深圳市住宅开发成本估算参考.doc

住宅开发成本估算参考表（深圳市范围内）一、土地成本类别 总额 单位成本（元/㎡，以可售总建筑面积为基数）1、土地出让金 　 土地出让金总额÷可售总建筑面积2、土地配套设施费 　 土地配套设施费÷可售总建筑面积3、拆迁补偿费 　 拆迁补偿费÷可售总建筑面积4、合作开发费 　 合作开发费÷可售总建筑面积注：1、土地成本可能有以上的一项或几项，视项目具体情况而定（目前的土地交易当中，一般第 2、3 项包含在第 1 项当中）2、通常所称的“楼面地价”＝土地成本总额÷ 项目总建筑面积，而以上计算单位成本的基数是可售总建筑面积，而非项目的总建筑面积，这样计算的意义在于：所有的土地成本都应该体现在可售部分的价格当中，都要从可售部分的销售收入中找回来二、土建成本（元/ ㎡，以楼体的建筑面积为基数）类别 简单结构 一般结构 复杂结构1～7 层 800～900 1000～1100 1100～12008～12 层（无地下室） 1000～1100 1100～1200 1200～140013～20 层（一层地下室） 1150～1250 1250～1350 1350～1550标准层（毛坯）21～35 层（两层地下室） 1300～1400 1400～1500 1500～1600别墅（独立或联排，无地下室） 900～1000 1100～1200 1300～1400注：1、简单结构指平面、立面设计较简单，梁柱相对较少，立面细节、线条较少，阳台数量和面积较少的结构；一般结构指平面、立面设计为目前通常的类型，梁柱数量、尺寸适中，立面细节、线条不太复杂，阳台数量和面积适中的结构；复杂结构指平面、立面设计比较复杂，梁柱数量多或尺寸较大，立面细节多、线条丰富、阳台数量多面积大，或建筑结构需作特别的加强处理的结构。

2、别墅虽然层数不高，但阳台较多（只能按照一半面积），所以单位土建成本比 1～7 层的略高三、设备安装成本 （元/ ㎡，以楼体的建筑面积为基数）类别 低档设备 中档设备 高档设备1～7（含）层 70～90 100～120 130～1508～20 层 450～550 550～650 800～90021～35 层 650～750 750～850 1000～11001、标准层别墅 70～85 100～120 130～1502、架空层 包含在标准层成本内，无需单独计算3、裙楼 包含在标准层成本内，无需单独计算4、地下室（含基础工程） 包含在标准层成本内，无需单独计算注：各类层高的设备安装成本差别主要来源于：a.电梯的级别和数量；b.消防设备成本（多层只有一趟楼梯，而小高层、高层有两趟消防楼梯，而且层数越高，消防要求就越高，成本越高）；c.小高层、高层很多有裙楼，裙楼面积一般比标准层大，而且对消防的要求高，因此消防成本比多层有所增加四、装修成本（元/ ㎡，以楼体的建筑面积为基数）项目 初装修 中档装修 高档装修1、内装修 200～300 400～600 800～10002、外装修 已含在土建成本内注：1、初装修内容通常为：地面铺普通地砖，墙面普通乳胶漆，卫生间安装普通洁具，上下水系统安装到位及安装龙头等配件；其它部分未作处理。

2、中档装修内容通常为：中高档地砖（或普通大理石、花岗岩），墙面中高档乳胶漆，厨卫天花吊顶，其它天花完成造型，厨卫设施洁具到位，衣柜、厨柜等木制用具基本齐全，门窗包边完成，照明系统完成此装修已达到入住条件3、高档装修（精装修）内容通常为：所有装修全部完成且使用高档材料，配备主要家具及高档照明系统，甚至部分家电五、园林与绿化成本档次 简单园林 一般园林 精致园林单位成本（元/㎡，以园林的建筑面积为基数） 60 100 130园林面积（㎡） 项目占地面积×地块经济指标中的绿地率最低要求摊入可售建筑面积的单位成本（元/㎡，以可售总建筑面积为基数）园林单位成本×园林面积÷可售总建筑面积注：1、简单园林指只有基本的绿化与简单的园林设计；一般园林指普通水平的园林与绿化设计，包括适量的小品和运动设施；精致园林指内容丰富、层次分明的园林与绿化设计，包括丰富的小品、运动设施等2、绿地率指建设用地范围内各类绿化用地总面积占该地区总面积的比例，不包括屋顶、天台和垂直绿化如经济指标中未规定绿地率的水平，一般可假设为 40％～50％六、配套设施成本项目 分项成本 综合成本土建成本（元/㎡，以配套设施的建筑面积为基数） 600～800装修成本（初装修）（元 /㎡，以配套设施的建筑面积为基数） 300～400900～12001、学校（含幼儿园）、医院等大型配套设施 摊入可售建筑面积的单位成本（元 /㎡，以可售总建筑面积为基数）综合成本 ×项目经济指标中要求的面积÷可售总建筑面积土建成本（元/㎡，以配套设施的建筑面积为基数） 600～800设备成本（主要指中央空调）（元 /㎡，以配套设施的建筑面积为基数） 300～400装修成本 通常需 1000 以上1900～22002、会所（或社区中心）摊入可售建筑面积的单位成本（元 /㎡，以可售总建筑面积为基数）一般情况下会所总建筑面积占项目总建筑面积的比例较小，如经济指标中未要求会所面积，则在估算中可以忽略此部分成本；如对会所面积有要求，则按照下式估算摊入可售建筑面积中的会所成本：综合成本×项目经济指标中要求的面积÷可售总建筑面积七、其它费用（元/ ㎡，以楼体的建筑面积为基数）项目 总成本1、开发商相关管理费、设施成本 二～六项单位成本总额×1～2％2、勘查、设计费 二～六项单位成本总额×3～5％3、监理费 二～六项单位成本总额×3～5％4、质量监督费 二～六项单位成本总额×1％5、工程保险费 二～六项单位成本总额×1％6、工程预留金 二～六项单位成本总额×3～5％7、政府部门有关收费 单位成本较小，忽略不计费用总额 一般为二～六项单位成本总额的 10～20％，通常可取为 15％。

注： 政府部门有关费用包括建设局报建费、城建档案馆、交通管理局、道桥管理局、建设局、墙改基金等收费补充说明：1、深圳市关内、关外住宅开发成本的主要区别在于人工费和用材是否合乎规范，而目前两者的人工费用区别较小，可以忽略因此，本参考适用于整个深圳市范围的用材和施工符合规范的住宅开发项目2、以上参考中包括了开发过程中的“其它费用” 一类，因此以上成本称为“开发成本”而非“ 建造成本”，估算出来的数字也比通常经验中认为的建造成本要高一些如开发商提出类似的问题，应予以说明。