物业管理收费难的调查报告.pdf

物业管理收费难的调查报告物业管理收费难的调查报告篇一：我国物业管理收费难现象、成因及应对我国物业管理收费难现象、成因及应对自 1981 年 3 月在深圳成立中国第一家物业服务公司以来， 我国物业服务行业发展迅速， 并被社会大众广泛接受，成为促进城市管理进步和实现房地产保值增值的重要手段但由于物业服务企业发展水平不高、行业管理不到位等诸多原因，目前业主和物业服务企业的纠纷不断其中，以物业费收费难问题最为突出 据调查，“当业主对物业服务企业的某些服务不满意，你会怎么办”时，有 56．8％的业主会选择拒交物业服务费，有 26％的业主会选择更换物业公司，14％业主会选择集体抗议，选择和物业服务企业协商调解的只有 4％严重的物业管理收费难问题会既侵害了已缴纳物业服务费的业主的合法权益， 又会使物业公共设施和设备得不到及时的维修和保养，导致物业服务企业的服务品质下降，经营出现困难，并进一步影响服务质量，加剧物业费收取的难度，从而把物业服务企业与业主的关系带入到一个恶性循环的怪圈， 危害物业管理行业的健康发展 本文以住宅小区物业为例，在总结我国物业管理收费难现象的基础上，分析原因，结合实际提出一点对策和建议。

1 物业管理收费难的现状及危害物业管理费是整个住宅小区正常开支和运行的基本支撑 物业管理费的支出，一部分用于管理和服务该小区的人员工资和福利，一部分作为“服务项目的物资损耗补偿费”，即公共设施和设备的维修保养费用和物业管理的固定资产的折旧费和法定税率若物业管理费用交纳率不足，小区设施设备的维修和保养、物业服务公司的管理质量将严重受到影响， 进而小区整个物业资产将贬值在我国物业管理市场上，物业收费难的现象目前普遍存在，收费难的问题已经严重制约着我国物业管理行业的向前发展目前，我国的物业服务企业基本上是低利润运行特别是在经济相对落后、 老旧小区多的地区， 物业服务收费的情况更不容乐观 收费难问题的存在已严重影响了物业服务企业的经营和物业服务行业的健康发展若未能很好地解决，势必将物业管理行业带入到恶性循环的怪圈1）物业费的拖欠侵害了已缴物业服务费业主的合法权益 由于未交费的业主在短时间内享受到了与缴纳物业费的业主同样的物业服务， 其他缴费业主的合法权益的侵害，缴费意愿下降 进而业主和物业公司的矛盾更升级，已缴费的业主甚至也会加入到不缴费的行列，加剧物业费拖欠矛盾2）业主拖欠物业服务费会使公共设施和设备得不到及时的维修和保养。

当公共设施和设备得不到及时的维修和保养，物业所有人的资产和投资就会相应的得不到应有的保值和增值 小区里的公共设施设备是整个小区所有业主的共同财产， 当共同财产没有很好的保护，损失的就是业主自己的利益3）业主拖欠物业服务费会降低物业服务品质 物业管理行业是个微利行业，当业主拖欠物业费不缴纳，物业公司的福利待遇就得不到应有的保证，这样必然导致人员流失， 服务品质下降，严重的甚至可能会导致物业服务企业的撤管，这会让整个小区的业主的资产贬值4） 业主拖欠物业服务费会引起不必要的司法诉讼 物业费收费标准的核定和审批， 物业公司都是按省物价局文件中所述的条款规定执行的 业主对物业公司有意见可以进行沟通和调解，但是如果业主在物业公司多次追缴物业费后仍不缴纳，物业公司可以依照业主委员会的委托，依法提起法律诉讼，来追缴没有缴纳的物业费和滞纳金2 我国住宅小区物业管理收费难的原因我国物业服务行业经历了 30 余年的发展，物业服务也走进了城市千家万户，但由于开发商遗留问题多、物业服务企业服务质量不高、行业制度建设执行不到位、业主物业消费理念落后等原因，物业收费难现象还较为普遍，已经严重制约着行业的健康发展。

