第2章 宗地地价评估(7-8).ppt

Urban Land Valuation 城市土地评估武汉大学资源与环境科学学院 主讲人： 唐旭 § 2.1 宗地地价评估概述§2.2 建筑物的估价 §2.3 成本逼近法成本逼近法 §2.4 收益还原法 §2.5 剩余法§2.6 市场比较法§2.7 基准地价系数修正法 §2.8 路线价修订法 §2 宗地地价评估方法 § 2.3 成本逼近法一、成本逼近法概述 二、地价构成三、成本逼近法适用范围四、成本逼近法公式五、成本逼近法步骤六、成本逼近法应用一、成本逼近法概述一、成本逼近法概述 （一）成本逼近法定义（一）成本逼近法定义成本逼近法（ Cost Approach）， 又称原价法，合同法（ Contractors Method）、 重置成本法成本逼近法是以土地开发所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法基本计算公式：土地价格 =土地取得费＋土地开发费＋利 息 ＋ 利 润+土地增值＋ 税 费（二）成本逼近法基本原理：（二）成本逼近法基本原理：卖方角度 —— 生产费用价值论（价格不低于花费代价）买方角度 —— 替代理论（价格不高于同类地产的价格）平衡点 —— 正常成本（费用加上正常利润、税金 ）基本成本基本成本等量资金应获等量收益等量资金应获等量收益所有权应得收益所有权应得收益 二、地价构成分析二、地价构成分析（一）地租、土地投资与土地价格关系（一）地租、土地投资与土地价格关系 土地构成土地构成 = 土地物质土地物质 + 土地资本土地资本地租构成地租构成 = 真正地租真正地租 + 土地投资的折旧及利息土地投资的折旧及利息 （依附土地靠地租回收）改良后地租改良后地租 =原土地地租原土地地租 +土地开发投资年收益土地开发投资年收益 +增值地租（级差地租）增值地租（级差地租）改良后地价改良后地价 =原地租资本化原地租资本化 +土地开发投资现值土地开发投资现值 +增值地租资本化（级差地价增值地租资本化（级差地价））土地价格土地价格 =投入成本（原土地地租资本化或购买价格投入成本（原土地地租资本化或购买价格 +土地开发投资现值）土地开发投资现值）+利润（投资的资金回报）利润（投资的资金回报） +土地增值收益（增值地租资本化）土地增值收益（增值地租资本化）¨按地产经营者的角度变形转换按地产经营者的角度变形转换¨土地投资增值与地租地价土地投资增值与地租地价¨土地与地租构成土地与地租构成二、地价构成分析二、地价构成分析（二）土地取得费（二）土地取得费1. 国家征用农村集体土地国家征用农村集体土地土地取得费就是土地取得费就是 征地费用征地费用 ，是国家征用集体土地而支付给集体，是国家征用集体土地而支付给集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费以及安置补助费等。

以及安置补助费等征地中的各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或征地中的各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或《土地管理法》规定的应当支付的客观标准来确定《土地管理法》规定的应当支付的客观标准来确定征地行为是国家依法采取的限制性行政手段，不是土地买卖征地行为是国家依法采取的限制性行政手段，不是土地买卖活动，征地费用因而不能是土地购买价格，我国征地费用可以活动，征地费用因而不能是土地购买价格，我国征地费用可以称为称为 转换用途土地的非市场购买价格转换用途土地的非市场购买价格 用地单位为取得土地使用权而向原土地使用者支付的各用地单位为取得土地使用权而向原土地使用者支付的各项客观费用项客观费用二、地价构成分析二、地价构成分析（二）土地取得费（二）土地取得费（（ 2）城镇国有土地的土地取得费）城镇国有土地的土地取得费城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费或土地的购买价格城镇国有土地的土地取得费可按拆迁安置费或土地的购买价格计算¨ 拆迁安置费主要包括拆除房屋和构筑物的补偿费及拆迁拆迁安置费主要包括拆除房屋和构筑物的补偿费及拆迁安置补助费城镇拆迁安置补助费应根据当地政府规定安置补助费城镇拆迁安置补助费应根据当地政府规定的标准，或应当支付的客观标准来确定。

