建筑层高控制与建筑面积.容积率计算规定.doc

建筑层高控制与建筑面积、容积率计算规定（试行） 一、一般情况下，按《建筑工程建 筑面积计算规范》 （GB／T 50353-2005）计算建筑面积并按其实际面积计容积率 二、特 殊情况下的建筑工程按下列规定控制层高、计算面积、容积率： 1、住宅建筑（包括公寓、 排屋、别墅等） 一般情况下住宅建筑标准层层高不宜大于 3.3 米，特殊情况下也不得大于 5.6 米 若住宅建筑标准层层高大于 3.3 米且小于 4.9 米时，不论层内有无隔层，按该层水 平投影面积的 1.5 倍计算建筑面积并计算容积率 若住宅建筑标准层层高大于等于 4.9 米 且小于等于 5.6 米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的 2 倍计算建筑面积并计 算容积率 跃层式住宅、低层住宅、错层式住宅的起居室（指客厅）层高在户内通高时， 不列入超层高控制范围 2、办公建筑（含写字楼） 一般情况下办公建筑标准层层高不宜 大于 4.5 米,特殊情况下也不得大于 6.6 米 若办公建筑标准层层高大于 4.5 米且小于等于 5.1 米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的 1.5 倍计算建筑面积并计算容积率 若办公建筑标准层高大于 5.1 米且小于等于 6.6 米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影 面积的 2 倍计算建筑面积并计算容积率。

办公建筑的门厅、大堂、中厅、内廊、采光厅等 可根据功能需要适当提高建筑层高，此类功能面积按其水平投影面积计算容积率 3、商 业建筑（含酒店和临街商铺） 一般情况下商业建筑标准层层高不宜大于 5.0 米,特殊情况下 也不得大于 7.8 米 若商业建筑标准层层高大于 5.0 米且小于等于 6.0 米时，不论层内有 无隔层，按该层水平投影面积的 1.5 倍计算建筑面积并计算容积率 若商业建筑标准层高 大于 6.0 米且小于等于 7.8 米时，不论层内有无隔层，按该层水平投影面积的 2 倍计算建筑 面积并计算容积率 单层面积达到 2000 平方米以上的大空间商业用房(如超市、大型商场 功能集中布置的商业用房)建筑层高可根据功能要求适当提高，不列入超层高范围 门厅、 大堂、中厅、内廊、采光厅等的层高不受一般层高度控制，此类功能面积按其水平投影面 积计算建筑面积并计算容积率 4、地下空间 四面土层围合的地下空间界定为地下室；一 面、二面、三面土层围合不界定为地下室，其建筑面积按地面以上建筑计算，并计算容积 率 建筑物地下空间设计为停车场时，以室外地坪为基准，其顶板面高出就近室外地面大 于等于 1.0 米的（不分面宽长度） ，按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率；当其顶 板面高出就近室外地面小于 1.0 米的，其建筑面积计入总建筑面积，不计算容积率。

建筑 物地下空间在满足小区停车泊位和面积情况下，若设计为商业、娱乐、居住等其它功能的 部分按其水平投影面积计算容积率 5、架空层 建筑底层设计布置架空层，应满足以下条 件：以柱、剪力墙落地，视觉通透，空间开敞，无特定功能，只作为公共休闲、交通、绿 化等公共开敞空间使用架空层应计入建筑层次架空层建筑面积应计入总建筑面积；架 空层内除电梯井、门厅、过道、楼梯间等围合部分须计算容积率外，开 敞空间部分可不 计算容积率，若设计用于停车功能，则须计算容积率 6、小区配套设施 住宅小区出入口 处的管理房（值班房） 、单独设立的设备房、小区物业管理用房、公共活动用房及按规划条 件配建的对外公共厕所、垃圾中转站（建成后交由环卫部门管理的） 、社区管理用房（建成 后移交当地居委会管理的） 、幼儿园等均按全面积计算建筑面积并计容积率 7、建筑物阳 台（含景观阳台） 建筑物南向或东西向主阳台（一户仅限一个）进深不大于 2.2 米、北向 或东西向次阳台进深不大于 1.5 米的，无论是否封闭，无论是凹阳台、挑阳台，均按其水 平投影面积的 1/2 计算建筑面积并计算容积率；超出此规定尺寸的部分按全面积计算建筑 面积并计算容积率。

8、入户花园 入户花园须位于住宅入户处且有开敞面，其进深和面宽 均小于等于 2.4 米的，按该入户花园水平投影全面积的 1/2 计算建筑面积，并计算容积率， 凡不符合上述条件任何一项的入户花园，按其水平投影全面积计算建筑面积，并计算容积 率 9、凸窗 当突出外墙的凸窗距离墙面不大于 0.8 米，窗高小于 2.2 米，窗台高度大于 0.4 米时，不计算建筑面积超出上述尺寸任何一项的，均按其水平投影面积计算建筑面积 并计算容积率 10、结构转换层 有围护的结构转换层当其层高小于 2.2 米时，按其水平投影面积的 1/2 计算建筑面积并计算容积率,当其层高大于或等于 2.2 米时，按其水平投影 面积计算建筑面积并计算容积率无围护的结构转换层不计算容积率，当其层高小于 2.2 米时，按其水平投影面积的 1／2 应计算建筑面积,当其层高大于或等于 2.2 米时,按其水平 投影面积计算建筑面积 11、屋顶层建筑 除《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB／T 50353-2005）规定不计算建筑面积的建筑空间外，其它屋顶层建筑（如楼梯间、 电梯间、设备间、水箱间等）按其投影全面积计算建筑面积，并计算容积率。

12、除以上 特殊情况和《住宅建筑规范》(GB 50368—2005)、 《住宅设计规范》 （GB 50096-1999）明确 的住宅基本功能外，新出现的其它功能的建筑空间，一律按其水平投影全面积计入建筑总 面积并计算容积率 三、工业、仓储、体育、教育、医疗、文博、展览等类别的建筑层高、 建筑面积、容积率计算不受上述规定的限制，按《建筑工程建筑面积计算规范》 （GB／T 50353-2005）计算建筑面积并按其实际面积计算容。