开发商遗留问题多导致小区管理先天不足住宅小区既要满足业主的居住功能，也要具备提高业主生活质量的功能；既要有合格的房屋质量品质和小区环境布局，也要配套与业主生活有关的幼儿园、超市、活动中心等设施 但在我国的住宅小区当中，由于规划、施工等环境监管不严，加之物业服务企业前期介入不足，许多住宅小区配套设施不完善，缺乏超市、幼儿园、健身活动中心等场所，甚至出现建筑质量不合格、小区绿化不达标、道路设计不合理等问题 这直接导致了物业管理对象存在先天不足，后续物业服务难度加大 此外，许多开发商在建设及销售时做出许多虚假承诺， 得不到兑现加剧了业主的不满，甚至将原因归咎到物业管理服务企业，并通过拒交物业管理费用以示不满物业服务企业管理水平整体较低服务质量不高由于物业服务企业专业人才紧缺、物业服务管理理论和手段及设施设备落后、前期介入工作不足等原因，部分物业服务公司缺乏对业主服务的意识和服务技巧，特别是当小区存在规划不当、物业存在质量瑕疵的情况下，物业管理的不利因素增加了物业服务企业的管理成本，甚至导致物业服务企业的服务质量大打折扣进而使物业服务企业无法提到高质量的服务，更谈不上提供现代化、智能化的物业服务。

低质量的服务，最终会引起许多业主的不满， 导致物业服务企业在业主内心的形象彻底毁灭，这些都会是业主拒交物业费的借口行业制度建设、落实和政府管理不到位物业管理行业的发展需要一套完善的法律法规作为保障，我国物业服务行业尽管经历了 30 余年的发展，制定了一系列相关的物业管理法规及其管理办法，对不交、少交、欠缴物业管理费的情况作了相关的规定但由于走法律程序时间比较长、成本比较大等原因，相关法律法规程序在实际操作中很难去执行，无法满足时代的需求同时，走法律程序容易激起业主和物业管理公司的矛盾，不利于后期的管理在物业收费方面，我国物业管理收费办法一直是由政府指导定价，存在一定的弊端 如，在同一小区，不同等级不同规模的物业服务企业进行管理所需要的成本相差肯定很大，如果采用政府指导方式定价，势必引起部分业主的抵触心理，不利于物业管理费的收取在实践中，由于物业收费项目的归纳类不明确，性质不清晰，而且对物业服务费的收取没有精准的计算 特别是随着物业公司的发展，增加了新型服务，物业费不断提高但业主却未必认可，进而导致了业主对于物业公司的不信任，使物业收费难上加难业主物业消费理念落后认识不清目前物业管理已走进大部分城市小区，但许多业主仍认为物业服务费都是物业公司的盈利，而不知道物业服务费大部分都投入在小区设施设备的维修和养护之上。

业主心目中的物业服务项目中，保洁和保安非常简单，成本极低，甚至对物业服务企业的存在必要性产生怀疑，认为物业公司只是为了收取物业费因此，业主只要觉得物业公司的服务有些许瑕疵，就觉得物业费缴得不值，从而产生了业主拖欠物业费的情况，甚至出现部分恶意拖欠物业费的业主，造成收费困难3 解决物业管理收费难问题的对策完善有关法律法规，制定市场化的新的定价模式物业管理行业的行政主管部门及相应的政府机构，须加强物业管理行业的立法和执法力度、加快与法规相配套的操作性规范的制定 特别是要在吸取国内外先进的物业管理办法及经验基础上，征求社会各界有关人士的意见，尤其是物业管理行业的专家、业主委员会、物业服务企业的各阶层人士及业主的意见，制定出符合三方利益、具有操作性的相关法规在物业管理费用的定价问题上，政府应该进一步将主导权给物业服务企业及业主，实行竞标市场化的形式可探索基于物业服务内容和物业服务收费的成本构成因素，将物业服务内容划分为综合服务、公共区域清洁服务、公共秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、共用部位及公用设施设备日常运行养护服务等几个类别，不同类别的服务内容从高到低又细分为多个等级，对应相应的收费标准。

