房地产基础知识.doc

一、 房地产市场基础概论房地产：土地与附属在土地上不可分割的建筑和伴随它的权益房地产：房产：建设在土地上的房屋 地产：土地和地下各种基础设施的总称房产分类：1.住宅：民房，普通住宅，高级住宅，别墅 2.商业：店面，商场 3.生产用房：厂房，仓库等 4.办工使用：写字楼 5.其他楼宇：外国驻外场地房屋所有权证：使用权，处置权，收益权，占有权房地产市场是指房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所;从广义上说, 房地产市场是指整个社会房地产交易关系的总和房地产市场：是由房地产一级市场（俗称土地市场）、房地产二级市场（俗称楼盘开发）、房地产三级市场（俗称散盘交易）组成的以上三个级别的市场称为房地产市场 一级市场：即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商 二级市场：即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主 三级市场：即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让，以及出租的市场一手房，又称新建商品房，是指经政府有关部门批准建造的，建成后用于市场出售、出租的房屋，包括住宅、商业用、办公、娱乐房以及其他建筑物。

自建自用的住宅或其他建筑物，不属于新建商品房范围新建商品房特指进入房屋市场进行交易，第一次进行产权登记的房屋二手房，是指进入房屋市场进行交易，第二次及多次进行产权登记的房屋，包括二手商品房、允许上市交易的售后公房、经济适用房等其中，二手次新房是指年代较新的二手商品房，一般是指竣工后房龄在5年之内的房屋售后公房是指房改以后，政府把公房(也就是使用权房)出售给职工(买下产权)，后来这批已售公房可以上市出售，被称为售后公房由于特殊的历史原因，大部分售后公房面积小、总价低　　一手房和二手房在产品、交易流程及消费人群上有很多区别一般而言，一手房大多是期房，也就是签约交付房款后，还要再等一段时间才能入住；个别一手房可能是现房，也有部分为尾房二手房大部分是现房，可现买现住，或简单装修即可；个别二手次新房可能由于买家短期内转手，房屋还出于期房阶段一手房产权出问题的机率要大于二手房，因为前者是先付款买房，待建成后办理产权证；后者一般是签完合同后直接过户，产权明晰同一地段，一手房价格一般要比二手房高一些在购买手续和流程方面，一手房比较省心，二手房相对比较繁琐一手房由开发商自行出售或委托代理公司出售的居多，二手房大多委托房产中介公司出售。

推荐精选一手房与二手房销售区别：产品的唯一性，竞争没二手房那么激烈，成交过程的风险性更低在房地产发展初期，一手房交易量大大超过二手房，近几年，一手房和二手房的交易量旗鼓相当，个别年份二手房的成交面积甚至超过一手房现在，由于市中心区域的土地鲜有推出，新建商品房大多在城区外围，如果要买市中心的房子，不妨多关注二手房市场房地产的特性：1.地产位置的固定性2.地理区域的差别性3房地产高质的耐久性4房地产具有保值增值性5受政府宏观经济政策导向的从属性权属证明产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"房屋产权证书包括：产权类别、产权比例房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他项权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图土地使用权出让：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权政  府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；l 商品房预售：指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

l 房地产转让：是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让 l 房地产抵押：是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为l 房屋租赁：是指房屋所有权人作为出租人将其房屋租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为二、土地土地的使用年限1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：(1)住宅 50年；(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年；(3)工业、仓储 30年；(4)商业、金融业用地 20年；(5)种植、畜牧、养殖业用地 20年1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行即：（1）居住用地 70年；（2）工业用地 50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40年；（5）综合或者其他用地 50年推荐精选居住用地使用权年限问题？土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。

经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回土地的分类：居住用地、生产用地、商业用地、行政用地、其他专用土地等土地的使用年限1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：(1)住宅 50年；(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地 50年；(3)工业、仓储 30年；(4)商业、金融业用地 20年；(5)种植、畜牧、养殖业用地 20年1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行即：（1）居住用地 70年；（2）工业用地 50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年；（4）商业、旅游、娱乐用地 40年；（5）综合或者其他用地 50年居住用地使用权年限问题土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。

