绿城·理想之城-蓝庭房产品缺陷报告.doc

绿城·理想之城蓝庭房产品缺陷报告20122012第一部分：项目基本情况蓝庭位于“理想之城”东南部，北面为中心公园，西侧是社区中央景观大道，共由5个区块组成，其中西面3个区块为多花园洋房，主要由四层组成，配以三层、五层建筑；东面为六到十八层的悦景公寓，总建筑面积23万平方米分项指标计量单位数值规划总征地面积公顷14.87规划净用地面积公顷11.69总建筑面积m2171500其中住宅建筑面积m2155400其中多层住宅面积m252100高层住宅面积m2103300幼儿园建筑面积m22000商业建筑面积m29100会所建筑面积m25000总户数户917净容积率1.47建筑密度%28.3绿地率%35.6地面停车数辆70地下停车数辆1096地下停车面积m243840停车总计辆1166一期采用地中海式建筑风格，引用纯正的围合式建筑，形成五个居住街坊在一期地块中心位置设有一条休闲商业街，可以满足您的基本生活需求另配有高标准会商业中心内设中餐厅、游泳池、健身房、棋牌室、红酒吧等，为您提供高品质的生活享受同时，还配有室外游泳池，并且拥有2000平方米9班制幼儿园小区为人车分流设计，实现地面无停车建筑采用板式结构，确保南北通透并力求户户朝景，注重户型的采光和通风和全明化设计。

第二部分：规划设计一、出入口（共性）1、 安全性与合理性v 蓝庭F区块南面出入口两边的地库入口坡道处在设计上未考虑保安岗亭（图一），保安站在露天执勤（图二）；非机动车与机动车共用坡道存在一定安全隐患（有时业主与访客步行从车道进入小区）；原设计双车道，安全岛与车辆管理系统以及安全隔离桩（塑料）设置后，变成单车道（图三）；出入口广场照明灯具的照度较低（图一：只有两盏庭院灯，节能灯管，磨砂玻璃灯罩）；无监控设置其余区块设置相同） 图 一照明灯 图 二保安 图 三安全岛与道闸 图 四隔离后的人行道 建议：后期类似项目设计中应综合考虑各方面因数，方便物业管理 v 蓝庭F区块东面出入口保安岗亭开门方向较靠后（园区内），不利于保安对出入园区人员的服务以及物业管理，现今保安在遮阳伞下执勤建议：保安岗亭设置位置应尽量考虑方便物业管理，再结合建筑风格以及景观其余区块设置相同）v 蓝庭E地块地库车辆出入口地库车辆左右出、入口相距较远，坡道在露天，坡道上方设置有防腐木花架，冬季雨雪天气会因路面结冰而引起事故。

建议：增加玻璃顶盖，以便业主使用v 蓝庭C区块出入口人与非机动车从安装有门禁系统的左边小门出入小区，骑摩托车、电动车的业主刷卡后需要推门，造成业主进出不便，需保安开关门建议：后期类似在小门底部加装平开机构（刷卡后门自动平行开启90°，延时自动关闭），开启与关闭时间可调，投资成本也不高（1000元/台左右），方便业主使用与物业管理v A区块地下车库入出口（C区块雷同）与市政道路驳接无人行横道线设置，无保安值班岗亭设置，附近无照明设置，存在一定安全隐患，不利于保安对出入地库车辆（特别是访客与商家）管理建议：增设人行横道线，遮阳扇等无法安装插销贯通裂缝v 蓝庭F区块北面消防通道大门口内未硬化（地面），无法安装插销，大风天气大门来回摇晃，导致左边立柱上方（门轴连接处）横向贯通裂缝，若不及时处理后期会造成柱子倒塌建议：硬化道路，及时维护，以减少物业管理的风险2、 道闸整个蓝庭（五个区块）的地下车库的车辆管理系统中的道闸均设置在坡道底部（地下室内起坡位置），不利于执勤保安对非业主车辆进行询问、登记等；车辆进出地库需近距离刷卡，容易造成车辆溜坡现象，在管理上存在一定风险建议：后期类似地库将车辆管理系统的道闸设置在地上出入口平直段。