业主则根据所在小区特点和需要选择同时，物业服务费最终定价应该由物业服务企业自己决定加强第三方监督维权，维系业主和服务企业合理权益目前，之所以业主对物业服务费的定价缺少信任，其根源是相关服务的定价也是没有可靠依据的因此，新楼盘开发要积极引入第三方专业中介机构，科学、客观、公正的算物业费价格，若业主不满意，还可以找第三方评估机构重算对老旧的小区，业主大会首次选聘或更换物业服务企业时，也可以委托第三方物业评估机构对物业费进行评估也许有第三方的存在，能让业主更加安心些在费用的缴纳方面，也可成立第三方独立机构来维护业主和物业服务企业的利益 特别是针对部分恶意拖欠物业管理费用的追缴问题 由于第三方机构与物业服务企业及业主没有直接利害关系，因此能够做到公平公正同时，能淡化物业服务企业与业主之间的矛盾，把业主对走法律程序追缴物业管理费用的怨气转嫁到第三方机构有利于物业服务企业与业主的继续合作物业服务企业要进一步加强与业主沟通，提高服务水平为解决存在的物业费拖欠问题，物业服务企业要勤与业主沟通，明晰问题的原因和责任方，不回避自身的责任，也不乱承担开发商等其他责任方的责任，但要详细说明，并主动协助业主解决问题，赢得谅解和满意。

在日常服务方面， 要加强职工专业素养， 提高服务意思，通过建立服务标准、引进智能、先进的管理设备及技术，进一步节约物业服务企业的管理成本，提高企业利润和服务品质，创建物业品牌需要注意的是， 物业企业在前期介入阶段， 应负起监督责任，努力让前期介入管理和后期物业管理分离确保所管理的物业是高质量的建筑物业，有完善的设施设备、合理的规划，以有效降低后期物业服务企业的管理难度和管理成本参考文献［1］郑志毅．住宅小区物业费体制改革初探［ J］.中国物业管理，20XX（10）.［2］ 张虹． 居住性物业管理费拖欠问题透析及应对 ［J］ .武汉职业技术学院学报，20XX，5（3）.［3］熊进光．物业服务合同抗辩权的行使与限制———兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第 5、6 条［J］.现代法学，20XX（3）.［4］谢罗群．加强监管，促进行业健康发展［ J］.中国物业管理，20XX（2）.篇二：物业管理收费难的症结和对策建议浅论物业管理收费难的症结和对策【摘要】 目前全国大部分城市的物业费收缴率都不理想，物业管理收费难已经成为制约物业管理企业生存和发展的一个“定时炸弹”探究其原因，有业主自身原因，部分业主认识存在偏差，存在一定的侥幸心理；也有物业管理企业自身存在的问题， 如从业人员的服务意识差、 职业素质较低，物业费用使用不透明等；还有开发单位原因，物业管理企业成为替罪羊；此外，物业管理的相关法律法规不健全也是一个重要原因。

为解决物业收费难的问题，有关部门应尽快建立健全物业管理行业的法律法规，并加强执行力度；物业管理企业要“以人为本”，加强与业主和开发商的沟通交流，同时苦练内功，不断提高服务意识和服务质量，不断创新服务项目，改变收费态度和收费方式?【关键词】物业管理，收费难，原因，对策，服务物业管理行业近几年迅猛发展，被人们视为“现代化朝阳产业”，但是在这个朝阳产业的背后却潜藏着一个巨大的生存危机，即物业收费难的问题据报道，全国大部分城市的物业费收缴率都不理想，如北京市的物业收缴率一般仅为50%—60%，最低的只有 30%左右，能达到 90%以上的屈指可数；武汉市运行较好的物1业公司，物管费能收到 80%，差的只有 20%；广州约有 20%的业主拒交物业费○2 合肥市 400 多家物业公司物业费平均收缴率不到 70%○物业管理收费难已经成为制约物业管理企业生存和发展的一个“定时炸弹”其实，物业管理收费问题一直是业主所关注的热点，更是物业管理企业工作的难点，同时也是政府主管部门立法和工作的重点本文试从物业管理企业收费难的“症结”和对策建议入手，欲寻求到解决物业管理企业收费难的有效途径一、物业管理企业收费难的“症结”所在（一）业主自身的原因1.部分业主认识存在偏差，物业服务消费意识尚未完全形成。

