（可编）房地产销售及收款管理制度.docx

一、 制度概况制度目的定义参与部门制度关键点销售财务管理制度规范公司销售收款工作，规避财务管理风险无公司办公室、财务部、营销部关键点说明 支持文件签订认购协议、合同收款 /开票日常清帐二、相关部门职责1、营销部（ 1）、与客户签订认购协议2）、将认购协议转到财务部备案3）与客户签订购房合同，填写合同日报表4）通知客户交款5）开具收据或发票6）录入销售台账更新销售资源7）与财务部对接收款事宜8）与财务部进行收款票据的交接（9）编制销售资金回笼计划 10）与财务按揭专员对接，备齐全部的按揭资料 11）完成上级领导交办的其他零时任务2、财务部（ 1）、统计公司开发产品的明细情况：项目类别、产品数量、产品面积、产品预算价格、 产品实际价格、产品存销情况2）、核算销售人员业绩及提成3）、及时核对销售款项已收（定金、首付款）、应收（分期收款、按揭收款）、退付情 况4）、正确编制相关的销售凭证和账簿登记5）、及时统计分析各种销售财务数据，及时上报各种销售财务报表6）、根据公司资金需求状况对销售进度提出建设性的意见。

7）、催促销售款项的即时回收8）、及时与营销部沟通销售过程中的各种问题9）、及时向上级汇报反映销售情况 10）、及时与营销部、按揭银行沟通，催促按揭资料的报备和按揭款的到位 11）、完成上级领导交办的其他零时任务三、销售财务管理制度细则第一章 总论第一条 为了加强企业的销售财务管理，确保销售收款的准确和销售核算的及时，保障收 款现金的安全，加强对销售财务的监督，提升销售财务的服务水平，规范销售流程中的各项经 营行为，防止差错和舞弊的产生，提高经营效率，制订本财务管理制度第二条 销售流程管理的一般要求：保障销售回款的安全性、完整性、及时性；保证已销 售情况的真实性、完整性、充分性，促进销售行为程序化，对可销售产品实行动态管理第三条 销售与收款的价格以总经理审批的目标均价及各阶段的定价为基础，以公司总经 理签批的价格表为依据销售均价与价格调整按公司办公室制定的授权程序审批第二章 认筹 (排号 )、退筹 (退号 )第一条 公司项目在集中认筹期间， 由营销部参照项目发布会的情况， 预计集中认筹人数，财务部安排（现场）出纳人员，确保认筹现场财务收款有序和准确。

第二条 客户退筹时需要携带相关证据包括收据、 VIP 卡、身份证原件等营销部根据客户 VIP 和身份证原件验证客户的身份，由营销部经理在收据上签字，现场出纳根据经审批的收 据退款，由客户在退筹表上对收到的现金签字确认集中退筹的现金由财务部送至现场，结余 现金送存银行提前退筹的客户，需要由本人书面提出申请，同时履行上述审批程序营销部 登记退筹台账并每天与财务核对第三条 遗失收据的客户退筹时，由客户提出申请，经营销人员、营销主管、营销部经理 确认，经与财务核对台账后，客户凭其身份证复印件及客户声明书（包括承诺、卡号、票号、 手印），由现场出纳核对身份证原件，办理退款第四条 营销部建立并登记认筹、退筹台账，每天与项目会计进行账目核对第三章 解筹 (摇号 )、下大定、退大定与换定第一条 在公司项目集中解筹、 下大定期间， 由营销部参照认筹情况， 预计集中解筹人数，财务部安排出纳人员，确保解筹、下大定现场财务收款有序和准确第二条 客户下定金额不足公司约定金额的，由营销部经理在认购协议上审批意见，不足 金额必须在 3 日内补齐，否则取消下定或收取违约金。

违约金按照日万分之五收取，违约日期 自约定补交款期满的次日起第三条 客户退大定， 根据营销部制定的《退定管理制度》 执行，财务部安排出纳和现金，出纳审核相关收据和签批手续后进行退款集中退定的现金由财务部送至现场，结余现金送存 银行非集中退定的客户，在每周五退款第四条 客户下定后更换楼号，如果客户名字没有变化的，可以按照下定时的价格进行 如果客户下定后在协议规定的期限内没有签约的，更换楼号时按照新的更换时的新价格执行； 如果客户下定后更换名字的（配偶或直系亲属除外），按照新的价格体系进行第五条 营销部建立并登记解筹、下大定、退大定与换定台账，每天与项目会计进行账目 核对第四章 现场财务操作流程第一条 财务部分派项目会计负责项目的财务核算及监督1. 项目会计需依据价格认可单中的坐落号登记销控表；2. 项目会计依据公司总经理签批的价格表审核价格认可单中的价格和面积，在正确无误 的价格认可单上签字确认有代收费的要对各项代收费用金额进行复核计算3. 项目会计审核优惠是否符合公司规定对项目的优惠授权，由公司总经理、办公室根 据项目的整体优惠比例拟定优惠权限。