二、 园区道路v 车辆地库出入口（人车不能分流） 大多车辆地库出入口均铺装了采用凹凸起伏较大的块材（类似马蹄石），虽耐候性与耐久性较好，但车辆经过时噪音较大，车辆长期碾压会在石材表面形成黑斑，不能彻底清除建议：类似道路铺装在选材上应综合考虑v 蓝庭C区块内道路园区内部分道路中间的树池大理石压顶高度较低（锐角突出），夜间（树木枝叶较茂密，遮挡了部分灯光）走路容易脚容易踢到，给造成业主不便建议：将树池大理石压顶锐角磨圆v 蓝庭A区块主入口由于北方寒冷气候原因，主入口内部青色铺装块材大多松动，起伏不平，容易积水，行人走过水会溅到衣服上建议：类似在铺装工艺上注意北方特殊气候（耐候性，耐久性） v 残疾人坡道整个蓝庭所有区块在园区内各单元门口均未设置残疾人坡道，不方便残障人士等业主使用建议后期类似在建筑设计时应提前考虑v 蓝庭A区块内汀步楼幢间的绿化带中设置了汀步，块材的尺寸为600mm*400mm,间距为200mm,在汀步上行走时很不方便（每走两块需要换脚，感觉很别扭），不符合人们的行为习惯建议：在铺装时考虑人们的日常习惯v 道路边建筑标识为了整体外立面效果，各楼幢楼号标识设置于园区道路两旁而非墙体上不醒目，不利于访客的识别。

建议：后期应将楼号标识设置在建筑外立面醒目位置，在标识制作时充分考虑外立面与景观效果三、 店招蓝庭区域内商业内街的商铺建筑在外立面设计时未统一考虑店招安装位置以及预留电源，以致现在商铺门口上方的店招五花八门，感觉较凌乱，灯箱电源线（220v）接线不规范，存在一定安全隐患建议：后期类似在规划设计是提前考虑，方便物业管理第三部分：建筑1、C区块西面消防出入口门柱装饰砂岩线条因地基沉降而脱节、破损，修复难度较大（备品材料与柱体材料色差较大），影响整体品质建议：后期类似在建造前应加强地基基础处理2、F区块物业中心二层露台上的连廊柱子因装饰砂岩变色严重，与周边相比色差较大影响外立面整体效果，修复难度较大建议：在类似装饰施工时对材料的筛选应严格把握3、商业街前面花池的大理石压顶以及角上拼接缝过于尖锐，商家往商铺内搬运设施设备容易将其碰撞；同时存在一定的安全隐患（特别是老人与小孩子）建议：将锐角做钝化处理，减少物业管理的风险4、A区块的主出入口前设置有花坛，导致车辆转弯半径过小，给车辆出入带来不便，容易使车轮碾压花池围挡（路牙石），技术欠佳的司机无法开到主出入口前落客，不方便使用建议：今后在出入口设置水景或绿化种植池时需考虑机动车转弯所需的安全半径。

5、A区块的主出入口保安岗亭旁边的二层露台周边的砂岩石材装饰线条因雨水侵蚀而污染变色，保洁难度较大，且不能彻底清洗干净，影响整体品质建议：在施工时尽量将压顶倾斜一定角度，使雨水快速排走而不流经线条之上其他房屋线条都存在泪痕现象）6、 园区内部分单元门口装饰柱上砂岩石材由于施工、修补、更换等原因，墙面上以及线条上留有不少的粘合剂未及时清除，造成大量白色斑点，影响了整体建筑立面风格与品质建议：及时清除，保持建筑立面整体统一 7、 C区块2幢单元右侧花池围壁由于地基沉降，大理石压顶与装饰柱脚呈现较大缝隙，柱子底脚靠花池两方已悬空，柱子已出现倾斜现象（柱子上方是花架）建议：及时修复，以免造成柱子后期倒塌而引起事故8、 整个蓝庭各组团内的JRC装饰线条使用较多，随着时间的推移，许多材料表面开裂、起鼓脱落（在规划设计时未考虑北方气候条件），造成现修补恢复困难建议：在后期类似工程选材时综合考虑9、 A区块内路边部分花钵可能是由于气候原因表面炸裂，修补困难或无法修复；由于材质的原因，上口边缘水流痕迹明显，无法清除建议：后期类似在景观设计时应提前考虑10、 B区块单元门厅前由于地基沉降左侧柱子底脚脱离地面，后被人塞入砖块；右侧平台大理石压顶脱落，墙面干挂砂岩石材被挤压导致边角碎裂。