在计划经济体制下，职工的住房由国家统包、统管，房屋的维修也由房管部门负责这种传统的模式在人们的观念中根深蒂固，使不少业主尚未建立物业服务的商品消费观念，对相对较高的物业管理费难以接受，对物业管理可以实现物业保值增值缺乏正确认识作为一个小区的业主，他们只意识到住房是自己的，谋求最小的支出得到最好的服务，而未意识到自己是小区共有的一分子，无视小区的共同利益，以种种托辞，享受着物业管理公司的服务却不交费有些业主不清楚物业运行的全貌、管理工作负荷和费用开支范围，日常进出看到的只是保安员、保洁员在工作，于是凭直觉作出简单判定，认为质价不符，便拒交物业服务费这样就形成了“收费率越低，服务质量越差；服务质量越差，收费率越低”的恶性循环2. 个别业主存在“搭便车”的侥幸心理物业管理企业不可能因极少部分业主不交物业管理费就就暂停服务，这样一些业主不交费也能享受到服务，从而使这些业主产生“搭便车”的侥幸心理，躲避、逃避交纳物业管理费，这样既严重挫伤广大已交费业主的积极性，又有可能引发其他业主的恶性效仿3.有些业主将邻里矛盾归罪于物业管理公司业主间常会发生内部纠纷，如装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等，一部分业主将其归罪于物业管理公司的管理不善，从而拒交管理费。

4. 低收入群体经济承受能力有限，交费确实存在一定困难二）物业管理企业自身存在问题1、从业人员的服务意识差、职业素质较低据物业管理从业人员的数据统计显示，80％的物业管理从业人员是半路出家，自身的服务意识和观念滞后，不能够及时地为业主解决问题，只管理不服务，对业主要求的多，而自己却做得少另外从业人员的专业技术水平和职业素质不高，在服务过程中不能很好操作再次，从业人员的管理方法不得当、服务差，导致管理混乱、治安事件频发，甚至有工作人员与业主发生冲突，业主体会不到物业管理的优质服务，便以拒交管理费的方式发泄心中的不满2.物业费用使用不透明有些物业管理公司在财务制度和管理上缺乏专业性，不能提交物业收费的预算、决算等财务报告，不愿向业主公开管理费收支情况，无法让业主了解他们所交纳的物业费究竟是如何构成和分配使用的有些小区业主住了几年还没有成立业主委员会，导致物业管理缺乏监管，业主对物业费用使用情况是“雾里看花”业主只见交费，不明支出，造成心里不平衡加之确实有一些物业管理企业为了一己之利巧立名目乱收费对于这些业主意见很大， 对物业管理的有偿服务产生疑问， 甚至发生互相埋怨、扯皮的现象，进而拒交管理费，影响小区的正常管理运作。

3. 收费手段落后目前，仍有不少物业管理企业的收费仍采用传统、落后的到户收费方式不仅浪费了大量的人力资源，加大了物业管理成本，而且也给不愿交费的业主、物业使用人造成了可乘之机 由于收费手段落后， 个别业主、物业使用人对前来收费的管理人员总是拒之门外，企业对此束手无策4. 依法维权意识弱目前业主维权意识的呼声越来越高，而物业管理企业的依法维权意识则较弱即使是认真履行了物业服务合同、管理服务到位，对业主、物业使用人拒交物业费的行为，不少企业也不愿通过诉讼程序讨回公道其原因大概是：物业管理公司为物业费打官司，等的时间太长，牵扯精力太多；加上与业主整天抬头不见低头见，感情上总难以接受所以，不愿诉诸法律，从而导致欠费问题得不到解决三）开发单位的原因 ，物业管理企业成为替罪羊开发商遗留问题多，物业管理企业成为替罪羊开发商在建设、销售过程中出现的问题，如房屋质量问题、配套设施不足、 不履行售房时的承诺等， 都是业主入住后才发现的这时，开发商楼盘已经销售完毕，而行业主管部门对此又缺乏有效监管，所以开发商都理直气壮地把此类问题遗留给物业管理企业处理面对这些问题，物业管理企业往往是心有余而力不足例如，一旦房屋主体结构出现质量问题，通常只有建设单位才能解决，即使是“该漏的不漏，不该漏的到处漏”等普通问题，进行维修也需要大量的资金。

