武汉写字楼产品硬件部分研究报告51页74132.pptx

写字楼产品研究,产品硬件部分,目 录,一、写字楼简述,写字楼简介,写字楼分类,二、写字楼产品硬件研究,三、写字楼产品硬件总结,大堂 标准层 外立面 空调,电梯 卫生间 停车位 会所,写字楼简述,1,写字楼简介,写字楼就是专业商业办公用楼的别称，即办公用房，指机关、企业、事业单位行政管理人员，业务技术人员等办公的业务用房严格地讲，写字楼是不能用于住人的而,现代写字楼正向综合化、一体化方向发展，是指拥有一定规模的面积，具有良好的建筑和现代化的设施，以及优质的物业管理服务，能够满足现代社会办公的各种需要的楼宇写字楼分类,按功能划分：,写字楼：基本上只有办公一种功能，部分底局或裙楼商业，没有其他功能；,商住写字楼：是指既能提供办公，同时又能提供居住的写字楼，较纯写字楼工程复杂度高，需要提前预留较多上下水管线，加设隔墙，结构成本投入较多；,综合性写字楼：是指以办公为主，同时又具备多种，如：公寓、商场、展厅、餐厅、酒店等多种功能，一般分层设计按档次划分：,目前我国还没有对写字楼进行档次划分的全国统一标准，业内一般对于写字楼档次的划分，根据区位、交通状况、装修标准、设备及办公空间情况、配套设施、客户情况、物业公司等因素综合评定为：,甲级写字楼；,乙级写字楼。

写字楼分类,档次,指标,甲级写字楼,乙级写字楼,区位,位于主要商务区,主要商务区的辐射区域或较好的区域位置,交通状况,可达性好，邻近城市主干道，多钟交通工具可达,可达性较好，有交通线路到达，交通较方便,装修标准,外立面采用高档材料大堂、电梯厅、洗手间等公共部分装修相当于四星级以上酒店装修,无具体标准,设备及办公空间,应有名牌中央空调，有楼宇自控，有安全报警，有综合布线,有中央空调系统，无楼宇自控，有安全报警,配套设施,配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，停车位充足,无具体标准,客户情况,知名的国内外大中型企业,国内的中小型、初创型企业,物业公司,国家一级资质物业公司,无具体标准,典型案例,新世界国贸大厦、新时代商务中心,中建广场、楚天都市花园、华银大厦,武汉写字楼产品,硬件研究,2,大堂,标准层,外立面,空调,电梯,卫生间,停车位,会所,写字楼产品硬件概览,大 堂,功能和作用,典型案例,材质应用,功能配置,小,结,功能和作用,交通枢纽中心，各公司员工进入办公区的必经之地；,大堂是写字楼中使用率最高的地方；,展示写字楼硬件装修和软件服务的重要窗口典型案例,武汉部分写字楼项目大堂的指标,项目名称,甲级写字楼,乙级写字楼,新时代商务中心,新世界国贸,建银大厦,湖北信息产业科技大厦,禧邦可广场,楚天都市花园,中建广场,长江传媒大厦,大堂面积,（平米）,500,350,175,450,300,150,150,200,大堂高度,（米）,6,4.5,15,5,3.5,4,4.5,5,甲级写字楼的大堂面积集中在,300-500,平米，大堂高度集中在,4.5-6,米；,乙级写字楼的大堂面积集中在,150-200,平米，大堂高度集中在,4-5,米。

典型案例,新时代商务中心,新世界国贸大厦,民生银行大厦,武汉城市广场,材质应用,武汉部分写字楼项目大堂的指标,项目名称,甲级写字楼,乙级写字楼,新时代商务中心,新世界国贸,建银大厦,湖北信息产业科技大厦,禧邦可广场,楚天都市花园,中建广场,长江传媒大厦,地面,瓷砖,大理石,大理石,大理石,大理石,大理石,瓷砖,大理石,墙面,大理石,大理石,大理石,瓷砖,大理石,大理石,瓷砖,大理石,天花,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,吊顶,抹灰,以上,是,列举武汉几,个楼盘大堂装修材料的应用；,高端,的项目使用的材料较为高档；,低端,的项目大堂选用的装修材料较为低档高档,咖啡厅：供客户休息洽谈使用，设计风格高档，提升项目商务品质触摸式,电脑查询系统：为来访客户提供便捷查询使用客户,休息区：来访客户休息使用，体现楼与人性化商务中心：代办票务、礼仪接待、打印装桢、客房预定等业务信报箱：与大堂设计风格统一，方便客户取阅报纸信件使用设立门禁系统：在电梯口设立门禁系统，可以避免闲杂无关人员随意进入各楼层，增加安全保障功能设置,大堂,的形象不仅代表楼盘的形象，同时也代表着写字楼内各家公司的形象；,对于,高品质的大堂，从面积的规划、功能的划分、内空的高度、装修的风格、智能化的配置上都有极其严格的要求；,大堂,的设计和装饰上不妨做得“夸张”一点，多一些公用面积和休闲空间，中档项目应尽量做出高档的效果；,发展商,在开发项目的时候增加在这方面的投入，因为这是客户看得见和使用率最频繁的地方。