建议：在后期建设时应夯实地基，防止此类事故重复出现11、C区块内部分单元入口台阶与围挡之间由于沉降产生裂隙较为明显，围挡表面的粉刷层出现较多裂缝，现维护修复困难较大如长此以往会造成大理石压顶与梯步石材损坏或围挡崩塌，业主无法通行建议：类似在施工时应注意地基基础的处理11、A区块内临街商铺因空调机位设置过小而将空调外机安装于内廊圆弧门洞下口的挡墙上，影响外立面整体效果，同时给物业管理造成压力建议：后期类似在建筑设计时综合考虑第四部分：给排水1、F区块南面物业中心入口二层露台部分未做有组织排水，屋顶雨水排水管直接排在露台上，影响整体品质，雨雪天气时露台会因排水不畅而结冰，存在一定的安全隐患建议：后期类似在建筑设计时应综合考虑2、园区内部大部分景观区域以及硬质铺装园路未发现雨水排水口、排水井等设置，雨季时雨水直接散流进绿化带以及草坪中（人只能在雨水里行走），不利于雨水的快速排出以及绿植的生长建议：后期类似，应提前考虑，以节约后期绿植的维护成本 3、 C区块部分楼幢三层露台的排水管未接入排水管网而直接排入种植土内，造成种植土沉降过大而露出建筑结构部分（现已用装饰材料遮挡），不利于绿植生长建议：将排水管接入雨水管网。

4、 A区块部分景观硬质铺装边缘的雨水排水口盖板上漏水孔设置不利于雨水的快速排放，后期无法改造建议：在施工时可以采用成品的雨水口盖板第五部分：照明1、 C区块1#幢一层右侧住户南东北三面均有户外可停留的活动平台，周边是高差超过1米的绿化带（未设置护栏），三方均为设置照明，从单元入口梯步边花池挡墙压顶上通入，存在一定安全隐患与管理风险建议：类似可设置为户内庭院单元门口绿植围挡压顶南面进入点 东面小广场北面通道活动平台2、C区块楼幢间的景观绿化带内（15米宽*50米长）只有少量草坪灯设置，照度不能满足夜间照明及安全的需要（未设置庭院灯），未设置休闲椅凳，不方便业主（老人与小孩）再此游玩存在一定安全隐患（与南面市政交通相邻）建议：增加庭院灯设置的同时增设休闲椅凳3、A、B、C区块内部分草坪灯、树池投光灯设计安装与灌木内，草坪灯因其生长到相当高度后挡住了灯光而失去了应有的作用建议：将草坪灯的安装位置外移至园路与绿化带结合的边缘4、个别树池投光灯损坏（照射角度调节错位），电线裸露未及时修复，电线进水会降低绝缘强度，冬天会因绝缘层破裂、短路而发生事故建议：及时修复5、 A区块内楼幢间的部分庭院灯设计安装的位置被乔木树冠遮挡，影响了单元门口的采光，不方便使用（夜间）。

建议：定期修剪乔木冠幅或在单元门口安装与立面效果相配套壁灯6、F区块物管中心左侧路边绿化带灌木投光灯因种植土沉降而露出电缆，电缆的穿管布线方式不妥，雨水会顺着穿线管流入管道内部，电线进水会降低绝缘强度，冬天会因绝缘层破裂、短。