就这样，一方面是物业管理企业无力解决前期物业问题，另一方面是业主不易找到开发商，而业主往往以拒缴物业管理费的方式来表达自己的不满，物业管理企业一开始就卷入了收费难的漩涡中一位房地产资深律师走访了 25 个住宅商品房小区的部分业主，并向相关部门做了调查，结果是：由于业主对开发商不履行售房时的承诺和对物业管理公司工作的不满而引发纠纷的小区中，大约有 47%左右的业主在入住后，采用拒绝交3 纳物业管理费及供暖费等方式，表达自己的不满○（四）政府方面原因物业管理的相关法律法规不健全、不完善《物业管理条例》于 20XX 年 9 月 1 日实施后，从根本上改变了物业管理行业无法可依的局面，但是配套的法律规范还不健全和完善，在贯彻执行中缺乏监管力度物业管理是一个涉及到社会各个方面的服务性行业，它的综合性决定了在其运作的过程中会出现各式各样的问题，而且大都很复杂在业主和物业管理公司发生的争议中，大多数都是因为没有明确的法律、法规对物业管理公司和业主双方面进行有效地约束，无法明确双方在法律上的权利和义务所以一旦发生争议，业主便以拒交物业管理费的方式发泄出来再加上现行物业管理费的收取标准大都采用政府定价或政府指导价。

这样一来，一旦定得过高，业主可能交不起，造成拒交物业费的情况发生；而如果定价过低，则物业管理企业无法维持日常的工作运营二、对策和建议1.呼吁有关管理部门尽快建立健全物业管理行业的法律法规，并加强执行力度目前仅靠物业管理企业自己难以解决物业收费难的问题如果我们有比物业管理发展水平超前的、完善的专门政策、法规来规范和协调物业管理企业和业主之间的责任和义务,明确相互关系,那么就不会有主观上的错误理解 ,更不会产生责任不清的纠纷从这一点来说完善的政策和法规是解决目前物业管理收费难的最根本措施政府相关职能部门应不断完善、健全物业管理行业的法律法规，规范物业服务行为，推动物业管理向更加专业化、规范化的方向发展，提供更高质量的服务；规范物业管理企业的收费行为，使收费透明化、合理化，使业主明明白白消费一方面对物业收费标准进行指标衡量，例如对何种物业采取何种最低收费、如何采取弹性收费等等，通过立法的方式加以明确另一方面权利与责任是相匹配的，应对物业公司和业主在收费过程出现违法行为应负的责任做出相关规定政府的职能部门要加强对物业管理服务企业的资质管理，监督、指导其完善管理服务标准，提高服务质量；要加强对物业管理行业的检查。

着重检查物业管理服务企业是否是明码标价，是否“质价相符”，对物业管理企业存在的侵害业主利益的行为要坚决制止；对那些管理水平低、收费不规范、资质等级弄虚作假的企业应加大整改力度；对业主投诉量大的物业管理企业要进行重点监督，并加大处罚力度通过加强政府的调控和监管力度来提高物业管理企业的服务质量，从而提高物业管理的收费率物业管理企业要善于运用法律武器，维护自身合法权益根据 《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等有关法律，所有无正当理由不交、少交、欠交物业管理费的业主可以被物业管理企业提起法律诉讼物业管理企业在提起诉讼前，最好先与业主进行必要的交流、沟通，对于那些无法沟通的业主，企业方可走法律诉讼程序物业管理企业在依据法律维护自身权益的同时，一定要做到有理、有据、有节，以防因此与业主形成对立关系致使物业收费难、形成恶性循环2. 以人为本，加强与业主和开发商的沟通交流通过法律手段解决收费难只能作为一种辅助手段，不宜作为主要手段，通过法律手段解决有时会加深物业管理企业与业主之间的矛盾而收费率较高的小区，物业管理公司与业主关系大多融洽这就要求物业公司在日常工作中，加强与业主的沟通交流，拉近彼此的距离。