小结,标准层,标准层平面内容,标准层指标,标准层平面内容,平面布置相同的楼层即构成了标准层通常包括办公空间和公共走道、楼梯、电梯间、各种管线竖井及前室、卫生间、开水间广发银行大厦标准层,标准层指标,武汉部分写字楼项目标准层的指标,项目名称,甲级写字楼,乙级写字楼,武汉天地,A5,武汉城市广场,民生银行大厦,新时代商务中心,广发银行大厦,楚天都市花园,中建广场,长江传媒大厦,标准层面积（平米）,1987,1300,2000,1835,1500,447,1600,1800,层高,/,净高（米）,4.25/2.75,3.7/2.8,3.6/2.7,4/2.7,4/3,3.5/2.6,3.3/2.55,4.2/2.7,面积分割,（平米）,200,165-376,130-2000,200,130-400,125-190,150-1600,70-200,使用率,75%,70%,73%,70%,70%,68%,70%,65%,目前武汉市高端甲级写字楼的标准层面积最大约在,2000,平米写字楼主流面积段在,1400-2000,平米；,甲级写字楼的层高一般在,3.6,米以上，净高在,2.7,米以上；,使用率几乎都在,70%,以上（为使项目更具有竞争力，在使用率上应尽量做到大）。

外立面,意义作用,档次和类别,项目案例,意义作用,外立面在写字楼中的作用,写字楼,的外立面是直接反映建筑物优劣的一种外在,表现；,是一种文化的特征；,是影响,楼盘价值的主要因素,之一；,写字楼,具有投资和自用的特性，因此，新颖的建筑造型和,色彩是,最能吸引客户的,目光外立面是写字楼的“脸面”，是整个写字楼的形象气质表现所在，直接体现写字楼的档次档次和类别,低端,材质组合,基本采用,普通铝合金,玻璃门窗、瓷砖和涂料组成,特点,1,、建筑成本,低廉；,2,、使用涂料，,容易被污染、变色,、起,皮、,开裂；,3,、寿命较短，一般不到,5,年就,可能需要,清洁重刷，,所以维修成本比较高档次和类别,中端,材质组合,特点,大多数采用大理石、高级面砖、铝板,、玻璃,幕墙、中空镀膜玻璃幕墙等材料1,、采用的材料比较,高档；,2,、建筑成本会有所,增加；,3,、楼盘的档次也相应提高档次和类别,高端,材质组合,特点,大面积使用中空钢化“,LOW-E”,玻璃膜墙为主1,、“,LOW-E”,玻璃充分阻挡外界,的噪音,、热能、紫外线,照射；,2,、建筑成本会大辐增加项目案例,武汉天地企业中心,5,号：,单元式幕墙，采用高档进口石材,；,全断桥式隔热设计,；,Double Low-E,中空低辐射玻璃，满足,LEED,节能要求,。