的标准，或应当支付的客观标准来确定¨ 从市场购入土地，土地取得费就是土地的购买价格从市场购入土地，土地取得费就是土地的购买价格二、地价构成分析二、地价构成分析（三）土地开发费（三）土地开发费¨土地开发费土地开发费 ：： 土地开发费是为使土地达到一定的建设条件而土地开发费是为使土地达到一定的建设条件而投入的各项客观费用，主要包括宗地内、宗地外的开发费投入的各项客观费用，主要包括宗地内、宗地外的开发费计算按照该计算按照该 区域土地平均开发程度区域土地平均开发程度 下需要投入的各项客观下需要投入的各项客观费用来计算费用来计算 1）） 宗地红线外的土地开发费宗地红线外的土地开发费 ：：道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；道路费、基础设施配套费、公用设施配套费和小区开发费；（三通、五通、七通）（三通、五通、七通）（（ 2）） 宗地红线内的土地开发费宗地红线内的土地开发费 ：：一般有土地平整费和小设施配套费一平）一般有土地平整费和小设施配套费一平）（考虑估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套是否计入）（考虑估价目的和投资主体不同，宗地红线内的小设施配套是否计入）二、地价构成分析二、地价构成分析（四）税费（四）税费1、征地过程中发生的税费一般有：、征地过程中发生的税费一般有：占用耕地的耕地占用税；占用耕地的耕地占用税；占用耕地的耕地开垦费；占用耕地的耕地开垦费；占用耕地的新菜地开发建设基金；占用耕地的新菜地开发建设基金；征地管理费；征地管理费；政府规定的教育基金及其它有关税费。

政府规定的教育基金及其它有关税费2、房屋拆迁过程中发生的税费一般有：、房屋拆迁过程中发生的税费一般有：房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；政府规定的其它有关税费政府规定的其它有关税费二、地价构成分析二、地价构成分析（五）土地开发投资利润和投资利息（五）土地开发投资利润和投资利息 1．土地开发投资利息．土地开发投资利息 按照界定土地开发的正常按照界定土地开发的正常 开发周期开发周期 、各项费用的、各项费用的 投入期限投入期限和和 资本利息率资本利息率 ，分别估计各期投入应该支付的利息分别估计各期投入应该支付的利息土地开发周期超过一年，利息按照土地开发周期超过一年，利息按照 复利复利 计算¨2．土地开发投资利润．土地开发投资利润 土地开发利润指土地开发中投资应该计算合理的利润土地开发利润指土地开发中投资应该计算合理的利润计算公式为：计算公式为：投资利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费）投资利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费） ×投资回报投资回报率（各项投资的正常回报率率（各项投资的正常回报率 ））二、地价构成分析二、地价构成分析（六）土地增值收益与土地开发投资现值（六）土地增值收益与土地开发投资现值 1．土地增值收益分类．土地增值收益分类¨ 生地状况：用途改变，如农用地生地状况：用途改变，如农用地 ———— 转变为其他建设用地所增转变为其他建设用地所增加的土地收益加的土地收益国家权利行使，收益归国家所有，对应国家权利行使，收益归国家所有，对应 ———— 绝对地租绝对地租¨ 熟地状况：在已经征用的土地上，投资开发导致土地性能改变熟地状况：在已经征用的土地上，投资开发导致土地性能改变，提高经济价值，增加的收益。