物业管理企业在进驻后应对小区业主的基本信息做深入了解，在制定前期物业管理方案的时候，更多地从即将入住的业主利益出发，充分考虑这些群体的交费意愿和承受能力，确定一个能让大多数业主较为愉快的接受方案，才能为日后的管理打下良好的基础在日常工作中，加强与业主的沟通与交流，建立良好的沟通平台，了解业主所需所想，更好的为业主服务多开展一些活动，促进与业主的正面交流可以在节假日开展一些社区活动，例如为业主提供物业政策法规的咨询、解答，维修家用电器、自行车，量血压，称体重，开展健康知识讲座等等，增强与业主之间的沟通物业管理企业只有通过与业主积极有效的沟通，才能主动营造良好的社区服务氛围，促进物业管理费的收缴此外，为避免业主在入住后因房屋出现质量问题引起的纠纷，物业管理企业可以在与建设开发单位办理房屋交接时，严格按照房屋验收接管标准办事，对有问题的房屋，可以在建设开发单位处理完毕后再接管，这样有利于减少业主和物业管理企业之间的纠纷另外 ,对一些开发商的遗留问题,物业公司应该尽量帮业主协调 ,想方设法联系开发商解决问题,而不是一味地说“这不属于我们管”3.苦练内功，不断提高服务意识和服务质量，不断创新服务项目物业管理企业要在市场中求生存、求发展，真正走向市场化，必须加强自身建设，以好服务、好品位取信于业主，以优质的服务来换取业主的满意，这才是解决物业收费难的问题最直接的方法。

物业管理公司必须正确认识自己的社会角色，遵循“服务为先，管理为后”的物业管理理念在日常的工作过程中，物业管理企业必须制定并落实各岗位的服务标准和员工的行为准则，要注意加强内部员工的培训，提高从业人员的物业服务意识和服务质量使每位员工都清楚地意识到“我们是提供物业管理服务的企业，我们所提供的服务只有得到业主的认可，企业才能生存与发展所以，我们必须以尊重业主、帮助业主、提醒业主、规劝业主的方式来实现我们的服务，其目的是为业主提供更好的工作、生活的环境和空间我们一定要做到 ： 依法执业，文明管理 ； 常规服务，守时守信 ； 友情服务，不计条件 ；理性服务，谅解住户的不当言行以“人性化服务”来营造良好的社区服务氛围，在“润物细无声”的小事中来体现服务意识，由此来改变业主对物业管理公司的态度使广大业主感到“花钱买服务”是值得的，这样才能提高物业管理收费率开展创新的多样化服务一份调查显示，有超过一半的被调查业主表示需要特约服务，其中较集中的是各种代缴费用，如代缴、费，其次是送报、送奶等各种专送和管道疏通服务，此外还有照顾老人或病人，接送小孩等目前多数物业管理提供的专项服务和特约服务较少而物业管理企业为业主提供多样并创新的服务，将对提高物业费收缴率起到积极作用。

因此物业管理公司要进行服务创新，分析业主需求，积极开发延伸性和差异化服务，以满足业主不断增长的需求，进而提高业主对物业管理公司的满意度，改善物业管理现状，增加物业管理的盈利，促进物业管理公司发展以及物业管理行业健康成长4.收费人性化，改变收费态度和收费方式目前，大部分物业管理企业采用的是物业管理员收费和业主直接到物业管理企业的财务处缴费，而且还得交现金可是大部分业主都是工资卡，这就导致缴费的诸多不便，进而导致收费的及时率和收缴率都不高 而且收费点多、 面广、收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通、交流不是很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取一些办法，改变收费方式和收费态度，例如：采用通知交费、刷卡缴费、银行转帐缴费、鼓励业主预存费用，有条件的小区可实行“业主一卡通”，用于缴存物业费及其他房屋相关资金这样收费工作会受到绝大多数业主的支持，也会提高物业管理收费率的同时,对待不同的物业“收费难”，需要有不同的解决办法对于“欠费大户”，要亲自登门，进行解释和劝导 ,争取其理解和支持对于一些“钉子户”，则要严格按照法律执行。