土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回土地出让金指市县级人民政府土地行政主管部门将土地使用权出让给土地使用者，并由土地使用者按规定的标准向国家缴纳的土地出让的全部价款土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为土地囤积问题为了更好的防止土地资源被囤积的现象，依法处理闲置土地，优化配置土地资源，提高土地利用效率，市政府已于2004年5月15日开始执行《福州市闲置土地处置办法》第30号规定，规定中明确指出属于闲置土地的将坚决回收该块国有土地使用权房地产开发项目的拆迁安置推荐精选委托进行拆迁工作——办理拆迁申请——审批、领取拆迁许可证——签订房屋拆迁责任书——办理拆迁公告与通知——办理户口冻结——暂停办理相关事项——确定拆迁安置方案——签订拆迁补偿书面协议——召开拆迁动员会，进行拆迁安置——发放运作拆迁补偿款——拆迁施工现场防尘污染管理——移交拆迁档案资料——房屋拆迁纠纷的裁决——强制拆迁三、房地产开发项目的经营阶段商品房的销售提交完成建设项目投资证明——签署预售内销商品房预售款监管协议——办理《商品房预售许可证》——销售项目备案——委托代理机构进行销售——与购房者签订认购书——与购房者签订买卖契约——办理预售登记——楼宇交付入住——质量保证书和使用说明书——办理产权立契过户手续1）、预售五证房地产商在预售商品房时应具备《国有土地使用证》、《建设用地工程许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》影响房地产价格的因素（1）经济因素（2）产品自身因素（3）环境因素（4）政策因素（5）社会因素（6）心理因素（7）国际因素1、基本情况部分楼盘的基本情况包括：案名、位置、开发商、建筑规划设计、景园设计、承建单位、行销策划、总建筑面积、绿化率、容积率、建筑密度、总户数、推盘日期、交付日期、物管公司、施工进度等。

以上大部分资料可从楼书中得知，其中推盘日期、交付日期、施工进度等可向销售人员询问配套部分（1）环境评估：先是从地段来看，该地点、交通、位置和环境如何，楼盘周边什么样的一个生活居住环境，有何优势，有何劣势2）配套设施：A、配套设施一方面是楼盘周边的公共服务配套如医院、体育馆、公园、商场、超市等；交通设施主要说明该楼盘周边的公交情况、道路情况、出行情况，如离火车站汽车站等位置；教育配套方面指周边学校的设置如幼儿园、小学、中学等；楼盘周边的配套与地段是相辅相成的关系，地段好的区域相对周边配套较为完善便利这也是体现楼盘价值的重要部分B、楼盘自身配套部分：楼盘自身配套一般根据楼盘大小而设立，大的楼盘相对配套比较齐全且有一定的档次主要配套有：推荐精选泳池（室内外）、网球、羽毛球场、篮球场、高尔夫练习馆、健身房、儿童游乐园、阅览室、医疗中心、超市、中西餐厅、酒吧、咖啡厅、幼儿园、小学、中学、大学等楼盘配套的齐全与否也决定了楼盘的定位及档次其设计风格反映了楼盘的居住品质及生活理念楼盘停车位设置配比的合理性也将影响楼盘的整体居住品质户型产品分析⑴ 户型类型及面积范围（2）户型配比（3）户型内部空间（4）建筑风格项目规划分析项目规划分析是从楼盘的总体规划布局入手，规划设计也体现了楼盘的定位。

它包括平面楼盘的布局、建筑的设计、户型/面积的规划、景观规划等每一项规划都体现了楼盘的定位，如何将所有元素有效的相结合切合目标消费者的需求，其规划也就相对成功广告推广广告是一种广而告之的行为，房地产广告的受体是开发商要争取的客户房地产广告的基调是指与客源定位、产品定位和竞争相符的，带有所处地域的时尚特征，融和企划人员的创意风格，并且贯穿于房地产广告设计和广告实现始终的广告表现的总体方针调研楼盘的广告推广主要是了解该楼盘的广告推广是否与该楼盘的定位相符，选择的媒体是哪些，采用什么样的手法，投放的频率如何，消费者对广告的评价如何，是否在阐述楼盘内涵诉求的同时并吸引了目标消费者四、房地产名词解释开发商一般将从事房地产开发和经营的企业和组织称为开发商承建商从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商代理商推荐精选经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受托代办房地产的出售、购买、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业房地产交易登记中心全权负责城市房地产产权、交易事务的单位国土资源局主管土地资源、矿产资源、测绘事业的职能部门五、国家税收政策类契 税指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。

它是对房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与。