给客户的优惠额度在各项目价格审批表的整体优惠额度内执行，个别特殊客户的优惠在此 基础上可以有所扩大，但超出比例部分需要报总经理审批营销部每月将优惠情况汇总报财务 部备案4. 审核付款方式和金额1) 分期付款客户首付款比例原则是 4： 4： 2，付款时间以签约时间开始计算，交房前 1 个月必须付清全部款项首付款于签约时间后一周内付清，签约当天付款比例不得低于合同总价的 10%； 首付款比例最低限额为 35%； 对于首付款比例不足 40％的客户， 第 二次付款除应将首付款差额补齐外签定合同时合同约定的付款时间严格按上述规定约定2) 一次性付款签约当天首付款不低于 20%，低于 20%的部分可以由营销经理签字确认三天后补齐，否则取消签约或收取违约金；一周内付款不得低于 否则取消下定或收取违约金，违约金按照日万分之五收取3) 按揭付款首付比例不得低于 30%（90 平方米以下的不低于60%， 15 天内必须付清，20%，个人第二套按揭款首付比例不低于 40%，当地政府、金融机构对首付比例有其他要求的以当地要求为准），签 约当天不得低于 20%；低于 20％的，经营销部经理签字确认后，一周内将首付余款付 清。

否则取消签约或收取违约金，违约金按照日万分之五收取第二条 销售收款与开票，财务部委派的（现场）出纳和营销部的营销台账人员依据审核 无误的价格认可单收款和开票：（一）销售收款包括以各种形式（现金、支票、银行转账、信用卡支付等）缴纳的定金、 预付款、分期房款、按揭款、附加税费等二）所有销售收款均由财务部委派的出纳负责办理，其他任何人不得代为经办三）客户刷卡或交现金，现场出纳确保收款安全和准确所有现金收入必须经点钞复检过方可收下，送存银行时若出现假钞必须由当班出纳负责赔 偿；POS 机收款，持卡人须为购房者本人如由其他人代为刷卡，必须要求持卡人写份《承诺 书》，承诺同意代购房者缴纳房款，使用未没密码的信用卡需验证持卡人的身份证件（留存复 印件）， POS 机交易单第一联和收据（发票）记账联粘在一起交财务部入账出纳依据当日的现金收款情况逐笔登记《销售与收款日报表》，并于每日 17 点前全额存入公司指定的账户，不得存放在保险柜或个人存折四）银行转账（包括支票、电汇、信用卡形式）出纳对客户交付的支票、汇票、本票 等票据须认真进行审核，重点查看出票日期、金额、收款单位名称、用途是否填写无误，要素 没有填写完的，需要营销人员当场补齐。

1、所有票据的出票方如和购房者名称不符的， 必须由原出票方出具委托书原件， 未提供委托书的可暂时先给客户开具收据，待补齐后再进行更换发票2、支票付款的必须当场填写保证书，如遇票据退票，及时与客户联系，同时告知营销人员 进行催收，客户来取退票时，要求他们补齐退票房款，并交回原发票（收据），同时用红字发 票冲回，重新按实际交款方式开具新发票3、营销部应及时将收到的票据原件传送给出纳，并将票据复印件、委托书原件、保证书原 件和发票（收据）记帐联粘贴在一起交财务部入帐4、出纳在办理相关手续时，应提供公司账号资料客户转账后，必须将转账单复印件交给 或至公司财务部签收查询，查询到账后方可开具票据出纳依据当日银行收款情况逐笔登 记《销售与收款日报表》五）销售收款统计 出纳将每日的 《销售与收款日报表》与营销台账核对并进行确认后， 于次日上午 9： 30 报财务部项目会计和会计主管按揭收款单据银行直接交付财务部，营销部 台账人员应于每月到财务部统计当月按揭进账情况，每户收讫房款后开具发票，并把按揭收款 情况录入营销台账，发票（收据）记账联即时交财务部入账。

六）销售报表报送项目会计、出纳按日对收款情况进行核对，并据此填写《销售资金回笼情况明细表》，每周五下午 5:30 前报送至财务经理、总经理七）营销部台账人员每周五对本周销售及应收款情况进行统计和汇总，及时与财务部项 目会计、主管会计进行核对八）营销台账人员为客户开具相关票据，确保票据的准确性，完整性九）空白收据（发票）领用及开具1、每当营销台账人员处库存仅有 1 本时，请速与财务部会计主管联系，预约领取一般一次领取 2 本，特殊情况需营销经理、财务经理审批领用盖章后由营销台账人员使用2、开票人员应妥善保管票据 台账人员应即时统计已用完的票据金额及票据作废等使用情况必须在 2 个工作日内交到财务部由会计主管进行核对后注销， 才能领用新的收据 收据使用、交存均要有记录表（一式两份），开票员及会计主管应妥善保管记录表 3、严格按照发票（收据）的使用规定开票，并要求客户在发票（收据）上签字认可 4、因支票退票客户重新付款时，需先冲回原发票（收据）后再按新付款方式重新开票。

5、发票 （收据） 各栏内容必须填写齐全， 包括交款人姓名、 楼号、 付款方式、 支票号码 （若有）等相关辅助信息，并且必须在当日记入台账，核对正确无误6、不同的收款方式不得开具同一张发票（收据） ,性质相同的发票（收据）换票时可以合 并一张发票（收据），所有换票业务中开具的红冲发票（收据）必须当天记入台账7、换票时，必须要求客户交还原发票（收据），并和红冲发票（收据）粘贴在一起，红冲 发票（收据）必须在同一天开出如客户遗失原发票（收据），需要客户出具《发票（收据） 遗失声明》和原发票（收据）存根联（记帐联）复印件，并验证身份证件和留存复印件8、属于换房、 更名等情况客户要求换开发票时， 必须出具有公司领导签字认可的或客户意 见处理单方可办理开票后由营销人员及客户。