而对一些确实有困难的“难点户”，则需要考虑适当予以照顾5.增强物业管理服务费用收支的透明度增强物业管理服务费收支情况的透明度，是尊重业主知情权的重要表现形式业主、物业使用人不仅有交纳物业管理服务费的义务，同时也有权知道物业管理服务费用在什么地方物业管理企业最好能公开服务项目、定期向业主公布物业管理收费情况，做到“阳光”财务，接受住户的监督让业主知道小区共收了多少费用、资金流向何方、干了多少事情，这样既保证了业主明明白白消费，又使住户明白缴纳管理费的必要性和重要性，进而使他们从被动缴费转向主动缴纳各项管理费用结论综合以上个各点，可得到以下各点结论：1. 物业管理收费难的原因是多方面的从业主方面看，部分业主认识存在偏差，物业服务消费意识尚未完全形成，个别业主存在“搭便车”的侥幸心理，甚至有业主将邻里矛盾归罪于物业管理公司物业管理企业自身也存在问题，如从业人员的服务意识差、职业素质较低，物业费用使用不透明，收费手段落后等还有开发单位原因，开发商遗留问题多，物业管理企业成为替罪羊此外，物业管理的相关法律法规不健全、不完善也是一个重要原因2.要想解决物业管理收费难的问题，最根本措施是尽快建立健全物业管理行业的法律法规，并加强执行力度。

物业管理企业物业管理企业要“以人为本”，加强与业主和开发商的沟通交流；同时要加强自身建设，苦练内功，不断提高服务意识和服务质量，不断创新服务项目；收费人性化，改变收费态度和收费方式；增强物业管理服务费用收支的透明度，让业主明明白白消费注：①重庆晨报 20XX-09-01《交不交物业费是社会公德问题》②安徽商报 20XX-09-03《省城物业管理现状调查：物业纷争几时休》 ③新浪网> 房产 > 置业顾问 >《业主与开发商、物业矛盾多 ，造成物业管理收费难》参考书目：《物业管理条例》梁柱《中国物业管理理论探索与实践》，中国经济出版社刘德明《精典物业管理方案》，黄河出版社王家福《物业管理条例解释》，中国物价出版社篇三：物业管理收费难的现状及对策分析物业管理收费难的成因及对策分析目录一 、 目 前 我 国 物 业 管 理 收 费 的 情况????????????????????????3（一） 总体收费状况??????????????????????????????3（二）收费标准????????????????????????????????3（三）收费行为????????????????????????????????4二、物业管理收费难的原因???????????????????????????5（一） 业主自身原因??????????????????????????????5（二） 开发单位原因??????????????????????????????7（三）物业管理企业原因????????????????????????????8（四）政府方面原因??????????????????????????????10三 、 物 业 管 理 收 费 难 问 题 的 对策?????????????????????????11（一）加强宣传，提高业主的认知水平，提高普通百姓物业管理消费意识 ??????????????????????????????????11（ 二 ） 加 强 对 开 发 商 的 监 管 力度?????????????????????????12（ 三 ） 物 业 管 理 公 司 应 规 范 自 身 的 行为??????????????????????12（四）从制度设计上下功夫 ,实现物业管理费收费标准制定的程序化及使用透明化??????????????????????????????????.12（ 五 ） 建 立 物 业 管 理 招 投 标 制度?????????????????????????13（六）加强对房地产市场和物业管理市场的监管??????????????????14[内容摘要]： 本文通过分析物业管理收费现状， 从业主、开发单位、物业管理企业和政府四个方面分别深入剖析物业管理收费难的原因，并根据对这些原因的归纳总结，从六个方面提出解决这些问题的具体方案，以期促进我国物业管理行业的发展繁荣。