武汉天地企业中心,5,号,项目案例,武汉部分写字楼项目外立面的指标,项目名称,甲级写字楼,乙级写字楼,武汉天地,A5,武汉城市广场,民生银行大厦,新时代商务中心,广发银行大厦,楚天都市花园,中建广场,长江传媒大厦,用材,双层中空,Low-E,玻璃,+,高档进口石材,双层中空,Low-E,玻璃,+,高档进口石材,中空玻璃幕墙,+,石材,中空玻璃幕墙,双层中空,Low-E,玻璃,+,干挂石材,普通铝合金玻璃门窗,+,瓷砖,玻璃幕墙,+,铝板,+,瓷砖,普通铝合金玻璃门窗,+,瓷砖,甲级写字楼的外立面多采用中空玻璃幕墙，配以高档进口石材；,现在市场上的乙级写字楼外立面主要采用的是一般玻璃幕墙，配以大理石材等空 调,空调类型,项目案例,空调类型,目前在写字楼中比较常见的空调系统有中央空调、,VRV,空调及,VAV,空调空调类型,运作原理,优点,缺点,中央空调,由冷水机组、冷水循环系统、冷却水循环系统、以及末端空气处理设备组成,传统做法，初期投资成本低,无法单户计量，耗电量和维护成本高,VRV,空调,（变制冷剂流量系统）,过压缩机制冷剂循环参合进入室内换热器的制冷剂流量,一对多，可分户计量，耗电量和维护成本相对较低,初期投资成本高，入市时间段,VAV,空调,（变风量空调系统）,通过改变送风量来调节室内温湿度,能耗少，灵活性好,初期投资成本高，系统运行不稳定,中央空调、,VRV,空调与,VAV,空调特点比较,武汉部分写字楼项目空调的指标,项目名称,甲级写字楼,乙级写字楼,武汉天地,A5,武汉城市广场,民生银行大厦,新时代商务中心,广发银行大厦,楚天都市花园,中建广场,长江传媒大厦,空调类型,VAV,VRV,中央空调,中央空调,中央空调系统,+,个性定制,中央空调,中央空调,GSY,中央空调,项目案例,过去已经投入使用的写字楼多采用中央空调系统。

由于中央空调无法分户计量以及耗电和维护成本较高的缺点，现在新建的甲级写字楼多采用,VRV,或,VAV,空调系统电,梯,电梯品牌,主流电梯指标,规划布局,内部装饰示例,电梯间装饰,小,结,电梯品牌,电梯品牌是客户感知写字楼品质的关键，原装电梯更受客户信赖国产同牌电梯会在电梯铭牌上标注国内产地，影响客户认知，进口电梯一般,95%,以上为进口部件，国内组装，贴原装铭牌现市场上常用的电梯品牌为：,芬兰通力,西子奥的斯,日本三菱,瑞士迅达,日本东芝,日本日立,日本富士达,德国蒂森,日本富士,主流电梯指标,指标设置：,电梯设计等候时间：小于,45s,；,电梯载重：,1000kg-1150kg-1350kg-1600kg,；,电梯最小速度：不小于,2.5m/s,；,无障碍设计；,电梯内可装设小液晶屏，播放对外牌价、股市行情、天气预报、紧急通知等商务信息；,智能,IC,卡门禁系绝；,电梯内设置空调及音乐系统主流电梯指标,武汉部分写字楼项目电梯的指标,项目名称,甲级写字楼,乙级写字楼,武汉天地,A5,武汉城市广场,民生银行大厦,新时代商务中心,禧邦可广场,楚天都市花园,中建广场,长江传媒大厦,层数,30+3F,25+2F,68+3F,45+3F,28F,29+2F,25F,25F,标准层,面积（）,1987,1300,2000,1835,1200,447,1600,1800,电梯品牌,德国蒂森,芬兰通力,西子奥的斯,日本三菱,德国蒂森,日本富士,西子奥的斯,日本富士,最快速度,2.5m/s,2.5m/s,6m/s,2.5m/s,3m/s,3m/s,3m/s,3m/s,标准层,电梯数,14,部客梯,2,消防梯,6,19,部客梯,2,消防梯,1,部货梯,12,5,8,部客梯,2,部货梯,11,3,部客梯,1,部货梯,载重,1600Kg,1350Kg,1350Kg,1500Kg,1000Kg,1000Kg,1000Kg,1000Kg,建面比（,/,部）,4218,5846,6315,11958,12600,8625,10909,中心区写字楼的电梯大多数采用日本进口品牌或欧洲品牌，比较注重硬件方面的投入，同时也提升了楼盘的品质。

规划布局,优势：,电梯,分配比较集中，有利于电梯的规划,布局；,可以,合理利用各区的电梯,间劣势：,上下,人流集中，容易造成,拥挤；,通达,各办公区域的动线规划不合理,例：武汉天地企业五号,规划布局,例：光谷时代广场,优势：,规划布局简单，对称排列；,人流分布合理劣势：,占用面积大；,增加了公摊面积内部装饰示例,豪华型,简约型,普通型,星级,酒店电梯的内装饰多数是豪华型；,中,高端、高端写字楼电梯的内装饰较为简约大气；,低端,写字楼基本上采用普通型的标准。