提高经济价值，增加的收益归国家所有归国家所有 ———— 级差地租级差地租2．土地增值收益计算．土地增值收益计算生地中的土地增值收益：一般是在成本价格的基础上利用增值生地中的土地增值收益：一般是在成本价格的基础上利用增值收益率（收益率（ %）进行修正进行修正熟地中的土地增值收益：一般考虑级别变化带来的地价变化熟地中的土地增值收益：一般考虑级别变化带来的地价变化三、成本逼近法适用范围三、成本逼近法适用范围（一）特点：（一）特点：（ 1）成本不能反映土地效用和土地价值（ 2）未加考虑市场有效供需情况（ 3）能评估用地价格的基本部分，增值地租无法估算（ 4）弥补收益法、市场比较法在房地产市场不发达，缺乏交易实例时的不足二）适用范围（二）适用范围（ 1）适用于新开发的居住用地、工业用地的地价评估，不适于建成区域已开发的商业及住宅用地估价（ 2）对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园等公共建筑、公益设施等特殊性的大面积土地估价也比较适用 3）可作为投资者衡量投资效益、进行土地开发可行性分析估算土地成本价格的一种的重要方法 4）实践中用于工业用地基准地价或其他用地基准地价评估的最低界限四、成本逼近法公式四、成本逼近法公式（一）成本法的基本公式：（一）成本法的基本公式：新开发土地价格新开发土地价格 =土地取得费＋土地开发费＋正常利税新建房地价格新建房地价格 =土地取得费＋建筑物建造价格＋正常利税旧有房地价格旧有房地价格 =土地重新取得价格＋建筑物价格（现值）（二）成本逼近法模式（二）成本逼近法模式1.标准地价模式标准地价模式 标准地价模式完全按照成本法的公式套算地价 —— 标准地价土地价格 =土地取得费＋土地开发费＋利息＋利润 +土地增值＋税费2. 调整系数模式调整系数模式 以成本地价为基础，根据开发各种因素的影响条件制定不同的调整系数综合确定地价。

以征地费用、平整土地费用和基础配套费用为基础，同时考虑区域级差、地价的影响，然后根据土地计划用途、固定资金投入规模、土地费用的缴付期限、投资的先后等内容确定不同的调整系数四、成本逼近法公式四、成本逼近法公式3.生地累加模式生地累加模式生地：开发前的土地，也就是形成建设用地前的土地生生地：开发前的土地，也就是形成建设用地前的土地生地累加方法是有关部门提出的计算生地近似价格的方法其公地累加方法是有关部门提出的计算生地近似价格的方法其公式为：式为：生地价生地价 =征地费用征地费用 ×[ （（ 1+r1）） n +nr2] + 出让年期内场地使用费折现总和出让年期内场地使用费折现总和熟地价熟地价 =生地价生地价 ×[ （（ 1+r1）） n +nr2] + 基础设施投资及相应的利息、利润基础设施投资及相应的利息、利润r1 —— 借款年利率；借款年利率； r2 —— 投资年利润率；投资年利润率；n —— 征地年期数征地年期数特点特点 （（ 1）将征地期间征地费用的利息计入土地价格；）将征地期间征地费用的利息计入土地价格；（（ 2）将征地费用看着一种投资，其应获取的社会平均利润计入地价）将征地费用看着一种投资，其应获取的社会平均利润计入地价（（ 3）将外资企业的）将外资企业的 ““ 场地费用场地费用 ”” 近似代替地租一种投资近似代替地租一种投资四、成本逼近法公式四、成本逼近法公式4.“ 实物地租模式实物地租模式 ””由政府将土地划拨给公司开发经营，并向开发公司收取实物地租，包括由政府将土地划拨给公司开发经营，并向开发公司收取实物地租，包括由开发公司负责兴建的城市基础配套设施，或上交一定数目的房屋或承担一由开发公司负责兴建的城市基础配套设施，或上交一定数目的房屋或承担一些建设项目任务等。

些建设项目任务等5.城市土地使用价值模式城市土地使用价值模式认为土地价格是由城市土地使用价值所体现的价值所决定的，城市土地认为土地价格是由城市土地。