[关键词]：物业管理物业收费收费对策物业管理是指业主对区内所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管]理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动物业管理有狭义和广义之分狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮活动广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其它管理人进行的管理过程物业管理承担着为居民提供一个安全、舒适的人居环境和工作环境的任务自 1981 年我国第一家物业管理公司在深圳成立以来，物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2 万家， 从业人员突破 200 万人 深圳物业管理企业则有 1200余家，从业人员达 15 万，年创产值 45 亿元目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域约 11 大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。

物业管理服务费是物业管理企业赖以生存的基础 ,是保证物业管理活动正常运转的血液，也是涉及业主、物业使用人切身利益的大事，因此备受业主、物业使用人和物业管理企业三方的关注一、目前我国物业管理收费的情况（一）总体收费状况物业管理经过十多年的发展，总体收费形势一般据调查，目前大多数物业管理公司收费率仅在 70%—80%之间，极少数能够达到 90%以上，部分公司收取率甚至为 40%—50%由此可见，总体形势只是处于一般水平（二）收费标准物业管理服务收费应当根据所提供的服务内容及服务质量、深度,遵循"合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应"的原则确定收费标准根据物业公司提供服务的性质、质量、特点等不同情况 ,分别实行政府定价、政府指导价和市场调节价物业管理单位为普通住宅的物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修、保安和绿化等具有公共性的服务以及代管交通工具、代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价物业管理单位为非住宅房屋以及高级公寓、别墅等高标准住宅物业产权人、使用人提供的 .公共性的服务以及公众代办性质的服务收费,实行政府指导价物业管理单位为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除物价部门有统一收费标准者外 ,其服务收费实行市场调节价。

外销商品房屋的服务收费由物业管理单位与小区管理委员会或产权人代表协商议定三）收费行为1.收费标准到位，服务水平打折根据物业企业资质等级以及提供的服务不同，很多地区目前实行四个级别的收费标准，但有的物业企业按物价部门核定收费标准收取费用后，对业主提供的服务却大打折扣2.收费手续不全，明码标价不力按照《关于商品和服务实行明码标价的规定》，物业企业在取得《物业管理资质证书》和《工商营业执照》后，按《物业收费管理办法》的要求由房产部门办理小区等级评定后，到物价部门核定物业收费标准，办理《服务价格（收费）监审证》，方可依据批复的收费项目和标准收费同时还要在小区出入口处设置收费公示栏但从目前情况来看，只有不到一半的物业企业办理了收费证件，有的还是一个收费证件几个小区使用，没有实行“一点一证”同时大部分物业企业没有按照规定实行明码标价，即使标价也是内容不全,格式不规范3.自立收费标准、超标准收费、强行收费现象严重很多地方不执行规定的收费标准，乱向装饰公司，装饰工人，业主收取各项费用强行收取公摊费，公共部分，公共设备设施如楼道，消防通道的照明，路灯，照明灯等部位的费用，强行收取小区停车月租费二、物业管理收费难的原因（一）业主自身原因1．业主对物业管理服务内容的认识不足。

业主对物业管理的认识，通常停留在“不管什么问题，均由物业管理公司协调解决”，而一旦其额外需求得不到满足时，则以种种理由拒交物业管理费但事实上物业管理公司只是根据开发商或业主大会的委托合同进行专业管理服务的单位，并不是所有问题的解决者2. 业主对物业管理服务的标准认识不足业主往往存在这样一种观念“我出了钱，就可以对物业服务横挑鼻子竖挑眼”，稍有不适就拒交管理费但在《物业管理条例》中明确了服务与收费应遵循“质价相符”的原则，物业提供的服务是与业主交费完全相关的《物业服务分等定级标准》的出台进一步明确了物业管理公司是按菜单式服务标准进行收费的3.业主对自己在物业管理中的法律地位认识不清在《物业管理条例》中明确了六个法律关系，而在实际管理中往往因业主对自己的法律地位认识不清而导致物业管理公司管理上的被动和物业管理费的欠收现象，这主要体现在业主相邻关系方面，如装修造成管道堵塞、楼板开裂、渗漏水、噪声扰邻等物业管理企业在物业管理服务过程。