投资的：上海嘉里不 夜城、北京国贸中心国内的物业型购物中心除少数较成功外，很多面临着三个困境。

困境之一： 客流不旺 诸多大城市开业的纯物业型购物中心都面临客流不旺的灾难，走进 购物中心给人以萧条冷清 的感觉，顾客象看画展一样浏览各个专卖店，真正掏 钱购物的人不多，稳定的回头客就更少 了困境之二：租户难求纯物业型购 物中心采用招租方式经营，就是开发商把店铺或摊位 出租给零售商因而租金 是开发商的重要利润来源要取得稳定而理想的租金，必须找到信 誉好的零售 商但是，购物中心建成后常常遇到招商难题：期待的零售商他不来，而想来的 又不想要我国的专业店和专卖店本来就数量少、质量低，使购物中心没有充足 的选择余 地外国专业店和专卖店倒是成熟化了，但又不一定适合中国目前的 消费状况；有些虽然适 应了，但在中国又不一定有营业执照困境之三：管理 乏力购物中心里常有上百个所有权 独立的零售商，应通过统一管理来树立购 物中心的整体形象但是，购物中心的管理比百货 店管理难度大得多面临的 问题诸如所有零售商是否接受统一收银，是否接受统一营业时间，是否接受进行 统一的促销行动等如果协调无效，就会损害购物中心整体形象，使顾客 失去 光顾的兴趣2、百货公司型购物中心：由大型连锁百货公司发展或扩建而成面积一般在 10至 15 万平方米左右， 由于面积还不够大，故其定位也还必须突出某一目标顾客群体，入驻的业种一般 很齐备但业态的复合度还 不够（通常定位于高端市场，以自己的百货公司为主， 虽然百货公司自身的超市一般也很大很有特色，但一般没有引入大卖场、家具城、 玩具反斗城大卖场等业态），仍称不上真正的摩尔购物中心MALL。

但随着百货 公司型购物中心不断扩建及兴建 2 馆/别馆等，不同业态也正被引入百货公司型 购物中心内，迈向真正的摩尔购物中心如亚洲最大的百货公司型购物中 心-- 新光三越百货台南新店，面积达 16万平方米，引进了几乎所有的业态，已经称 得上真正 的摩尔购物中心MALL 了百货公司型购物中心比纯物业型购物中心有一定的优裕性体现在百货公司 由于信誉 佳、客户关系多、营销促销管理水平高；故招租招商较容易，且业绩 一般也较佳其代表 有：台湾远东百货集团的大远百购物中心、台湾新光三越 百货的台南购物中心和台北信义 2 馆、东京高岛屋百货、汉城乐天百货总店， 内地的代表有：北京庄胜崇光SOGO百货、上海第一八佰伴商厦、武汉广场等3、连锁摩尔购物中心MALL：由专业的连锁购物中心集团开发并经营，特点：自营比例较高（50％至70％ 左右）连 锁摩尔购物中心是指：由专业连锁购物中心集团开发并经营，自营 比例较高（自营百货公司、超市、影城、美食城等），业态业种的复合度极度齐 备，商品组合的宽度最宽深度最 深，定位于家庭（全家/全客层），能满足全客 层的一站式购物消费和一站式文化、娱乐、休 闲、餐饮享受的特大型购物中心。

专业连锁购物中心可解决购物中心的招租难题， 可迅速实 现购物中心的全面开 业， 且管理促销的力度和号召力比普通购物中心高许多对我国而言， 由于国 内的商品的品种和各类专卖店只有国外的 30％左右，购物中心的招租就更难， 所以专 业连锁购物中心是一种值得推广的购物中心经营模式 但专业连锁购物 中心的经营管理的要 求和难度比其他业态更高， 且国内仍没有出现专业连锁购 物中心；所以最好能引入外资的专业连锁购物中心集团如菲律宾的 SM SUPER MALL集团（自营SM百货公司、SM超市、SM影城、SM玩具反斗城大卖场、SM 美食城）和ROBINSONS集团（自营ROBINSONS百货公 司、ROBINSONS超市、 ROBINSONS影城、ROBINSONS玩具反斗城大卖场）、泰国正大集 团的THE MALL 集团（自营易初莲花超市）、马来西亚金狮集团属下之百盛购物中心（自营 百 盛百货公司和超市）。