万达商业广场旺场操作模式探索.doc

万达商业广场旺场操作模式探索 一、 旺场的基本概念及指标 （一）出租率 出租率为经营面积（包括出租和自营）占商场面积百分比其公式为：出租率＝经营面积÷商场＝100％ （二）经营稳定性 经营稳定性指标为经营面积的时期占总经营面积的加权年限一般地多年之后再作统计分析，主要是分析滞留下来经营者的加权平均寿命）其计算公式为：经营稳定性指标＝∑经营面积×年限÷∑经营面积＝经营面积1×经营年限1＋经营面积2×经营年限2＋…/经营面积1＋经营面积2＋… （三）经营流动性 经营流动性指标为：每年离去经营者面积占总经营面积的百分比主要考虑和分析经营者的流失情况，一般地每年统计分析一次） 其公式为：经营流动性指标＝年内离去经营者面积÷总经营面积×100％ 二、 租金体系 （一）几个基本思路 1．经营面积越大，单价越低； 2．经营门面越大，展示面积越大，单价越高； 3．租金单价与售价并不是简单的比例关系或对应值（因为铺位稳定性与租价相关，铺位大小、位置、朝向与售价相关；也即经营决定租价，商铺的物理性决定其售价）； 4．租价与租户关联（大品牌，租价低；小品牌，租价高）； 5．租价与租期相关（租期长，租价低；租期短，租价高）； 6．租价与押金（保证金）相关（押金多，租价低；押金少，租价高）； 7．租价与商场开业时间相关（商场成长阶段，租价由低至高较大幅度增长；成熟阶段，租价相对稳定） （二）租金体系的分布 一般地，其租价设置和面积分配符合宇宙法则即80：20。

以租金体系均价500元/月·平方米计，其重新分布后加权均价上涨至596元/月·平方米，见下表过程： （三）根据租价计算面积大小不等的投资回报（不考虑升值回报） （四）租金报价技巧 1．只报铺位总租价，不显示单价，避免单价简单比较法 2．铺位各自报价保密法，进行“暗箱”操作，避免被同行或租户“知己知彼”后找出“杀价”理由 三、经营者条件 （一）商业广场经营者对象定位 商铺乃聚富之地，非创业之场要求经营者素质要高 （二）经营者基本要求：有三年以上经营经验和三个连锁店实力 1．品牌厂家设店 2．品牌店扩展 3．加盟店扩展 4．代理店扩展 5．经营者重新挑选理想地段 （三）经营者素质 1．以诚信为本，文明经营； 2．有强烈社会责任感和集体荣誉感，遵循商业管理各项规定； 3．熟悉市场，懂经营之道 四、商场商品布点规则（采用二六二原则） 1、品牌布点（占20％） 吸引忠实的高消费群体的品牌置于商场人气最鼎盛处一般为主要通道两边 2、名牌（个性化）布点（60％） 围绕品牌布点周边及通道流畅处，次要通道两边。

3、休闲、日常用品牌子布点（20％） 商场较深处，通道不便之处 4、忌讳伪、劣、冒等杂（“砸”）牌进场 五、旺场的时效性和影响因素 下表将表明旺场的时效性和影响因素导致成功几率只有六分之一因此，旺场的操作是受制于多种因素影响的，故旺场的态度应是“先做有心人，参悟市场，精心策划；后做用心人，小心翼翼，步步为赢”。